باختصار
يعتمد الإعلان الروماني على عدد من المصطلحات الثابتة: نوع المساحة (utilă، construită، desfășurată)، ومستوى التشطيب (من la roșu حتى la cheie)، ووضع التسجيل (intabulat)، وهل ضريبة القيمة المضافة مشمولة. بعضها معرَّف في القانون، مثل المساحات في قانون الإسكان 114/1996، وبعضها تجاري فقط، ولذلك يحتاج إلى مواصفات مكتوبة. ولدى كاتب العدل يُحرَّر الصك بالرومانية، ومن لا يفهمها يحصل على شرح من مترجم محلّف يوقّع على المستند.
أبرز النقاط
- 1suprafață utilă لا تشمل الجدران والشرفات؛ أما suprafață construită فتشملها. والسعر للمتر المربع لا قيمة له إلا حين يُعرف إلى أي مساحة يشير.
- 2حين لا تتوفر بيانات المساحة المبنية، تحسب السلطة المحلية ضريبة المبنى على أساس المساحة المفيدة مضروبة في 1.4 (المادة 457 من قانون الضرائب).
- 3la roșu وla gri وla alb وla cheie غير معرَّفة في القانون. اطلبوا مواصفات تشطيب مكتوبة كملحق للعقد.
- 4intabulat تعني أن العقار مسجل في سجل العقارات بمالك ورقم مساحي. والعقار في وضع în curs de intabulare يستوجب الفحص.
- 5بموجب المادة 82 من القانون 36/1995، يُحرَّر الصك الموثّق بالرومانية، والمشتري الذي لا يفهمها يحصل على شرح من مترجم محلّف يوقّع مع كاتب العدل.
يلتقي معظم المشترين الإسرائيليين بالعقار لأول مرة في إعلان على موقع روماني، مترجم آليًا. والترجمة تتعامل مع الوصف، لكنها تفوّت المصطلحات التي تحدد السعر الحقيقي، ووضع التسجيل، وما ستحصلون عليه يوم التسليم. وهذه الكلمات نفسها ستتكرر لاحقًا في العقد التمهيدي وفي المستخرج وفي الصك.
يشرح هذا الدليل المصطلحات بحسب ترتيب الصفقة: ما ترونه في الإعلان، وما معناه قانونيًا، وما الذي تطلبونه بسببه. أما قراءة المستندات نفسها، المستخرج والعقد التمهيدي والرخصة، فقد فصّلناها في دليل منفصل.
إلى أي متر مربع يشير الإعلان؟
توجد في رومانيا عدة تعريفات رسمية للمساحة، وهي ترد في الملحق 1 لقانون الإسكان 114/1996. ويستخدم مسح السوق الذي تجريه غرفة كتّاب العدل لـ Ilfov لعام 2026 التعريفات نفسها. والإعلان الذي يذكر «م²» دون تفصيل قد يقصد أيًّا منها.
| المصطلح في الإعلان | الاختصار | ما يشمله | ما لا يشمله |
|---|---|---|---|
| suprafață utilă (المساحة المفيدة) | Su | أرضية الغرف والمطبخ والحمامات والمخازن والممرات داخل المنزل | الجدران والشرفات واللوجيات |
| suprafață construită (المساحة المبنية) | Sc | المساحة المفيدة إضافة إلى الشرفات واللوجيات والجدران الداخلية والخارجية، وفي المبنى أيضًا جزء من المساحات المشتركة | مخزن في القبو وموقف سيارة، يُقاسان بشكل منفصل |
| suprafață construită desfășurată (المساحة المبنية الإجمالية) | Scd أو Ad | مجموع جميع الطوابق، وفق الخط الخارجي للجدران، بما في ذلك جدران الشرفات | - |
| suprafață locuibilă (مساحة السكن) | - | غرف النوم والصالون فقط | المطبخ والحمامات والممرات |
مصطلح آخر يسبب الالتباس: suprafață construită la sol هي البصمة الأرضية للمنزل على قطعة الأرض، لا المساحة التي ستسكنونها.
لنفترض منزلًا معروضًا بسعر 240,000 يورو، بمساحة مفيدة 120 م² ومساحة مبنية إجمالية 160 م². بحسب المساحة المفيدة يكون السعر 2,000 يورو للمتر المربع، وبحسب المساحة المبنية الإجمالية 1,500 يورو للمتر المربع. المنزل نفسه والسعر نفسه. والأرقام افتراضية.
وللتعريف معنى يتجاوز السعر أيضًا. فالسلطة المحلية تحسب ضريبة المبنى السنوية على أساس المساحة المبنية، وحين لا تتوفر هذه البيانات تضرب المساحة المفيدة في 1.4 (المادة 457 من قانون الضرائب، القانون 227/2015). وعند المقارنة بإسرائيل، تذكّروا أن «مساحة الشقة» وفق نموذج المواصفات في أمر بيع الشقق الإسرائيلي تُقاس حتى الوجه الخارجي للجدران الخارجية، ولذلك فهي أقرب إلى construită الرومانية منها إلى utilă.
حين لا تتوفر بيانات المساحة المبنية، تحسب السلطة المحلية ضريبة المبنى على أساس المساحة المفيدة مضروبة في 1.4 (المادة 457 من قانون الضرائب).
ما الذي تَعِد به بالضبط la roșu وla gri وla alb وla cheie؟
أقل مما يبدو. فهذه مصطلحات تجارية لا قانونية، وتعرّفها المصادر الرومانية تعريفات متباينة. ويصف الجدول المعنى المتعارف عليه، لا تعريفًا ملزمًا.
| المصطلح | المعنى المتعارف عليه | ما يعنيه لكم |
|---|---|---|
| la roșu | الهيكل: المنشأ والجدران الخارجية والسطح، دون أنظمة ودون تشطيب | معظم العمل والميزانية لا يزالان أمامكم |
| la gri / semifinisat | العزل واللياسة والتمديدات الصحية والكهربائية، دون تشطيب نهائي | يختلف التعريف من مطوّر إلى آخر |
| la alb | تشطيب داخلي كامل وأنظمة عاملة، دون أثاث وأجهزة | تحققوا من الأنظمة العاملة بالضبط |
| la cheie | «المفتاح»: جاهز للسكن | بعضهم يشمل فيه الأثاث وبعضهم لا |
بما أن الكلمات لا تعريف لها في القانون، فحمايتكم هي المواصفات الفنية. اطلبوها كتابيًا، مع قائمة المواد والعلامات التجارية، وأرفقوها كملحق للعقد. فكلمة la cheie من دون مواصفات ليست التزامًا قابلًا للتنفيذ.
أي كلمات في الإعلان تدل على وضع قانوني؟
بعض المصطلحات تصف العقار، وبعضها يخبركم بما يجب فحصه قبل الدفع:
| في الإعلان | المعنى | ما الذي يُفحص |
|---|---|---|
| intabulat | مسجل في سجل العقارات (Carte Funciară) بمالك ورقم مساحي | هذا هو الوضع المرغوب. اطلبوا رقم الصحيفة واستخرجوا المستخرج بأنفسكم |
| fără intabulare / în curs de intabulare | غير مسجل، أو قيد التسجيل | فحص قانوني معمّق قبل أي التزام |
| teren intravilan / extravilan | أرض داخل منطقة البناء في البلدة، أو خارجها | لا يمكن البناء على extravilan دون تعديل المخطط |
| utilități la poartă | البنية التحتية تصل حتى السور | ليست بالضرورة موصولة بالمنزل. من يدفع ثمن التوصيل؟ |
| PIF (punere în funcțiune) | التشغيل الرسمي لنظام، مثل منشأة الغاز | عبارة PIF 2026 تشير عادةً إلى الإنجاز والتشغيل في تلك السنة |
| TVA inclus / + TVA | ضريبة القيمة المضافة مشمولة، أو مضافة إلى السعر | في المنزل الجديد من مطوّر تبلغ ضريبة القيمة المضافة 21%، حتى أكتوبر 2026 |
| comision 0% | المشتري لا يدفع عمولة وساطة | استوضحوا من يدفع إذن، وعلى ماذا |
| dezvoltator / direct proprietar | الإعلان من المطوّر أو من المالك | تحققوا من أن المعلن هو المالك المسجل في المستخرج |
وبعض المصطلحات الوصفية الأخرى التي يُستحسن معرفتها: P+1+M هو طابق أرضي (parter) وطابق واحد وعلية (mansardă)، وS هو القبو. وcasă duplex منزل مزدوج بجدار مشترك، أما apartament duplex فشقة من طابقين. وdecomandat تعني أن كل غرفة تنفتح على الممر بشكل مستقل، وcentrală proprie سخان تدفئة خاص.
أي مصطلحات ستصادفونها من العقد التمهيدي حتى التسليم؟
| بالرومانية | بالعربية | لماذا هو مهم |
|---|---|---|
| antecontract | العقد التمهيدي | المستند الذي يُلزم الطرفين قبل الصك |
| extras de carte funciară | مستخرج سجل العقارات | يُظهر المالك والأعباء والإشارات |
| intabulare | تسجيل الملكية في السجل | الخطوة التي تجعلكم مالكين تجاه الكافة |
| contract de vânzare-cumpărare | صك البيع | يُوقَّع لدى كاتب العدل |
| procură | التوكيل | يتيح التوقيع باسمكم حين لا تكونون في رومانيا |
| autorizație de construire | رخصة البناء | اطلبوها قبل الدفع في مشروع جديد |
| proces-verbal de recepție | محضر الاستلام | أساس للتسليم والتسجيل |
| cartea tehnică | الكتاب الفني للمبنى | مستند يُستلم عند التسليم |
| credit ipotecar / ipotecă | قرض عقاري / رهن على العقار | يُسجَّل الرهن في الجزء الثالث من المستخرج |
| avans | عربون، رأس مال ذاتي | تحققوا إلى أي حساب يُدفع |
متى يلزم مترجم محلّف، ومتى تكفي الإنجليزية؟
الاجتماعات مع الوسطاء والمطوّرين والمصرفيين في بوخارست تجري غالبًا بالإنجليزية أيضًا. أما لدى كاتب العدل فالقاعدة مختلفة: فبموجب المادة 82 من قانون كتّاب العدل 36/1995، يُحرَّر الصك بالرومانية. والمشتري الذي لا يفهم الرومانية يطّلع على مضمونه عبر مترجم أو ترجمان محلّف، يوقّع على المستند الموثّق مع كاتب العدل.
- كاتب العدل نفسه لا يجوز له الترجمة إلا إذا كانت اللغة الأجنبية لغته الأم، أو إذا كان مترجمًا محلّفًا. وإلا فتتم الترجمة على يد مترجم محلّف معتمد من وزارة العدل الرومانية (المادة 82(2)).
- الصك ثنائي اللغة، في عمودين أو بلغة تلو الأخرى، ممكن في المستند المترجم (المادة 82(5)). اسألوا كاتب العدل مسبقًا.
- المستندات من إسرائيل المقدمة لإجراء موثّق تحتاج إلى ترجمة محلّفة إلى الرومانية، وكثيرًا ما تحتاج إلى أبوستيل أيضًا.
- التوكيل الموقّع في إسرائيل يحتاج إلى ترجمة وعادةً إلى أبوستيل. وتُنسَّق صيغته مسبقًا مع كاتب العدل في رومانيا.
- المستخرج والتسليم مكتوبان بلغة رومانية قانونية أو فنية. ويُستحسن أن يكون إلى جانبكم من يقرؤهما.
ماذا تسألون البائع قبل تحديد موعد زيارة؟
- ما المساحة المفيدة (Su)، وما المساحة المبنية الإجمالية (Scd)؟
- ما الذي يشمله مستوى التشطيب، وهل يمكن الحصول على مواصفات مكتوبة؟
- هل العقار intabulat، وما رقم الصحيفة؟
- هل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة، وما الذي يُدفع فوقه أيضًا؟ وقد كتبنا عن التكاليف المرافقة في دليل منفصل.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل العقد التمهيدي يُستحسن أن يكون بين أيديكم مستخرج حديث طلبتموه بأنفسكم، ومواصفات تشطيب موقّعة، وبيانات المساحة وفق التعريفين، ومسودة الصك قبل التوقيع ببضعة أيام، كي يتسع الوقت للترجمة والسؤال. نحن نراجع مع المشترين الإسرائيليين الإعلان والمواصفات ومسودة العقد بالعبرية، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل ومترجمين محلّفين في رومانيا، وهم الذين ينفذون الإجراءات وفق القانون المحلي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. ومصطلحات التشطيب غير معرَّفة في القانون وتختلف بين البائعين، والمثال الرقمي افتراضي. وقبل الالتزام يجب فحص مستندات العقار المحدد مع محامٍ محلي.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين suprafață utilă وsuprafață construită؟
المساحة المفيدة هي أرضية الغرف داخل المنزل، دون الجدران والشرفات. وتضيف المساحة المبنية الشرفات واللوجيات والجدران، وفي المبنى أيضًا جزءًا من المساحات المشتركة. وترد التعريفات في الملحق 1 لقانون الإسكان 114/1996.
هل تُلزم la cheie المطوّر بتسليم منزل مفروش؟
ليس بالضرورة. فلا تعريف للمصطلح في القانون، وبعض المصادر تشمل فيه الأثاث وبعضها لا. والملزم هو مواصفات مكتوبة مرفقة بالعقد.
ما معنى intabulat في الإعلان؟
أن العقار مسجل في سجل العقارات، بمالك مسجل ورقم مساحي. وهذا هو الوضع الذي يتيح لكاتب العدل تنفيذ الصفقة بشكل عادي وللبنك تسجيل الرهن. تحققوا من ذلك في مستخرج تطلبونه بأنفسكم.
لا أفهم الرومانية. هل يمكنني التوقيع على الصك؟
نعم. فبموجب المادة 82 من القانون 36/1995، يشرح لكم مترجم أو ترجمان محلّف مضمون الصك ويوقّع عليه مع كاتب العدل. ولا يجوز لكاتب العدل الترجمة بنفسه إلا إذا كانت اللغة لغته الأم أو كان مترجمًا محلّفًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.