Коротко
Румынское объявление опирается на несколько устойчивых терминов: вид площади (utilă, construită, desfășurată), уровень отделки (от la roșu до la cheie), статус регистрации (intabulat) и включён ли НДС. Одни из них определены законом, например площади в Законе о жилье 114/1996, другие являются чисто коммерческими и поэтому требуют письменной спецификации. У нотариуса акт составляется на румынском языке, и тот, кто его не понимает, получает разъяснения от присяжного переводчика, который подписывает документ.
Главное
- 1suprafață utilă не включает стены и балконы; suprafață construită их включает. Цена за кв. м имеет смысл, только если известно, к какой площади она относится.
- 2Если данных о застроенной площади нет, местный орган власти рассчитывает налог на здание по полезной площади, умноженной на 1,4 (ст. 457 Налогового кодекса).
- 3la roșu, la gri, la alb и la cheie законом не определены. Требуйте письменную спецификацию отделки в виде приложения к договору.
- 4intabulat означает, что объект зарегистрирован в земельной книге с собственником и кадастровым номером. Объект в статусе în curs de intabulare требует проверки.
- 5Согласно ст. 82 Закона 36/1995, нотариальный акт составляется на румынском языке, а покупатель, который его не понимает, получает разъяснения от присяжного переводчика, подписывающего акт вместе с нотариусом.
Большинство израильских покупателей впервые встречают объект в объявлении на румынском сайте в автоматическом переводе. Перевод справляется с описанием, но упускает термины, которые определяют реальную цену, статус регистрации и то, что вы получите в день передачи. Те же слова затем повторятся в предварительном договоре, в выписке и в акте.
Руководство объясняет термины в порядке сделки: что вы видите в объявлении, что это значит юридически и что из-за этого запросить. Чтение самих документов, выписки, предварительного договора и разрешения, мы подробно разобрали в отдельном руководстве.
Какой квадратный метр имеется в виду в объявлении?
В Румынии есть несколько официальных определений площади, и они приведены в Приложении 1 к Закону о жилье 114/1996. Обзор рынка нотариальной палаты по Илфову на 2026 год использует те же определения. Объявление, в котором указано «кв. м» без уточнения, может подразумевать любое из них.
| Термин в объявлении | Сокращение | Что включено | Что не включено |
|---|---|---|---|
| suprafață utilă (полезная площадь) | Su | Пол комнат, кухни, санузлов, кладовых и проходов внутри дома | Стены, балконы и лоджии |
| suprafață construită (застроенная площадь) | Sc | Полезная площадь плюс балконы, лоджии, внутренние и наружные стены, а в здании также часть общих площадей | Кладовая в подвале и парковка, которые измеряются отдельно |
| suprafață construită desfășurată (развёрнутая застроенная площадь) | Scd или Ad | Сумма всех этажей по наружному контуру стен, включая стены балконов | - |
| suprafață locuibilă (жилая площадь) | - | Только спальни и гостиная | Кухня, санузлы и проходы |
Ещё один сбивающий с толку термин: suprafață construită la sol - это пятно застройки дома на участке, а не площадь, в которой вы будете жить.
Допустим, дом предлагается за 240 000 евро, у него 120 кв. м полезной площади и 160 кв. м развёрнутой застроенной площади. По полезной площади это 2 000 евро за кв. м, а по развёрнутой застроенной площади - 1 500 евро за кв. м. Тот же дом и та же цена. Цифры гипотетические.
Определение имеет значение не только для цены. Местный орган власти рассчитывает ежегодный налог на здание по застроенной площади, а если таких данных нет, умножает полезную площадь на 1,4 (ст. 457 Налогового кодекса, Закон 227/2015). При сравнении с Израилем помните, что «площадь квартиры» по форме спецификации согласно израильскому Приказу о продаже квартир измеряется до наружной поверхности наружных стен, поэтому она ближе к румынской construită, чем к utilă.
Если данных о застроенной площади нет, местный орган власти рассчитывает налог на здание по полезной площади, умноженной на 1,4 (ст. 457 Налогового кодекса).
Что именно обещают la roșu, la gri, la alb и la cheie?
Меньше, чем кажется. Это коммерческие, а не юридические термины, и румынские источники определяют их по-разному. Таблица описывает общепринятое значение, а не обязательное определение.
| Термин | Общепринятое значение | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| la roșu | Каркас: конструкция, наружные стены и крыша, без инженерных систем и без отделки | Большая часть работы и бюджета ещё впереди |
| la gri / semifinisat | Утепление, штукатурка, проложенные трубы и электропроводка, без чистовой отделки | Определение меняется от застройщика к застройщику |
| la alb | Полная внутренняя отделка и работающие системы, без мебели и техники | Проверьте, какие именно системы работают |
| la cheie | «Под ключ»: готово к заселению | Одни включают в это мебель, другие нет |
Поскольку у этих слов нет законодательного определения, ваша защита - техническая спецификация. Запросите её в письменном виде, с перечнем материалов и марок, и приложите к договору. Слово la cheie без спецификации не является обязательством, которое можно принудительно исполнить.
Какие слова в объявлении указывают на правовой статус?
Одни термины описывают объект, другие говорят вам, что нужно проверить до оплаты:
| В объявлении | Значение | Что проверяют |
|---|---|---|
| intabulat | Зарегистрирован в земельной книге (Carte Funciară) с собственником и кадастровым номером | Это желательный статус. Запросите номер выписки и закажите выписку сами |
| fără intabulare / în curs de intabulare | Не зарегистрирован или в процессе регистрации | Углублённая юридическая проверка до любых обязательств |
| teren intravilan / extravilan | Земля в пределах застроенной территории населённого пункта или за её пределами | На extravilan нельзя строить без изменения плана |
| utilități la poartă | Инженерные сети подведены до забора | Не обязательно подключены к дому. Кто платит за подключение? |
| PIF (punere în funcțiune) | Официальный ввод системы в эксплуатацию, например газовой установки | Надпись PIF 2026 обычно означает завершение и ввод в эксплуатацию в том же году |
| TVA inclus / + TVA | НДС включён или добавляется к цене | В новом доме от застройщика НДС составляет 21% по состоянию на октябрь 2026 года |
| comision 0% | Покупатель не платит комиссию риелтору | Выясните, кто платит и за что |
| dezvoltator / direct proprietar | Объявление от застройщика или от собственника | Проверьте, что подавший объявление является собственником, зарегистрированным в выписке |
И ещё несколько описательных терминов, которые стоит знать: P+1+M - это первый этаж (parter), один этаж над ним и мансарда (mansardă), а S - подвал. casă duplex - дом на две семьи с общей стеной, а apartament duplex - двухуровневая квартира. decomandat означает, что каждая комната выходит в коридор отдельно, а centrală proprie - это индивидуальный отопительный котёл.
Какие термины вы встретите от предварительного договора до передачи?
| По-румынски | По-русски | Почему это важно |
|---|---|---|
| antecontract | Предварительный договор | Документ, обязывающий обе стороны до акта |
| extras de carte funciară | Выписка из земельной книги | Показывает собственника, обременения и отметки |
| intabulare | Регистрация права собственности в книге | Шаг, который делает вас собственником в отношении всех |
| contract de vânzare-cumpărare | Договор купли-продажи | Подписывается у нотариуса |
| procură | Доверенность | Позволяет подписывать от вашего имени, когда вас нет в Румынии |
| autorizație de construire | Разрешение на строительство | Запросите его до оплаты в новом проекте |
| proces-verbal de recepție | Акт приёмки | Основание для передачи и регистрации |
| cartea tehnică | Технический паспорт здания | Документ, который получают при передаче |
| credit ipotecar / ipotecă | Ипотечный кредит / ипотека на объект | Ипотека регистрируется в третьей части выписки |
| avans | Аванс, собственные средства | Проверьте, на какой счёт он перечисляется |
Когда обязателен присяжный переводчик, а когда достаточно английского?
Встречи с риелторами, застройщиками и банкирами в Бухаресте чаще всего проходят и на английском. У нотариуса правило иное: согласно ст. 82 Закона о нотариусах 36/1995, акт составляется на румынском языке. Покупатель, не понимающий румынского, знакомится с его содержанием через присяжного переводчика или устного переводчика, который подписывает нотариальный документ вместе с нотариусом.
- Сам нотариус вправе переводить, только если иностранный язык является его родным или если он имеет квалификацию переводчика. В противном случае перевод выполняет переводчик, аттестованный Министерством юстиции Румынии (ст. 82(2)).
- Двуязычный акт, в две колонки или на одном языке за другим, возможен в переведённом документе (ст. 82(5)). Спросите нотариуса заранее.
- Документы из Израиля, подаваемые для нотариального действия, требуют заверенного перевода на румынский язык и часто также апостиля.
- Доверенность, подписанная в Израиле, требует перевода и, как правило, апостиля. Текст заранее согласовывают с нотариусом в Румынии.
- Выписка и документы передачи написаны юридическим или техническим румынским языком. Стоит, чтобы рядом с вами был тот, кто их прочтёт.
Что спросить у продавца, прежде чем назначать осмотр?
- Какова полезная площадь (Su) и какова развёрнутая застроенная площадь (Scd)?
- Что входит в уровень отделки и можно ли получить письменную спецификацию?
- Является ли объект intabulat и каков номер выписки?
- Включает ли цена НДС и что ещё оплачивается сверх него? О сопутствующих расходах мы писали в отдельном руководстве.
Что делать до подписания?
Перед предварительным договором стоит иметь актуальную выписку, заказанную вами самостоятельно, подписанную спецификацию отделки, данные о площади по обоим определениям и проект акта за несколько дней до подписания, чтобы было время перевести и задать вопросы. Мы разбираем с израильскими покупателями объявление, спецификацию и проект договора на иврите вместе с лицензированными в Румынии адвокатами, нотариусами и присяжными переводчиками, которые выполняют действия по местному праву.
Статья носит характер общей информации, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Термины отделки законом не определены и различаются у разных продавцов, а числовой пример гипотетический. Перед принятием обязательств необходимо проверить документы конкретного объекта с местным адвокатом.
Частые вопросы
В чём разница между suprafață utilă и suprafață construită?
Полезная площадь - это пол комнат внутри дома без стен и балконов. Застроенная площадь добавляет балконы, лоджии и стены, а в здании также часть общих площадей. Определения приведены в Приложении 1 к Закону о жилье 114/1996.
Обязывает ли la cheie застройщика передать меблированный дом?
Не обязательно. У термина нет законодательного определения, и одни источники включают в него мебель, а другие нет. Обязывающей является письменная спецификация, приложенная к договору.
Что означает intabulat в объявлении?
Что объект зарегистрирован в земельной книге с зарегистрированным собственником и кадастровым номером. Именно этот статус позволяет нотариусу провести сделку в обычном порядке, а банку зарегистрировать ипотеку. Проверьте это по выписке, которую вы закажете сами.
Я не понимаю румынского. Могу ли я подписать акт?
Да. Согласно ст. 82 Закона 36/1995, присяжный переводчик или устный переводчик разъясняет вам содержание акта и подписывает его вместе с нотариусом. Нотариус вправе переводить сам, только если это его родной язык или если он имеет квалификацию переводчика.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.