Impozitul anual pe clădiri și teren în România: cât plătește un proprietar israelian, cum se calculează și ce s-a schimbat în 2026

1Ce este impozitul anual pe clădiri și teren în România?

Este un impozit local anual pe care orice proprietar de imobil din România îl plătește autorității locale în a cărei rază se află proprietatea - fie că este rezident în România sau nu. Asemănător cu arnona din Israel, este încasat de primărie, dar, spre deosebire de arnona, este stabilit în sarcina proprietarului și nu a deținătorului efectiv, așa că și un apartament închiriat continuă să îl greveze pe investitorul israelian.

Impozitul este reglementat în Codul fiscal român (Legea 227/2015, titlul IX - impozite și taxe locale) și are trei componente principale: impozit pe clădiri - impozit pe construcția propriu-zisă; impozit pe teren - impozit pe terenul aferent; și alte taxe locale stabilite de fiecare autoritate, precum taxa de salubrizare. La un apartament într-un bloc, componenta de teren este de regulă neglijabilă, iar la o casă individuală sau la un teren pentru dezvoltare poate fi mai semnificativă.

2Cum se calculează impozitul pe clădiri pentru un apartament de locuit deținut de o persoană fizică?

La persoana fizică, la octombrie 2026, impozitul pentru o clădire de locuit se calculează după o formulă fixă din articolul 457 din Codul fiscal: suprafața construită × valoarea impozabilă pe m² × coeficientul de corecție în funcție de zonă și rangul localității × cota de impozitare stabilită de consiliul local. La un apartament dintr-un bloc, suprafața construită se calculează ca suprafață utilă (suprafața utilă) înmulțită cu 1,4.

1. Suprafața: la o casă - suprafața construită care apare în acte; la un apartament - suprafața utilă × 1,4.
2. Valoarea pe m²: se stabilește într-un tabel din Codul fiscal în funcție de tipul construcției (beton/cărămidă sau alte materiale) și de existența rețelelor de apă, canalizare, electricitate și încălzire. Conform tabelului actualizat prin Legea 239/2025, pentru anul 2026 valoarea la o clădire din beton sau cărămidă cu toate utilitățile este de 2.677 lei/m².
3. Coeficientul de zonă: un coeficient stabilit în funcție de rangul localității și de zona din cadrul ei. De exemplu, în orașul Buzău (rangul II) coeficienții variază între 2,1 și 2,4. În București și în orașele mari coeficientul în zonele centrale este mai mare.
4. Cota de impozitare: consiliul local stabilește o cotă în intervalul 0,08%-0,2% pentru locuințe. Conform Legii 239/2025, cota pentru anul 2026 nu poate fi mai mică decât cota din 2025.
5. Cotă adițională locală: Codul fiscal permite autorităților să stabilească o cotă suplimentară (cotă adițională) în anumite condiții - trebuie verificat în hotărârea consiliului local (HCL) a localității.

Exemplu doar pentru ilustrare: un apartament de 70 m² utili într-un bloc din beton cu toate utilitățile, într-o zonă în care coeficientul este 2,4 și cota 0,1%: 70 × 1,4 = 98 m² construiți; 98 × 2.677 = 262.346 lei; × 2,4 = circa 629.630 lei valoare impozabilă; × 0,1% = circa 630 lei impozit anual. Suma efectivă depinde de datele localității, așa că trebuie obținută întotdeauna hotărârea locală sau decizia de impunere.

3Ce s-a schimbat în 2026 în urma Legii 239/2025?

Schimbarea centrală pentru anul 2026 este majorarea puternică a valorilor de bază pe m² și eliminarea unei părți din facilități. Legea 239/2025 („pachetul 2 de măsuri fiscale”) a fost publicată la 15 decembrie 2025 și a modificat tabelele din Codul fiscal, iar în paralel a fost amânată pentru 2027 trecerea la impozitarea la valoarea de piață.

Consecința practică: proprietarii de apartamente, în special în clădiri vechi și în blocuri mari, au văzut o creștere vizibilă a impozitului pentru 2026 față de 2025, chiar dacă suma absolută este încă mică în comparație cu Israelul.

4Cum se calculează impozitul când proprietatea aparține unei societăți românești (SRL)?

La societate, baza este complet diferită: impozitul pe clădire se calculează pe baza valorii stabilite într-un raport de evaluare (raport de evaluare) și nu pe baza unui tabel de suprafață. Pentru apartamentele de locuit deținute de o societate se aplică, la octombrie 2026, o cotă de 0,08%-0,2%, iar pentru clădirile nerezidențiale (birouri, comerț, logistică) o cotă de 0,2%-1,3%.

• Obligația de reevaluare: o societate care nu a efectuat o evaluare a clădirii în ultimii cinci ani poate fi impozitată cu o cotă de 5% din valoarea clădirii - o sumă semnificativă, care trebuie gestionată într-un calendar de conformitate.
• Amânarea pentru 2027: Legea 239/2025 a urmărit să elimine regulile avantajoase pentru apartamentele de locuit și clădirile mixte deținute de societăți; Ordonanța de urgență 78/2025 a amânat modificarea până la 1 ianuarie 2027.
• Clădiri nerezidențiale: Legea 239/2025 a introdus modificări și în stabilirea valorii impozabile și a cotelor pentru clădirile nerezidențiale, inclusiv trecerea la o grilă unitară de valori. Aplicarea efectivă încă se conturează și trebuie verificată la autoritate înainte de o achiziție comercială.
• Achiziția în cursul anului: vânzătorul datorează impozitul pentru întregul an în care s-a făcut vânzarea, iar cumpărătorul începe să plătească din anul următor.

5Cât costă impozitul pe teren și când devine semnificativ?

Impozitul pe teren se stabilește ca sumă fixă pe m² în funcție de rangul localității, zonă și destinația terenului, și nu ca procent din valoare. La un apartament într-un bloc este de regulă foarte mic, dar la un teren pentru dezvoltare, la un teren agricol care așteaptă schimbarea destinației sau la o casă cu teren și curte mare poate fi o componentă vizibilă.

Pentru dezvoltatori este important de reținut: terenul achiziționat pentru un proiect continuă să fie supus impozitului și în perioada de planificare și autorizare, care poate dura mult timp. Se recomandă includerea impozitului pe teren și a viitorului impozit pe clădiri în prognoza fluxului de numerar al proiectului încă din faza de verificare preliminară.

6Când și cum se plătește și ce se întâmplă dacă nu se plătește?

Impozitul se plătește în două rate egale - până la 31 martie și până la 30 septembrie a fiecărui an. Consiliile locale pot acorda o reducere de până la 10% celor care plătesc întregul impozit anual până la 31 martie, iar majoritatea marilor orașe procedează astfel.

• Înregistrarea după achiziție: după achiziția în fața notarului, datele sunt transmise autorității, dar responsabilitatea de a vă asigura că proprietatea este înregistrată pe numele dumneavoastră în dosarul fiscal local vă aparține. Se recomandă să vă adresați autorității la scurt timp după achiziție.
• Plata la distanță: la multe autorități se poate plăti prin portalul ghiseul.ro sau prin site-ul primăriei. Un investitor străin se poate lovi uneori de necesitatea unui număr de identificare fiscală român (NIF) pentru a deschide un dosar și a plăti.
• Neplata: se acumulează majorări de întârziere, iar la vânzare notarul va cere un certificat de atestare fiscală locală care dovedește că nu există datorii. O datorie veche poate întârzia o tranzacție.

7Este impozitul român recunoscut în Israel?

Impozitul pe clădiri din România este un impozit local pe proprietate și nu un impozit pe venit, așa că nu poate fi creditat direct împotriva impozitului pe venit din Israel. Totuși, dacă proprietatea este închiriată și se alege traseul de impozitare obișnuit în Israel, el poate fi recunoscut drept cheltuială de obținere a venitului. În traseul de 15% pentru chiriile din străinătate nu se pot deduce cheltuieli, cu excepția amortizării, așa că impozitul local nu va reduce impozitul.

De aceea merită analizat impozitul anual împreună cu impozitarea chiriilor, și nu separat: la un apartament cu cheltuieli curente mari, traseul obișnuit poate fi mai avantajos.

8Listă de verificare înainte de achiziție

1. Solicitați vânzătorului un certificat fiscal local actual și asigurați-vă că nu există datorii asupra proprietății.
2. Verificați în hotărârea consiliului local (HCL) pentru anul curent cota, coeficientul de zonă și existența unei cote adiționale.
3. Calculați o estimare a impozitului anual după formulă și includeți-o în prognoza randamentului.
4. Dacă achiziția se face printr-o societate - planificați evaluarea încă din anul achiziției și stabiliți data reevaluării.
5. Pentru o proprietate deosebit de scumpă - verificați dacă valoarea depășește pragul de 2.500.000 de lei peste care se aplică impozitul special.
6. Pregătiți-vă pentru trecerea așteptată la impozitarea la valoarea de piață în 2027.

9Ce să faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Impozitul anual din România nu este, de regulă, mare, dar variază de la o localitate la alta, a crescut în ultimii ani și este influențat direct de decizia de a deține proprietatea personal sau printr-o societate. În cadrul verificării juridice dinaintea tranzacției, verificăm situația datoriilor locale, estimăm impozitul așteptat pe baza datelor autorității și coordonăm cu contabilul din Israel și din România structura de deținere, astfel încât să nu existe surprize după predare.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.