Ежегодный налог на здания и землю в Румынии: сколько платит израильский собственник, как он рассчитывается и что изменилось в 2026 году

1Что такое ежегодный налог на здания и землю в Румынии?

Это ежегодный местный налог, который каждый собственник недвижимости в Румынии платит местному органу, на территории которого находится объект, независимо от того, является ли он резидентом Румынии. Подобно арноне в Израиле, он взимается муниципалитетом, но, в отличие от арноны, возлагается на собственника, а не на фактического пользователя, поэтому даже сдаваемая в аренду квартира продолжает обременять израильского инвестора.

Налог регулируется румынским налоговым кодексом (Legea 227/2015, раздел IX - местные налоги и сборы) и состоит из трёх основных компонентов: impozit pe clădiri - налог на само здание; impozit pe teren - налог на землю; и дополнительные местные сборы, устанавливаемые каждым органом, такие как сбор за вывоз мусора. Для квартиры в многоквартирном доме компонент земли, как правило, незначителен, а для частного дома или участка под застройку он может быть более существенным.

2Как рассчитывается налог на здание для жилой квартиры, принадлежащей физическому лицу?

У физического лица по состоянию на октябрь 2026 года налог на жилое здание рассчитывается по фиксированной формуле, установленной статьёй 457 налогового кодекса: застроенная площадь × налогооблагаемая стоимость за кв. м × поправочный коэффициент в зависимости от зоны и ранга населённого пункта × ставка налога, установленная местным советом. Для квартиры в многоквартирном доме застроенная площадь рассчитывается как полезная площадь (suprafața utilă), умноженная на 1,4.

1. Площадь: для дома - застроенная площадь, указанная в документах; для квартиры - полезная площадь × 1,4.
2. Стоимость за кв. м: определяется по таблице в налоговом кодексе в зависимости от типа здания (бетон/кирпич или иные материалы) и наличия водопровода, канализации, электричества и отопления. По таблице, обновлённой законом 239/2025, на 2026 год стоимость для здания из бетона или кирпича со всеми коммуникациями составляет 2677 лей за кв. м.
3. Коэффициент зоны: коэффициент, устанавливаемый в зависимости от ранга населённого пункта (rang) и зоны внутри него. Например, в городе Бузэу (ранг II) коэффициенты составляют от 2,1 до 2,4. В Бухаресте и крупных городах коэффициент в центральных зонах выше.
4. Ставка налога: местный совет устанавливает ставку в диапазоне 0,08%-0,2% для жилых квартир. По закону 239/2025 ставка на 2026 год не может быть ниже ставки 2025 года.
5. Местная надбавка: налоговый кодекс позволяет органам при определённых условиях вводить дополнительную ставку (cotă adițională) - необходимо проверить в решении совета (HCL) соответствующего населённого пункта.

Пример исключительно для наглядности: квартира площадью 70 кв. м полезной площади в бетонном доме со всеми коммуникациями, в зоне, где коэффициент равен 2,4, а ставка 0,1%: 70 × 1,4 = 98 кв. м застроенной площади; 98 × 2677 = 262 346 лей; × 2,4 = около 629 630 лей налогооблагаемой стоимости; × 0,1% = около 630 лей годового налога. Фактическая сумма зависит от данных населённого пункта, поэтому всегда следует получать местное решение или уведомление об оценке (decizie de impunere).

3Что изменилось в 2026 году в связи с законом 239/2025?

Главное изменение на 2026 год - резкое повышение базовых значений за кв. м и отмена части послаблений. Закон 239/2025 («Фискальный пакет 2») опубликован 15 декабря 2025 года и изменил таблицы в налоговом кодексе, одновременно переход к налогообложению по рыночной стоимости отложен на 2027 год.

Практический вывод: владельцы квартир, особенно в старых зданиях и крупных многоквартирных домах, увидели ощутимый рост налога на 2026 год по сравнению с 2025 годом, хотя абсолютная сумма по-прежнему невелика по сравнению с Израилем.

4Как рассчитывается налог, если объект принадлежит румынской компании (SRL)?

У компании основа совершенно иная: налог на здание рассчитывается исходя из стоимости, определённой в отчёте об оценке (raport de evaluare), а не по таблице площадей. Для жилых квартир, принадлежащих компании, по состоянию на октябрь 2026 года действует ставка 0,08%-0,2%, а для нежилых зданий (офисы, торговля, логистика) - ставка 0,2%-1,3%.

• Обязанность переоценки: компания, не проводившая оценку стоимости здания в последние пять лет, может облагаться по ставке 5% от стоимости здания - существенная сумма, которую следует отражать в календаре соблюдения требований.
• Отсрочка до 2027 года: закон 239/2025 стремился отменить льготные правила для жилых квартир и смешанных зданий, принадлежащих компаниям; чрезвычайное постановление 78/2025 отложило изменение до 1 января 2027 года.
• Нежилые здания: закон 239/2025 внёс изменения также в определение налогооблагаемой стоимости и ставок для нежилых зданий, включая переход к единой сетке значений. Практическое применение ещё формируется, и его следует проверять в органе до коммерческой покупки.
• Покупка в середине года: продавец обязан по налогу за весь год, в котором совершена продажа, а покупатель начинает платить со следующего года.

5Сколько стоит налог на землю и когда он существенен?

Налог на землю устанавливается как фиксированная сумма за кв. м в зависимости от ранга населённого пункта, зоны и назначения земли, а не в процентах от стоимости. Для квартиры в многоквартирном доме он, как правило, очень низкий, но для участка под застройку, сельскохозяйственной земли, ожидающей изменения назначения, или дома с землёй и большим двором он может быть ощутимой статьёй.

Девелоперам важно помнить: земля, приобретённая для проекта, продолжает облагаться налогом и в период планирования и лицензирования, который может быть долгим. Рекомендуется включить налог на землю и будущий налог на здание в прогноз денежного потока проекта уже на этапе предварительной проверки.

6Когда и как платить и что происходит при неуплате?

Налог уплачивается двумя равными платежами - до 31 марта и до 30 сентября каждого года. Местные советы вправе предоставлять скидку до 10% тем, кто платит полную годовую сумму до 31 марта, и большинство крупных городов так и поступают.

• Регистрация после покупки: после покупки у нотариуса данные передаются в орган, но ответственность за то, чтобы объект был зарегистрирован на ваше имя в местном налоговом деле, лежит на вас. Рекомендуется обратиться в орган вскоре после покупки.
• Дистанционная оплата: во многих органах можно платить через портал ghiseul.ro или через сайт муниципалитета. Иностранный инвестор иногда сталкивается с необходимостью румынского налогового идентификационного номера (NIF) для открытия дела и оплаты.
• Неуплата: накапливаются пени, а при продаже нотариус потребует справку о местных налогах (certificat de atestare fiscală), подтверждающую отсутствие задолженностей. Старый долг может задержать сделку.

7Признаётся ли румынский налог в Израиле?

Румынский налог на здания является местным налогом на имущество, а не подоходным налогом, поэтому он не может быть напрямую зачтён против подоходного налога в Израиле. Однако если объект сдаётся в аренду и выбран обычный режим налогообложения в Израиле, он может быть признан расходом на получение дохода. В режиме 15% для аренды из-за границы вычет расходов, кроме амортизации, невозможен, так что местный налог не уменьшит налогооблагаемую базу.

Поэтому стоит рассматривать ежегодный налог вместе с налогообложением аренды, а не отдельно: для квартиры с высокими текущими расходами обычный режим может оказаться выгоднее.

8Контрольный список перед покупкой

1. Запросить у продавца актуальную справку о местных налогах и убедиться, что на объекте нет задолженностей.
2. Проверить в решении местного совета (HCL) на текущий год ставку, коэффициент зоны и наличие дополнительной ставки.
3. Рассчитать оценочный годовой налог по формуле и включить его в прогноз доходности.
4. Если покупка совершается через компанию - запланировать оценку стоимости уже в год покупки и определить срок переоценки.
5. Для особо дорогого объекта - проверить, не пересекает ли стоимость порог 2 500 000 лей, свыше которого действует специальный налог.
6. Подготовиться к ожидаемому переходу к налогообложению по рыночной стоимости в 2027 году.

9Что сделать перед подписанием и как мы сопровождаем

Ежегодный налог в Румынии, как правило, невысок, но он меняется от населённого пункта к населённому пункту, в последние годы растёт и напрямую зависит от решения, владеть объектом лично или через компанию. В рамках юридической проверки перед сделкой мы проверяем состояние местных задолженностей, оцениваем ожидаемый налог по данным органа и координируем с бухгалтером в Израиле и Румынии структуру владения, чтобы после передачи не было сюрпризов.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.