בקצרה
כל בעל נכס ברומניה משלם לרשות המקומית מס בניינים (impozit pe clădiri) ומס קרקע (impozit pe teren) שנתיים. אצל יחיד, נכון לאוקטובר 2026, המס על דירת מגורים מחושב לפי שטח, ערך למ״ר שקבוע בקוד המס, מקדם אזור ושיעור של 0.08%-0.2% שקובעת המועצה המקומית; אצל חברה הבסיס הוא שווי לפי דוח שמאי. הסכומים בדרך כלל אינם גבוהים, אך חוק 239/2025 העלה את ערכי הבסיס החל מ-2026, ומיסוי לפי שווי שוק נדחה ל-2027.
הנקודות החשובות
- 1המס השנתי משולם לרשות המקומית (primăria) בשני תשלומים שווים - עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר; רשויות רבות נותנות הנחה של עד 10% על תשלום מלא מוקדם.
- 2ביחיד: שטח בנוי × ערך למ״ר לפי קוד המס × מקדם אזור × שיעור של 0.08%-0.2% לדירת מגורים. ב-2026 ערך הבסיס למ״ר עלה משמעותית (למשל 2,677 לֵיי למ״ר בקטגוריה הנפוצה).
- 3בחברה: המס על מבנה מחושב לפי שווי מדוח שמאות; מבנה שלא הוערך מחדש בחמש השנים האחרונות עלול להתחייב בשיעור של 5%.
- 4מס מיוחד של 0.9% חל מ-2026 על החלק שמעל 2,500,000 לֵיי בשווי נכס מגורים של יחיד.
- 5מעבר למיסוי לפי שווי שוק נדחה רשמית ל-2027 - כדאי לתכנן את מבנה ההחזקה כבר עכשיו.
מהו מס הבניינים והקרקע השנתי ברומניה?
זהו מס מקומי שנתי שכל בעל נכס ברומניה משלם לרשות המקומית שבתחומה נמצא הנכס - בין אם הוא תושב רומניה ובין אם לא. בדומה לארנונה בישראל הוא נגבה על ידי העירייה, אבל בשונה מארנונה הוא מוטל על הבעלים ולא על המחזיק בפועל, ולכן גם דירה מושכרת ממשיכה לחייב את המשקיע הישראלי.
המס מוסדר בקוד המס הרומני (Legea 227/2015, כותרת IX - מיסים ואגרות מקומיים) ומורכב משלושה רכיבים עיקריים: impozit pe clădiri - מס על המבנה עצמו; impozit pe teren - מס על הקרקע; ואגרות מקומיות נוספות שקובעת כל רשות, כמו אגרת פינוי אשפה. בדירה בבניין משותף רכיב הקרקע בדרך כלל זניח, ובבית פרטי או במגרש לפיתוח הוא עשוי להיות משמעותי יותר.
המס השנתי ברומניה אינו מס הכנסה. הוא חל גם על נכס ריק, גם על דירה שבה גר בן משפחה וגם על נכס בבנייה שהושלם. מי שמחזיק כמה נכסים צריך לנהל את התשלומים מול כל רשות בנפרד.
ביחיד: שטח בנוי × ערך למ״ר לפי קוד המס × מקדם אזור × שיעור של 0.08%-0.2% לדירת מגורים. ב-2026 ערך הבסיס למ״ר עלה משמעותית (למשל 2,677 לֵיי למ״ר בקטגוריה הנפוצה).
איך מחושב מס הבניינים לדירת מגורים בבעלות יחיד?
אצל יחיד, נכון לאוקטובר 2026, המס על מבנה מגורים מחושב לפי נוסחה קבועה בסעיף 457 לקוד המס: שטח בנוי × ערך החייב במס למ״ר × מקדם תיקון לפי אזור ודרגת היישוב × שיעור המס שקבעה המועצה המקומית. בדירה בבניין, השטח הבנוי מחושב כשטח השימושי (suprafața utilă) כפול 1.4.
- שטח: בבית - השטח הבנוי המופיע במסמכים; בדירה - השטח השימושי × 1.4.
- ערך למ״ר: נקבע בטבלה בקוד המס לפי סוג המבנה (בטון/לבנים או חומרים אחרים) ולפי קיום תשתיות מים, ביוב, חשמל וחימום. לפי הטבלה שעודכנה בחוק 239/2025, לשנת 2026 הערך במבנה בטון או לבנים עם כל התשתיות הוא 2,677 לֵיי למ״ר.
- מקדם אזור: מקדם שנקבע לפי דרגת היישוב (rang) והאזור בתוכו. למשל, בעיר בוזאו (דרגה II) המקדמים נעים בין 2.1 ל-2.4. בבוקרשט ובערים הגדולות המקדם באזורים המרכזיים גבוה יותר.
- שיעור המס: המועצה המקומית קובעת שיעור בטווח של 0.08%-0.2% לדירות מגורים. לפי חוק 239/2025, השיעור לשנת 2026 אינו יכול להיות נמוך מהשיעור של 2025.
- תוספת מקומית: קוד המס מאפשר לרשויות להטיל שיעור נוסף (cotă adițională) בתנאים מסוימים - יש לבדוק בהחלטת המועצה (HCL) של היישוב.
דוגמה להמחשה בלבד: דירה של 70 מ״ר שימושיים בבניין בטון עם כל התשתיות, באזור שבו המקדם הוא 2.4 והשיעור 0.1%: 70 × 1.4 = 98 מ״ר בנויים; 98 × 2,677 = 262,346 לֵיי; × 2.4 = כ-629,630 לֵיי ערך חייב; × 0.1% = כ-630 לֵיי מס שנתי. הסכום בפועל תלוי בנתוני היישוב, ולכן תמיד יש לקבל את ההחלטה המקומית או את הודעת השומה (decizie de impunere).
מה השתנה ב-2026 בעקבות חוק 239/2025?
השינוי המרכזי לשנת 2026 הוא העלאה חדה של ערכי הבסיס למ״ר וביטול חלק מההקלות. חוק 239/2025 (“חבילת הצעדים הפיסקליים 2”) פורסם ב-15 בדצמבר 2025 ושינה את הטבלאות בקוד המס, ובמקביל נדחה לשנת 2027 המעבר למיסוי לפי שווי שוק.
| נושא | עד 2025 | 2026 (נכון לאוקטובר 2026) |
|---|---|---|
| ערך למ״ר - בטון/לבנים עם תשתיות (יחיד) | ערך נמוך יותר, מתואם מקומית (בבוזאו, למשל, 1,472 לֵיי) | 2,677 לֵיי למ״ר לפי קוד המס המתוקן |
| הפחתה לדירה בבניין של יותר מ-3 קומות ו-8 דירות | הפחתה של 0.10 במקדם האזור | בוטלה |
| הפחתה לפי גיל המבנה | 10%/30%/50% לפי גיל | בוטלה בחוק 239/2025; פקודת חירום 9/2026 קבעה הפחתה של 15% למבנה בן 50-100 שנה ו-25% למבנה בן יותר מ-100 שנה |
| שיעור המס לדירת מגורים (יחיד) | 0.08%-0.2% | 0.08%-0.2%, ולא פחות מהשיעור של 2025 באותה רשות |
| מס מיוחד על נכסי מגורים יקרים (יחיד) | 0.3% על החלק שמעל 2,500,000 לֵיי | 0.9% על החלק שמעל 2,500,000 לֵיי |
| מיסוי לפי שווי שוק | לא חל | נדחה רשמית לשנת 2027 |
המשמעות המעשית: בעלי דירות, ובמיוחד בבניינים ישנים ובבנייני דירות גדולים, ראו עלייה ניכרת במס לשנת 2026 בהשוואה ל-2025, גם אם הסכום המוחלט עדיין נמוך ביחס לישראל.
איך מחושב המס כשהנכס בבעלות חברה רומנית (SRL)?
אצל חברה הבסיס שונה לגמרי: המס על מבנה מחושב לפי השווי שנקבע בדוח הערכה (raport de evaluare) ולא לפי טבלת שטח. לדירות מגורים בבעלות חברה חל, נכון לאוקטובר 2026, שיעור של 0.08%-0.2%, ולמבנים שאינם למגורים (משרדים, מסחר, לוגיסטיקה) שיעור של 0.2%-1.3%.
- חובת הערכה מחדש: חברה שלא ביצעה הערכת שווי למבנה בחמש השנים האחרונות עלולה להתחייב בשיעור של 5% על ערך המבנה - סכום מהותי שיש לנהל ביומן תאימות.
- דחייה ל-2027: חוק 239/2025 ביקש לבטל את הכללים המקלים לדירות מגורים ולמבנים מעורבים בבעלות חברות; פקודת חירום 78/2025 דחתה את השינוי ל-1 בינואר 2027.
- מבנים שאינם למגורים: חוק 239/2025 הכניס שינויים גם בקביעת הערך החייב ובשיעורים למבנים שאינם למגורים, כולל מעבר לגריד ערכים אחיד. היישום בפועל עדיין מתגבש ויש לבדוק אותו מול הרשות לפני רכישה מסחרית.
- רכישה באמצע השנה: המוכר חייב במס לכל השנה שבה בוצעה המכירה, והקונה מתחיל לשלם מהשנה הבאה.
בדירת מגורים אחת או שתיים, ההחזקה האישית פשוטה וזולה יותר מבחינת המס המקומי. החזקה בחברה מוסיפה עלויות שמאות, הנהלת חשבונות ותאימות, ומ-2027 עשויה גם להתייקר. ההחלטה על מבנה ההחזקה צריכה להתקבל בראייה כוללת - מס הכנסה, מכירה עתידית ודיווח בישראל - ולא רק לפי המס השנתי.
כמה עולה מס הקרקע ומתי הוא משמעותי?
מס הקרקע נקבע כסכום קבוע למ״ר לפי דרגת היישוב, האזור וייעוד הקרקע, ולא כאחוז משווי. בדירה בבניין משותף הוא בדרך כלל נמוך מאוד, אך במגרש לפיתוח, בקרקע חקלאית שמחכה לשינוי ייעוד או בבית צמוד קרקע עם חצר גדולה הוא יכול להיות רכיב מורגש.
ליזמים חשוב לזכור: קרקע שנרכשה לפרויקט ממשיכה לחייב במס גם בתקופת התכנון והרישוי, שעלולה להימשך זמן רב. מומלץ לכלול את מס הקרקע ואת מס הבניינים העתידי בתחזית התזרים של הפרויקט כבר בשלב הבדיקה המוקדמת.
מתי ואיך משלמים, ומה קורה אם לא משלמים?
המס משולם בשני תשלומים שווים - עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר של כל שנה. מועצות מקומיות רשאיות לתת הנחה של עד 10% למי שמשלם את מלוא המס השנתי עד 31 במרץ, ורוב הערים הגדולות נוהגות כך.
- רישום אחרי רכישה: לאחר רכישה בפני נוטריון, הנתונים מועברים לרשות, אך האחריות לוודא שהנכס נרשם על שמכם בתיק המס המקומי היא שלכם. מומלץ לפנות לרשות תוך זמן קצר מהרכישה.
- תשלום מרחוק: ברשויות רבות ניתן לשלם דרך פורטל ghiseul.ro או דרך אתר העירייה. משקיע זר ייתקל לעיתים בצורך במספר זיהוי מס רומני (NIF) כדי לפתוח תיק ולשלם.
- אי תשלום: מצטברות תוספות פיגורים, ובעת מכירה הנוטריון ידרוש אישור מס מקומי (certificat de atestare fiscală) שמוכיח שאין חובות. חוב ישן עלול לעכב עסקה.
האם המס הרומני מוכר בישראל?
מס הבניינים הרומני הוא מס רכוש מקומי ולא מס הכנסה, ולכן הוא אינו ניתן לזיכוי ישיר כנגד מס הכנסה בישראל. עם זאת, אם הנכס מושכר ובוחרים במסלול המיסוי הרגיל בישראל, הוא עשוי להיות מוכר כהוצאה בייצור ההכנסה. במסלול 15% על שכירות מחו״ל לא ניתן לנכות הוצאות למעט פחת, כך שהמס המקומי לא יופחת.
לכן כדאי לבחון את המס השנתי יחד עם מיסוי השכירות ולא בנפרד: בדירה עם הוצאות שוטפות גבוהות, המסלול הרגיל עשוי להשתלם יותר.
רשימת בדיקה לפני רכישה
- לבקש מהמוכר אישור מס מקומי עדכני ולוודא שאין חובות על הנכס.
- לבדוק בהחלטת המועצה המקומית (HCL) לשנה הנוכחית את השיעור, את מקדם האזור ואת קיומו של שיעור נוסף.
- לחשב אומדן מס שנתי לפי הנוסחה ולהכניס אותו לתחזית התשואה.
- אם הרכישה בחברה - לתכנן הערכת שווי כבר בשנת הרכישה ולקבוע מועד להערכה מחדש.
- לנכס יקר במיוחד - לבדוק אם השווי חוצה את סף 2,500,000 לֵיי שמעליו חל המס המיוחד.
- להיערך למעבר הצפוי למיסוי לפי שווי שוק ב-2027.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
המס השנתי ברומניה אינו גבוה בדרך כלל, אבל הוא משתנה מיישוב ליישוב, הוא עולה בשנים האחרונות, והוא מושפע ישירות מההחלטה אם להחזיק בנכס באופן אישי או דרך חברה. במסגרת הבדיקה המשפטית שלפני העסקה אנחנו בודקים את מצב החובות המקומיים, מעריכים את המס הצפוי לפי נתוני הרשות ומתאמים עם רואה החשבון בישראל וברומניה את מבנה ההחזקה, כך שלא יהיו הפתעות אחרי המסירה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. שיעורים, ערכים ומועדים נקבעים בחקיקה ובהחלטות מקומיות ומשתנים מעת לעת. לפני כל החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
כמה עולה מס הבניינים השנתי על דירה ברומניה?
בדירת מגורים ממוצעת בבעלות יחיד מדובר בדרך כלל בכמה מאות עד אלפי לֵיי בשנה, תלוי בשטח, באזור ובשיעור שקבעה העירייה. בדוגמה של דירה בת 70 מ״ר שימושיים באזור עם מקדם 2.4 ושיעור 0.1%, המס לשנת 2026 הוא כ-630 לֵיי. הסכום המדויק מופיע בהודעת השומה של הרשות.
האם תושב ישראל משלם את אותו מס כמו תושב רומניה?
כן. המס המקומי מוטל על בעל הנכס לפי מיקום הנכס, ללא קשר לתושבות או לאזרחות. ההבדל המעשי הוא בעיקר בניהול: משקיע זר צריך לדאוג לרישום, לקבלת ההודעות ולתשלום מרחוק.
מתי משלמים את מס הנכס ברומניה?
בשני תשלומים שווים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. רשויות רבות נותנות הנחה של עד 10% למי שמשלם את מלוא הסכום עד 31 במרץ.
האם כדאי להחזיק דירה ברומניה דרך חברה כדי לחסוך במס השנתי?
בדרך כלל לא בשביל המס השנתי עצמו. בחברה המס מחושב לפי שווי מדוח שמאות, נדרשות הערכות חוזרות, ומ-2027 צפוי שינוי בכללים לדירות בבעלות חברות. השיקולים העיקריים לבחירת מבנה הם מס הכנסה, מכירה עתידית ודיווח בישראל.
האם מס הבניינים ברומניה יעבור לחישוב לפי שווי שוק?
זו הכוונה המוצהרת במסגרת תוכנית ההתאוששות של רומניה, אך המעבר נדחה רשמית לשנת 2027. נכון לאוקטובר 2026 עדיין חל החישוב לפי טבלאות קוד המס.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- PwC Worldwide Tax Summaries - Romania, Individual: Other taxes
- PwC Worldwide Tax Summaries - Romania, Corporate: Other taxes
- Primăria Municipiului Buzău - Formula de calcul a impozitului pentru 2026 la clădiri rezidențiale (persoane fizice)
- EY Romania - Tax Alert, 24 December 2025 (GEO 78/2025)
- Kinstellar - Major tax and procedural changes in Romania (Law 239/2025)
- Economedia - Impozitarea proprietăților la valoarea de piață, amânată oficial pentru 2027
- StartupCafe - Guvernul a anulat momentan creșterea impozitului local pe apartamentele cumpărate pe firmă (OUG 78/2025)
- Contabilul.manager.ro - OUG 9/2026: reduceri de impozite pentru imobile vechi
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.