باختصار
يدفع كل مالك عقار في رومانيا للسلطة المحلية ضريبة مباني (impozit pe clădiri) وضريبة أرض (impozit pe teren) سنويتين. وعند الفرد، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، تُحسب الضريبة على الشقة السكنية بحسب المساحة، وقيمة المتر المربع المحددة في قانون الضرائب، ومعامل المنطقة، ونسبة تتراوح بين 0.08% و0.2% يحددها المجلس المحلي؛ أما عند الشركة فالأساس هو القيمة بحسب تقرير مخمّن. والمبالغ ليست مرتفعة عادةً، لكن القانون 239/2025 رفع القيم الأساسية اعتبارًا من 2026، وأُجِّل فرض الضريبة بحسب القيمة السوقية إلى 2027.
أبرز النقاط
- 1تُدفع الضريبة السنوية إلى السلطة المحلية (primăria) على دفعتين متساويتين - حتى 31 آذار/مارس وحتى 30 أيلول/سبتمبر؛ وتمنح سلطات كثيرة خصمًا يصل إلى 10% على الدفع الكامل المبكر.
- 2عند الفرد: المساحة المبنية × قيمة المتر المربع بحسب قانون الضرائب × معامل المنطقة × نسبة 0.08%-0.2% للشقة السكنية. وفي 2026 ارتفعت القيمة الأساسية للمتر المربع ارتفاعًا ملحوظًا (مثلًا 2,677 ليو للمتر المربع في الفئة الشائعة).
- 3عند الشركة: تُحسب الضريبة على المبنى بحسب القيمة من تقرير التخمين؛ والمبنى الذي لم يُعَد تخمينه في السنوات الخمس الأخيرة قد يخضع لنسبة 5%.
- 4اعتبارًا من 2026 تسري ضريبة خاصة بنسبة 0.9% على الجزء الذي يزيد على 2,500,000 ليو من قيمة عقار سكني يملكه فرد.
- 5أُجِّل رسميًّا الانتقال إلى الضريبة بحسب القيمة السوقية إلى 2027 - ويُستحسن التخطيط لهيكل الحيازة منذ الآن.
ما هي ضريبة المباني والأراضي السنوية في رومانيا؟
هي ضريبة محلية سنوية يدفعها كل مالك عقار في رومانيا للسلطة المحلية التي يقع العقار في نطاقها - سواء كان مقيمًا في رومانيا أم لا. وهي، على غرار الأرنونا في إسرائيل، تجبيها البلدية، لكنها بخلاف الأرنونا تُفرض على المالك وليس على الحائز الفعلي، ولذلك فإن الشقة المؤجَّرة تظل تُلزم المستثمر الإسرائيلي.
وتنظّم الضريبة في قانون الضرائب الروماني (Legea 227/2015، الباب IX - الضرائب والرسوم المحلية)، وتتكون من ثلاثة مكوّنات رئيسية: impozit pe clădiri - ضريبة على المبنى نفسه؛ وimpozit pe teren - ضريبة على الأرض؛ ورسوم محلية أخرى تحددها كل سلطة، مثل رسم إزالة النفايات. وفي الشقة داخل مبنى مشترك يكون مكوّن الأرض عادةً ضئيلًا، أما في البيت الخاص أو قطعة الأرض المخصصة للتطوير فقد يكون أكثر أهمية.
الضريبة السنوية في رومانيا ليست ضريبة دخل. فهي تسري على العقار الخالي أيضًا، وعلى الشقة التي يسكنها أحد أفراد الأسرة، وعلى العقار الذي اكتمل بناؤه. ومن يملك عدة عقارات عليه أن يدير الدفعات أمام كل سلطة على حدة.
عند الفرد: المساحة المبنية × قيمة المتر المربع بحسب قانون الضرائب × معامل المنطقة × نسبة 0.08%-0.2% للشقة السكنية. وفي 2026 ارتفعت القيمة الأساسية للمتر المربع ارتفاعًا ملحوظًا (مثلًا 2,677 ليو للمتر المربع في الفئة الشائعة).
كيف تُحسب ضريبة المباني لشقة سكنية يملكها فرد؟
عند الفرد، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، تُحسب الضريبة على المبنى السكني وفق معادلة ثابتة في المادة 457 من قانون الضرائب: المساحة المبنية × القيمة الخاضعة للضريبة للمتر المربع × معامل التصحيح بحسب المنطقة ودرجة البلدة × نسبة الضريبة التي حددها المجلس المحلي. وفي الشقة داخل مبنى تُحتسب المساحة المبنية بأنها المساحة المفيدة (suprafața utilă) مضروبة في 1.4.
- المساحة: في البيت - المساحة المبنية الواردة في المستندات؛ وفي الشقة - المساحة المفيدة × 1.4.
- قيمة المتر المربع: تُحدد في جدول بقانون الضرائب بحسب نوع المبنى (خرسانة/طوب أو مواد أخرى) وبحسب وجود شبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء والتدفئة. وبحسب الجدول الذي حُدِّث بالقانون 239/2025، تبلغ القيمة لعام 2026 في مبنى خرساني أو من الطوب مع جميع الشبكات 2,677 ليو للمتر المربع.
- معامل المنطقة: معامل يُحدد بحسب درجة البلدة (rang) والمنطقة داخلها. فمثلًا، في مدينة بوزاو (الدرجة II) تتراوح المعاملات بين 2.1 و2.4. وفي بوخارست والمدن الكبرى يكون المعامل في المناطق المركزية أعلى.
- نسبة الضريبة: يحدد المجلس المحلي نسبة في نطاق 0.08%-0.2% للشقق السكنية. وبحسب القانون 239/2025، لا يجوز أن تقل النسبة لعام 2026 عن نسبة 2025.
- إضافة محلية: يتيح قانون الضرائب للسلطات أن تفرض نسبة إضافية (cotă adițională) بشروط معينة - ويجب فحص قرار المجلس (HCL) في البلدة.
مثال توضيحي فقط: شقة مساحتها 70 م² مفيدة في مبنى خرساني مع جميع الشبكات، في منطقة معاملها 2.4 ونسبتها 0.1%: 70 × 1.4 = 98 م² مبنية؛ 98 × 2,677 = 262,346 ليو؛ × 2.4 = نحو 629,630 ليو قيمة خاضعة للضريبة؛ × 0.1% = نحو 630 ليو ضريبة سنوية. والمبلغ الفعلي يتوقف على معطيات البلدة، ولذلك ينبغي دائمًا الحصول على القرار المحلي أو إشعار التقدير (decizie de impunere).
ما الذي تغيّر في 2026 بفعل القانون 239/2025؟
التغيير الرئيسي لعام 2026 هو رفع حاد للقيم الأساسية للمتر المربع وإلغاء بعض التسهيلات. فقد نُشر القانون 239/2025 («حزمة الإجراءات المالية 2») في 15 كانون الأول/ديسمبر 2025 وعدّل الجداول في قانون الضرائب، وفي الوقت نفسه أُجِّل إلى عام 2027 الانتقال إلى الضريبة بحسب القيمة السوقية.
| الموضوع | حتى 2025 | 2026 (حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026) |
|---|---|---|
| قيمة المتر المربع - خرسانة/طوب مع شبكات (فرد) | قيمة أدنى، تُكيَّف محليًّا (في بوزاو مثلًا 1,472 ليو) | 2,677 ليو للمتر المربع بحسب قانون الضرائب المعدَّل |
| تخفيض لشقة في مبنى يزيد على 3 طوابق و8 شقق | تخفيض 0.10 في معامل المنطقة | أُلغي |
| تخفيض بحسب عمر المبنى | 10%/30%/50% بحسب العمر | أُلغي بالقانون 239/2025؛ وحدد المرسوم الطارئ 9/2026 تخفيضًا بنسبة 15% لمبنى عمره 50-100 سنة و25% لمبنى عمره أكثر من 100 سنة |
| نسبة الضريبة للشقة السكنية (فرد) | 0.08%-0.2% | 0.08%-0.2%، وليس أقل من نسبة 2025 في السلطة نفسها |
| ضريبة خاصة على العقارات السكنية الغالية (فرد) | 0.3% على الجزء الذي يزيد على 2,500,000 ليو | 0.9% على الجزء الذي يزيد على 2,500,000 ليو |
| الضريبة بحسب القيمة السوقية | لا تسري | أُجِّلت رسميًّا إلى عام 2027 |
والمعنى العملي: شهد مالكو الشقق، وبخاصة في المباني القديمة والمباني السكنية الكبيرة، ارتفاعًا ملحوظًا في الضريبة لعام 2026 مقارنة بـ 2025، حتى لو ظل المبلغ المطلق منخفضًا قياسًا بإسرائيل.
كيف تُحسب الضريبة عندما يكون العقار مملوكًا لشركة رومانية (SRL)؟
عند الشركة يختلف الأساس تمامًا: إذ تُحسب الضريبة على المبنى بحسب القيمة المحددة في تقرير تخمين (raport de evaluare) وليس بحسب جدول المساحة. وتسري على الشقق السكنية المملوكة لشركة، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، نسبة 0.08%-0.2%، وعلى المباني غير السكنية (مكاتب، تجارة، لوجستيات) نسبة 0.2%-1.3%.
- واجب إعادة التخمين: الشركة التي لم تجرِ تخمينًا لقيمة المبنى في السنوات الخمس الأخيرة قد تخضع لنسبة 5% على قيمة المبنى - وهو مبلغ جوهري ينبغي إدارته في سجل الامتثال.
- التأجيل إلى 2027: سعى القانون 239/2025 إلى إلغاء القواعد المخففة للشقق السكنية والمباني المختلطة المملوكة لشركات؛ وأجّل المرسوم الطارئ 78/2025 هذا التغيير إلى 1 كانون الثاني/يناير 2027.
- المباني غير السكنية: أدخل القانون 239/2025 تغييرات أيضًا في تحديد القيمة الخاضعة للضريبة والنسب للمباني غير السكنية، بما في ذلك الانتقال إلى شبكة قيم موحدة. والتطبيق الفعلي ما زال يتبلور، وينبغي فحصه لدى السلطة قبل شراء تجاري.
- الشراء في منتصف السنة: يلتزم البائع بالضريبة عن السنة كلها التي جرى فيها البيع، ويبدأ المشتري بالدفع اعتبارًا من السنة التالية.
في شقة سكنية واحدة أو اثنتين، تكون الحيازة الشخصية أبسط وأرخص من حيث الضريبة المحلية. أما الحيازة عبر شركة فتضيف كلف تخمين ومحاسبة وامتثال، وقد تصبح أغلى أيضًا اعتبارًا من 2027. وينبغي اتخاذ القرار بشأن هيكل الحيازة برؤية شاملة - ضريبة الدخل والبيع المستقبلي والتبليغ في إسرائيل - وليس بحسب الضريبة السنوية وحدها.
كم تبلغ ضريبة الأرض ومتى تصبح ذات شأن؟
تُحدد ضريبة الأرض مبلغًا ثابتًا للمتر المربع بحسب درجة البلدة والمنطقة وتخصيص الأرض، وليس نسبة مئوية من القيمة. وفي الشقة داخل مبنى مشترك تكون عادةً منخفضة جدًّا، لكنها في قطعة أرض للتطوير، أو أرض زراعية تنتظر تغيير التخصيص، أو بيت ملاصق للأرض ذي حديقة كبيرة، قد تكون مكوّنًا محسوسًا.
وعلى المطورين أن يتذكروا: الأرض التي اشتُريت لمشروع تظل خاضعة للضريبة أيضًا في فترة التخطيط والترخيص، التي قد تطول. ويُوصى بإدراج ضريبة الأرض وضريبة المباني المستقبلية في توقعات التدفق النقدي للمشروع منذ مرحلة الفحص المسبق.
متى وكيف تُدفع الضريبة، وماذا يحدث إذا لم تُدفع؟
تُدفع الضريبة على دفعتين متساويتين - حتى 31 آذار/مارس وحتى 30 أيلول/سبتمبر من كل سنة. ويجوز للمجالس المحلية منح خصم يصل إلى 10% لمن يدفع كامل الضريبة السنوية حتى 31 آذار/مارس، وتنتهج معظم المدن الكبرى ذلك.
- التسجيل بعد الشراء: بعد الشراء أمام كاتب عدل تُنقل البيانات إلى السلطة، لكن مسؤولية التحقق من تسجيل العقار باسمكم في الملف الضريبي المحلي تقع عليكم. ويُوصى بمراجعة السلطة بعد الشراء بوقت قصير.
- الدفع عن بُعد: في سلطات كثيرة يمكن الدفع عبر بوابة ghiseul.ro أو عبر موقع البلدية. وقد يواجه المستثمر الأجنبي أحيانًا الحاجة إلى رقم تعريف ضريبي روماني (NIF) لفتح ملف والدفع.
- عدم الدفع: تتراكم زيادات تأخير، وعند البيع سيطلب الكاتب العدل شهادة ضريبية محلية (certificat de atestare fiscală) تثبت عدم وجود ديون. وقد يعطّل دين قديم صفقةً.
هل تُعتمد الضريبة الرومانية في إسرائيل؟
ضريبة المباني الرومانية هي ضريبة ملكية محلية وليست ضريبة دخل، ولذلك لا يمكن احتسابها ائتمانًا مباشرًا مقابل ضريبة الدخل في إسرائيل. ومع ذلك، إذا كان العقار مؤجَّرًا واختير مسار الضريبة العادي في إسرائيل، فقد تُعتمد نفقةً في إنتاج الدخل. أما في مسار الـ 15% على الإيجار من الخارج فلا يجوز خصم النفقات باستثناء الإهلاك، ولذلك لن تُخفَّض الضريبة المحلية.
لذلك يُستحسن فحص الضريبة السنوية مع ضريبة الإيجار وليس بمعزل عنها: ففي شقة ذات نفقات جارية مرتفعة قد يكون المسار العادي أجدى.
قائمة فحص قبل الشراء
- طلب شهادة ضريبية محلية حديثة من البائع والتحقق من عدم وجود ديون على العقار.
- فحص قرار المجلس المحلي (HCL) للسنة الحالية لمعرفة النسبة ومعامل المنطقة ووجود نسبة إضافية.
- حساب تقدير للضريبة السنوية بحسب المعادلة وإدراجه في توقعات العائد.
- إذا كان الشراء عبر شركة - التخطيط لتخمين القيمة منذ سنة الشراء وتحديد موعد لإعادة التخمين.
- لعقار غالٍ جدًّا - فحص ما إذا كانت القيمة تتجاوز عتبة 2,500,000 ليو التي تسري فوقها الضريبة الخاصة.
- الاستعداد للانتقال المتوقع إلى الضريبة بحسب القيمة السوقية في 2027.
ماذا نفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
الضريبة السنوية في رومانيا ليست مرتفعة عادةً، لكنها تتفاوت من بلدة إلى أخرى، وهي في ارتفاع في السنوات الأخيرة، وتتأثر مباشرة بالقرار بشأن حيازة العقار شخصيًّا أو عبر شركة. وفي إطار الفحص القانوني الذي يسبق الصفقة نفحص وضع الديون المحلية، ونقدّر الضريبة المتوقعة بحسب بيانات السلطة، وننسق مع المحاسب في إسرائيل وفي رومانيا هيكلَ الحيازة، كي لا تكون هناك مفاجآت بعد التسليم.
ما ورد هنا معلومات عامة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لحالة معينة. تُحدَّد النسب والقيم والمواعيد بالتشريع وبالقرارات المحلية وتتغير من وقت لآخر. وقبل أي قرار ينبغي الحصول على استشارة فردية.
أسئلة شائعة
كم تبلغ ضريبة المباني السنوية على شقة في رومانيا؟
في شقة سكنية متوسطة يملكها فرد يكون المبلغ عادةً بضع مئات إلى آلاف الليو في السنة، بحسب المساحة والمنطقة والنسبة التي حددتها البلدية. وفي مثال شقة مساحتها 70 م² مفيدة في منطقة معاملها 2.4 ونسبتها 0.1%، تبلغ الضريبة لعام 2026 نحو 630 ليو. والمبلغ الدقيق يرد في إشعار التقدير الصادر عن السلطة.
هل يدفع المقيم في إسرائيل الضريبة نفسها التي يدفعها المقيم في رومانيا؟
نعم. فالضريبة المحلية تُفرض على مالك العقار بحسب موقع العقار، بصرف النظر عن الإقامة أو الجنسية. والفرق العملي يكمن أساسًا في الإدارة: إذ على المستثمر الأجنبي أن يعتني بالتسجيل وتلقي الإشعارات والدفع عن بُعد.
متى تُدفع ضريبة العقار في رومانيا؟
على دفعتين متساويتين، حتى 31 آذار/مارس وحتى 30 أيلول/سبتمبر. وتمنح سلطات كثيرة خصمًا يصل إلى 10% لمن يدفع المبلغ كاملًا حتى 31 آذار/مارس.
هل يُستحسن امتلاك شقة في رومانيا عبر شركة لتوفير الضريبة السنوية؟
ليس عادةً من أجل الضريبة السنوية نفسها. ففي الشركة تُحسب الضريبة بحسب القيمة من تقرير تخمين، وتلزم إعادة تخمينات، ومن المتوقع اعتبارًا من 2027 تغيير في القواعد للشقق المملوكة لشركات. والاعتبارات الرئيسية لاختيار الهيكل هي ضريبة الدخل والبيع المستقبلي والتبليغ في إسرائيل.
هل ستنتقل ضريبة المباني في رومانيا إلى الحساب بحسب القيمة السوقية؟
هذه هي النية المعلنة في إطار خطة التعافي الرومانية، لكن الانتقال أُجِّل رسميًّا إلى عام 2027. وحتى تشرين الأول/أكتوبر 2026 ما زال الحساب يجري بحسب جداول قانون الضرائب.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- PwC Worldwide Tax Summaries - Romania, Individual: Other taxes
- PwC Worldwide Tax Summaries - Romania, Corporate: Other taxes
- Primăria Municipiului Buzău - Formula de calcul a impozitului pentru 2026 la clădiri rezidențiale (persoane fizice)
- EY Romania - Tax Alert, 24 December 2025 (GEO 78/2025)
- Kinstellar - Major tax and procedural changes in Romania (Law 239/2025)
- Economedia - Impozitarea proprietăților la valoarea de piață, amânată oficial pentru 2027
- StartupCafe - Guvernul a anulat momentan creșterea impozitului local pe apartamentele cumpărate pe firmă (OUG 78/2025)
- Contabilul.manager.ro - OUG 9/2026: reduceri de impozite pentru imobile vechi
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.