Pe scurt
În România, o clădire nouă trece mai întâi prin recepția la terminarea lucrărilor, în fața unei comisii din care face parte un reprezentant al autorității locale, și abia apoi este predată fiecărui cumpărător pe bază de proces-verbal de predare. În ziua predării verificați imobilul cameră cu cameră, consemnați fiecare defect într-o listă semnată, cu termene de remediere, și strângeți documentele. Potrivit Legii 169/2026, viciile ascunse sunt acoperite 10 ani de la recepție, iar viciile structurale pe toată durata de existență a clădirii.
Ce este important de reținut
- 1Două documente diferite: procesul-verbal de recepție privește clădirea în ansamblu, iar procesul-verbal de predare privește unitatea dumneavoastră. Cereți să le vedeți pe amândouă.
- 2Fiecare defect se trece într-o listă scrisă, semnată de ambele părți, cu un termen pentru fiecare remediere. Un defect care nu a fost consemnat va trebui dovedit ulterior.
- 3Potrivit Legii 169/2026 (articolele 424 și 451), viciile ascunse sunt acoperite 10 ani de la recepție, iar viciile structurale pe toată durata de existență a clădirii.
- 4Asigurarea PAD împotriva cutremurului, inundațiilor și alunecărilor de teren este obligatorie pentru orice locuință.
- 5Din punct de vedere juridic, imobilul este al dumneavoastră atunci când sunteți înscriși ca proprietari în cartea funciară (Cartea Funciară), nu atunci când ați primit cheia.
Ziua în care primiți cheile este o zi emoționantă și tocmai de aceea este ușor să semnați un document fără să verificați până la capăt. În Israel este cunoscută inspecția locuinței („bedek bayit”); în România cadrul juridic este diferit, la fel și ordinea evenimentelor. Acest ghid explică ce se întâmplă înainte de predare, ce se verifică în ziua respectivă și ce trebuie finalizat după aceea pentru ca achiziția să fie încheiată.
Care este diferența dintre recepția clădirii și predarea către cumpărător?
Recepția clădirii este o procedură oficială în fața autorității; predarea este un eveniment între dumneavoastră și dezvoltator. Cadrul este stabilit de codul de urbanism și construcții (Legea 169/2026) și de regulamentul de recepție (HG 273/1994), care rămâne în vigoare până la înlocuirea sa.
| Etapa | Ce se întâmplă | Cine este implicat |
|---|---|---|
| Recepția la terminarea lucrărilor | O comisie confirmă că lucrările sunt conforme cu autorizația și cu proiectul și consemnează defectele și termenele de remediere a acestora | Dezvoltatorul, proiectantul, constructorul și un reprezentant al autorității locale |
| Predarea către cumpărător | Unitatea trece la dumneavoastră, iar ambele părți semnează un proces-verbal | Dumneavoastră și dezvoltatorul |
| Perioada de garanție | Defectele care apar sunt remediate de constructor | Constructorul și, alături de el, dezvoltatorul |
| Recepția finală | Are loc la încheierea perioadei de garanție | Dezvoltatorul și celelalte părți |
La cumpărarea în faza de proiect, contractul final se semnează la notar după ce clădirea a fost finalizată și înscrisă, și abia atunci se transferă dreptul de proprietate.
Fiecare defect se trece într-o listă scrisă, semnată de ambele părți, cu un termen pentru fiecare remediere. Un defect care nu a fost consemnat va trebui dovedit ulterior.
Ce să cereți dezvoltatorului înainte de ziua predării?
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor al clădirii.
- Data și durata planificată a predării, ca să puteți veni însoțit de o persoană cu experiență sau de un inspector profesionist.
- Specificația finisajelor din contract, ca să comparați ce s-a predat cu ce s-a promis.
- Planurile unității, inclusiv suprafețele.
Ce se verifică în ziua predării?
Treceți cameră cu cameră, la lumina zilei, cu o lanternă, o nivelă și camera telefonului. Aceasta este lista de verificare de bază:
| Zona | Ce se verifică |
|---|---|
| Suprafețe interioare | Dacă există fisuri în tencuială, pete de umezeală, pardoseală care nu este la nivel sau parchet cu rosturi |
| Tâmplărie | Fiecare fereastră și ușă: dacă se închid bine și se încuie, dacă garnitura este intactă și dacă se formează condens în interiorul geamului termopan |
| Apă | Pornirea fiecărui punct de apă, scurgerea la dușuri și toalete și verificarea dulapurilor de sub chiuvete pentru a vă asigura că nu picură |
| Electricitate | Verificarea fiecărei prize și a fiecărui întrerupător și marcarea clară a circuitelor în tablou |
| Climatizare | Pornirea efectivă a sistemelor de încălzire și răcire; la încălzirea în pardoseală, verificați că nu există zone reci |
| Acoperiș și balcoane | Că apa se scurge și nu rămân bălți |
| Anvelopa exterioară | Gardul și poarta, pavajul curții, drenajul grădinii și locurile de parcare |
| Contoare | Fotografierea fiecărui contor, cu dată și oră, înainte de transferul contractelor de utilități |
Puteți semna procesul-verbal de predare atunci când îi este anexată o listă detaliată a defectelor, semnată de ambele părți, cu un termen pentru fiecare remediere. Esențial este ca fiecare defect să fie consemnat în scris. Un defect care nu a fost consemnat în ziua predării va trebui dovedit ulterior.
Ce documente trebuie să aveți la sfârșitul zilei?
| Document | De ce este important |
|---|---|
| Proces-verbal de predare-primire | Dovada datei la care ați primit imobilul și a stării acestuia în acea zi |
| Lista semnată a defectelor | Ce puteți cere să fie remediat și până când |
| Certificatul de performanță energetică | Veți avea nevoie de el când vindeți sau închiriați; arată clasa energetică |
| Extrasul din cartea tehnică a construcției (cartea tehnică) | Instrucțiuni de exploatare și întreținere a clădirii și a instalațiilor |
| Certificate de garanție și manuale de utilizare | Pentru sistemul de apă caldă sau pompa de căldură, aparatele de aer condiționat și electrocasnice |
| Chei, telecomenzi și coduri | Pentru poartă, sistemul de alarmă și interfon |
Ce trebuie trecut pe numele dumneavoastră după predare?
- Electricitate: contract cu un furnizor ales de dumneavoastră; operatorul de distribuție rămâne același. Autoritatea de reglementare în domeniul energiei, ANRE, pune la dispoziție un instrument de comparare a ofertelor.
- Gaze naturale, dacă există racord: același principiu, cu furnizor și distribuitor.
- Apă și canalizare: contract cu operatorul local.
- Salubrizare: înregistrare la autoritatea locală sau la operatorul acesteia.
- Internet și televiziune: la furnizorul pe care îl alegeți.
- Asigurare: asigurarea PAD împotriva cutremurului, inundațiilor și alunecărilor de teren este obligatorie; pe lângă aceasta puteți adăuga o asigurare facultativă pentru incendiu, daune cauzate de apă și bunuri.
- Impozit local: declararea imobilului la direcția de taxe și impozite locale a primăriei sau a comunei.
Pentru majoritatea racordurilor veți avea nevoie de actul de identitate sau pașaport, de procesul-verbal de predare sau de contractul de vânzare-cumpărare și de indexurile contoarelor. Dacă locuiți în străinătate, un reprezentant local cu procură se poate ocupa de acestea în locul dumneavoastră.
Când este imobilul cu adevărat al dumneavoastră?
Atunci când sunteți înscriși ca proprietari în cartea funciară, ținută de autoritatea de cadastru ANCPI. Notarul care a trimis contractul final spre înscriere este cel care depune cererea. După înscriere, cereți un extras de carte funciară actualizat în care figurați ca proprietari și păstrați-l împreună cu celelalte documente ale imobilului.
Și dacă un defect se descoperă după un an sau după trei?
Nu orice problemă se vede din prima zi. Potrivit Legii 169/2026 (articolele 424 și 451), pentru viciile ascunse descoperite în termen de 10 ani de la recepție și pentru viciile structurale pe toată durata de existență a clădirii răspund proiectantul, constructorul și ceilalți participanți implicați. În plus, dezvoltatorul și constructorul sunt obligați să încheie o asigurare de răspundere pe 10 ani pentru daunele descoperite după recepție (articolul 556). Semnalați în scris orice defect, cu fotografii și date, imediat ce îl descoperiți.
Ce trebuie făcut înainte de predare și cum vă însoțim
Condițiile predării sunt stabilite în contract, de aceea merită verificate încă dinainte de semnare: ce se va considera finalizare, ce se întâmplă cu defectele și care sunt termenele de remediere. Verificăm clauzele de predare și de garanție din contract și coordonăm cu avocați și notari autorizați în România contractul final și înscrierea. Verificarea tehnică din ziua predării o face un inspector profesionist.
Cele de mai sus sunt informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică sau tehnică pentru un caz anume. Condițiile care vi se aplică sunt stabilite în contractul dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Ce este recepția clădirii (recepție) în România?
O procedură prevăzută de Legea 169/2026 și de regulamentul de recepție, în care o comisie formată din dezvoltator, proiectant, constructor și un reprezentant al autorității locale verifică dacă clădirea este conformă cu autorizația și cu proiectul și consemnează defectele, cu termene de remediere. Abia după aceasta locuința este predată cumpărătorilor.
Cât timp răspunde constructorul pentru defectele unei locuințe noi în România?
Potrivit Legii 169/2026 (articolele 424 și 451), pentru viciile ascunse descoperite în termen de 10 ani de la recepție, iar pentru viciile structurale pe toată durata de existență a clădirii.
Se poate prelua o locuință nouă în România fără a fi prezent?
Da, prin intermediul unui reprezentant cu procură notarială. Cu toate acestea, mulți cumpărători preferă să fie prezenți la verificare sau să trimită un inspector profesionist din partea lor.
Ce asigurare este obligatorie pentru o locuință în România?
Asigurarea PAD împotriva cutremurului, inundațiilor și alunecărilor de teren este obligatorie pentru orice locuință. Asigurarea pentru incendiu, daune cauzate de apă și bunuri este facultativă.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Portal Legislativ - HG 273/1994, Regulamentul de recepție a construcțiilor
- Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC)
- ANRE - Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- PAID - Pool-ul de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale (asigurarea obligatorie PAD)
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.