باختصار
في رومانيا يخضع المبنى الجديد أولًا للاستلام عند انتهاء الأعمال (recepția la terminarea lucrărilor) أمام لجنة تضم ممثلًا عن السلطة المحلية، وبعد ذلك فقط يُسلَّم إلى كل مشترٍ بمحضر تسليم. وفي يوم التسليم يُفحص العقار غرفة غرفة، ويُدوَّن كل عيب في قائمة موقَّعة مع مواعيد الإصلاح، وتُجمع المستندات. ووفقًا للقانون 169/2026، تُغطّى العيوب الخفية لمدة 10 سنوات من الاستلام، والعيوب الإنشائية طوال عمر المبنى.
أبرز النقاط
- 1مستندان مختلفان: محضر الاستلام يتناول المبنى كله، ومحضر التسليم يتناول وحدتكم. اطلبوا الاطلاع على كليهما.
- 2يُدرج كل عيب في قائمة مكتوبة، موقَّعة من الطرفين، مع موعد لكل إصلاح. والعيب الذي لم يُدوَّن سيتعين إثباته لاحقًا.
- 3وفقًا للقانون 169/2026 (المادتان 424 و451)، تُغطّى العيوب الخفية لمدة 10 سنوات من الاستلام، والعيوب الإنشائية طوال عمر المبنى.
- 4تأمين PAD ضد الزلازل والفيضانات والانهيارات الأرضية إلزامي لكل منزل.
- 5من الناحية القانونية يصبح العقار ملككم عندما تُسجَّلون مالكين في السجل العقاري (Cartea Funciară)، لا عندما تتسلمون المفتاح.
يوم استلام المفتاح يوم مؤثر، ولهذا السبب تحديدًا يسهل فيه التوقيع على ورقة دون فحص كامل. في إسرائيل يُعرف «فحص المنزل»؛ أما في رومانيا فالإطار القانوني مختلف وكذلك ترتيب الأحداث. ويشرح هذا الدليل ما يحدث قبل التسليم، وما يُفحص في اليوم نفسه، وما يجب إنجازه بعده كي يكتمل الشراء.
ما الفرق بين استلام المبنى والتسليم للمشتري؟
استلام المبنى إجراء رسمي أمام السلطة؛ أما التسليم فهو حدث بينكم وبين المطوّر. ويُحدَّد الإطار في قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026) وفي لائحة الاستلام (HG 273/1994)، التي تبقى سارية إلى أن تُستبدل.
| المرحلة | ما الذي يحدث فيها | من المشارك |
|---|---|---|
| الاستلام عند انتهاء الأعمال | تصادق لجنة على مطابقة البناء للرخصة وللتصميم، وتدوّن العيوب ومواعيد إصلاحها | المطوّر والمصمم والمقاول وممثل عن السلطة المحلية |
| التسليم للمشتري | تنتقل الوحدة إليكم، ويوقّع الطرفان على محضر | أنتم والمطوّر |
| فترة الضمان | يُصلح المقاول العيوب التي تظهر | المقاول، وإلى جانبه المطوّر |
| الاستلام النهائي | يُجرى عند انتهاء فترة الضمان | المطوّر وسائر الأطراف |
عند الشراء على الخريطة، يُوقَّع العقد النهائي لدى كاتب عدل بعد اكتمال المبنى وتسجيله، وعندئذ فقط تنتقل الملكية.
يُدرج كل عيب في قائمة مكتوبة، موقَّعة من الطرفين، مع موعد لكل إصلاح. والعيب الذي لم يُدوَّن سيتعين إثباته لاحقًا.
ما الذي يُطلب من المطوّر قبل يوم التسليم؟
- محضر استلام المبنى (procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor).
- تاريخ التسليم ومدته المخططة، للحضور مع مرافق ذي خبرة أو مع فاحص مهني.
- مواصفات التشطيب الواردة في العقد، لمقارنة ما سُلّم بما وُعد به.
- مخططات الوحدة، بما في ذلك المساحات.
ما الذي يُفحص في يوم التسليم نفسه؟
يُمرّ غرفة غرفة، في ضوء النهار، مع مصباح يدوي وميزان استواء وكاميرا الهاتف. وهذه قائمة الفحص الأساسية:
| المنطقة | ما الذي يُفحص |
|---|---|
| الأسطح الداخلية | هل توجد شقوق في اللياسة، أو بقع رطوبة، أو أرضية غير مستوية، أو باركيه بفراغات |
| الفتحات | كل نافذة وباب: هل تُغلق جيدًا وتُقفل، وهل العازل سليم، وهل يتكثف البخار داخل الزجاج المزدوج |
| المياه | تشغيل كل نقطة مياه، والتصريف في الحمامات والمراحيض، والتحقق في الخزائن أسفل المغاسل من عدم وجود تنقيط |
| الكهرباء | فحص كل مأخذ ومفتاح، ووضع علامات واضحة على الدوائر في اللوحة |
| التكييف والتدفئة | تشغيل أنظمة التدفئة والتبريد فعليًّا؛ وفي التدفئة الأرضية، التأكد من عدم وجود منطقة باردة |
| السطح والشرفات | أن المياه تُصرَّف ولا تبقى برك |
| الغلاف الخارجي | السياج والبوابة، وتبليط الفناء، وتصريف الحديقة، وأماكن الوقوف |
| العدادات | توثيق مصوَّر لكل عداد، مع التاريخ والساعة، قبل نقل الحسابات |
يمكن التوقيع على محضر التسليم عندما تُرفق به قائمة عيوب مفصلة، موقَّعة من الطرفين، مع موعد لكل إصلاح. والأهم أن يُكتب كل عيب. فالعيب الذي لم يُدوَّن يوم التسليم سيتعين إثباته لاحقًا.
أي مستندات يجب أن تكون بين أيديكم في نهاية اليوم؟
| المستند | لماذا هو مهم |
|---|---|
| محضر التسليم (proces-verbal de predare-primire) | دليل على الموعد الذي تسلمتم فيه العقار وعلى حالته في ذلك اليوم |
| قائمة عيوب موقَّعة | ما يمكنكم المطالبة بإصلاحه، وحتى متى |
| شهادة الأداء الطاقي | ستحتاجونها عند البيع أو التأجير؛ وهي تبيّن التصنيف الطاقي |
| ملخص الكتاب الفني (cartea tehnică) | تعليمات تشغيل المبنى والأنظمة وصيانتها |
| شهادات الضمان وكتيبات التشغيل | لنظام المياه الساخنة أو المضخة الحرارية، وللمكيفات والأجهزة |
| المفاتيح وأجهزة التحكم والرموز | للبوابة ونظام الإنذار والاتصال الداخلي |
ما الذي يجب نقله إلى اسمكم بعد التسليم؟
- الكهرباء: عقد مع مورّد من اختياركم؛ ويبقى مشغّل التوزيع هو نفسه. وتشغّل هيئة الطاقة ANRE أداة لمقارنة العروض.
- الغاز، إن وُجد توصيل: المبدأ نفسه للمورّد والموزّع.
- المياه والصرف الصحي: عقد مع المشغّل المحلي.
- جمع النفايات: التسجيل لدى السلطة المحلية أو لدى مشغّلها.
- الإنترنت والتلفزيون: لدى المزوّد الذي تختارونه.
- التأمين: تأمين PAD ضد الزلازل والفيضانات والانهيارات الأرضية إلزامي؛ وإضافةً إليه يمكن إضافة تأمين اختياري ضد الحريق وأضرار المياه وعلى المحتويات.
- الضريبة المحلية: تسجيل العقار لدى مكتب الضرائب في البلدية أو الكومونة.
لمعظم التوصيلات ستحتاجون إلى بطاقة هوية أو جواز سفر، ومحضر التسليم أو عقد البيع، وقراءات العدادات. وإذا كنتم تقيمون في الخارج، يمكن لممثل محلي بموجب توكيل أن يتولى ذلك نيابة عنكم.
متى يصبح العقار ملككم فعلًا؟
عندما تُسجَّلون مالكين في السجل العقاري الذي تديره هيئة المساحة ANCPI. والكاتب العدل الذي أرسل العقد النهائي للتسجيل هو من يقدّم الطلب. وبعد التسجيل اطلبوا مستخرجًا محدَّثًا تظهرون فيه مالكين، واحفظوه مع سائر مستندات العقار.
وماذا لو اكتُشف عيب بعد سنة أو ثلاث؟
ليست كل مشكلة ظاهرة في اليوم الأول. ووفقًا للقانون 169/2026 (المادتان 424 و451)، يتحمل المصمم والمقاول والجهات الأخرى المشاركة المسؤولية عن العيوب الخفية التي تُكتشف خلال 10 سنوات من الاستلام، وعن العيوب الإنشائية طوال عمر المبنى. وإضافةً إلى ذلك، يلتزم المطوّر والمقاول بتأمين مسؤولية لمدة 10 سنوات عن الأضرار التي تُكتشف بعد الاستلام (المادة 556). أبلغوا عن كل عيب كتابةً، مع صور وتواريخ، فور اكتشافه.
ما الذي يُفعل قبل التسليم، وكيف نرافقكم
تُحدَّد شروط التسليم في العقد، ولذلك يُستحسن فحصها قبل التوقيع: ما الذي سيُعدّ إنجازًا، وماذا يحدث بشأن العيوب، وما مواعيد الإصلاح. ونحن نفحص بنود التسليم والضمان في العقد، وننسّق مع محامين وكتّاب عدل مرخَّصين في رومانيا العقد النهائي والتسجيل. أما الفحص الهندسي يوم التسليم فيتولاه فاحص مهني.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية أو فنية لحالة بعينها. وتُحدَّد الشروط السارية عليكم في عقدكم.
أسئلة شائعة
ما هو استلام المبنى (recepție) في رومانيا؟
إجراء وفقًا للقانون 169/2026 ولائحة الاستلام، تفحص فيه لجنة تضم المطوّر والمصمم والمقاول وممثل السلطة المحلية مطابقة المبنى للرخصة وللتصميم، وتدوّن العيوب مع مواعيد إصلاحها. وبعده فقط يُسلَّم المنزل إلى المشترين.
ما مدة مسؤولية المقاول عن العيوب في منزل جديد في رومانيا؟
وفقًا للقانون 169/2026 (المادتان 424 و451)، عن العيوب الخفية التي تُكتشف خلال 10 سنوات من الاستلام، وعن العيوب الإنشائية طوال عمر المبنى.
هل يمكن استلام منزل جديد في رومانيا دون الحضور؟
نعم، بواسطة ممثل بموجب توكيل موثَّق لدى كاتب عدل. ومع ذلك يفضّل كثير من المشترين الحضور أثناء الفحص أو إرسال فاحص مهني نيابة عنهم.
أي تأمين إلزامي على المنزل في رومانيا؟
تأمين PAD ضد الزلازل والفيضانات والانهيارات الأرضية إلزامي لكل منزل. أما التأمين ضد الحريق وأضرار المياه وعلى المحتويات فاختياري.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Portal Legislativ - HG 273/1994, Regulamentul de recepție a construcțiilor
- Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC)
- ANRE - Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- PAID - Pool-ul de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale (asigurarea obligatorie PAD)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.