Коротко
В Румынии новое здание сначала проходит приёмку по завершении работ (recepția la terminarea lucrărilor) комиссией с участием представителя местного органа власти, и лишь затем передаётся каждому покупателю по акту приёма-передачи. В день передачи объект проверяют комната за комнатой, каждый дефект вносят в подписанный перечень со сроками устранения и собирают документы. Согласно Закону 169/2026, скрытые дефекты покрываются в течение 10 лет с момента приёмки, а конструктивные дефекты - в течение всего срока службы здания.
Главное
- 1Два разных документа: акт приёмки касается всего здания, а акт приёма-передачи касается вашей единицы. Попросите показать оба.
- 2Каждый дефект вносится в письменный перечень, подписанный обеими сторонами, со сроком по каждому устранению. Дефект, не внесённый в перечень, впоследствии придётся доказывать.
- 3Согласно Закону 169/2026 (статьи 424 и 451), скрытые дефекты покрываются в течение 10 лет с момента приёмки, а конструктивные дефекты - в течение всего срока службы здания.
- 4Страхование PAD от землетрясения, наводнения и оползня является обязательным для каждого дома.
- 5С юридической точки зрения объект становится вашим, когда вы зарегистрированы как собственники в реестре недвижимости (Cartea Funciară), а не когда вы получили ключ.
День получения ключей - волнующий день, и именно поэтому в этот день легко подписать бумагу, не проверив всё до конца. В Израиле знают «бедек ха-байт» (техническую проверку жилья); в Румынии правовая база иная, как и последовательность событий. Это руководство объясняет, что происходит до передачи, что проверяют в сам день передачи и что нужно завершить после неё, чтобы покупка была окончена.
Чем приёмка здания отличается от передачи объекта покупателю?
Приёмка здания - это официальная процедура перед органом власти; передача - это событие между вами и застройщиком. Рамки установлены Кодексом градостроительства и строительства (Закон 169/2026) и Положением о приёмке (HG 273/1994), которое остаётся в силе до его замены.
| Этап | Что происходит | Кто участвует |
|---|---|---|
| Приёмка по завершении работ | Комиссия подтверждает, что строительство соответствует разрешению и проекту, и фиксирует дефекты и сроки их устранения | Застройщик, проектировщик, подрядчик и представитель местного органа власти |
| Передача покупателю | Единица переходит к вам, и обе стороны подписывают акт | Вы и застройщик |
| Гарантийный период | Выявленные дефекты устраняет подрядчик | Подрядчик, а наряду с ним застройщик |
| Окончательная приёмка | Проводится по окончании гарантийного периода | Застройщик и другие стороны |
При покупке на стадии котлована окончательный договор подписывается у нотариуса после завершения и регистрации здания, и только тогда переходит право собственности.
Каждый дефект вносится в письменный перечень, подписанный обеими сторонами, со сроком по каждому устранению. Дефект, не внесённый в перечень, впоследствии придётся доказывать.
Что запросить у застройщика до дня передачи?
- Акт приёмки здания (procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor).
- Дату и планируемую продолжительность передачи, чтобы прийти с опытным сопровождающим или профессиональным инспектором.
- Спецификацию отделки по договору, чтобы сравнить переданное с обещанным.
- Планы единицы, включая площади.
Что проверяют в сам день передачи?
Обходят комнату за комнатой при дневном свете, с фонарём, уровнем и камерой телефона. Вот базовый перечень проверок:
| Зона | Что проверить |
|---|---|
| Внутренние поверхности | Нет ли трещин в штукатурке, пятен сырости, неровного пола или паркета с зазорами |
| Проёмы | Каждое окно и дверь: хорошо ли закрываются и запираются, цел ли уплотнитель, не скапливается ли конденсат внутри стеклопакета |
| Вода | Включение каждой точки водоснабжения, слив в душевых и унитазах, проверка шкафов под раковинами на отсутствие протечек |
| Электричество | Проверка каждой розетки и выключателя и чёткая маркировка цепей на щитке |
| Климат | Фактически включить системы отопления и охлаждения; при тёплом поле убедиться, что нет холодных зон |
| Крыша и балконы | Что вода отводится и не остаётся луж |
| Внешний контур | Забор и ворота, мощение двора, дренаж сада и парковочные места |
| Счётчики | Фотофиксация каждого счётчика с датой и временем до переоформления счетов |
Акт приёма-передачи можно подписать, если к нему приложен подробный перечень дефектов, подписанный обеими сторонами, со сроком по каждому устранению. Главное, чтобы каждый дефект был записан. Дефект, не внесённый в перечень в день передачи, впоследствии придётся доказывать.
Какие документы должны быть у вас на руках в конце дня?
| Документ | Почему он важен |
|---|---|
| Акт приёма-передачи (proces-verbal de predare-primire) | Доказательство даты, когда вы получили объект, и его состояния в тот день |
| Подписанный перечень дефектов | Что вы сможете потребовать устранить и в какой срок |
| Сертификат энергетической эффективности | Он понадобится при продаже или сдаче в аренду; в нём указан энергетический класс |
| Выписка из технической книги (cartea tehnică) | Инструкции по эксплуатации и обслуживанию здания и систем |
| Гарантийные талоны и руководства по эксплуатации | Для системы горячего водоснабжения или теплового насоса, кондиционеров и приборов |
| Ключи, пульты и коды | Для ворот, охранной сигнализации и домофона |
Что нужно переоформить на себя после передачи?
- Электроэнергия: договор с поставщиком по вашему выбору; оператор распределительной сети остаётся прежним. Регулятор энергетики ANRE предоставляет инструмент для сравнения предложений.
- Газ, если есть подключение: тот же принцип поставщика и распределителя.
- Водоснабжение и канализация: договор с местным оператором.
- Вывоз мусора: регистрация в местном органе власти или у его оператора.
- Интернет и телевидение: у выбранного вами провайдера.
- Страхование: страхование PAD от землетрясения, наводнения и оползня обязательно; сверх него можно добавить добровольное страхование от пожара, ущерба от воды и имущества.
- Местный налог: регистрация объекта в налоговом отделе мэрии или коммуны.
Для большинства подключений вам понадобятся удостоверение личности или паспорт, акт приёма-передачи или договор купли-продажи, а также показания счётчиков. Если вы живёте за рубежом, местный представитель по доверенности может заняться этим за вас.
Когда объект действительно становится вашим?
Когда вы зарегистрированы как собственники в реестре недвижимости, который ведёт кадастровое ведомство ANCPI. Заявление подаёт нотариус, направивший окончательный договор на регистрацию. После регистрации запросите обновлённую выписку, в которой вы указаны как собственники, и храните её вместе с остальными документами на объект.
А если дефект обнаружится через год или три?
Не каждая проблема видна в первый день. Согласно Закону 169/2026 (статьи 424 и 451), за скрытые дефекты, обнаруженные в течение 10 лет с момента приёмки, и за конструктивные дефекты в течение всего срока службы здания отвечают проектировщик, подрядчик и другие участвующие стороны. Кроме того, застройщик и подрядчик обязаны иметь страхование ответственности на 10 лет за ущерб, выявленный после приёмки (статья 556). Сообщайте о каждом дефекте в письменной форме, с фотографиями и датами, как только вы его обнаружили.
Что сделать до передачи и как мы сопровождаем сделку
Условия передачи определяются договором, поэтому их стоит проверить ещё до подписания: что будет считаться завершением, что происходит с дефектами и каковы сроки устранения. Мы проверяем положения договора о передаче и гарантии и координируем с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, окончательный договор и регистрацию. Инженерную проверку в день передачи проводит профессиональный инспектор.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую или техническую консультацию по конкретному случаю. Применимые к вам условия определяются вашим договором.
Частые вопросы
Что такое приёмка здания (recepție) в Румынии?
Процедура по Закону 169/2026 и Положению о приёмке, в ходе которой комиссия с участием застройщика, проектировщика, подрядчика и представителя местного органа власти проверяет соответствие здания разрешению и проекту и фиксирует дефекты со сроками их устранения. Только после неё дом передаётся покупателям.
Сколько времени подрядчик отвечает за дефекты в новом доме в Румынии?
Согласно Закону 169/2026 (статьи 424 и 451), за скрытые дефекты, обнаруженные в течение 10 лет с момента приёмки, и за конструктивные дефекты в течение всего срока службы здания.
Можно ли принять новый дом в Румынии, не приезжая?
Да, через представителя по нотариальной доверенности. Тем не менее многие покупатели предпочитают присутствовать при проверке или направить от своего имени профессионального инспектора.
Какое страхование дома в Румынии является обязательным?
Страхование PAD от землетрясения, наводнения и оползня обязательно для каждого дома. Страхование от пожара, ущерба от воды и имущества является добровольным.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Portal Legislativ - HG 273/1994, Regulamentul de recepție a construcțiilor
- Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC)
- ANRE - Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- PAID - Pool-ul de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale (asigurarea obligatorie PAD)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.