Urbanism și construcții pentru dezvoltatorii din România: PUG, PUZ, certificatul de urbanism și ce verificați înainte de a cumpăra un teren pentru dezvoltare

1Ce s-a schimbat în dreptul urbanismului din România în 2026?

La 25 august 2026 a intrat în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor), aprobat prin Legea 169/2026. Președintele l-a promulgat la 5 august 2026, iar el a fost publicat în Monitorul Oficial la 10 august. Codul unifică dreptul urbanismului și al construcțiilor, care până atunci era răspândit în principal în Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și în Legea 50/1991 privind autorizarea construcțiilor.

Dispozițiile tranzitorii sunt importante pentru oricine se află deja la jumătatea procesului:

• Cererile pentru certificat de urbanism, pentru avize sau pentru autorizații depuse până la 24 august 2026 sunt analizate conform dreptului anterior. Cererile depuse începând cu 25 august sunt analizate conform noului Cod, chiar dacă certificatul sau avizul au fost emise înainte.
• Certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare a Codului rămân valabile pe perioada stabilită în ele.
• Autorizațiile de construire emise conform dreptului anterior pot fi prelungite o singură dată, cu până la 12 luni. Cererea se depune cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirarea autorizației.
• Noua definiție a coeficientului de ocupare a terenului (POT) nu se aplică planurilor aprobate înainte de 25 august 2026.

Într-un articol separat ne ocupăm de procedura de obținere a autorizației de construire în sine. Aici ne concentrăm pe ceea ce o precedă: cum înțelegeți ce se poate construi pe un teren înainte de a-l cumpăra.

2Care este diferența dintre PUG, PUZ și PUD?

Acestea sunt cele trei niveluri ale planificării urbane din România, de la cel mai general până la cel mai detaliat. Planul care se aplică lotului stabilește utilizarea permisă, înălțimea și indicii de construire.

Conform noului Cod, împărțirea unui lot în două loturi este o operațiune cadastrală simplă (dezlipire). Împărțirea în 3 până la 12 loturi pentru case individuale necesită un PUD. Împărțirea în mai mult de 12 loturi, sau pentru alte utilizări, necesită un PUZ. Pentru un dezvoltator care planifică un cartier de case individuale, această regulă schimbă calendarul și bugetul.

3Ce este certificatul de urbanism și ce nu este?

Certificatul de urbanism (certificat de urbanism) este un document de informare emis de autoritatea locală. El descrie regimul juridic, economic și tehnic al lotului, cerințele urbanistice care se aplică acestuia și lista avizelor necesare pentru autorizație. Nu conferă dreptul de a construi și nu înlocuiește autorizația de construire. Conform dreptului anterior, este valabil între 6 și 24 de luni, în funcție de scopul cererii și de complexitatea proiectului, și poate fi prelungit cu până la 12 luni dacă se solicită cu cel puțin 15 zile înainte de expirare.

Înainte de achiziție, certificatul este cel mai ieftin și mai rapid instrument pentru a verifica ce se poate construi. Normele conform dreptului anterior nu obligau solicitantul să dovedească proprietatea asupra lotului. De aceea, de regulă se poate solicita un certificat în scop de informare chiar înainte de cumpărare, deși autoritatea poate cere documente suplimentare. În certificat verificați în principal trei lucruri:

• Planul care se aplică lotului: doar PUG sau și un PUZ ori PUD aprobate.
• Parametrii: utilizarea permisă, înălțimea maximă, procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT) și retragerile.
• Cerințele suplimentare: dacă autoritatea cere înainte de autorizație un PUZ sau un PUD, studii sau avize speciale, de exemplu în zone protejate sau în zone cu restricții de construire.

Conform noului Cod, certificatul de urbanism este necesar și pentru comasarea și împărțirea loturilor în interiorul zonei construite. În afara zonei construite nu este necesar când operațiunea nu are ca scop construirea, cu condiția să se declare acest lucru.

4Ce sunt POT și CUT și de ce determină valoarea terenului?

POT (procent de ocupare a terenului) este procentul din suprafața lotului acoperit de construcție. CUT (coeficient de utilizare a terenului) este raportul dintre suprafața construită totală și suprafața lotului. Pentru dezvoltator, CUT reprezintă în fapt numărul de apartamente sau de birouri care pot fi vândute, de aceea el determină cât valorează terenul. Definiția POT a fost actualizată în noul Cod, de aceea, într-un plan aprobat după 25 august 2026, trebuie să verificați după care definiție au fost calculați indicii.

5Cum se aprobă un PUZ și ce s-a schimbat în noul Cod?

PUZ este instrumentul prin care se schimbă ceea ce este permis să se construiască: extinderea zonei construite, schimbarea destinației, creșterea înălțimii și a indicilor. Procedura include o etapă de inițiere, în care trebuie obținut un aviz de inițiere (aviz de inițiere), urmată de elaborarea planului de către un proiectant autorizat, obținerea avizelor de la diverse organisme, consultarea publicului și aprobarea în consiliul local. În practică, procedura durează multe luni, uneori mai mult.

Noul Cod a introdus câteva modificări importante pentru dezvoltatori:

• Comisia de avizare integrată (comisia de avizare integrată): centralizarea avizelor într-un singur organism. Comisia urmează să fie constituită în 45 de zile lucrătoare de la publicarea legii.
• Aviz tacit: dacă un organism avizator care nu este reprezentat în comisie nu a cerut clarificări și nu a decis în termenul stabilit de lege, documentația este considerată completă, iar solicitantul continuă cu dovada depunerii și cu o declarație că nu a primit răspuns. Excepțiile: organismele de apărare și ordine publică, avizul de inițiere și avizul arhitectului-șef, care nu pot fi date tacit.
• Nulitate parțială: conform art. 146 alin. (1) din Cod, când nelegalitatea privește doar o parte dintr-un plan precum un PUZ, instanța poate constata nulitatea parțială, iar restul nu este afectat automat. Aceasta reduce riscul, dar nu îl elimină, deoarece instanța examinează fiecare viciu în parte.

6Ce este special la urbanismul din București?

În București, situația este deosebit de complexă și merită să verificați fiecare lot în parte. În februarie 2021, Consiliul General a suspendat PUZ-urile coordonatoare ale sectoarelor 2 până la 6. Ulterior, Curtea de Apel a anulat definitiv planurile sectoarelor 3 și 6, iar tribunalul a suspendat planurile sectoarelor 2, 4 și 5. În consecință, în părți mari ale orașului autorizațiile au fost emise pe baza vechiului PUG, aprobat în anul 2000.

Conform noului Cod, de la 1 noiembrie 2028 o parte din competențele de emitere a autorizațiilor de construire vor trece de la primarii de sector la primarul general, iar normele de aplicare trebuie finalizate până la 1 iulie 2027. Într-un proiect în care autorizația urmează să fie emisă în jurul acestei date, este indicat să planificați din timp care va fi autoritatea competentă. Dispozițiile stabilesc că noua autoritate va emite autorizația pe baza unui certificat de urbanism încă valabil.

7Ce verificați înainte de a cumpăra un teren pentru dezvoltare în România?

1. Cartea Funciară și cadastrul: proprietate, suprafața înscrisă față de cea reală, sarcini și proceduri judiciare.
2. Încadrarea: dacă terenul este intravilan sau extravilan și care este categoria de folosință înscrisă. Un teren agricol necesită o procedură de scoatere din circuitul agricol.
3. Certificat de urbanism în scop de informare: înainte de semnarea unui acord obligatoriu.
4. Planul care se aplică în fapt: dacă PUZ-ul sau PUD-ul pe care se bazează vânzătorul au fost aprobate, publicate și dacă există un recurs sau o suspendare împotriva lor.
5. Indici și restricții: POT, CUT, înălțime, retrageri, zone protejate, restricții aeronautice, rețele electrice, drumuri și căi ferate.
6. Acces și utilități: drum de acces legal, apă, canalizare, energie electrică și gaze. Conform noului Cod, racordările care traversează domeniul public necesită acordul administratorului drumului, fără autorizație de construire.
7. Mediu și sol: poluare, inundații, construcții existente care trebuie demolate.
8. Cine poate cumpăra: dacă cumpărătorul este cetățean al unui stat din afara Uniunii, achiziția se face printr-o societate românească.

8Cum structurați o tranzacție cu teren care depinde de planificare?

Când valoarea terenului depinde de un plan încă neaprobat, plătiți pentru drepturi numai atunci când ele sunt obținute. Există câteva structuri uzuale: antecontract notarial cu condiție suspensivă, precum aprobarea PUZ sau obținerea autorizației de construire, după care se semnează contractul de vânzare-cumpărare; opțiune cu plată mică pentru perioada de planificare; preț eșalonat, în care o parte din preț depinde de CUT-ul aprobat efectiv; și tranzacție de tip schimb (în participație) cu proprietarul terenului, în schimbul unor suprafețe din proiect. În toate aceste structuri se stabilește din timp cine depune cererile, cine plătește proiectanții și ce se întâmplă dacă planul este respins.

9Înainte de semnare: cum însoțim cumpărarea unui teren pentru dezvoltare

Lucrăm ca dezvoltatori și ca avocați, de aceea verificăm un teren așa cum îl verifică un dezvoltator: mai întâi planul și ceea ce se poate construi în fapt și abia apoi prețul. Solicităm certificatul de urbanism, verificăm situația juridică a planurilor și coordonăm cu proiectanți și topografi locali. Construim tranzacția de achiziție astfel încât plata să fie legată de avansarea planificării. De la intrarea în vigoare a noului Cod verificăm, pentru fiecare proiect, și ce regim se aplică în perioada tranzitorie.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.