Градостроительное планирование и строительство для девелоперов в Румынии: PUG, PUZ, градостроительный сертификат (certificat de urbanism) и что проверить перед покупкой земли для застройки

1Что изменилось в праве о планировании в Румынии в 2026 году?

25 августа 2026 года вступил в силу Кодекс территориального обустройства, градостроительства и строительства (Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor), утверждённый как закон 169/2026. Президент подписал его 5 августа 2026 года, а 10 августа он был опубликован в Официальном вестнике. Кодекс объединяет нормы о планировании и строительстве, которые до этого были разбросаны главным образом по закону 350/2001 о планировании и закону 50/1991 о разрешениях на строительство.

Переходные положения важны для всех, кто уже находится в середине процесса:

• Заявления на градостроительный сертификат, согласования или разрешения, поданные до 24 августа 2026 года, рассматриваются по прежнему праву. Заявления, подаваемые с 25 августа, рассматриваются по новому кодексу, даже если сертификат или согласование были выданы ранее.
• Градостроительные сертификаты, выданные до вступления кодекса в силу, остаются действительными в течение срока, указанного в них.
• Разрешения на строительство, выданные по прежнему праву, можно продлить один раз - не более чем на 12 месяцев. Заявление подаётся не позднее чем за 15 рабочих дней до истечения срока разрешения.
• Новое определение коэффициента застройки участка (POT) не применяется к планам, утверждённым до 25 августа 2026 года.

В отдельной статье мы рассматриваем саму процедуру получения разрешения на строительство. Здесь мы сосредоточимся на том, что ей предшествует: как понять, что разрешено строить на земле, прежде чем её покупать.

2В чём разница между PUG, PUZ и PUD?

Это три уровня городского планирования в Румынии - от самого общего до самого детального. План, действующий в отношении участка, определяет допустимое использование, высоту и коэффициенты застройки.

По новому кодексу деление участка на два участка - простая кадастровая операция (dezlipire). Деление на 3-12 участков для частных домов требует PUD. Деление более чем на 12 участков либо для иных целей требует PUZ. Для девелопера, планирующего посёлок из домов на земле, это правило меняет график и бюджет.

3Что такое градостроительный сертификат и чем он не является?

Градостроительный сертификат (certificat de urbanism) - информационный документ, выдаваемый местным органом власти. Он описывает правовой, экономический и технический режим участка, планировочные требования к нему и перечень согласований, необходимых для разрешения. Он не даёт права строить и не заменяет разрешение на строительство. По прежнему праву он действителен от 6 до 24 месяцев в зависимости от цели заявления и сложности проекта, и его можно продлить до 12 месяцев, если запросить это не позднее чем за 15 дней до истечения срока.

Перед покупкой сертификат - самый дешёвый и быстрый инструмент, чтобы выяснить, что разрешено строить. Нормы по прежнему праву не обязывали заявителя доказывать право собственности на участок. Поэтому, как правило, можно запросить сертификат в информационных целях ещё до покупки, хотя орган власти вправе потребовать дополнительные документы. В сертификате проверяют главным образом три вещи:

• План, действующий в отношении участка: только PUG или также утверждённые PUZ либо PUD.
• Параметры: допустимое использование, максимальная высота, коэффициент застройки (POT), коэффициент использования (CUT) и отступы.
• Дополнительные требования: требует ли орган власти до разрешения PUZ или PUD, специальные исследования или согласования, например в охраняемых зонах или зонах со строительными ограничениями.

По новому кодексу градостроительный сертификат требуется также для объединения и деления участков внутри застроенной территории. За её пределами он не требуется, когда операция не предназначена для строительства, при условии соответствующего заявления.

4Что такое POT и CUT и почему они определяют стоимость земли?

POT (procent de ocupare a terenului) - доля площади участка, которую занимает застройка. CUT (coeficient de utilizare a terenului) - отношение общей площади застройки к площади участка. Для девелопера CUT - это, по сути, количество квартир или офисов, которые можно продать, поэтому именно он определяет, сколько стоит земля. Определение POT в новом кодексе обновлено, поэтому в плане, утверждённом после 25 августа 2026 года, нужно проверять, по какому определению рассчитаны коэффициенты.

5Как утверждается PUZ и что изменилось в новом кодексе?

PUZ - инструмент изменения того, что разрешено строить: расширение застроенной территории, изменение назначения, увеличение высоты и коэффициентов. Процедура включает начальный этап, на котором нужно получить заключение о начале разработки (aviz de inițiere), затем подготовку плана аккредитованным проектировщиком, получение согласований от различных органов, участие общественности и утверждение в местном совете. На практике процедура занимает много месяцев, а иногда и дольше.

Новый кодекс внёс несколько изменений, важных для девелоперов:

• Интегрированная комиссия по согласованиям (comisia de avizare integrată): сосредоточение согласований в одном органе. Комиссия должна быть создана в течение 45 рабочих дней с момента публикации закона.
• Молчаливое согласие: если согласующий орган, не представленный в комиссии, не запросил разъяснений и не принял решение в установленный законом срок, документы считаются полными, и заявитель продолжает процедуру с подтверждением подачи и заявлением о том, что ответ не получен. Исключения: органы обороны и общественного порядка, заключение о начале разработки и согласование главного архитектора, которые не могут выдаваться молчаливо.
• Частичная недействительность: согласно статье 146(1) кодекса, когда незаконность касается лишь части плана, например PUZ, суд вправе установить частичную недействительность, а остальное не затрагивается автоматически. Это снижает риск, но не устраняет его, поскольку суд оценивает каждый недостаток по существу.

6Что особенного в планировании в Бухаресте?

В Бухаресте положение особенно сложное, и каждый участок нужно проверять отдельно. В феврале 2021 года Генеральный совет города приостановил координирующие планы PUZ секторов со 2-го по 6-й. Впоследствии апелляционный суд окончательно отменил планы 3-го и 6-го секторов, а окружной суд приостановил планы 2-го, 4-го и 5-го секторов. В результате в больших частях города разрешения выдавались на основании прежнего PUG, утверждённого в 2000 году.

По новому кодексу с 1 ноября 2028 года часть полномочий по выдаче разрешений на строительство перейдёт от мэров секторов к генеральному мэру города, а нормы применения должны быть завершены к 1 июля 2027 года. В проекте, в котором разрешение ожидается около этой даты, стоит заранее продумать, какой орган будет компетентным. Положения предусматривают, что новый орган будет выдавать разрешение на основании градостроительного сертификата, который всё ещё действителен.

7Что проверять перед покупкой земли для застройки в Румынии?

1. Поземельная книга и кадастр: право собственности, зарегистрированная площадь и фактическая, обременения и судебные процессы.
2. Классификация: находится ли земля в intravilan или extravilan и какой вид использования зарегистрирован. Сельскохозяйственная земля требует процедуры её вывода из сельскохозяйственного назначения.
3. Градостроительный сертификат в информационных целях: до подписания обязывающего соглашения.
4. Фактически действующий план: утверждены ли и опубликованы ли PUZ или PUD, на которые ссылается продавец, и нет ли против них иска или приостановления.
5. Коэффициенты и ограничения: POT, CUT, высота, отступы, охраняемые зоны, авиационные ограничения, линии электропередачи, дороги и железные дороги.
6. Доступ и инфраструктура: законный подъезд, вода, канализация, электричество и газ. По новому кодексу подключения, проходящие по общественной территории, требуют согласия администратора дороги, без разрешения на строительство.
7. Окружающая среда и грунт: загрязнение, затопление, существующие строения, которые нужно снести.
8. Кто вправе приобретать: если покупатель - гражданин государства за пределами Союза, приобретать через румынскую компанию.

8Как выстроить сделку с землёй, зависящую от планирования?

Когда стоимость земли зависит от плана, который ещё не утверждён, за права платят только тогда, когда они получены. Есть несколько распространённых структур: нотариальный предварительный договор с отлагательным условием, например утверждением PUZ или получением разрешения на строительство, после чего подписывается договор купли-продажи; опцион с небольшой оплатой на период планирования; ступенчатая цена, при которой часть оплаты зависит от фактически утверждённого CUT; и сделка по совместному развитию с владельцем земли в обмен на площади в проекте. Во всех этих структурах заранее определяют, кто подаёт заявления, кто оплачивает проектировщиков и что происходит, если план отклонён.

9Перед подписанием: как мы сопровождаем покупку земли для застройки

Мы работаем как девелоперы и как адвокаты, поэтому проверяем землю так, как её проверяет девелопер: сначала план и то, что реально можно построить, и лишь затем цену. Мы запрашиваем градостроительный сертификат, проверяем правовое положение планов и координируем работу с местными проектировщиками и землемерами. Сделку по покупке мы выстраиваем так, чтобы оплата была привязана к ходу планирования. После вступления нового кодекса в силу мы также проверяем по каждому проекту, какое право применяется к нему в переходный период.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.