בקצרה
מה שמותר לבנות על קרקע ברומניה נקבע בשלוש רמות תכנון: תוכנית מתאר כללית ליישוב (PUG), תוכנית אזורית (PUZ) ותוכנית מפורטת (PUD). תעודת אורבניזם (certificat de urbanism) מסכמת את המשטר התכנוני של מגרש מסוים, אבל היא מסמך מידע בלבד ולא נותנת זכות לבנות. מ-25 באוגוסט 2026 חל קוד האורבניזם החדש (חוק 169/2026), ששינה את כללי החלוקה למגרשים, את הליכי האישור ואת המועדים. לפני קניית קרקע לפיתוח צריך לבדוק את התוכנית שחלה בפועל, הליכים משפטיים נגדה, מקדמי הבנייה והגישה לתשתיות, ולהתנות את הרכישה בתכנון.
הנקודות החשובות
- 1קוד האורבניזם החדש (חוק 169/2026) נכנס לתוקף ב-25 באוגוסט 2026. בקשות שהוגשו עד 24 באוגוסט נבחנות לפי החוקים הקודמים.
- 2תעודת אורבניזם היא מסמך מידע בלבד. היא לא מחליפה היתר בנייה, ולפי הדין הקודם היא תקפה 6 עד 24 חודשים.
- 3לפי הקוד החדש, חלוקה ל-3 עד 12 מגרשים לבתים פרטיים דורשת PUD, וחלוקה ליותר מ-12 מגרשים או לשימושים אחרים דורשת PUZ.
- 4בבוקרשט תוכניות ה-PUZ של הרובעים הושעו ב-2021 ובחלקן בוטלו בבית משפט. מ-1 בנובמבר 2028 היתרי הבנייה בעיר יינתנו בידי העירייה הכללית.
- 5הכלל החשוב ביותר: לא משלמים את מלוא המחיר על קרקע שזכויות הבנייה שלה עדיין תלויות בתוכנית עתידית.
מה השתנה בדיני התכנון ברומניה ב-2026?
ב-25 באוגוסט 2026 נכנס לתוקף קוד ההסדרה הטריטוריאלית, האורבניזם והבנייה (Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor), שאושר כחוק 169/2026. הנשיא חתם עליו ב-5 באוגוסט 2026, והוא פורסם במוניטור הרשמי ב-10 באוגוסט. הקוד מאחד את דיני התכנון והבנייה, שעד אז היו מפוזרים בעיקר בחוק 350/2001 בנושא תכנון, ובחוק 50/1991 בנושא היתרי בנייה.
הוראות המעבר חשובות לכל מי שכבר באמצע תהליך:
- בקשות לתעודת אורבניזם, לאישורים או להיתרים שהוגשו עד 24 באוגוסט 2026 נבחנות לפי הדין הקודם. בקשות שמוגשות מ-25 באוגוסט נבחנות לפי הקוד החדש, גם אם התעודה או האישור ניתנו לפני כן.
- תעודות אורבניזם שניתנו לפני כניסת הקוד לתוקף נשארות בתוקף לתקופה שנקבעה בהן.
- היתרי בנייה שניתנו לפי הדין הקודם אפשר להאריך פעם אחת, עד 12 חודשים. את הבקשה מגישים לפחות 15 ימי עבודה לפני שההיתר פוקע.
- ההגדרה החדשה של מקדם תכסית הקרקע (POT) לא חלה על תוכניות שאושרו לפני 25 באוגוסט 2026.
במאמר נפרד אנחנו עוסקים בהליך הוצאת היתר הבנייה עצמו. כאן נתמקד במה שקודם לו: איך מבינים מה מותר לבנות על קרקע לפני שקונים אותה.
תעודת אורבניזם היא מסמך מידע בלבד. היא לא מחליפה היתר בנייה, ולפי הדין הקודם היא תקפה 6 עד 24 חודשים.
מה ההבדל בין PUG, PUZ ו-PUD?
אלה שלוש רמות התכנון העירוני ברומניה, מהכללית ביותר ועד המפורטת ביותר. התוכנית שחלה על המגרש קובעת את השימוש המותר, את הגובה ואת מקדמי הבנייה.
| תוכנית | מה היא קובעת | מתי היא נדרשת |
|---|---|---|
| PUG - Plan Urbanistic General | תוכנית מתאר ליישוב כולו: גבול התחום הבנוי (intravilan), ייעודי אזורים, תקנון בנייה מקומי | קיימת לכל יישוב. היא הבסיס לכל היתר |
| PUZ - Plan Urbanistic Zonal | תוכנית לאזור: יכולה לשנות ייעוד, גובה, מקדמי בנייה, קווי בניין, וגם להכליל קרקע בתחום הבנוי | כשרוצים לסטות מה-PUG, להרחיב את התחום הבנוי או לחלק ליותר מ-12 מגרשים |
| PUD - Plan Urbanistic de Detaliu | תוכנית מפורטת למגרש או לכמה מגרשים: מיקום המבנה, נסיגות, גישה | כדי לפרט את הכללים, ולפי הקוד החדש גם לחלוקה ל-3 עד 12 מגרשים לבתים פרטיים |
לפי הקוד החדש, חלוקת מגרש לשני מגרשים היא פעולת קדסטר פשוטה (dezlipire). חלוקה ל-3 עד 12 מגרשים לבתים פרטיים דורשת PUD. חלוקה ליותר מ-12 מגרשים, או לשימושים אחרים, דורשת PUZ. ליזם שמתכנן שכונת בתים צמודי קרקע, הכלל הזה משנה את לוח הזמנים ואת התקציב.
מה זו תעודת אורבניזם, ומה היא לא?
תעודת אורבניזם (certificat de urbanism) היא מסמך מידע שהרשות המקומית מוציאה. היא מתארת את המשטר המשפטי, הכלכלי והטכני של המגרש, את הדרישות התכנוניות שחלות עליו ואת רשימת האישורים שנדרשים להיתר. היא לא נותנת זכות לבנות ולא מחליפה היתר בנייה. לפי הדין הקודם היא תקפה בין 6 ל-24 חודשים, לפי מטרת הבקשה ומורכבות הפרויקט, ואפשר להאריך אותה עד 12 חודשים אם מבקשים זאת לפחות 15 יום לפני שהיא פוקעת.
לפני רכישה, התעודה היא הכלי הזול והמהיר ביותר לבדוק מה מותר לבנות. הנורמות לפי הדין הקודם לא חייבו את המבקש להוכיח בעלות במגרש. לכן אפשר בדרך כלל לבקש תעודה למטרת מידע עוד לפני שקונים, אם כי הרשות רשאית לבקש מסמכים נוספים. בתעודה בודקים בעיקר שלושה דברים:
- התוכנית שחלה על המגרש: PUG בלבד, או גם PUZ או PUD שאושרו.
- הפרמטרים: שימוש מותר, גובה מרבי, תכסית קרקע (POT), מקדם ניצול (CUT) ונסיגות.
- הדרישות הנוספות: האם הרשות דורשת לפני ההיתר PUZ או PUD, מחקרים או אישורים מיוחדים, למשל באזורי שימור או באזורים עם הגבלות בנייה.
לפי הקוד החדש, תעודת אורבניזם נדרשת גם לאיחוד ולחלוקה של מגרשים בתוך התחום הבנוי. מחוץ לתחום הבנוי היא לא נדרשת כשהפעולה לא נועדה לבנייה, ובלבד שמצהירים על כך.
מה זה POT ו-CUT, ולמה הם קובעים את שווי הקרקע?
POT (procent de ocupare a terenului) הוא אחוז שטח המגרש שהבנייה מכסה. CUT (coeficient de utilizare a terenului) הוא היחס בין שטח הבנייה הכולל לבין שטח המגרש. ליזם, CUT הוא בפועל כמות הדירות או המשרדים שאפשר למכור, ולכן הוא שקובע כמה שווה הקרקע. ההגדרה של POT עודכנה בקוד החדש, ולכן בתוכנית שאושרה אחרי 25 באוגוסט 2026 צריך לבדוק לפי איזו הגדרה חושבו המקדמים.
מוכרים מציגים לא פעם קרקע לפי זכויות שתוכנית PUZ ״עומדת לאשר״. עד שה-PUZ מאושר וכבר אי אפשר לערער עליו, הזכויות האלה הן ציפייה ולא נכס. את הפער בין המצב הקיים למצב המקווה מגדרים במבנה העסקה, כפי שנפרט בהמשך, ולא במחיר.
איך מאשרים PUZ, ומה השתנה בקוד החדש?
PUZ הוא הכלי לשנות את מה שמותר לבנות: להרחיב את התחום הבנוי, לשנות ייעוד, להעלות גובה ומקדמים. ההליך כולל שלב פתיחה, שבו צריך לקבל אישור ייזום (aviz de inițiere), ואחריו הכנת התוכנית בידי מתכנן מוסמך, קבלת אישורים ממגוון גופים, שיתוף הציבור ואישור במועצה המקומית. בפועל ההליך נמשך חודשים רבים, ולעיתים יותר מזה.
הקוד החדש הכניס כמה שינויים שחשובים ליזמים:
- ועדת אישורים משולבת (comisia de avizare integrată): ריכוז האישורים בגוף אחד. הוועדה אמורה לקום תוך 45 ימי עבודה מפרסום החוק.
- אישור שבשתיקה: אם גוף מאשר שאינו מיוצג בוועדה לא ביקש הבהרות ולא החליט בתוך המועד שנקבע בחוק, המסמכים נחשבים שלמים, והמבקש ממשיך עם הוכחת ההגשה והצהרה שלא התקבלה תשובה. החריגים: גופי ביטחון וסדר ציבורי, אישור הייזום ואישור האדריכל הראשי, שלא יכולים להינתן בשתיקה.
- בטלות חלקית: לפי סעיף 146(1) לקוד, כשאי-החוקיות נוגעת רק לחלק מתוכנית כמו PUZ, בית המשפט רשאי לקבוע בטלות חלקית, והשאר לא נפגע אוטומטית. זה מקטין את הסיכון, אבל לא מבטל אותו, כי בית המשפט בוחן כל פגם לגופו.
מה מיוחד בתכנון בבוקרשט?
בבוקרשט המצב מורכב במיוחד, וכדאי לבדוק כל מגרש לגופו. בפברואר 2021 השעתה מועצת העיר הכללית את תוכניות ה-PUZ המתאמות של רובעים 2 עד 6. בהמשך ביטל בית המשפט לערעורים באופן סופי את תוכניות רובעים 3 ו-6, ובית הדין המחוזי השעה את תוכניות רובעים 2, 4 ו-5. כתוצאה מזה, בחלקים גדולים מהעיר ההיתרים ניתנו על בסיס ה-PUG הישן, שאושר בשנת 2000.
לפי הקוד החדש, מ-1 בנובמבר 2028 יעברו חלק מהסמכויות להוציא היתרי בנייה מראשי הרובעים לראש העירייה הכללית, ואת תקנות היישום צריך להשלים עד 1 ביולי 2027. בפרויקט שבו ההיתר צפוי להינתן סביב המועד הזה, כדאי לתכנן מראש מי תהיה הרשות המוסמכת. ההוראות קובעות שהרשות החדשה תוציא את ההיתר על בסיס תעודת אורבניזם שעדיין בתוקף.
מה בודקים לפני קניית קרקע לפיתוח ברומניה?
- ספר מקרקעין וקדסטר: בעלות, שטח רשום מול שטח בפועל, שעבודים והליכים משפטיים.
- סיווג: האם הקרקע intravilan או extravilan, ומה סוג השימוש הרשום. קרקע חקלאית דורשת הליך להוצאתה מייעוד חקלאי.
- תעודת אורבניזם למטרת מידע: לפני חתימה על הסכם מחייב.
- התוכנית שחלה בפועל: האם ה-PUZ או ה-PUD שעליהם המוכר מסתמך אושרו, פורסמו, ואם יש נגדם עתירה או השעיה.
- מקדמים ומגבלות: POT, CUT, גובה, נסיגות, אזורי שימור, מגבלות של תעופה, רשתות חשמל, דרכים ומסילות.
- גישה ותשתיות: דרך גישה חוקית, מים, ביוב, חשמל וגז. לפי הקוד החדש, חיבורים שעוברים בשטח ציבורי דורשים את הסכמת מנהל הדרך, בלי היתר בנייה.
- סביבה וקרקע: זיהום, הצפות, מבנים קיימים שצריך להרוס.
- מי רשאי לרכוש: אם הרוכש הוא אזרח של מדינה שמחוץ לאיחוד, לרכוש דרך חברה רומנית.
| סיכון | איך בודקים | איך מגינים בחוזה |
|---|---|---|
| ה-PUZ לא יאושר או יאושר בזכויות נמוכות | בדיקה של שלב ההליך מול הרשות | הסכם מקדים או אופציה, בתנאי מתלה שה-PUZ יאושר |
| עתירה נגד תוכנית שאושרה | בדיקת תיקים בבתי המשפט המנהליים והחלטות מועצה | החלק העיקרי של התמורה ישולם רק אחרי שהתוכנית כבר לא ניתנת לערעור |
| אין דרך גישה או תשתיות | בדיקת קדסטר ופנייה לספקי התשתיות | המוכר מתחייב להסדיר זיקת הנאה |
| פער בין השטח הרשום לשטח בפועל | מדידה של מודד מוסמך | התאמת המחיר לפי מ״ר |
| סיווג חקלאי | נסח ותעודת אורבניזם | העלויות והאחריות להוצאה מייעוד חקלאי מוגדרות בחוזה |
איך לבנות עסקת קרקע שתלויה בתכנון?
כשהערך של הקרקע תלוי בתוכנית שעוד לא אושרה, משלמים על הזכויות רק כשהן מתקבלות. יש כמה מבנים מקובלים: הסכם מקדים נוטריוני עם תנאי מתלה, כמו אישור PUZ או קבלת היתר בנייה, שאחריו נחתם חוזה המכר; אופציה בתשלום נמוך לתקופת התכנון; מחיר מדורג, שבו חלק מהתמורה תלוי ב-CUT שיאושר בפועל; ועסקת קומבינציה עם בעל הקרקע, תמורת שטחים בפרויקט. בכל המבנים האלה קובעים מראש מי מגיש את הבקשות, מי משלם על המתכננים, ומה קורה אם התוכנית נדחית.
לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים רכישת קרקע לפיתוח
אנחנו עובדים כיזמים וכעורכי דין, ולכן אנחנו בודקים קרקע כמו שיזם בודק אותה: קודם את התוכנית ואת מה שאפשר לבנות בפועל, ורק אחר כך את המחיר. אנחנו מבקשים תעודת אורבניזם, בודקים את המצב המשפטי של התוכניות, ומתאמים עם מתכננים ומודדים מקומיים. את עסקת הרכישה אנחנו בונים כך שהתשלום יהיה צמוד להתקדמות התכנון. מאז כניסת הקוד החדש אנחנו גם בודקים לכל פרויקט איזה דין חל עליו בתקופת המעבר.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. קוד האורבניזם החדש נכנס לתוקף רק באוגוסט 2026, והפרשנות שלו בפועל ותקנות היישום עוד מתגבשות. לפני רכישת קרקע כדאי לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
מה זה PUZ ברומניה?
PUZ (Plan Urbanistic Zonal) היא תוכנית לאזור מסוים, שיכולה לשנות את הקבוע בתוכנית המתאר הכללית (PUG): ייעוד הקרקע, גובה הבנייה, מקדמי הבנייה וקווי הבניין. היא יכולה גם להכליל קרקע בתחום הבנוי. לפי קוד האורבניזם החדש נדרש PUZ גם לחלוקה ליותר מ-12 מגרשים.
האם תעודת אורבניזם מתירה לבנות?
לא. תעודת אורבניזם היא מסמך מידע שמתאר את המשטר התכנוני של המגרש ואת האישורים שנדרשים. היא לא מחליפה היתר בנייה ולא נותנת זכות לבנות. לפי הדין הקודם היא תקפה 6 עד 24 חודשים, ואפשר להאריך אותה עד 12 חודשים.
מתי נכנס לתוקף קוד האורבניזם החדש ברומניה?
קוד ההסדרה הטריטוריאלית, האורבניזם והבנייה (חוק 169/2026) נכנס לתוקף ב-25 באוגוסט 2026. בקשות שהוגשו עד 24 באוגוסט 2026 נבחנות לפי הדין הקודם, ותעודות אורבניזם שניתנו לפני כן נשארות בתוקף לתקופה שנקבעה בהן.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה ברומניה לפי הקוד החדש?
לפי הקוד החדש, המועד הכללי להוצאת היתר בנייה הוא 30 ימים קלנדריים מהגשת בקשה מלאה. לבקשת המבקש אפשר לקבל היתר בהליך דחוף תוך 7 ימי עבודה לכל היותר, והרשות רשאית לגבות על כך אגרה מיוחדת. התכנון שקודם להיתר, כמו PUZ, נמשך בדרך כלל הרבה יותר.
האם כדאי לקנות קרקע לפי זכויות של PUZ שעדיין לא אושר?
רק במבנה שמגן עליכם. הזכויות של PUZ שלא אושר הן ציפייה בלבד. בדרך כלל עדיף הסכם מקדים עם תנאי מתלה של אישור התוכנית, אופציה או מחיר מדורג לפי ה-CUT שיאושר, ולא תשלום מלא מראש.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Actual de Cluj - Codul urbanismului explicat: ce se întâmplă cu actele și autorizațiile depuse înainte de 25 august
- Actual de Cluj - Noul Cod al Urbanismului, explicat primarilor din Cluj
- Wall-Street.ro - Noul Cod al Urbanismului a fost promulgat: 3 schimbări care pot încuraja investițiile imobiliare
- HotNews - Documentațiile PUZ și PUD în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (proiect, ianuarie 2024)
- Avocatnet - Obținerea certificatului de urbanism
- e-juridic (Rentrop & Straton) - PUZ-urile sectoarelor 2, 4 și 5 au fost suspendate
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.