Pe scurt
Dreptul de preempțiune în România îi permite titularului său să cumpere un bun înaintea oricui altcuiva, la același preț și în aceleași condiții oferite cumpărătorului. În majoritatea tranzacțiilor cu o casă și un teren din intravilan nu există un astfel de drept, dar el se aplică terenului agricol din extravilan (Legea 17/2014), monumentelor istorice (Legea 422/2001), terenurilor forestiere, bunurilor agricole arendate și dreptului stabilit prin contract și înscris în cartea funciară. În aceste cazuri procedura durează de la câteva săptămâni la câteva luni, iar antecontractul și plățile trebuie planificate în jurul ei.
Ce este important de reținut
- 1Titularul dreptului de preempțiune cumpără la același preț și în aceleași condiții, iar vânzarea către voi se încheie sub condiția ca el să nu își exercite dreptul (Codul civil, art. 1730-1731).
- 2La terenul agricol din extravilan oferta se afișează la autoritatea locală timp de 45 de zile lucrătoare, urmată de verificare și aviz; în practică este vorba de luni de zile.
- 3La un monument istoric, Ministerul Culturii trebuie să comunice în 25 de zile dacă cumpără, iar după el autoritatea locală în 30 de zile lucrătoare; vânzarea fără procedură este nulă (Legea 422/2001, art. 4).
- 4Coproprietarul unei case obișnuite și chiriașul nu au un drept de preempțiune general, dar o locațiune înscrisă îl obligă și pe noul cumpărător.
- 5Un drept de preempțiune convențional înscris în cartea funciară îi permite titularului să vă ia locul în 30 de zile, dacă a consemnat prețul.
Cumpărătorii israelieni cunosc situația în care un vânzător se răzgândește sau găsește un alt cumpărător. Mai puțin cunoscută este situația în care vânzătorul vrea să vă vândă vouă, prețul a fost convenit, iar legea îi dă unui terț dreptul de a prelua tranzacția în locul vostru. În România acest lucru se poate întâmpla, dar numai pentru anumite bunuri și printr-o procedură definită.
Ghidul tratează trei întrebări: căror bunuri li se aplică dreptul de preempțiune, cum arată procedura și care sunt termenele ei și cum se planifică antecontractul în jurul ei. Despre restricțiile la cumpărarea de teren de către cei care nu sunt cetățeni ai Uniunii am scris într-un ghid separat despre cumpărarea de teren de către străini.
Ce este dreptul de preempțiune și ce efect are asupra tranzacției voastre?
Este dreptul de a cumpăra un bun înaintea oricui altcuiva, la același preț și în aceleași condiții oferite cumpărătorului (art. 1730 din Codul civil român). Când cineva are un astfel de drept, vânzarea către voi se încheie sub condiția ca el să nu și-l exercite (art. 1731). Semnificația practică: prețul și condițiile pe care le convențiți cu vânzătorul sunt exact ceea ce i se oferă titularului dreptului. O negociere bună poate îmbunătăți tranzacția și pentru el.
O vânzare care ocolește un drept de preempțiune legal poate fi nulă. De aceea notarul verifică acest aspect și de aceea trebuie să îl verificați și voi înainte de a plăti.
La terenul agricol din extravilan oferta se afișează la autoritatea locală timp de 45 de zile lucrătoare, urmată de verificare și aviz; în practică este vorba de luni de zile.
Pentru ce bunuri poate cineva să cumpere înaintea voastră?
| Tipul bunului | Cine este titularul dreptului | Temeiul legal | Dacă dreptul este ocolit |
|---|---|---|---|
| Teren agricol din extravilan | Șapte ranguri, de la coproprietari și rude până la stat | Legea 17/2014, art. 4 | Vânzarea este nulă (art. 16) |
| Monument istoric în proprietate privată | Ministerul Culturii, iar după el autoritatea locală | Legea 422/2001, art. 4 | Vânzarea este nulă (art. 4 alin. (4)) |
| Teren forestier privat | Coproprietarii sau vecinii | Codul civil, art. 1746 | Potrivit regulilor generale |
| Bun agricol arendat | Arendașul | Codul civil, art. 1849 | Potrivit regulilor generale |
| Orice bun, dacă s-a stabilit prin contract | Cel care a primit dreptul prin contract | Codul civil, art. 1730, 1737 | Titularul vă ia locul (art. 1733) |
Vestea bună pentru cine cumpără o casă sau o vilă pe un teren din intravilanul localității: în majoritatea cazurilor niciuna dintre situațiile din tabel nu se aplică. Totuși, verificați, pentru că un contract privat înscris sau un monument istoric pot apărea și acolo.
Cine este la rând pentru terenul agricol din extravilan?
Legea 17/2014 se aplică vânzării terenurilor agricole din extravilan. Ea nu se aplică terenului din intravilan și nici unei parcele cu un singur număr cadastral situate în cea mai mare parte în intravilan, ca teren curți-construcții, și într-o mică parte în afara lui, ca teren agricol (art. 2 alin. (1), în forma din 2024). Când legea se aplică, ordinea de prioritate este fixă (art. 4 alin. (1)):
- Rangul I: familia și coproprietarii, adică cei care dețin terenul împreună cu voi, soțul sau soția și rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv.
- Rangul II: cei care lucrează parcela, fie că au investit în ea în livezi, vii, hamei sau irigații private, fie că o au în arendă.
- Rangul III: vecinii, proprietari sau arendași ai terenurilor agricole învecinate cu parcela.
- Rangul IV: tinerii fermieri care nu au împlinit 40 de ani.
- Rangul V: instituțiile de cercetare, printre care Academia de Științe Agricole și Silvice.
- Rangul VI: persoanele cu domiciliul în aceeași localitate sau într-o localitate vecină.
- Rangul VII: statul, prin agenția care îi administrează domeniul privat.
Dacă niciunul dintre ei nu cumpără, vânzarea este deschisă doar celor care au domiciliul în România, au desfășurat acolo activități agricole și au fost înregistrați la autoritățile fiscale române de cel puțin cinci ani (art. 4^1 alin. (1)). Doar dacă nu se găsește un astfel de cumpărător se poate vinde oricui (art. 4^1 alin. (5)). Cetățenilor statelor din afara Uniunii și a Spațiului Economic European legea le permite să dobândească un astfel de teren doar în condițiile tratatelor și pe bază de reciprocitate (art. 2 alin. (3)), iar cine îl vinde în mai puțin de 8 ani de la cumpărare plătește un impozit special de 80% pe câștig (art. 4^2).
Cât durează procedura de preempțiune pentru terenul agricol?
Luni, nu săptămâni. Procedura este alcătuită din etape, fiecare adăugând timp (art. 6-10 din Legea 17/2014):
| Etapa | Ce se întâmplă | Durata |
|---|---|---|
| Depunerea | Vânzătorul cere autorității locale să afișeze oferta de vânzare | În ritmul autorității |
| Afișarea publică | Titularii dreptului care doresc să cumpere comunică acest lucru în scris | 45 de zile lucrătoare |
| Verificarea | Autoritatea agricolă verifică îndeplinirea condițiilor | 10 zile lucrătoare |
| Avizul final | Până la 30 de hectare îl emite structura județeană, peste 30 de hectare structura centrală (art. 9 alin. (1)) | 5 zile lucrătoare, și pot exista etape suplimentare |
| Valabilitatea avizului | Fără el notarul nu autentifică | 6 luni (art. 9 alin. (3)) |
Valabilitatea de jumătate de an a avizului este un cadru în care trebuie să lucrați. Dacă cumpărătorul are nevoie de finanțare sau de documente din străinătate, toate acestea se pregătesc în paralel cu procedura, nu după ea.
Monument istoric: cum funcționează procedura față de stat?
Când imobilul a fost clasat ca monument istoric, rândul începe cu statul. Art. 4 din Legea 422/2001 obligă proprietarul privat care vrea să vândă să trimită mai întâi o notificare în acest sens. Din momentul înregistrării notificării, Ministerul Culturii sau serviciile sale deconcentrate din județ au 25 de zile să răspundă că doresc să cumpere. Au tăcut sau au renunțat? Rândul trece la autoritatea locală, care are 30 de zile lucrătoare. Renunțarea statului este valabilă până la sfârșitul aceluiași an calendaristic, astfel încât o vânzare amânată pentru anul următor poate impune o nouă notificare.
Vânzarea fără această procedură este nulă (art. 4 alin. (4)). În plus, contractul de vânzare trebuie să menționeze că imobilul este monument istoric și obligația de a-l conserva (art. 5). Cine cumpără o casă veche în centrul unui oraș trebuie să clarifice această întrebare din timp.
Au coproprietarii și chiriașii drept de preempțiune?
De regulă nu, iar aceasta este o greșeală frecventă în ambele sensuri:
- Coproprietarul unei case sau al unui apartament. Potrivit art. 634 din Codul civil, fiecare coproprietar își poate înstrăina liber cota, dacă nu s-a convenit altfel. Un drept de preempțiune al coproprietarilor există la terenul agricol din extravilan și la terenul forestier. Vânzarea întregului bun, în schimb, necesită acordul tuturor coproprietarilor (art. 641 alin. (4)).
- Chiriașul. Chiriașul nu are dreptul de a cumpăra înaintea altora. Codul îi dă prioritate doar la încheierea unui nou contract de închiriere (art. 1828). Dar cine cumpără un bun închiriat trebuie să știe: o locațiune înscrisă în cartea funciară este opozabilă și cumpărătorului (art. 1811).
Ce se întâmplă când dreptul a fost stabilit prin contract?
Dreptul de preempțiune nu trebuie să provină neapărat din lege. Un proprietar îl poate acorda prin contract, de exemplu unui vecin sau unui partener de afaceri, iar la imobile acesta se înscrie în cartea funciară (art. 1737). Un astfel de drept înscris este puternic: titularul său vă poate lua locul în tranzacție în termen de 30 de zile, cu condiția să fi consemnat prețul (art. 1732, 1737). Are și limite. Nu se transmite prin moștenire și se stinge la decesul titularului, iar chiar și atunci când a fost stabilit pe o durată, aceasta nu poate depăși 5 ani (art. 1740). Doar un extras actualizat vă va arăta dacă un astfel de drept există.
Cum planificați antecontractul și plățile?
Când există o șansă ca un drept de preempțiune să se aplice, ordinea contează:
- Verificați înainte de a conveni. Un extras de carte funciară actualizat arată un drept de preempțiune înscris, o locațiune sau restricții. Un certificat de urbanism de informare arată dacă imobilul este în intravilan sau în afara lui și dacă este monument istoric (Legea 169/2026, art. 253 alin. (4) lit. a)); orice persoană îl poate solicita (art. 254).
- Construiți un calendar realist. La terenul agricol din extravilan, socotiți cel puțin cele 45 de zile lucrătoare de afișare și etapele de avizare, iar la un monument istoric termenele statului și ale autorității locale.
- Formulați ce se întâmplă dacă dreptul este exercitat. Cereți avocatului vostru să stabilească în antecontract soarta avansului și a cheltuielilor dacă un titular al dreptului de preempțiune preia tranzacția, precum și termenul în care vă puteți retrage dacă avizul nu se obține.
- Plătiți în funcție de progres. Nu transferați cea mai mare parte a banilor înainte ca la dosar să existe avizul final sau comunicarea privind neexercitarea dreptului.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de antecontract, asigurați-vă că aveți un extras actualizat, un certificat de urbanism de informare și un răspuns clar la întrebarea dacă una dintre situațiile din tabel se aplică imobilului. Dacă da, cereți să vedeți documentele procedurii: avizul final potrivit Legii 17/2014 sau comunicările statului și ale autorității locale în cazul unui monument istoric. Însoțim cumpărători israelieni în verificare și în planificarea calendarului, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează verificările în registre, procedurile în fața autorităților și semnarea.
Articolul reprezintă informații generale valabile în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Legea 17/2014 a fost modificată de mai multe ori, iar termenele procedurii se pot schimba. Înainte de semnare este bine ca un avocat român care vă reprezintă doar pe voi să verifice imobilul concret.
Întrebări frecvente
Se aplică Legea 17/2014 unui teren de construcție din intravilanul satului?
Nu. Legea se aplică doar terenului agricol din extravilan. Terenul din intravilan nu este inclus (art. 2 alin. (1)). Încadrarea se verifică în certificatul de urbanism și în extras.
Cât durează procedura dreptului de preempțiune pentru terenul agricol?
Oferta se afișează la autoritatea locală timp de 45 de zile lucrătoare, apoi urmează o verificare de 10 zile lucrătoare și încă 5 zile lucrătoare pentru aviz, și pot exista etape suplimentare. În practică este vorba de luni. Avizul final este valabil 6 luni.
Ce se întâmplă dacă se cumpără un monument istoric fără procedura de preempțiune?
Potrivit art. 4 alin. (4) din Legea 422/2001, vânzarea unui monument istoric fără a permite statului și autorității locale să își exercite dreptul de preempțiune este nulă. Comunicarea privind neexercitarea dreptului trebuie să fie la dosar înainte de semnare.
Poate coproprietarul apartamentului să mă împiedice să îmi vând cota?
La o casă sau un apartament obișnuit, nu. Fiecare coproprietar își poate înstrăina liber cota, dacă nu s-a convenit altfel (art. 634 din Codul civil). Vânzarea întregului bun necesită acordul tuturor coproprietarilor (art. 641 alin. (4)).
Închiriez casa. Am dreptul să o cumpăr înaintea altora?
Nu potrivit Codului civil. Chiriașul are prioritate doar la reînnoirea locațiunii (art. 1828). Dacă locațiunea este înscrisă în cartea funciară, ea rămâne valabilă și față de un nou cumpărător (art. 1811).
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.