זכות קדימה ברומניה: מי רשאי לקנות לפניכם, כמה זמן ההליך לוקח ומה זה אומר לחוזה המקדים

רוכשים ישראלים מכירים את המצב שבו מוכר מתחרט או מוצא קונה אחר. פחות מוכר המצב שבו המוכר רוצה למכור לכם, המחיר סוכם, והחוק נותן למישהו שלישי את הזכות לקחת את העסקה במקומכם. ברומניה זה יכול לקרות, אבל רק בנכסים מסוימים ובהליך מוגדר.

המדריך עוסק בשלוש שאלות: על אילו נכסים חלה זכות קדימה, איך נראה ההליך ומה המועדים בו, ואיך מתכננים סביבו את החוזה המקדים. על המגבלות של רכישת קרקע בידי מי שאינו אזרח האיחוד כתבנו במדריך נפרד על רכישת קרקע בידי זרים.

1מה זו זכות קדימה, ומה היא עושה לעסקה שלכם?

זו זכות לקנות נכס לפני כל אחד אחר, באותו מחיר ובאותם תנאים שהוצעו לקונה (סעיף 1730 לקוד האזרחי הרומני). כשיש למישהו זכות כזו, המכירה לכם נחתמת בתנאי שהוא לא יממש אותה (סעיף 1731). המשמעות המעשית: המחיר והתנאים שאתם מסכמים עם המוכר הם בדיוק מה שמוצע למחזיק בזכות. משא ומתן טוב יכול לשפר את העסקה גם עבורו.

מכירה שעוקפת זכות קדימה שנקבעה בחוק עלולה להיות בטלה. לכן הנוטריון בודק את הנושא, ולכן גם אתם צריכים לבדוק אותו לפני שמשלמים.

2על אילו נכסים מישהו רשאי לקנות לפניכם?

החדשות הטובות למי שקונה בית או וילה על מגרש בתוך השטח הבנוי של היישוב (intravilan): ברוב המקרים אף אחד מהמצבים בטבלה לא חל עליו. עדיין בודקים, כי הסכם פרטי רשום או מבנה לשימור יכולים להופיע גם שם.

3מי בתור בקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי?

חוק 17/2014 חל על מכירה של קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי (extravilan). הוא אינו חל על קרקע בתוך השטח הבנוי, וגם לא על מגרש אחד עם מספר קדסטרי אחד שרובו בתוך השטח הבנוי, כחצר ובנייה, וחלקו הקטן מחוצה לו כקרקע חקלאית (סעיף 2(1), בנוסח מ-2024). כשהחוק חל, סדר העדיפויות קבוע (סעיף 4(1)):

1. דרגה ראשונה: המשפחה והשותפים, כלומר מי שמחזיק עמכם בקרקע, בן או בת הזוג, וקרובי משפחה וקרובים מנישואין עד דרגה שלישית.
2. דרגה שנייה: מי שמעבד את החלקה, בין אם השקיע בה במטע, בכרם, בכשות או בהשקיה פרטית, ובין אם הוא חוכר אותה.
3. דרגה שלישית: השכנים, בעלים או חוכרים של קרקע חקלאית שגובלת בחלקה.
4. דרגה רביעית: חקלאים צעירים שטרם מלאו להם 40.
5. דרגה חמישית: מוסדות מחקר, ובהם האקדמיה למדעי החקלאות והיערנות.
6. דרגה שישית: מי שגר באותו יישוב או ביישוב סמוך.
7. דרגה שביעית: המדינה, באמצעות הסוכנות שמנהלת את נכסיה.

אם אף אחד מהם לא קונה, המכירה פתוחה רק למי שגר ברומניה, עסק בה בחקלאות והיה רשום ברשויות המס שלה חמש שנים לפחות (סעיף 4^1(1)). רק אם לא נמצא קונה כזה, אפשר למכור לכל אדם (סעיף 4^1(5)). לאזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד ולמרחב הכלכלי האירופי החוק מאפשר לרכוש קרקע כזו רק לפי אמנות ועל בסיס הדדיות (סעיף 2(3)), ומי שמוכר אותה לפני 8 שנים מהקנייה משלם מס מיוחד של 80% על עליית הערך (סעיף 4^2).

4כמה זמן לוקח הליך הקדימה בקרקע חקלאית?

חודשים, לא שבועות. ההליך בנוי משלבים שכל אחד מהם צובר זמן (סעיפים 6 עד 10 לחוק 17/2014):

תוקף של חצי שנה לאישור הוא מסגרת שצריך לעבוד בתוכה. אם הקונה צריך מימון או מסמכים מחו״ל, את כל אלה מכינים במקביל להליך, ולא אחריו.

5מבנה לשימור: איך עובד ההליך מול המדינה?

כשהנכס הוכרז כמבנה לשימור (monument istoric), התור מתחיל במדינה. סעיף 4 לחוק 422/2001 מחייב בעלים פרטי שרוצה למכור לשלוח קודם הודעה על כך. מרגע שההודעה נרשמה, למשרד התרבות או לשירותים שלו במחוז יש 25 יום להשיב שהם מעוניינים לקנות. שתקו או ויתרו? התור עובר לרשות המקומית, ולה יש 30 ימי עבודה. ויתור של המדינה תקף עד סוף אותה שנה קלנדרית, כך שמכירה שנדחית לשנה הבאה עלולה לחייב הודעה חדשה.

מכירה בלי ההליך הזה בטלה (סעיף 4(4)). בנוסף, חוזה המכירה צריך לציין שהנכס הוא מבנה לשימור ואת החובה לשמור עליו (סעיף 5). מי שקונה בית ישן במרכז עיר צריך לברר את השאלה הזו מוקדם.

6לשותפים ולשוכרים יש זכות קדימה?

בדרך כלל לא, וזו טעות נפוצה בשני הכיוונים:

• שותף בבית או בדירה. לפי סעיף 634 לקוד האזרחי, כל בעלים משותף רשאי להעביר את חלקו בחופשיות, אם לא הוסכם אחרת. זכות קדימה לשותפים קיימת בקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי ובקרקע יער. מכירה של הנכס כולו, לעומת זאת, דורשת את כל השותפים (סעיף 641(4)).
• שוכר. לשוכר אין זכות לקנות לפני אחרים. הקוד נותן לו עדיפות רק בחתימה על חוזה שכירות חדש (סעיף 1828). אבל מי שקונה נכס מושכר צריך לדעת: שכירות שנרשמה בספר המקרקעין תקפה גם כלפי הקונה (סעיף 1811).

7מה קורה כשהזכות נקבעה בהסכם?

זכות קדימה לא חייבת לבוא מהחוק. בעלים יכול להעניק אותה בחוזה, למשל לשכן או לשותף עסקי, ובמקרקעין רושמים אותה בספר המקרקעין (סעיף 1737). זכות רשומה כזו חזקה: בעליה רשאי לתפוס את מקומכם בעסקה בתוך 30 יום, בתנאי שהפקיד את המחיר (סעיפים 1732, 1737). יש לה גם גבולות. היא אינה עוברת בירושה ונגמרת כשמחזיק הזכות נפטר, וגם כשנקבעה לתקופה, התקופה אינה יכולה לעלות על 5 שנים (סעיף 1740). רק נסח עדכני יראה לכם אם זכות כזו קיימת.

8איך מתכננים את החוזה המקדים ואת התשלומים?

כשיש סיכוי שזכות קדימה חלה, הסדר חשוב:

1. בודקים לפני שמסכמים. נסח עדכני (extras de carte funciară) מראה זכות קדימה רשומה, שכירות או הגבלות. תעודת תכנון למידע (certificat de urbanism) מציינת אם הנכס בתוך השטח הבנוי או מחוצה לו, ואם הוא מבנה לשימור (חוק 169/2026, סעיף 253(4)(a)); כל אדם רשאי לבקש אותה (סעיף 254).
2. בונים לוח זמנים ריאלי. בקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי, חשבו לפחות את 45 ימי העבודה של התצוגה ואת שלבי האישור, ובמבנה לשימור את המועדים של המדינה והרשות המקומית.
3. מנסחים את מה שקורה אם הזכות ממומשת. בקשו מעורך הדין שלכם לקבוע בחוזה המקדים את גורל המקדמה ואת ההוצאות אם בעל זכות קדימה לוקח את העסקה, ואת המועד שבו אפשר לצאת אם האישור לא מתקבל.
4. משלמים לפי ההתקדמות. אל תעבירו את רוב הכסף לפני שיש בתיק האישור הסופי או ההודעה על אי מימוש הזכות.

9מה עושים לפני שחותמים?

לפני חוזה מקדים, ודאו שיש בידיכם נסח עדכני, תעודת תכנון למידע ותשובה ברורה לשאלה אם אחד המצבים בטבלה חל על הנכס. אם כן, בקשו לראות את מסמכי ההליך: האישור הסופי לפי חוק 17/2014, או ההודעות של המדינה והרשות המקומית במבנה לשימור. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בבדיקה ובתכנון לוח הזמנים, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הבדיקות במרשמים, את ההליכים מול הרשויות ואת החתימה.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.