باختصار
حق الأولوية (drept de preempțiune) في رومانيا يتيح لصاحبه شراء العقار قبل أي شخص آخر، بالثمن نفسه وبالشروط نفسها التي عُرضت على المشتري. وفي معظم الصفقات على منزل وقطعة أرض داخل المنطقة المبنية لا يوجد مثل هذا الحق، لكنه يسري على الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية (القانون 17/2014)، وعلى المبنى التراثي (القانون 422/2001)، وعلى أرض الغابات، وعلى العقار الزراعي المؤجَّر، وعلى الحق المقرر بعقد والمسجل في الصحيفة العقارية. وفي هذه الحالات يستمر الإجراء من أسابيع إلى أشهر، ويجب تخطيط العقد التمهيدي والدفعات حوله.
أبرز النقاط
- 1صاحب حق الأولوية يشتري بالثمن نفسه وبالشروط نفسها، ويُوقَّع البيع لكم بشرط ألا يمارس حقه (القانون المدني، المادتان 1730-1731).
- 2في الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية يُعرض العرض في السلطة المحلية 45 يوم عمل، يليه فحص وموافقة؛ وعمليًا يتعلق الأمر بأشهر.
- 3في المبنى التراثي يجب على وزارة الثقافة أن تبلّغ خلال 25 يومًا هل ستشتري، ثم السلطة المحلية خلال 30 يوم عمل؛ والبيع دون الإجراء باطل (القانون 422/2001، المادة 4).
- 4لا يتمتع الشريك في منزل عادي ولا المستأجر بحق أولوية عام، لكن الإيجار المسجل يُلزم المشتري الجديد أيضًا.
- 5حق الأولوية التعاقدي المسجل في الصحيفة العقارية يتيح لصاحبه أن يحل محلكم خلال 30 يومًا إذا أودع الثمن.
يعرف المشترون الإسرائيليون الحالة التي يتراجع فيها البائع أو يجد مشتريًا آخر. أما الأقل شيوعًا فهي الحالة التي يريد فيها البائع أن يبيعكم، ويُتفق على الثمن، ثم يمنح القانون طرفًا ثالثًا الحق في أخذ الصفقة بدلًا منكم. وفي رومانيا قد يحدث هذا، لكن في عقارات معينة فقط وبإجراء محدد.
يتناول هذا الدليل ثلاثة أسئلة: على أي عقارات يسري حق الأولوية، وكيف يبدو الإجراء وما مواعيده، وكيف يُخطط العقد التمهيدي حوله. وقد كتبنا عن قيود شراء الأرض من قِبل غير مواطني الاتحاد في دليل منفصل عن شراء الأجانب للأراضي.
ما حق الأولوية، وماذا يفعل بصفقتكم؟
هو حق شراء عقار قبل أي شخص آخر، بالثمن نفسه وبالشروط نفسها التي عُرضت على المشتري (المادة 1730 من القانون المدني الروماني). وحين يملك شخص مثل هذا الحق، يُوقَّع البيع لكم بشرط ألا يمارسه (المادة 1731). والمعنى العملي: الثمن والشروط التي تتفقون عليها مع البائع هي بالضبط ما يُعرض على صاحب الحق. والتفاوض الجيد قد يحسّن الصفقة له أيضًا.
البيع الذي يتجاوز حق أولوية مقررًا بالقانون قد يكون باطلًا. ولذلك يفحص كاتب العدل المسألة، ولذلك عليكم أنتم أيضًا فحصها قبل الدفع.
في الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية يُعرض العرض في السلطة المحلية 45 يوم عمل، يليه فحص وموافقة؛ وعمليًا يتعلق الأمر بأشهر.
على أي عقارات يحق لشخص الشراء قبلكم؟
| نوع العقار | صاحب الحق | الأساس القانوني | إذا تم تجاوز الحق |
|---|---|---|---|
| أرض زراعية خارج المنطقة المبنية | سبع مراتب، من الملّاك المشتركين والأقارب حتى الدولة | القانون 17/2014، المادة 4 | البيع باطل (المادة 16) |
| مبنى تراثي مملوك ملكية خاصة | وزارة الثقافة، ثم السلطة المحلية | القانون 422/2001، المادة 4 | البيع باطل (المادة 4(4)) |
| أرض غابات خاصة | الملّاك المشتركون أو الجيران | القانون المدني، المادة 1746 | وفق القواعد العامة |
| عقار زراعي مؤجَّر | المستأجر الزراعي (arendaș) | القانون المدني، المادة 1849 | وفق القواعد العامة |
| أي عقار، إذا تقرر ذلك بعقد | من مُنح الحق في العقد | القانون المدني، المادتان 1730 و1737 | يحل صاحب الحق محلكم (المادة 1733) |
الخبر السار لمن يشتري منزلًا أو فيلا على قطعة أرض داخل المنطقة المبنية للبلدة (intravilan): في معظم الحالات لا تسري عليه أي من الحالات الواردة في الجدول. ومع ذلك يُجرى الفحص، لأن اتفاقًا خاصًا مسجلًا أو مبنى تراثيًا قد يظهران هناك أيضًا.
من في الدور في الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية؟
يسري القانون 17/2014 على بيع الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية (extravilan). ولا يسري على الأرض داخل المنطقة المبنية، ولا على قطعة أرض واحدة برقم مساحي واحد يقع معظمها داخل المنطقة المبنية كفناء وبناء، وجزؤها الصغير خارجها كأرض زراعية (المادة 2(1)، بصيغة 2024). وحين يسري القانون، يكون ترتيب الأولوية ثابتًا (المادة 4(1)):
- المرتبة الأولى: العائلة والشركاء، أي من يملك الأرض معكم، والزوج أو الزوجة، والأقارب والأصهار حتى الدرجة الثالثة.
- المرتبة الثانية: من يزرع القطعة، سواء استثمر فيها في بستان أو كرم أو حشيشة الدينار أو ري خاص، أو كان مستأجرًا لها.
- المرتبة الثالثة: الجيران، ملّاك أو مستأجرو الأرض الزراعية المتاخمة للقطعة.
- المرتبة الرابعة: المزارعون الشباب الذين لم يبلغوا الأربعين.
- المرتبة الخامسة: مؤسسات البحث، ومنها أكاديمية العلوم الزراعية والحراجية.
- المرتبة السادسة: من يقيم في البلدة نفسها أو في بلدة مجاورة.
- المرتبة السابعة: الدولة، عبر الوكالة التي تدير أملاكها.
إذا لم يشترِ أي منهم، يكون البيع مفتوحًا فقط لمن أقام في رومانيا ومارس فيها الزراعة وكان مسجلًا لدى سلطاتها الضريبية خمس سنوات على الأقل (المادة 4^1(1)). ولا يجوز البيع لأي شخص إلا إذا لم يوجد مثل هذا المشتري (المادة 4^1(5)). أما مواطنو الدول من خارج الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية فلا يتيح لهم القانون اكتساب مثل هذه الأرض إلا وفق المعاهدات وعلى أساس المعاملة بالمثل (المادة 2(3))، ومن يبيعها قبل مرور 8 سنوات من الشراء يدفع ضريبة خاصة بنسبة 80% على ارتفاع القيمة (المادة 4^2).
كم يستغرق إجراء الأولوية في الأرض الزراعية؟
أشهرًا، لا أسابيع. فالإجراء مبني من مراحل تراكم كل منها وقتًا (المواد 6 إلى 10 من القانون 17/2014):
| المرحلة | ما يحدث | المدة |
|---|---|---|
| التقديم | يطلب البائع من السلطة المحلية عرض عرض البيع | بحسب وتيرة السلطة |
| العرض العلني | يبلّغ أصحاب الحق الراغبون في الشراء عن ذلك كتابيًا | 45 يوم عمل |
| الفحص | تفحص السلطة الزراعية الشروط | 10 أيام عمل |
| الموافقة النهائية | حتى 30 هكتارًا تصدرها سلطة المحافظة، وفوق 30 هكتارًا السلطة المركزية (المادة 9(1)) | 5 أيام عمل، وقد توجد مراحل إضافية |
| صلاحية الموافقة | من دونها لا يوقّع كاتب العدل | 6 أشهر (المادة 9(3)) |
صلاحية الموافقة لمدة نصف سنة إطار يجب العمل ضمنه. فإذا احتاج المشتري إلى تمويل أو مستندات من الخارج، يُعد كل ذلك بالتوازي مع الإجراء، لا بعده.
المبنى التراثي: كيف يعمل الإجراء أمام الدولة؟
حين يُعلن العقار مبنى تراثيًا (monument istoric)، يبدأ الدور بالدولة. فالمادة 4 من القانون 422/2001 تُلزم المالك الخاص الراغب في البيع بأن يرسل أولًا إخطارًا بذلك. ومن لحظة تسجيل الإخطار، يكون أمام وزارة الثقافة أو مصالحها في المحافظة 25 يومًا للرد بأنها ترغب في الشراء. وإذا سكتت أو تنازلت؟ ينتقل الدور إلى السلطة المحلية، ولديها 30 يوم عمل. ويسري تنازل الدولة حتى نهاية السنة الميلادية نفسها، بحيث قد يستلزم البيع المؤجل إلى السنة التالية إخطارًا جديدًا.
البيع دون هذا الإجراء باطل (المادة 4(4)). إضافة إلى ذلك، يجب أن يذكر عقد البيع أن العقار مبنى تراثي والالتزام بالمحافظة عليه (المادة 5). ومن يشتري منزلًا قديمًا في وسط مدينة عليه استيضاح هذه المسألة مبكرًا.
هل للشركاء والمستأجرين حق أولوية؟
عادةً لا، وهذا خطأ شائع في الاتجاهين:
- الشريك في منزل أو شقة. بموجب المادة 634 من القانون المدني، يحق لكل مالك مشترك التصرف في حصته بحرية، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. ويوجد حق الأولوية للشركاء في الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية وفي أرض الغابات. أما بيع العقار كله فيتطلب جميع الشركاء (المادة 641(4)).
- المستأجر. ليس للمستأجر حق الشراء قبل غيره. فالقانون يمنحه أولوية فقط في توقيع عقد إيجار جديد (المادة 1828). لكن على من يشتري عقارًا مؤجَّرًا أن يعرف: الإيجار المسجل في الصحيفة العقارية نافذ تجاه المشتري أيضًا (المادة 1811).
ماذا يحدث حين يتقرر الحق بعقد؟
لا يجب أن يأتي حق الأولوية من القانون. فقد يمنحه المالك بعقد، مثلًا لجار أو لشريك تجاري، وفي العقارات يُسجَّل في الصحيفة العقارية (المادة 1737). وهذا الحق المسجل قوي: إذ يحق لصاحبه أن يحل محلكم في الصفقة خلال 30 يومًا، بشرط أن يودع الثمن (المادتان 1732 و1737). وله حدود أيضًا. فهو لا ينتقل بالإرث وينتهي بوفاة صاحبه، وحتى حين يتقرر لمدة، لا يجوز أن تتجاوز المدة 5 سنوات (المادة 1740). ووحده المستخرج الحديث سيُظهر لكم هل يوجد مثل هذا الحق.
كيف يُخطط العقد التمهيدي والدفعات؟
حين يكون هناك احتمال لسريان حق أولوية، يكون الترتيب مهمًا:
- افحصوا قبل الاتفاق. المستخرج الحديث (extras de carte funciară) يُظهر حق الأولوية المسجل أو الإيجار أو القيود. وشهادة التخطيط لغرض المعلومات (certificat de urbanism) تبيّن هل العقار داخل المنطقة المبنية أم خارجها، وهل هو مبنى تراثي (القانون 169/2026، المادة 253(4)(a))؛ ويحق لكل شخص طلبها (المادة 254).
- ضعوا جدولًا زمنيًا واقعيًا. في الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية، احسبوا على الأقل أيام العمل الـ 45 للعرض ومراحل الموافقة، وفي المبنى التراثي مواعيد الدولة والسلطة المحلية.
- صيغوا ما يحدث إذا مورس الحق. اطلبوا من محاميكم أن يحدد في العقد التمهيدي مصير العربون والنفقات إذا أخذ صاحب حق الأولوية الصفقة، والموعد الذي يمكن فيه الانسحاب إذا لم تصدر الموافقة.
- ادفعوا بحسب التقدم. لا تحولوا معظم المال قبل أن يكون في الملف الموافقة النهائية أو الإخطار بعدم ممارسة الحق.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل العقد التمهيدي، تأكدوا من أن بين أيديكم مستخرجًا حديثًا، وشهادة تخطيط لغرض المعلومات، وجوابًا واضحًا عن سؤال هل تسري على العقار إحدى الحالات الواردة في الجدول. وإن كان الأمر كذلك، فاطلبوا الاطلاع على مستندات الإجراء: الموافقة النهائية وفق القانون 17/2014، أو إخطارات الدولة والسلطة المحلية في المبنى التراثي. نحن نرافق المشترين الإسرائيليين في الفحص وفي تخطيط الجدول الزمني، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين ينفذون الفحوص في السجلات والإجراءات أمام السلطات والتوقيع.
هذا المقال معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. وقد عُدّل القانون 17/2014 عدة مرات، وقد تتغير مواعيد الإجراء. وقبل التوقيع يُستحسن أن يفحص العقار المحدد محامٍ روماني يمثلكم وحدكم.
أسئلة شائعة
هل يسري القانون 17/2014 على قطعة أرض للبناء داخل القرية؟
لا. يسري القانون فقط على الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية. والأرض الواقعة داخل المنطقة المبنية (intravilan) غير مشمولة به (المادة 2(1)). ويُفحص التصنيف في شهادة التخطيط وفي المستخرج.
كم يستمر إجراء حق الأولوية في الأرض الزراعية؟
يُعرض العرض في السلطة المحلية 45 يوم عمل، ثم يأتي فحص مدته 10 أيام عمل و5 أيام عمل أخرى للموافقة، وقد توجد مراحل إضافية. وعمليًا يتعلق الأمر بأشهر. وتسري الموافقة النهائية 6 أشهر.
ماذا يحدث إذا اشتُري مبنى تراثي دون إجراء الأولوية؟
بموجب المادة 4(4) من القانون 422/2001، يكون بيع المبنى التراثي باطلًا إذا لم يُتح للدولة وللسلطة المحلية ممارسة حق الأولوية. ويجب أن يكون الإخطار بعدم ممارسة الحق في الملف قبل التوقيع.
هل يستطيع شريكي في الشقة منعي من بيع حصتي؟
في المنزل أو الشقة العاديين، لا. فلكل شريك أن يتصرف في حصته بحرية، ما لم يُتفق على خلاف ذلك (المادة 634 من القانون المدني). أما بيع العقار كله فيتطلب موافقة جميع الشركاء (المادة 641(4)).
أنا مستأجر للمنزل. هل لي الحق في شرائه قبل غيري؟
ليس بموجب القانون المدني. فللمستأجر أولوية فقط عند تجديد الإيجار (المادة 1828). وإذا كان الإيجار مسجلًا في الصحيفة العقارية، فإنه يظل نافذًا حتى تجاه المشتري الجديد (المادة 1811).
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.