Коротко
Преимущественное право покупки (drept de preempțiune) в Румынии позволяет его обладателю купить объект раньше всех остальных по той же цене и на тех же условиях, которые были предложены покупателю. В большинстве сделок с домом и участком в пределах застроенной территории такого права нет, но оно действует в отношении сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории (Закон 17/2014), памятника истории (Закон 422/2001), лесной земли, арендованного сельскохозяйственного объекта и права, установленного договором и зарегистрированного в земельной книге. В этих случаях процедура длится от нескольких недель до нескольких месяцев, и предварительный договор и платежи нужно планировать с её учётом.
Главное
- 1Обладатель преимущественного права покупает по той же цене и на тех же условиях, а продажа вам заключается под условием, что он своё право не реализует (Гражданский кодекс, ст. 1730-1731).
- 2Для сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории предложение вывешивается в местном органе власти на 45 рабочих дней, затем следуют проверка и разрешение; на практике речь идёт о месяцах.
- 3Для памятника истории Министерство культуры должно в течение 25 дней сообщить, покупает ли оно, а затем местный орган власти - в течение 30 рабочих дней; продажа без процедуры ничтожна (Закон 422/2001, ст. 4).
- 4У совладельца обычного дома и у арендатора нет общего преимущественного права, но зарегистрированная аренда обязывает и нового покупателя.
- 5Договорное преимущественное право, зарегистрированное в земельной книге, позволяет его обладателю занять ваше место в течение 30 дней, если он внёс цену в депозит.
Израильским покупателям знакома ситуация, когда продавец передумывает или находит другого покупателя. Менее знакома ситуация, когда продавец хочет продать вам, цена согласована, а закон даёт третьему лицу право забрать сделку вместо вас. В Румынии такое возможно, но только в отношении определённых объектов и в установленном порядке.
Руководство посвящено трём вопросам: на какие объекты распространяется преимущественное право, как выглядит процедура и каковы её сроки, и как с её учётом планировать предварительный договор. Об ограничениях на покупку земли лицами, не являющимися гражданами ЕС, мы писали в отдельном руководстве о покупке земли иностранцами.
Что такое преимущественное право и что оно делает с вашей сделкой?
Это право купить объект раньше всех остальных по той же цене и на тех же условиях, которые были предложены покупателю (ст. 1730 Гражданского кодекса Румынии). Когда у кого-то есть такое право, продажа вам заключается под условием, что он его не реализует (ст. 1731). Практический смысл: цена и условия, которые вы согласовываете с продавцом, - это именно то, что предлагается обладателю права. Удачные переговоры могут улучшить сделку и для него.
Продажа в обход преимущественного права, установленного законом, может оказаться ничтожной. Поэтому нотариус проверяет этот вопрос, и поэтому вы тоже должны проверить его до оплаты.
Для сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории предложение вывешивается в местном органе власти на 45 рабочих дней, затем следуют проверка и разрешение; на практике речь идёт о месяцах.
В отношении каких объектов кто-то вправе купить раньше вас?
| Вид объекта | Кто обладает правом | Основание в законе | Если право обойдено |
|---|---|---|---|
| Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории | Семь очередей, от совладельцев и родственников до государства | Закон 17/2014, ст. 4 | Продажа ничтожна (ст. 16) |
| Памятник истории в частной собственности | Министерство культуры, а после него местный орган власти | Закон 422/2001, ст. 4 | Продажа ничтожна (ст. 4(4)) |
| Частная лесная земля | Совладельцы или соседи | Гражданский кодекс, ст. 1746 | По общим правилам |
| Арендованный сельскохозяйственный объект | Сельскохозяйственный арендатор (arendaș) | Гражданский кодекс, ст. 1849 | По общим правилам |
| Любой объект, если это установлено договором | Тот, кто получил право по договору | Гражданский кодекс, ст. 1730, 1737 | Обладатель права занимает ваше место (ст. 1733) |
Хорошая новость для тех, кто покупает дом или виллу на участке в пределах застроенной территории населённого пункта (intravilan): в большинстве случаев ни одна из ситуаций в таблице к нему не относится. Проверять всё равно нужно, потому что зарегистрированное частное соглашение или памятник истории могут встретиться и там.
Кто в очереди на сельскохозяйственную землю за пределами застроенной территории?
Закон 17/2014 применяется к продаже сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории (extravilan). Он не применяется к земле в пределах застроенной территории, а также к одному участку с одним кадастровым номером, большая часть которого находится в пределах застроенной территории как двор и застройка, а меньшая часть - за её пределами как сельскохозяйственная земля (ст. 2(1) в редакции 2024 года). Когда закон применяется, порядок очерёдности установлен (ст. 4(1)):
- Первая очередь: семья и совладельцы, то есть те, кто владеет землёй вместе с вами, супруг или супруга, а также родственники и свойственники до третьей степени.
- Вторая очередь: тот, кто обрабатывает участок, будь то вложивший в него средства в сад, виноградник, хмельник или частное орошение, либо его арендатор.
- Третья очередь: соседи, собственники или арендаторы сельскохозяйственной земли, граничащей с участком.
- Четвёртая очередь: молодые фермеры, которым ещё не исполнилось 40 лет.
- Пятая очередь: научно-исследовательские учреждения, в том числе Академия сельскохозяйственных и лесных наук.
- Шестая очередь: те, кто проживает в том же или в соседнем населённом пункте.
- Седьмая очередь: государство через агентство, управляющее его имуществом.
Если никто из них не покупает, продажа открыта только для того, кто проживал в Румынии, занимался в ней сельским хозяйством и был зарегистрирован в её налоговых органах не менее пяти лет (ст. 4^1(1)). Только если такой покупатель не найден, можно продать любому лицу (ст. 4^1(5)). Гражданам государств за пределами ЕС и Европейского экономического пространства закон позволяет приобретать такую землю только на основании международных договоров и на условиях взаимности (ст. 2(3)), а тот, кто продаёт её ранее 8 лет после покупки, платит специальный налог 80% с прироста стоимости (ст. 4^2).
Сколько длится процедура преимущественного права для сельскохозяйственной земли?
Месяцы, а не недели. Процедура состоит из этапов, каждый из которых добавляет время (ст. 6-10 Закона 17/2014):
| Этап | Что происходит | Продолжительность |
|---|---|---|
| Подача | Продавец просит местный орган власти вывесить предложение о продаже | В зависимости от темпа работы органа |
| Публичное вывешивание | Обладатели права, желающие купить, сообщают об этом письменно | 45 рабочих дней |
| Проверка | Сельскохозяйственный орган проверяет условия | 10 рабочих дней |
| Окончательное разрешение | До 30 гектаров его выдаёт уездный орган, свыше 30 гектаров - центральный орган (ст. 9(1)) | 5 рабочих дней, возможны дополнительные этапы |
| Срок действия разрешения | Без него нотариус не удостоверяет сделку | 6 месяцев (ст. 9(3)) |
Полугодовой срок действия разрешения - это рамка, в которой нужно работать. Если покупателю нужно финансирование или документы из-за границы, всё это готовят параллельно с процедурой, а не после неё.
Памятник истории: как работает процедура перед государством?
Когда объект объявлен памятником истории (monument istoric), очередь начинается с государства. Статья 4 Закона 422/2001 обязывает частного собственника, желающего продать, сначала направить об этом уведомление. С момента регистрации уведомления у Министерства культуры или его уездных служб есть 25 дней, чтобы ответить, что они заинтересованы в покупке. Промолчали или отказались? Очередь переходит к местному органу власти, у которого есть 30 рабочих дней. Отказ государства действует до конца того же календарного года, поэтому продажа, перенесённая на следующий год, может потребовать нового уведомления.
Продажа без этой процедуры ничтожна (ст. 4(4)). Кроме того, договор купли-продажи должен указывать, что объект является памятником истории, и обязанность по его сохранению (ст. 5). Тот, кто покупает старый дом в центре города, должен выяснить этот вопрос заранее.
Есть ли преимущественное право у совладельцев и арендаторов?
Как правило, нет, и это распространённая ошибка в обоих направлениях:
- Совладелец дома или квартиры. Согласно ст. 634 Гражданского кодекса, каждый совладелец вправе свободно распоряжаться своей долей, если не согласовано иное. Преимущественное право совладельцев существует в отношении сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории и лесной земли. Продажа же всего объекта требует участия всех совладельцев (ст. 641(4)).
- Арендатор. У арендатора нет права купить раньше других. Кодекс даёт ему приоритет только при заключении нового договора аренды (ст. 1828). Но тот, кто покупает сданный в аренду объект, должен знать: аренда, зарегистрированная в земельной книге, действует и в отношении покупателя (ст. 1811).
Что происходит, когда право установлено договором?
Преимущественное право не обязательно вытекает из закона. Собственник может предоставить его по договору, например соседу или деловому партнёру, а в отношении недвижимости его регистрируют в земельной книге (ст. 1737). Такое зарегистрированное право сильное: его обладатель вправе занять ваше место в сделке в течение 30 дней при условии, что внёс цену в депозит (ст. 1732, 1737). У него есть и пределы. Оно не наследуется и прекращается со смертью обладателя, а если оно установлено на срок, этот срок не может превышать 5 лет (ст. 1740). Только актуальная выписка покажет вам, существует ли такое право.
Как планировать предварительный договор и платежи?
Когда есть вероятность, что действует преимущественное право, важен порядок:
- Проверяйте до согласования. Актуальная выписка (extras de carte funciară) показывает зарегистрированное преимущественное право, аренду или ограничения. Информационный градостроительный сертификат (certificat de urbanism) указывает, находится ли объект в пределах застроенной территории или за её пределами и является ли он памятником истории (Закон 169/2026, ст. 253(4)(a)); его вправе запросить любое лицо (ст. 254).
- Составьте реалистичный график. Для сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории заложите как минимум 45 рабочих дней вывешивания и этапы разрешения, а для памятника истории - сроки государства и местного органа власти.
- Пропишите, что происходит при реализации права. Попросите своего адвоката определить в предварительном договоре судьбу аванса и расходов, если обладатель преимущественного права забирает сделку, а также срок, в который можно выйти из сделки, если разрешение не получено.
- Платите по мере продвижения. Не переводите большую часть денег, пока в досье нет окончательного разрешения или уведомления о нереализации права.
Что делать до подписания?
Перед предварительным договором убедитесь, что у вас есть актуальная выписка, информационный градостроительный сертификат и ясный ответ на вопрос, относится ли к объекту одна из ситуаций из таблицы. Если да, попросите показать документы процедуры: окончательное разрешение по Закону 17/2014 или уведомления государства и местного органа власти для памятника истории. Мы сопровождаем израильских покупателей в проверке и планировании графика вместе с лицензированными в Румынии адвокатами и нотариусами, которые выполняют проверки в реестрах, процедуры в органах власти и подписание.
Статья носит характер общей информации по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. В Закон 17/2014 несколько раз вносились изменения, и сроки процедуры могут меняться. Перед подписанием стоит, чтобы румынский адвокат, представляющий только вас, проверил конкретный объект.
Частые вопросы
Применяется ли Закон 17/2014 к участку под строительство внутри деревни?
Нет. Закон применяется только к сельскохозяйственной земле за пределами застроенной территории. Земля в пределах застроенной территории (intravilan) в него не входит (ст. 2(1)). Классификацию проверяют по градостроительному сертификату и по выписке.
Сколько длится процедура преимущественного права для сельскохозяйственной земли?
Предложение вывешивается в местном органе власти на 45 рабочих дней, затем следует проверка в течение 10 рабочих дней и ещё 5 рабочих дней на разрешение, возможны дополнительные этапы. На практике речь идёт о месяцах. Окончательное разрешение действует 6 месяцев.
Что будет, если купить памятник истории без процедуры преимущественного права?
Согласно ст. 4(4) Закона 422/2001, продажа памятника истории без предоставления государству и местному органу власти возможности реализовать преимущественное право ничтожна. Уведомление о нереализации права должно быть в досье до подписания.
Может ли мой совладелец квартиры помешать мне продать свою долю?
В обычном доме или квартире - нет. Каждый совладелец вправе свободно распоряжаться своей долей, если не согласовано иное (ст. 634 Гражданского кодекса). Продажа всего объекта требует согласия всех совладельцев (ст. 641(4)).
Я арендую дом. Есть ли у меня право купить его раньше других?
Не по Гражданскому кодексу. У арендатора есть приоритет только при продлении аренды (ст. 1828). Если аренда зарегистрирована в земельной книге, она сохраняет силу и в отношении нового покупателя (ст. 1811).
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.