Pe scurt
În România, terenul și casa de pe el sunt două înscrieri separate în cartea funciară, iar o casă finalizată intră în cartea funciară doar prin intabularea construcției (intabulare construcție). Potrivit art. 37 din Legea 7/1996, înscrierea se face pe baza unui certificat emis de autoritatea locală care a eliberat autorizația, care atestă că imobilul a fost construit conform autorizației și că s-a încheiat recepția, și pe baza unei documentații cadastrale întocmite de un expert autorizat. Fără această înscriere, notarul nu poate, ca regulă, autentifica vânzarea casei, de aceea cumpărătorul de la un dezvoltator trebuie să lege contractul final de intabulare.
Ce este important de reținut
- 1O casă nouă se înscrie în cartea funciară pe baza certificatului de atestare a edificării emis de autoritatea care a eliberat autorizația și a documentației cadastrale a unui expert autorizat (Legea 7/1996, art. 37).
- 2Un act notarial prin care se transmite un drept real se autentifică, ca regulă, doar pentru un imobil înscris în cartea funciară, cu puține excepții (art. 36).
- 3Un proces-verbal de recepție fără certificatul de performanță energetică anexat este nul potrivit Legii 372/2005 (art. 23).
- 4Tariful ANCPI pentru înscrierea unei construcții este de 60 de lei pe construcție plus 0,05% din valoarea sa impozabilă (cod 2.6.1), valabil în octombrie 2026.
- 5Este recomandat să legați în contract data vânzării finale de intabularea construcției, nu de o dată din calendar.
Un cumpărător israelian care vine să își viziteze casa nouă din România vede pereți, acoperiș și o cheie. Dacă în aceeași zi solicită un extras de carte funciară, s-ar putea să vadă altceva: un teren, poate și o autorizație de construire înscrisă, dar fără casa propriu-zisă. Acesta nu este neapărat un semn de problemă. Este o etapă prin care trece orice casă nouă, și este important să știți cine răspunde de ea și când trebuie să se încheie.
Ghidul tratează înscrierea unei construcții noi în cartea funciară, fie că este vorba de o casă privată, fie de o clădire mică. Despre procesul-verbal de predare și despre citirea documentelor primite de la dezvoltator am scris în ghiduri separate.
Ce este intabularea construcției și de ce o casă finalizată nu apare în extras?
În cartea funciară românească (Cartea Funciară), terenul și construcția sunt două înscrieri. Când construcția se încheie, extrasul încă arată doar terenul, sau terenul și autorizația de construire, până când se face intabulare construcție, înscrierea construcției propriu-zise. Abia din acest moment casa există și pe hârtie.
Un act notarial prin care se transmite un drept real se autentifică, ca regulă, doar pentru un imobil înscris în cartea funciară, cu puține excepții (art. 36).
De ce o casă construită și neînscrisă este o problemă pentru cumpărător?
- Nu există vânzare notarială. Potrivit art. 36 din Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, actele notariale prin care se transmite un drept real se autentifică doar pentru un imobil înscris în cartea funciară, cu puține excepții. La cumpărarea de la un dezvoltator, aceasta înseamnă că contractul final pentru o casă finalizată vine după intabularea construcției.
- Finanțare. O bancă ce acordă un credit pentru o casă finalizată înscrie ipoteca asupra imobilului în cartea funciară. Înainte de finalizarea construcției, o ipotecă asupra unei construcții viitoare este posibilă doar dacă autorizația de construire a fost înscrisă în prealabil în cartea funciară (art. 37 alin. (5)).
- Vânzarea în viitor. Când veți vinde, notarul și banca cumpărătorului vor porni de la extras. O casă a cărei înscriere corespunde realității, cu suprafața și destinația corecte, se vinde fără întârzieri inutile.
- O casă existentă care nu a fost niciodată înscrisă. Și la cumpărarea de pe piața secundară, o casă care există pe teren și nu apare în extras este un semnal să vă opriți și să clarificați înainte de orice plată.
Pe baza căror documente se înscrie o construcție în cartea funciară?
Art. 37 din Legea 7/1996 cere două lucruri: un certificat de atestare de la autoritatea locală care a eliberat autorizația de construire, care confirmă că imobilul a fost construit conform autorizației și că există un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, și o documentație cadastrală. Cu ambele, oficiul județean de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI) înscrie construcția. În spatele acestor două documente se află un lanț:
| Document | Ce stabilește | Cine răspunde |
|---|---|---|
| Autorizație de construire | Ce este permis să se construiască; în construcția pentru vânzare în faza de proiect, ar trebui să fie înscrisă în cartea funciară încă de la început | Autoritatea locală |
| Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor | Că lucrările s-au încheiat și au fost recepționate | Comisia de recepție organizată de dezvoltator |
| Certificat de performanță energetică | Se prezintă la recepție și se anexează procesului-verbal | Auditor energetic autorizat |
| Certificat de atestare a edificării construcției | Că imobilul a fost construit conform autorizației și că există proces-verbal de recepție | Primarul autorității care a eliberat autorizația (Legea 169/2026, art. 120) |
| Documentație cadastrală | Măsurătoarea și planul construcției pe teren, în sistemul național | Expert autorizat de ANCPI |
| Cerere către OCPI și dovada plății tarifului | Deschiderea procedurii de înscriere | Proprietarul înscris, de regulă dezvoltatorul, sau expertul cadastral ori notarul în numele său |
Potrivit art. 23 din Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, un proces-verbal de recepție la care nu a fost anexat certificatul de performanță energetică este nul. Un proces-verbal nul poate întârzia tot ce urmează, de aceea este bine să verificați că certificatul este anexat.
În plus, Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor) obligă dezvoltatorul să organizeze recepția, să întocmească cartea tehnică a construcției, să înscrie construcția în registrul național al construcțiilor și să o predea doar după recepție și după racordurile definitive la utilități (art. 422 alin. (5)). Acest registru este separat de cartea funciară, dar documentele provin din același dosar.
În ce ordine se întâmplă totul când cumpărați de la un dezvoltator?
Când casa este finalizată, dezvoltatorul este încă proprietarul înscris, de aceea intabularea construcției se face de regulă pe numele lui, înainte de vânzarea finală. Ordinea obișnuită:
- Recepția. Comisia de recepție semnează procesul-verbal, iar certificatul energetic este anexat acestuia.
- Certificatul de atestare. Dezvoltatorul se adresează autorității care a eliberat autorizația și primește de la ea certificatul de atestare a edificării construcției.
- Măsurătoarea. Un expert autorizat întocmește documentația cadastrală a construcției.
- Intabularea construcției. Dosarul se depune la OCPI, iar extrasul se actualizează: casa apare pe teren.
- Vânzarea finală. Semnați la notar, iar acesta trimite contractul pentru înscrierea dreptului vostru de proprietate.
- Extras pe numele vostru. După înscriere, solicitați un extras actualizat care vă arată ca proprietari.
Cine locuiește în străinătate nu trebuie să fie prezent la etapele de până la vânzarea finală, deoarece dezvoltatorul le îndeplinește. Pentru semnarea contractului final puteți veni la notar sau puteți acționa printr-un mandatar cu procură notarială.
Ce să cereți dezvoltatorului, încă din contract?
- Responsabilitate și cost. O clauză care stabilește cine se ocupă de intabularea construcției și cine o plătește.
- Un termen legat de intabulare. Data vânzării finale trebuie legată de intabularea construcției, nu doar de o dată din calendar.
- Antecontract pentru o casă viitoare. Potrivit Legii 169/2026 (art. 422 alin. (6) și (7)), dezvoltatorul îl poate semna doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară și s-a deschis o carte funciară pentru casa viitoare. Verificați acest lucru în extras înainte de a plăti.
- Separarea unităților. Într-o casă duplex sau într-o clădire cu mai multe unități, unitatea voastră trebuie să fie separată clar în cartea funciară de cea a vecinului.
- Sarcini. Ipotecile sau notările înscrise asupra terenului trebuie radiate înainte de vânzare sau la momentul acesteia, potrivit unui mecanism scris.
Cât costă intabularea și cât durează?
| Serviciu ANCPI | Tarif, valabil în octombrie 2026 | Observație |
|---|---|---|
| Înscrierea construcției (cod 2.6.1) | 60 de lei pe construcție plus 0,05% din valoarea sa impozabilă | Include actualizarea datelor imobilului, precum destinația, suprafața și adresa, când se face în același timp |
| Copie a cărții funciare | 25 de lei | Potrivit aceluiași ordin de tarife |
| Înscrierea vânzării | Tarif separat, în funcție de valoare | Se plătește la vânzare, de regulă prin notar |
Tarifele au fost stabilite prin Ordinul ANCPI 16/2019, astfel cum a fost modificat prin Ordinul 1498/2024 publicat în Monitorul Oficial (jurnalul oficial al României) nr. 726 din 24 iulie 2024. Unele servicii au o procedură de urgență și merită să întrebați la oficiul de cadastru dacă aceasta se aplică. Plata către expertul cadastral și taxele autorității locale sunt separate și variază de la un loc la altul.
În privința timpului: nu există un termen obligatoriu unic care să acopere tot lanțul. Acesta depinde de autoritatea locală, de expertul cadastral și de volumul de lucru de la oficiul de cadastru. Ce scurtează efectiv durata este să cereți certificatul de atestare imediat după recepție, nu după predarea cheilor, și să primiți de la expertul cadastral o estimare scrisă pentru documentația cadastrală și pentru etapa de depunere.
Ce se verifică în extras înainte de contractul final?
- Că autorizația de construire este înscrisă în cartea funciară a terenului.
- Că există un proces-verbal de recepție semnat, cu certificatul energetic anexat.
- Că autoritatea a emis certificatul de atestare a edificării construcției.
- Că construcția apare în extras, cu suprafața și destinația care v-au fost promise în contract.
- Că nu există o ipotecă sau o notare despre care nu este clar cum va fi radiată.
- Că, potrivit contractului, este stabilit cine suportă costurile înscrierii.
Notarul verifică extrasul înainte de semnare, dar un avocat care vă reprezintă îl poate verifica mai devreme, înainte de a plăti. Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de antecontract este bine să verificați că autorizația este înscrisă și că s-a deschis o carte funciară pentru unitatea viitoare și să vă asigurați că contractul leagă vânzarea finală de intabularea construcției. Înainte de contractul final verificați în extras că imobilul este înscris și că nu există sarcini deschise asupra lui. Însoțim cumpărători israelieni în aceste verificări, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care semnează documentele și le depun pentru înscriere.
Articolul reprezintă informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Tarifele ANCPI și procedurile autorităților se schimbă din când în când, iar noul Cod al amenajării teritoriului a intrat în vigoare în august 2026; documentele imobilului concret trebuie verificate.
Întrebări frecvente
Ce este intabularea construcției?
Înscrierea unei construcții în cartea funciară. Potrivit art. 37 din Legea 7/1996, ea se face pe baza unui certificat emis de autoritatea care a eliberat autorizația, care atestă că imobilul corespunde autorizației și că există un proces-verbal de recepție, și pe baza documentației cadastrale a unui expert autorizat.
Cine emite certificatul de atestare a edificării construcției?
Primarul comunei sau al orașului care a eliberat autorizația de construire. Legea 169/2026 îl enumeră printre atribuțiile primarului, alături de certificatele de urbanism și autorizațiile de construire (art. 120).
Cât costă înscrierea unei case noi în cartea funciară?
Tariful ANCPI este de 60 de lei pe construcție plus 0,05% din valoarea sa impozabilă (cod 2.6.1), valabil în octombrie 2026. Plata către expertul cadastral și tariful pentru înscrierea vânzării sunt separate.
Poate un notar să autentifice vânzarea unei case neînscrise în cartea funciară?
Ca regulă, nu. Art. 36 din Legea 7/1996 permite actele notariale prin care se transmit drepturi reale doar pentru imobile înscrise, cu puține excepții. De aceea contractul final pentru o casă nouă se semnează după intabularea construcției.
Se poate obține un credit ipotecar înainte ca imobilul să fie înscris?
O bancă poate înscrie o ipotecă asupra unei construcții viitoare doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară (art. 37 alin. (5) din Legea 7/1996). Pentru o casă finalizată, banca va dori ca imobilul să fie înscris, de aceea este bine să o întrebați dinainte în ce etapă cere înscrierea.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Portal legislativ - Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, art. 36 și 37
- Portal legislativ - Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor) și Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.