בקצרה
ברומניה המגרש והבית שעליו הם שני רישומים נפרדים בפנקס המקרקעין, ובית גמור נכנס לפנקס רק ברישום המבנה (intabulare construcție). לפי סעיף 37 לחוק 7/1996, הרישום נעשה על סמך תעודה מהרשות המקומית שהוציאה את ההיתר, שמאשרת שהבית נבנה לפי ההיתר ושנערכה קבלה, ועל סמך תיק קדסטרי של מודד מוסמך. בלי הרישום הזה נוטריון אינו יכול, ככלל, לחתום על מכר הבית, ולכן קונה מיזם צריך לקשור את החוזה הסופי לרישום.
הנקודות החשובות
- 1בית חדש נרשם בפנקס על סמך תעודת אישור הבנייה מהרשות שהוציאה את ההיתר ותיק קדסטרי של מודד מוסמך (חוק 7/1996, סעיף 37).
- 2מסמך נוטריוני שמעביר זכות קניינית נחתם ככלל רק על נכס רשום בפנקס, למעט חריגים מעטים (סעיף 36).
- 3פרוטוקול קבלה בלי תעודת ביצועים אנרגטיים מצורפת בטל לפי חוק 372/2005 (סעיף 23).
- 4אגרת ANCPI לרישום מבנה היא 60 ליי למבנה ועוד 0.05% משווי המס שלו (קוד 2.6.1), נכון לאוקטובר 2026.
- 5כדאי לקשור בחוזה את מועד המכר הסופי לרישום המבנה, ולא לתאריך בלוח השנה.
קונה ישראלי שמגיע לבקר בבית החדש שלו ברומניה רואה קירות, גג ומפתח. אם יזמין באותו יום נסח מפנקס המקרקעין, ייתכן שיראה משהו אחר: מגרש, אולי גם היתר בנייה רשום, אבל בלי הבית עצמו. זה אינו בהכרח סימן לבעיה. זה שלב שכל בית חדש עובר, וחשוב לדעת מי אחראי עליו ומתי הוא צריך להסתיים.
המדריך עוסק ברישום של מבנה חדש בפנקס, בין שמדובר בבית פרטי ובין בבניין קטן. על פרוטוקול המסירה ועל קריאת המסמכים שמקבלים מהיזם כתבנו במדריכים נפרדים.
מה זה רישום מבנה, ולמה בית גמור לא מופיע בנסח?
בפנקס המקרקעין הרומני (Cartea Funciară) הקרקע והמבנה הם שני רישומים. כשהבנייה מסתיימת, הנסח עדיין מראה רק את המגרש, או את המגרש ואת היתר הבנייה, עד שמבצעים intabulare construcție, רישום המבנה עצמו. רק מרגע זה הבית קיים גם על הנייר.
מסמך נוטריוני שמעביר זכות קניינית נחתם ככלל רק על נכס רשום בפנקס, למעט חריגים מעטים (סעיף 36).
למה בית שנבנה ולא נרשם הוא בעיה לקונה?
- אין מכר נוטריוני. לפי סעיף 36 לחוק 7/1996 על הקדסטר ורישום המקרקעין, מסמכים נוטריוניים שמעבירים זכות קניינית נחתמים רק על נכס רשום בפנקס, למעט חריגים מעטים. ברכישה מיזם, פירוש הדבר שהחוזה הסופי על בית גמור בא אחרי רישום המבנה.
- מימון. בנק שמלווה על בית גמור רושם את המשכנתא על הנכס בפנקס. לפני סיום הבנייה, משכנתא על מבנה עתידי אפשרית רק אם היתר הבנייה נרשם קודם בפנקס (סעיף 37(5)).
- מכירה בעתיד. כשתמכרו, הנוטריון והבנק של הקונה יתחילו מהנסח. בית שהרישום שלו תואם את המציאות, עם השטח והייעוד הנכונים, נמכר בלי עיכובים מיותרים.
- בית קיים שלא נרשם מעולם. גם בקנייה מיד שנייה, בית שעומד בשטח ולא מופיע בנסח הוא סימן לעצור ולברר לפני כל תשלום.
על סמך אילו מסמכים נרשם מבנה בפנקס?
סעיף 37 לחוק 7/1996 דורש שני דברים: תעודת אישור מהרשות המקומית שהוציאה את היתר הבנייה, שמאשרת שהבית נבנה לפי ההיתר ושיש פרוטוקול קבלה בסיום העבודות, ותיק קדסטרי. עם שניהם, לשכת הרישום המחוזית (OCPI) רושמת את המבנה. מאחורי שני המסמכים האלה עומדת שרשרת:
| מסמך | מה הוא קובע | מי אחראי |
|---|---|---|
| היתר בנייה (autorizație de construire) | מה מותר לבנות; בבנייה למכירה על הנייר הוא אמור להיות רשום בפנקס כבר בתחילת הדרך | הרשות המקומית |
| פרוטוקול קבלה בסיום העבודות (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | שהעבודות הסתיימו והתקבלו | ועדת קבלה שהיזם מארגן |
| תעודת ביצועים אנרגטיים | מוצגת בקבלה ומצורפת לפרוטוקול | מבקר אנרגיה מוסמך |
| תעודת אישור הבנייה (certificat de atestare a edificării construcției) | שהבית נבנה לפי ההיתר ושיש פרוטוקול קבלה | ראש הרשות שהוציאה את ההיתר (חוק 169/2026, סעיף 120) |
| תיק קדסטרי (documentație cadastrală) | מדידה ותוכנית של המבנה על המגרש, במערכת הלאומית | מודד מוסמך מטעם ANCPI |
| בקשה ל-OCPI ואישור תשלום האגרה | פתיחת הליך הרישום | הבעלים הרשום, בדרך כלל היזם, או המודד או הנוטריון בשמו |
לפי סעיף 23 לחוק 372/2005 על ביצועים אנרגטיים של בניינים, פרוטוקול קבלה שלא צורפה אליו תעודת ביצועים אנרגטיים בטל. פרוטוקול בטל עלול לעכב את כל מה שבא אחריו, ולכן כדאי לוודא שהתעודה מצורפת.
בנוסף, חוק 169/2026 (קוד התכנון והבנייה) מחייב את היזם לארגן את הקבלה, להכין את הספר הטכני של הבניין, לרשום את הבניין במרשם הלאומי של המבנים, ולמסור אותו רק אחרי הקבלה ואחרי חיבורי התשתית הסופיים (סעיף 422(5)). המרשם הזה נפרד מפנקס המקרקעין, אבל המסמכים יוצאים מאותו תיק.
באיזה סדר זה קורה כשקונים מיזם?
כשהבית מסתיים, היזם הוא עדיין הבעלים הרשום, ולכן רישום המבנה נעשה בדרך כלל על שמו, לפני המכר הסופי. הסדר המקובל:
- קבלה. ועדת הקבלה חותמת על הפרוטוקול, ותעודת האנרגיה מצורפת אליו.
- תעודת אישור. היזם פונה לרשות שהוציאה את ההיתר ומקבל ממנה את תעודת אישור הבנייה.
- מדידה. מודד מוסמך מכין את התיק הקדסטרי של המבנה.
- רישום המבנה. התיק מוגש ל-OCPI, והנסח מתעדכן: הבית מופיע על המגרש.
- מכר סופי. אתם חותמים אצל נוטריון, והוא שולח את החוזה לרישום הבעלות שלכם.
- נסח על שמכם. אחרי הרישום מזמינים נסח מעודכן שמראה אתכם כבעלים.
מי שגר בחו״ל אינו נדרש להיות נוכח בשלבים שעד המכר הסופי, כי היזם מבצע אותם. לחתימה על החוזה הסופי אפשר להגיע לנוטריון, או לפעול באמצעות מיופה כוח עם ייפוי כוח נוטריוני.
מה לדרוש מהיזם, כבר בחוזה?
- אחריות ועלות. סעיף שקובע מי מטפל ברישום המבנה ומי משלם עליו.
- מועד שתלוי ברישום. מועד המכר הסופי צריך להיות קשור לרישום המבנה, ולא רק לתאריך בלוח השנה.
- חוזה מקדים לבית עתידי. לפי חוק 169/2026 (סעיף 422(6) ו-(7)), יזם רשאי לחתום עליו רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס ונפתח פנקס לבית העתידי. בדקו זאת בנסח לפני שאתם משלמים.
- הפרדה בין יחידות. בבית דו-משפחתי או במבנה עם כמה יחידות, היחידה שלכם צריכה להיות מופרדת בבירור בפנקס מזו של השכן.
- שעבודים. משכנתאות או הערות שרשומים על המגרש צריכים להימחק לפני המכר או במעמדו, לפי מנגנון כתוב.
כמה עולה הרישום, וכמה זמן הוא לוקח?
| שירות של ANCPI | אגרה, נכון לאוקטובר 2026 | הערה |
|---|---|---|
| רישום מבנה (קוד 2.6.1) | 60 ליי למבנה ועוד 0.05% משווי המס שלו | כולל עדכון פרטי הנכס, כמו ייעוד, שטח וכתובת, כשהוא נעשה באותו זמן |
| העתק של הפנקס | 25 ליי | לפי אותו צו תעריפים |
| רישום המכר | אגרה נפרדת לפי השווי | משולמת במכר, בדרך כלל דרך הנוטריון |
האגרות נקבעו בצו ANCPI 16/2019, כפי שתוקן בצו 1498/2024 שפורסם ב-Monitorul Oficial (העיתון הרשמי של רומניה) 726 מ-24 ביולי 2024. לחלק מהשירותים יש מסלול דחוף, ושווה לשאול בלשכת הרישום אם הוא חל. התשלום למודד ואגרות הרשות המקומית נפרדים ומשתנים ממקום למקום.
לגבי הזמן: אין מועד מחייב אחד שמכסה את כל השרשרת. הוא תלוי ברשות המקומית, במודד ובעומס בלשכת הרישום. מה שמקצר בפועל הוא לבקש את תעודת האישור מיד אחרי הקבלה ולא אחרי מסירת המפתחות, ולקבל מהמודד הערכה כתובה לתיק הקדסטרי ולשלב ההגשה.
מה בודקים בנסח לפני החוזה הסופי?
- שהיתר הבנייה רשום בפנקס של המגרש.
- שיש פרוטוקול קבלה חתום, ותעודת אנרגיה מצורפת אליו.
- שהרשות הנפיקה תעודת אישור בנייה.
- שהמבנה מופיע בנסח, עם השטח והייעוד שהובטחו לכם בחוזה.
- שאין משכנתא או הערה שלא ברור איך תוסר.
- שהחוזה קובע מי נושא בעלויות הרישום.
הנוטריון בודק את הנסח לפני החתימה, אבל עורך דין שמייצג אתכם יכול לבדוק אותו מוקדם יותר, לפני שאתם משלמים. עורך הדין של היזם מייצג את היזם.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני החוזה המקדים כדאי לבדוק שההיתר רשום ושנפתח פנקס ליחידה העתידית, ולוודא שהחוזה קושר את המכר הסופי לרישום המבנה. לפני החוזה הסופי בודקים בנסח שהבית רשום ושאין עליו שעבודים פתוחים. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בבדיקות האלה, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שהם שחותמים על המסמכים ומגישים אותם לרישום.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. אגרות ANCPI ונהלי הרשויות משתנים מעת לעת, וקוד התכנון החדש נכנס לתוקף באוגוסט 2026; יש לבדוק את מסמכי הנכס הספציפי.
שאלות נפוצות
מה זה intabulare construcție?
רישום של מבנה בפנקס המקרקעין. לפי סעיף 37 לחוק 7/1996 הוא נעשה על סמך תעודה מהרשות שהוציאה את ההיתר, שמאשרת שהמבנה תואם להיתר ושיש פרוטוקול קבלה, ועל סמך תיק קדסטרי של מודד מוסמך.
מי מנפיק את תעודת אישור הבנייה?
ראש הקומונה או העיר שהוציאו את היתר הבנייה. חוק 169/2026 מונה אותה בין סמכויות ראש הרשות, לצד תעודות תכנון והיתרי בנייה (סעיף 120).
כמה עולה לרשום בית חדש בפנקס המקרקעין?
אגרת ANCPI היא 60 ליי למבנה ועוד 0.05% משווי המס שלו (קוד 2.6.1), נכון לאוקטובר 2026. התשלום למודד ואגרת רישום המכר נפרדים.
נוטריון יכול לחתום על מכר של בית שלא רשום בפנקס?
ככלל לא. סעיף 36 לחוק 7/1996 מתיר מסמכים נוטריוניים שמעבירים זכויות קנייניות רק על נכסים רשומים, למעט חריגים מעטים. לכן החוזה הסופי על בית חדש נחתם אחרי רישום המבנה.
אפשר לקבל משכנתא לפני שהבית נרשם?
בנק יכול לרשום משכנתא על מבנה עתידי רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס (סעיף 37(5) לחוק 7/1996). על בית גמור הבנק ירצה שהמבנה יהיה רשום, ולכן כדאי לשאול אותו מראש באיזה שלב הוא דורש את הרישום.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.