Коротко
В Румынии участок и дом на нём - это две отдельные записи в земельной книге, и готовый дом попадает в книгу только после регистрации строения (intabulare construcție). Согласно ст. 37 Закона 7/1996, регистрация производится на основании сертификата местного органа, выдавшего разрешение, который подтверждает, что дом построен в соответствии с разрешением и что проведена приёмка, а также на основании кадастрового досье лицензированного геодезиста. Без этой регистрации нотариус, как правило, не может удостоверить продажу дома, поэтому покупатель у застройщика должен привязать окончательный договор к регистрации.
Главное
- 1Новый дом регистрируется в книге на основании сертификата о возведении строения от органа, выдавшего разрешение, и кадастрового досье лицензированного геодезиста (Закон 7/1996, ст. 37).
- 2Нотариальный акт, передающий вещное право, как правило, удостоверяется только в отношении объекта, зарегистрированного в книге, за немногими исключениями (ст. 36).
- 3Акт приёмки без приложенного сертификата энергетической эффективности недействителен согласно Закону 372/2005 (ст. 23).
- 4Сбор ANCPI за регистрацию строения составляет 60 леев за строение плюс 0,05% от его налоговой стоимости (код 2.6.1) по состоянию на октябрь 2026 года.
- 5В договоре стоит привязать срок окончательной продажи к регистрации строения, а не к календарной дате.
Израильский покупатель, который приезжает посмотреть свой новый дом в Румынии, видит стены, крышу и ключ. Если в тот же день он закажет выписку из земельной книги, он может увидеть иное: участок, возможно, также зарегистрированное разрешение на строительство, но без самого дома. Это не обязательно признак проблемы. Это этап, который проходит каждый новый дом, и важно знать, кто за него отвечает и когда он должен завершиться.
Руководство посвящено регистрации нового строения в книге, будь то частный дом или небольшое здание. Об акте передачи и о том, как читать документы, получаемые от застройщика, мы писали в отдельных руководствах.
Что такое регистрация строения и почему готового дома нет в выписке?
В румынской земельной книге (Cartea Funciară) земля и строение - это две записи. Когда строительство завершается, выписка всё ещё показывает только участок или участок и разрешение на строительство, пока не будет выполнена intabulare construcție, регистрация самого строения. Только с этого момента дом существует и на бумаге.
Нотариальный акт, передающий вещное право, как правило, удостоверяется только в отношении объекта, зарегистрированного в книге, за немногими исключениями (ст. 36).
Почему построенный, но не зарегистрированный дом - проблема для покупателя?
- Нет нотариальной продажи. Согласно ст. 36 Закона 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости, нотариальные акты, передающие вещное право, удостоверяются только в отношении объекта, зарегистрированного в книге, за немногими исключениями. При покупке у застройщика это означает, что окончательный договор на готовый дом заключается после регистрации строения.
- Финансирование. Банк, кредитующий покупку готового дома, регистрирует ипотеку на объект в книге. До завершения строительства ипотека на будущее строение возможна, только если разрешение на строительство было предварительно зарегистрировано в книге (ст. 37(5)).
- Продажа в будущем. Когда вы будете продавать, нотариус и банк покупателя начнут с выписки. Дом, запись о котором соответствует действительности, с правильной площадью и назначением, продаётся без лишних задержек.
- Существующий дом, который никогда не регистрировался. И при покупке на вторичном рынке дом, который стоит на участке, но отсутствует в выписке, - это сигнал остановиться и выяснить ситуацию до любого платежа.
На основании каких документов строение регистрируется в книге?
Статья 37 Закона 7/1996 требует двух вещей: сертификата местного органа, выдавшего разрешение на строительство, который подтверждает, что дом построен в соответствии с разрешением и что имеется акт приёмки по завершении работ, и кадастрового досье. При наличии обоих уездное регистрационное бюро (OCPI) регистрирует строение. За этими двумя документами стоит цепочка:
| Документ | Что он устанавливает | Кто отвечает |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство (autorizație de construire) | Что разрешено строить; при строительстве на продажу «на бумаге» оно должно быть зарегистрировано в книге уже в начале пути | Местный орган власти |
| Акт приёмки по завершении работ (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | Что работы завершены и приняты | Приёмочная комиссия, которую организует застройщик |
| Сертификат энергетической эффективности | Предъявляется при приёмке и прилагается к акту | Лицензированный энергоаудитор |
| Сертификат о возведении строения (certificat de atestare a edificării construcției) | Что дом построен в соответствии с разрешением и что имеется акт приёмки | Глава органа, выдавшего разрешение (Закон 169/2026, ст. 120) |
| Кадастровое досье (documentație cadastrală) | Обмер и план строения на участке в национальной системе | Геодезист, лицензированный ANCPI |
| Заявление в OCPI и подтверждение оплаты сбора | Открытие процедуры регистрации | Зарегистрированный собственник, обычно застройщик, или геодезист либо нотариус от его имени |
Согласно ст. 23 Закона 372/2005 об энергетической эффективности зданий, акт приёмки, к которому не приложен сертификат энергетической эффективности, недействителен. Недействительный акт может задержать всё, что следует за ним, поэтому стоит убедиться, что сертификат приложен.
Кроме того, Закон 169/2026 (Кодекс планирования и строительства) обязывает застройщика организовать приёмку, подготовить технический паспорт здания, зарегистрировать здание в национальном реестре строений и передавать его только после приёмки и после окончательных подключений к инженерным сетям (ст. 422(5)). Этот реестр отделён от земельной книги, но документы берутся из одного и того же досье.
В каком порядке это происходит при покупке у застройщика?
Когда дом завершён, застройщик всё ещё является зарегистрированным собственником, поэтому регистрация строения обычно производится на его имя до окончательной продажи. Обычный порядок:
- Приёмка. Приёмочная комиссия подписывает акт, и к нему прилагается энергетический сертификат.
- Сертификат о возведении. Застройщик обращается в орган, выдавший разрешение, и получает от него сертификат о возведении строения.
- Обмер. Лицензированный геодезист готовит кадастровое досье строения.
- Регистрация строения. Досье подаётся в OCPI, и выписка обновляется: дом появляется на участке.
- Окончательная продажа. Вы подписываете договор у нотариуса, и он направляет договор на регистрацию вашего права собственности.
- Выписка на ваше имя. После регистрации заказывают обновлённую выписку, в которой собственником указаны вы.
Тому, кто живёт за границей, не нужно присутствовать на этапах до окончательной продажи, поскольку их выполняет застройщик. Для подписания окончательного договора можно приехать к нотариусу или действовать через представителя по нотариальной доверенности.
Что требовать от застройщика уже в договоре?
- Ответственность и расходы. Пункт, определяющий, кто занимается регистрацией строения и кто за неё платит.
- Срок, зависящий от регистрации. Срок окончательной продажи должен быть привязан к регистрации строения, а не только к календарной дате.
- Предварительный договор на будущий дом. Согласно Закону 169/2026 (ст. 422(6) и (7)), застройщик вправе подписать его только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге и открыт раздел книги для будущего дома. Проверьте это по выписке до оплаты.
- Разделение единиц. В доме на две семьи или в строении с несколькими единицами ваша единица должна быть чётко отделена в книге от единицы соседа.
- Обременения. Ипотеки или отметки, зарегистрированные на участке, должны быть погашены до продажи или в момент продажи по письменно согласованному механизму.
Сколько стоит регистрация и сколько времени она занимает?
| Услуга ANCPI | Сбор по состоянию на октябрь 2026 года | Примечание |
|---|---|---|
| Регистрация строения (код 2.6.1) | 60 леев за строение плюс 0,05% от его налоговой стоимости | Включает обновление данных объекта, таких как назначение, площадь и адрес, если оно производится одновременно |
| Копия книги | 25 леев | По тому же приказу о тарифах |
| Регистрация продажи | Отдельный сбор в зависимости от стоимости | Уплачивается при продаже, обычно через нотариуса |
Сборы установлены приказом ANCPI 16/2019 с изменениями, внесёнными приказом 1498/2024, опубликованным в Monitorul Oficial (официальном вестнике Румынии) 726 от 24 июля 2024 года. Для некоторых услуг есть срочный порядок, и стоит уточнить в регистрационном бюро, применим ли он. Оплата геодезиста и сборы местного органа власти отдельны и различаются в зависимости от места.
Что касается сроков: единого обязательного срока, охватывающего всю цепочку, нет. Он зависит от местного органа власти, от геодезиста и от загруженности регистрационного бюро. На практике сроки сокращает запрос сертификата о возведении сразу после приёмки, а не после передачи ключей, и получение от геодезиста письменной оценки сроков подготовки кадастрового досье и этапа подачи.
Что проверить в выписке перед окончательным договором?
- Что разрешение на строительство зарегистрировано в разделе книги участка.
- Что имеется подписанный акт приёмки с приложенным энергетическим сертификатом.
- Что орган власти выдал сертификат о возведении строения.
- Что строение отражено в выписке с площадью и назначением, обещанными вам в договоре.
- Что нет ипотеки или отметки, порядок снятия которой неясен.
- Что договор определяет, кто несёт расходы на регистрацию.
Нотариус проверяет выписку перед подписанием, но представляющий вас адвокат может проверить её раньше, до того как вы заплатите. Адвокат застройщика представляет застройщика.
Что делать до подписания?
Перед предварительным договором стоит проверить, что разрешение зарегистрировано и что для будущей единицы открыт раздел книги, и убедиться, что договор привязывает окончательную продажу к регистрации строения. Перед окончательным договором проверяют по выписке, что дом зарегистрирован и на нём нет непогашенных обременений. Мы сопровождаем израильских покупателей в этих проверках вместе с лицензированными в Румынии адвокатами и нотариусами, которые подписывают документы и подают их на регистрацию.
Статья носит характер общей информации, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Сборы ANCPI и порядок работы органов власти время от времени меняются, а новый Кодекс планирования вступил в силу в августе 2026 года; необходимо проверять документы конкретного объекта.
Частые вопросы
Что такое intabulare construcție?
Регистрация строения в земельной книге. Согласно ст. 37 Закона 7/1996, она производится на основании сертификата органа, выдавшего разрешение, который подтверждает, что строение соответствует разрешению и что имеется акт приёмки, а также на основании кадастрового досье лицензированного геодезиста.
Кто выдаёт сертификат о возведении строения?
Глава коммуны или города, выдавший разрешение на строительство. Закон 169/2026 относит его к полномочиям главы органа власти наряду с градостроительными сертификатами и разрешениями на строительство (ст. 120).
Сколько стоит зарегистрировать новый дом в земельной книге?
Сбор ANCPI составляет 60 леев за строение плюс 0,05% от его налоговой стоимости (код 2.6.1) по состоянию на октябрь 2026 года. Оплата геодезиста и сбор за регистрацию продажи взимаются отдельно.
Может ли нотариус удостоверить продажу дома, не зарегистрированного в книге?
Как правило, нет. Статья 36 Закона 7/1996 допускает нотариальные акты, передающие вещные права, только в отношении зарегистрированных объектов, за немногими исключениями. Поэтому окончательный договор на новый дом подписывается после регистрации строения.
Можно ли получить ипотеку до регистрации дома?
Банк может зарегистрировать ипотеку на будущее строение только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге (ст. 37(5) Закона 7/1996). Для готового дома банк захочет, чтобы строение было зарегистрировано, поэтому стоит заранее спросить его, на каком этапе он требует регистрацию.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.