باختصار
في رومانيا، قطعة الأرض والمنزل المقام عليها قيدان منفصلان في سجل العقارات، ولا يدخل المنزل المكتمل إلى السجل إلا بتسجيل المبنى (intabulare construcție). وبموجب المادة 37 من القانون 7/1996، يتم التسجيل استنادًا إلى شهادة من السلطة المحلية التي أصدرت الرخصة تثبت أن المنزل بُني وفق الرخصة وأنه جرى استلامه، واستنادًا إلى ملف مساحي من مسّاح معتمد. ومن دون هذا التسجيل لا يستطيع كاتب العدل، كقاعدة عامة، توثيق بيع المنزل، ولذلك على من يشتري من مطوّر أن يربط العقد النهائي بالتسجيل.
أبرز النقاط
- 1يُسجَّل المنزل الجديد في السجل استنادًا إلى شهادة إثبات البناء من السلطة التي أصدرت الرخصة وملف مساحي من مسّاح معتمد (القانون 7/1996، المادة 37).
- 2المستند الموثّق الذي ينقل حقًا عينيًا لا يُوقَّع، كقاعدة عامة، إلا على عقار مسجل في السجل، باستثناء حالات قليلة (المادة 36).
- 3محضر الاستلام الذي لا تُرفق به شهادة أداء الطاقة باطل بموجب القانون 372/2005 (المادة 23).
- 4رسوم ANCPI لتسجيل المبنى 60 ليو للمبنى إضافة إلى 0.05% من قيمته الضريبية (الرمز 2.6.1)، حتى أكتوبر 2026.
- 5يُستحسن أن يُربط في العقد موعد البيع النهائي بتسجيل المبنى، لا بتاريخ في التقويم.
المشتري الإسرائيلي الذي يأتي لزيارة منزله الجديد في رومانيا يرى جدرانًا وسقفًا ومفتاحًا. وإن طلب في اليوم نفسه مستخرجًا من سجل العقارات، فقد يرى شيئًا آخر: قطعة أرض، وربما رخصة بناء مسجلة أيضًا، لكن من دون المنزل نفسه. وهذا ليس بالضرورة علامة على مشكلة. إنها مرحلة يمر بها كل منزل جديد، ومن المهم معرفة من المسؤول عنها ومتى يجب أن تنتهي.
يتناول هذا الدليل تسجيل مبنى جديد في السجل، سواء كان منزلًا خاصًا أو مبنى صغيرًا. وقد كتبنا عن محضر التسليم وعن قراءة المستندات التي تُستلم من المطوّر في دليلين منفصلين.
ما تسجيل المبنى، ولماذا لا يظهر المنزل المكتمل في المستخرج؟
في سجل العقارات الروماني (Cartea Funciară)، الأرض والمبنى قيدان منفصلان. فعند انتهاء البناء، يظل المستخرج يُظهر قطعة الأرض فقط، أو قطعة الأرض ورخصة البناء، إلى أن يُجرى intabulare construcție، أي تسجيل المبنى نفسه. ومن هذه اللحظة فقط يصبح المنزل موجودًا على الورق أيضًا.
المستند الموثّق الذي ينقل حقًا عينيًا لا يُوقَّع، كقاعدة عامة، إلا على عقار مسجل في السجل، باستثناء حالات قليلة (المادة 36).
لماذا يُعد المنزل المبني غير المسجل مشكلة للمشتري؟
- لا بيع موثّق. بموجب المادة 36 من القانون 7/1996 بشأن المساحة وتسجيل العقارات، لا تُوقَّع المستندات الموثّقة التي تنقل حقًا عينيًا إلا على عقار مسجل في السجل، باستثناء حالات قليلة. وفي الشراء من مطوّر، يعني هذا أن العقد النهائي لمنزل مكتمل يأتي بعد تسجيل المبنى.
- التمويل. البنك الذي يُقرض على منزل مكتمل يسجل الرهن على العقار في السجل. وقبل انتهاء البناء، لا يمكن الرهن على مبنى مستقبلي إلا إذا سُجلت رخصة البناء أولًا في السجل (المادة 37(5)).
- البيع مستقبلًا. حين تبيعون، سيبدأ كاتب العدل وبنك المشتري من المستخرج. والمنزل الذي يطابق قيده الواقع، بالمساحة والاستخدام الصحيحين، يُباع دون تأخيرات لا لزوم لها.
- منزل قائم لم يُسجل قط. حتى في الشراء من سوق إعادة البيع، المنزل القائم على الأرض وغير الظاهر في المستخرج علامة للتوقف والاستيضاح قبل أي دفعة.
استنادًا إلى أي مستندات يُسجَّل المبنى في السجل؟
تشترط المادة 37 من القانون 7/1996 أمرين: شهادة من السلطة المحلية التي أصدرت رخصة البناء تثبت أن المنزل بُني وفق الرخصة وأن هناك محضر استلام عند انتهاء الأعمال، وملفًا مساحيًا. وبهما يسجل مكتب التسجيل في المحافظة (OCPI) المبنى. ووراء هذين المستندين سلسلة كاملة:
| المستند | ما يقرره | المسؤول |
|---|---|---|
| رخصة البناء (autorizație de construire) | ما يجوز بناؤه؛ وفي البناء للبيع على الخارطة يُفترض أن تكون مسجلة في السجل منذ بداية الطريق | السلطة المحلية |
| محضر الاستلام عند انتهاء الأعمال (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | أن الأعمال انتهت واستُلمت | لجنة استلام ينظمها المطوّر |
| شهادة أداء الطاقة | تُعرض عند الاستلام وتُرفق بالمحضر | مدقق طاقة معتمد |
| شهادة إثبات البناء (certificat de atestare a edificării construcției) | أن المنزل بُني وفق الرخصة وأن هناك محضر استلام | رئيس السلطة التي أصدرت الرخصة (القانون 169/2026، المادة 120) |
| الملف المساحي (documentație cadastrală) | قياس المبنى ومخططه على قطعة الأرض، في المنظومة الوطنية | مسّاح معتمد من ANCPI |
| طلب إلى OCPI وإثبات دفع الرسوم | فتح إجراء التسجيل | المالك المسجل، وهو عادةً المطوّر، أو المسّاح أو كاتب العدل نيابة عنه |
بموجب المادة 23 من القانون 372/2005 بشأن أداء الطاقة في المباني، يكون محضر الاستلام الذي لم تُرفق به شهادة أداء الطاقة باطلًا. والمحضر الباطل قد يؤخر كل ما يليه، ولذلك يُستحسن التأكد من إرفاق الشهادة.
إضافة إلى ذلك، يُلزم القانون 169/2026 (قانون التخطيط والبناء) المطوّر بتنظيم الاستلام، وإعداد الكتاب الفني للمبنى، وتسجيل المبنى في السجل الوطني للمباني، وعدم تسليمه إلا بعد الاستلام وبعد التوصيلات النهائية للبنية التحتية (المادة 422(5)). وهذا السجل منفصل عن سجل العقارات، لكن المستندات تخرج من الملف نفسه.
بأي ترتيب يحدث ذلك عند الشراء من مطوّر؟
عند اكتمال المنزل يظل المطوّر هو المالك المسجل، ولذلك يُجرى تسجيل المبنى عادةً باسمه، قبل البيع النهائي. والترتيب المعتاد:
- الاستلام. توقّع لجنة الاستلام على المحضر، وتُرفق به شهادة الطاقة.
- شهادة الإثبات. يتوجه المطوّر إلى السلطة التي أصدرت الرخصة ويحصل منها على شهادة إثبات البناء.
- القياس. يُعد مسّاح معتمد الملف المساحي للمبنى.
- تسجيل المبنى. يُقدَّم الملف إلى OCPI، ويُحدَّث المستخرج: يظهر المنزل على قطعة الأرض.
- البيع النهائي. توقّعون لدى كاتب العدل، ويرسل العقد لتسجيل ملكيتكم.
- مستخرج باسمكم. بعد التسجيل يُطلب مستخرج محدَّث يُظهركم مالكين.
من يقيم في الخارج لا يُطلب منه الحضور في المراحل السابقة للبيع النهائي، لأن المطوّر هو من ينفذها. وللتوقيع على العقد النهائي يمكن الحضور لدى كاتب العدل، أو التصرف عبر وكيل بموجب توكيل موثّق.
ماذا تطلبون من المطوّر، منذ العقد؟
- المسؤولية والتكلفة. بند يحدد من يتولى تسجيل المبنى ومن يدفع تكلفته.
- موعد مرتبط بالتسجيل. يجب أن يكون موعد البيع النهائي مرتبطًا بتسجيل المبنى، لا بتاريخ في التقويم فقط.
- العقد التمهيدي لمنزل مستقبلي. بموجب القانون 169/2026 (المادة 422(6) و(7))، لا يجوز للمطوّر توقيعه إلا بعد تسجيل رخصة البناء في السجل وفتح صحيفة للمنزل المستقبلي. افحصوا ذلك في المستخرج قبل أن تدفعوا.
- الفصل بين الوحدات. في المنزل المزدوج أو المبنى متعدد الوحدات، يجب أن تكون وحدتكم مفصولة بوضوح في السجل عن وحدة الجار.
- الأعباء. الرهون أو الإشارات المسجلة على قطعة الأرض يجب أن تُشطب قبل البيع أو عنده، وفق آلية مكتوبة.
كم يكلف التسجيل، وكم يستغرق؟
| خدمة ANCPI | الرسوم، حتى أكتوبر 2026 | ملاحظة |
|---|---|---|
| تسجيل مبنى (الرمز 2.6.1) | 60 ليو للمبنى إضافة إلى 0.05% من قيمته الضريبية | يشمل تحديث بيانات العقار، مثل الاستخدام والمساحة والعنوان، حين يتم في الوقت نفسه |
| نسخة من السجل | 25 ليو | وفق قرار التعرفة نفسه |
| تسجيل البيع | رسوم منفصلة بحسب القيمة | تُدفع عند البيع، عادةً عبر كاتب العدل |
حُددت الرسوم في قرار ANCPI 16/2019، بصيغته المعدلة بالقرار 1498/2024 المنشور في Monitorul Oficial (الجريدة الرسمية لرومانيا) العدد 726 بتاريخ 24 يوليو 2024. ولبعض الخدمات مسار مستعجل، ويحسن السؤال في مكتب التسجيل عمّا إذا كان ينطبق. وأتعاب المسّاح ورسوم السلطة المحلية منفصلة وتختلف من مكان لآخر.
أما المدة: فلا يوجد موعد ملزم واحد يغطي السلسلة كلها. فهي تتوقف على السلطة المحلية وعلى المسّاح وعلى ضغط العمل في مكتب التسجيل. وما يختصرها فعليًا هو طلب شهادة الإثبات فور الاستلام لا بعد تسليم المفاتيح، والحصول من المسّاح على تقدير مكتوب لمدة إعداد الملف المساحي ومرحلة التقديم.
ما الذي يُفحص في المستخرج قبل العقد النهائي؟
- أن رخصة البناء مسجلة في صحيفة قطعة الأرض.
- أن هناك محضر استلام موقّعًا، وشهادة طاقة مرفقة به.
- أن السلطة أصدرت شهادة إثبات البناء.
- أن المبنى يظهر في المستخرج، بالمساحة والاستخدام اللذين وُعدتم بهما في العقد.
- أنه لا يوجد رهن أو إشارة لا يُعرف كيف ستُزال.
- أن العقد يحدد من يتحمل تكاليف التسجيل.
يفحص كاتب العدل المستخرج قبل التوقيع، لكن المحامي الذي يمثلكم يستطيع فحصه في وقت أبكر، قبل أن تدفعوا. فمحامي المطوّر يمثل المطوّر.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل العقد التمهيدي يُستحسن التحقق من أن الرخصة مسجلة وأن صحيفة فُتحت للوحدة المستقبلية، والتأكد من أن العقد يربط البيع النهائي بتسجيل المبنى. وقبل العقد النهائي يُفحص في المستخرج أن المنزل مسجل وأنه لا أعباء مفتوحة عليه. نحن نرافق المشترين الإسرائيليين في هذه الفحوص، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين يوقّعون المستندات ويقدمونها للتسجيل.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. رسوم ANCPI وإجراءات السلطات تتغير من حين لآخر، وقانون التخطيط الجديد دخل حيز التنفيذ في أغسطس 2026؛ ويجب فحص مستندات العقار المحدد.
أسئلة شائعة
ما معنى intabulare construcție؟
تسجيل مبنى في سجل العقارات. وبموجب المادة 37 من القانون 7/1996 يتم استنادًا إلى شهادة من السلطة التي أصدرت الرخصة تثبت أن المبنى مطابق للرخصة وأن هناك محضر استلام، واستنادًا إلى ملف مساحي من مسّاح معتمد.
من يصدر شهادة إثبات البناء؟
رئيس البلدية أو المدينة التي أصدرت رخصة البناء. ويعدّها القانون 169/2026 من صلاحيات رئيس السلطة، إلى جانب شهادات التخطيط ورخص البناء (المادة 120).
كم يكلف تسجيل منزل جديد في سجل العقارات؟
رسوم ANCPI هي 60 ليو للمبنى إضافة إلى 0.05% من قيمته الضريبية (الرمز 2.6.1)، حتى أكتوبر 2026. وأتعاب المسّاح ورسوم تسجيل البيع منفصلة.
هل يستطيع كاتب العدل توثيق بيع منزل غير مسجل في السجل؟
كقاعدة عامة، لا. فالمادة 36 من القانون 7/1996 لا تجيز المستندات الموثّقة الناقلة للحقوق العينية إلا على العقارات المسجلة، باستثناء حالات قليلة. ولذلك يُوقَّع العقد النهائي لمنزل جديد بعد تسجيل المبنى.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري قبل تسجيل المنزل؟
لا يستطيع البنك تسجيل رهن على مبنى مستقبلي إلا بعد تسجيل رخصة البناء في السجل (المادة 37(5) من القانون 7/1996). أما على المنزل المكتمل فسيريد البنك أن يكون المبنى مسجلًا، ولذلك يُستحسن أن تسألوه مسبقًا في أي مرحلة يشترط التسجيل.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.