Pe scurt
O clădire tip condominiu din România este administrată de o asociație de proprietari potrivit Legii 196/2018, care încasează lunar cotele de întreținere și contribuția la fondul de reparații. Potrivit art. 33 din lege, notarul autentifică vânzarea unui apartament doar pe baza unei adeverințe a asociației privind situația datoriilor, valabilă 30 de zile, iar o datorie existentă trece la cumpărător doar dacă acesta și-a asumat-o în mod expres. De aceea verificați adeverința, extrasul de carte funciară și procesele-verbale ale asociației înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1Legea 196/2018 se aplică unui condominiu cu cel puțin trei unități, iar asociația este condusă de adunarea generală, comitetul executiv, președinte, cenzor și un administrator atestat.
- 2Notarul autentifică doar pe baza unei adeverințe numerotate și datate a asociației, valabilă 30 de zile, semnată de administrator și de președinte (art. 33).
- 3Dacă există o datorie, vânzarea se autentifică doar când cumpărătorul acceptă în mod expres să și-o asume. O vânzare încheiată fără aceste condiții este anulabilă (art. 33 alin. (4)).
- 4Asociația are o ipotecă legală asupra unui apartament cu datorii la întreținere, care se înscrie în cartea funciară și se radiază în termen de 10 zile de la plată (art. 80).
- 5Penalitatea de întârziere este limitată la 0,2% pe zi, doar după 30 de zile, și în total nu poate depăși datoria însăși (art. 77).
Cine cumpără un apartament în Israel cunoaște comitetul blocului mai ales ca plată lunară. În România, organismul echivalent este asociația de proprietari, iar acesta are un statut juridic mult mai puternic: poate înscrie o ipotecă asupra apartamentului unui proprietar care nu a plătit, iar notarul nu va autentifica o vânzare fără o adeverință de la ea. Altfel spus, situația financiară a apartamentului față de clădire face parte din tranzacție.
Ghidul tratează trei întrebări pe care orice cumpărător de apartament în România trebuie să le pună: cine administrează clădirea, ce datorii ale vânzătorului ar putea trece la voi și cum preveniți acest lucru și cât costă lunar să locuiți în clădire.
Când se aplică legea asociațiilor de proprietari apartamentului pe care îl cumpărați?
Legea 196/2018 reglementează administrarea condominiilor cu cel puțin trei unități. Multe dintre regulile sale, despre fondul de reparații, repartizarea cheltuielilor și vânzare, pornesc de la premisa că există o asociație. Chiar și atunci când nu există o asociație, legea nu renunță la verificare la vânzare: vânzătorul trebuie să dea o declarație și să prezinte dovada plății la notar.
Notarul autentifică doar pe baza unei adeverințe numerotate și datate a asociației, valabilă 30 de zile, semnată de administrator și de președinte (art. 33).
Cine ia deciziile în clădire?
| Organul | Rolul | Articole din Legea 196/2018 |
|---|---|---|
| Adunarea generală | Toți proprietarii. Alege și revocă persoanele cu funcții, aprobă statutul, bugetul și deciziile privind reparațiile | 45, 53 |
| Comitetul executiv | Conduce asociația între adunări, propune fondul anual de reparații și numește administratorul | 45, 63, 71 |
| Președintele | Reprezintă asociația, semnează documentele ei și trebuie să răspundă unei plângeri scrise a unui proprietar în termen de 10 zile | 45, 57 |
| Cenzorul sau comisia de cenzori | Verifică conturile | 45 |
| Administratorul | Persoană fizică sau societate. Răspunde de întreținerea tehnică, de contabilitate și de casierie. Trebuie să aibă un atestat de la primar și cazier judiciar fără infracțiuni economice | 63, 64 |
Două detalii utile pentru cumpărător: atestatul administratorului trebuie afișat la avizierul clădirii (art. 64 alin. (8)), iar hotărârile adunării care contravin legii sau statutului ori care lezează interesele proprietarilor pot fi atacate în instanță (art. 52).
Trec datoriile vânzătorului către asociație la voi?
Nu prin surprindere. Art. 33 din lege este construit astfel încât datoria, dacă există, să apară pe hârtie înainte de semnare. Iată etapele:
- Vânzătorul dovedește plata. El trebuie să arate că a plătit până la zi cotele de întreținere către asociație și facturile pentru utilități.
- Asociația emite o adeverință. Adeverința este numerotată, datată, valabilă 30 de zile, semnată de administrator și de președinte și poartă ștampila asociației. Ea stabilește că totul a fost plătit sau cât se mai datorează.
- Dacă nu există o asociație funcțională. Când nu există o asociație sau aceasta nu are președinte și administrator, vânzătorul dă o declarație care se include în act și prezintă ultima factură, care nu este mai veche de două luni, cu dovada plății.
- Dacă există o datorie. Notarul autentifică doar dacă cumpărătorul acceptă în mod expres să își asume toate datoriile vânzătorului către asociație și către furnizorii de utilități.
- Dacă verificarea a fost omisă. O vânzare încheiată fără aceste condiții este anulabilă (art. 33 alin. (4)).
În plus, vânzătorul trebuie să predea cumpărătorului documentele care influențează drepturile și obligațiile apartamentului, inclusiv certificatul de performanță energetică (art. 33 alin. (5)).
O datorie către asociație poate apărea ca sumă în adeverința asociației, ca o clauză prin care cumpărătorul își asumă datoria în act sau ca ipotecă legală în extrasul de carte funciară. Citiți-le pe toate trei. Dacă datoria apare în unul dintre ele, prețul și plata trebuie să o reflecte.
Ce se întâmplă când un proprietar nu plătește?
Este bine să cunoașteți instrumentele asociației și ca cumpărător, pentru că ele explică de ce o datorie veche nu dispare:
| Etapa | Ce prevede legea | Articol |
|---|---|---|
| Penalitate de întârziere | Doar după 30 de zile de la scadență, până la 0,2% pe zi și niciodată mai mult decât datoria însăși | 77 alin. (1) |
| Notificare | Administratorul îl notifică în scris pe proprietar și îi informează pe președinte și pe comitet | 78 alin. (1) |
| Acțiune în instanță | După mai mult de 60 de zile de la scadență sau 90 de zile de la afișarea listei de plată, fără taxă judiciară de timbru | 78 alin. (2), 78 alin. (3) |
| Ipotecă legală | Asupra apartamentului, pentru cotele de întreținere neplătite. Se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui | 80 alin. (1), 80 alin. (3) |
| Radiere | După plata datoriei, președintele trebuie să radieze ipoteca în termen de 10 zile | 80 alin. (4) |
Ce înseamnă pentru cumpărător: dacă în extras există o ipotecă în favoarea asociației, cereți ca datoria să fie plătită și ipoteca radiată ca parte a tranzacției sau ca suma să fie dedusă din preț în mod ordonat în act.
Cât costă să locuiți în clădire: ce include plata „întreținerii”?
În fiecare lună asociația afișează o listă de plată numită întreținere. Ea repartizează cheltuielile curente între apartamente potrivit metodelor de la art. 75:
- Pe persoane: cheltuielile care depind de numărul de persoane care locuiesc sau lucrează în fiecare unitate.
- După consum: apă, apă caldă și încălzire, după contoare sau repartitoare de costuri, când facturarea se face prin asociație.
- După cota-parte din proprietatea comună: reparațiile și întreținerea acoperișului, fațadei, scărilor și instalațiilor, în funcție de suprafața utilă a fiecărui apartament.
- După beneficiarii serviciului: servicii pe care doar o parte dintre proprietari le folosesc.
Legea asigură o repartizare echitabilă. Un proprietar nu este scutit pentru că nu folosește o parte din proprietatea comună (art. 75 alin. (4)), iar hotărârile adunării care contravin regulilor de repartizare sunt nule (art. 75 alin. (3)). Singura excepție: adunarea poate scuti apartamentele de la parter și de la etajul întâi de la energia electrică a liftului (art. 75 alin. (5)). Suma trebuie plătită în cel mult 30 de zile de la data afișării listei (art. 77 alin. (2)).
Care este diferența dintre fondul de reparații și fondul de rulment?
- Fondul de reparații. Proprietarii îl aprobă în fiecare an și se încasează în avans, în rate lunare egale. Poate fi folosit doar pentru consolidarea clădirii, izolarea termică, îmbunătățirea arhitecturii și a mediului și repararea și îmbunătățirea proprietății comune (art. 71 alin. (2)). Și veniturile din proprietatea comună, precum chiria pentru un spațiu comun, intră în acest fond și nu se împart proprietarilor (art. 70).
- Fondul de rulment. O sumă care acoperă o lună de cheltuieli curente, pe care fiecare proprietar o plătește în avans (art. 72 alin. (1), 72 alin. (3)). La vânzare, aceasta se restituie vânzătorului, cu excepția cazului în care contractul de vânzare prevede altfel (art. 72 alin. (5)).
Un sold scăzut în fondul de reparații într-o clădire veche, alături de lucrări mari în procesul-verbal, poate sugera o colectare specială în viitor. În clădirile din București încadrate în clase de risc seismic, această întrebare este deosebit de importantă.
Listă de verificare înainte de a cumpăra un apartament într-un condominiu
- Cereți vânzătorului adeverința asociației încă din faza de negociere, nu doar în ziua semnării, și comparați-o cu ultimele trei liste de plată.
- Solicitați un extras de carte funciară actualizat și căutați o ipotecă legală în favoarea asociației.
- Cereți procesul-verbal al ultimei adunări generale și bugetul anual: lucrări planificate, soldul fondului de reparații și un împrumut pentru renovare, dacă există.
- Verificați cine este administratorul și că atestatul său este afișat la avizier.
- Întrebați ce include plata lunară: încălzire și apă caldă prin asociație sau facturare directă de la furnizor.
- Stabiliți în contract cine îi restituie vânzătorului fondul de rulment și cine plătește luna curentă.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de a depune o ofertă finală, este bine să aveți în mână adeverința asociației, un extras actualizat, ultimul proces-verbal și bugetul. Ele vă spun cât vă va costa clădirea și ce v-ar putea cere în continuare. Însoțim cumpărători israelieni în această verificare împreună cu avocați și notari autorizați în România, care redactează actul și efectuează înscrierea în cartea funciară potrivit legii locale.
Articolul reprezintă informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Statutul și hotărârile fiecărei asociații adaugă reguli proprii. Înainte de cumpărare este bine ca un avocat local să verifice documentele clădirii și ale apartamentului concret.
Întrebări frecvente
Pot trece la mine datoriile vânzătorului către asociația de proprietari din România?
Doar dacă apar pe hârtie și sunteți de acord cu ele. Potrivit art. 33 din Legea 196/2018, notarul are nevoie de o adeverință a asociației privind orice datorie, iar dacă există o datorie vânzarea se autentifică doar cu acordul expres al cumpărătorului de a și-o asuma. În plus, asociația poate înscrie o ipotecă legală care apare în extras.
Cât timp este valabilă adeverința asociației pentru vânzarea unui apartament?
30 de zile. Adeverința trebuie să fie numerotată și datată, semnată de administrator și de președinte și să poarte ștampila asociației.
Ce este „întreținerea” în România?
Lista de plată lunară a asociației de proprietari: partea fiecărui apartament din cheltuielile curente, pe persoane, după contoare sau după cota-parte din proprietatea comună, plus contribuția la fondul de reparații. Se plătește în cel mult 30 de zile de la afișare.
Cât poate percepe asociația ca penalitate de întârziere?
Până la 0,2% pe zi, doar după 30 de zile de la scadență, iar totalul penalităților nu poate depăși datoria însăși (art. 77 din Legea 196/2018).
Ce se întâmplă cu fondul de rulment la vânzarea unui apartament?
Potrivit art. 72 alin. (5), acesta se restituie vânzătorului, cu excepția cazului în care contractul de vânzare prevede altfel. De aceea este bine să stabiliți în contract dacă cumpărătorul i-l plătește vânzătorului.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.