باختصار
يُدار المبنى المشترك في رومانيا من قبل جمعية ملّاك (asociație de proprietari) وفق القانون 196/2018، وهي تجبي كل شهر رسوم الصيانة ودفعة لصندوق الإصلاحات. وبموجب المادة 33 من القانون، لا يوقّع كاتب العدل على بيع شقة إلا مقابل شهادة من الجمعية بوضع الديون، صالحة 30 يومًا، ولا ينتقل الدين القائم إلى المشتري إلا إذا وافق على ذلك صراحة. ولذلك تُفحص الشهادة ومستخرج سجل العقارات ومحاضر الجمعية قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1يسري القانون 196/2018 على المبنى المشترك الذي يضم ثلاث وحدات على الأقل، وتُدار الجمعية من قبل جمعية عامة ولجنة تنفيذية ورئيس ومراقب ومدير حاصل على شهادة.
- 2لا يوقّع كاتب العدل إلا مقابل شهادة مرقّمة ومؤرّخة من الجمعية، صالحة 30 يومًا، موقّعة من المدير والرئيس (المادة 33).
- 3إذا كان هناك دين، لا يُوقَّع البيع إلا حين يوافق المشتري صراحة على تحمّله. والبيع الذي يتم دون هذه الشروط قابل للإبطال (المادة 33(4)).
- 4للجمعية رهن قانوني على الشقة التي عليها دين رسوم صيانة، يُسجَّل في سجل العقارات ويُشطب خلال 10 أيام من الدفع (المادة 80).
- 5غرامة التأخير محدودة بنسبة 0.2% يوميًا، ولا تُفرض إلا بعد 30 يومًا، ولا يتجاوز مجموعها الدين نفسه (المادة 77).
من يشتري شقة في إسرائيل يعرف لجنة البناية أساسًا كدفعة شهرية. أما في رومانيا، فالهيئة المقابلة هي جمعية الملّاك (asociație de proprietari)، ولها مكانة قانونية أقوى بكثير: إذ تستطيع تسجيل رهن على شقة المالك الذي لم يدفع، ولن يوقّع كاتب العدل على البيع دون شهادة منها. أي أن الوضع المالي للشقة تجاه المبنى جزء من الصفقة.
يتناول هذا الدليل ثلاثة أسئلة يجب أن يطرحها كل مشترٍ لشقة في رومانيا: من يدير المبنى، وأي ديون للبائع قد تنتقل إليكم وكيف يُمنع ذلك، وكم تكلف الإقامة في المبنى كل شهر.
متى يسري قانون جمعيات الملّاك على الشقة التي تشترونها؟
ينظم القانون 196/2018 إدارة المباني المشتركة التي تضم ثلاث وحدات على الأقل. وكثير من قواعده، بشأن صندوق الإصلاحات وتوزيع النفقات والبيع، تنطلق من افتراض وجود جمعية. وحتى حين لا توجد جمعية، لا يتنازل القانون عن الفحص عند البيع: إذ يجب على البائع تقديم إقرار وإبراز إثبات الدفع لدى كاتب العدل.
لا يوقّع كاتب العدل إلا مقابل شهادة مرقّمة ومؤرّخة من الجمعية، صالحة 30 يومًا، موقّعة من المدير والرئيس (المادة 33).
من يتخذ القرارات في المبنى؟
| الهيئة | الدور | المواد في القانون 196/2018 |
|---|---|---|
| الجمعية العامة | جميع الملّاك. تنتخب أصحاب المناصب وتعزلهم، وتقر النظام الداخلي والميزانية وقرارات الإصلاحات | 45، 53 |
| اللجنة التنفيذية | تدير الجمعية بين اجتماع وآخر، وتقترح صندوق الإصلاحات السنوي وتعيّن المدير | 45، 63، 71 |
| الرئيس | يمثل الجمعية، ويوقّع مستنداتها، وملزم بالرد على الشكوى المكتوبة من المالك خلال 10 أيام | 45، 57 |
| المراقب (cenzor) أو لجنة الرقابة | يفحص الحسابات | 45 |
| المدير (administrator) | شخص أو شركة. مسؤول عن الصيانة الفنية والمحاسبة والصندوق. يجب أن يحمل شهادة من رئيس البلدية وأن يكون سجله الجنائي خاليًا من الجرائم الاقتصادية | 63، 64 |
تفصيلان مفيدان للمشتري: يجب أن تكون شهادة المدير معلّقة على لوحة الإعلانات في المبنى (المادة 64(8))، وقرارات الجمعية العامة المخالفة للقانون أو للنظام الداخلي، أو التي تضر بمصالح الملّاك، يمكن الطعن فيها أمام المحكمة (المادة 52).
هل تنتقل إليكم ديون البائع للجمعية؟
ليس على سبيل المفاجأة. فالمادة 33 من القانون مبنية بحيث يظهر الدين، إن وُجد، على الورق قبل التوقيع. وهذه هي المراحل:
- يثبت البائع الدفع. يجب أن يُظهر أنه دفع حتى اليوم رسوم الصيانة للجمعية وفواتير الخدمات.
- تصدر الجمعية شهادة. الشهادة مرقّمة ومؤرّخة، صالحة 30 يومًا، موقّعة من المدير والرئيس وتحمل ختم الجمعية. وهي تقرر أن كل شيء مدفوع، أو كم لا يزال مستحقًا.
- إذا لم تكن هناك جمعية عاملة. حين لا توجد جمعية، أو لا يوجد لها رئيس ومدير، يقدم البائع إقرارًا يُدرج في الصك ويُبرز آخر فاتورة، على ألا يزيد عمرها على شهرين، مع إثبات الدفع.
- إذا كان هناك دين. لا يوقّع كاتب العدل إلا إذا وافق المشتري صراحة على تحمّل جميع ديون البائع للجمعية ولمزودي الخدمات.
- إذا تم تجاوز الفحص. البيع الذي وُقِّع دون هذه الشروط قابل للإبطال (المادة 33(4)).
إضافة إلى ذلك، يجب على البائع أن يسلّم المشتري المستندات التي تؤثر في حقوق الشقة والتزاماتها، بما في ذلك شهادة أداء الطاقة (المادة 33(5)).
قد يظهر الدين للجمعية كمبلغ في شهادة الجمعية، أو كبند في الصك يتحمّل فيه المشتري الدين، أو كرهن قانوني في مستخرج سجل العقارات. اقرؤوها الثلاثة. وإذا ظهر الدين في أي منها، يجب أن يعكسه الثمن والدفع.
ماذا يحدث حين لا يدفع مالك الشقة؟
يُستحسن أن تعرفوا أدوات الجمعية حتى بصفتكم مشترين، لأنها تفسر لماذا لا يختفي الدين القديم:
| المرحلة | ما يقرره القانون | المادة |
|---|---|---|
| غرامة التأخير | فقط بعد 30 يومًا من الموعد، حتى 0.2% يوميًا، ولا تتجاوز أبدًا الدين نفسه | 77(1) |
| الإخطار | يخطر المدير المالك كتابيًا ويُطلع الرئيس واللجنة | 78(1) |
| الدعوى | بعد أكثر من 60 يومًا من الموعد، أو 90 يومًا من نشر قائمة الدفع، دون رسوم قضائية | 78(2)، 78(3) |
| الرهن القانوني | على الشقة، بسبب رسوم صيانة غير مدفوعة. يُسجَّل في سجل العقارات بطلب من الرئيس | 80(1)، 80(3) |
| الشطب | بعد دفع الدين، يجب على الرئيس شطب الرهن خلال 10 أيام | 80(4) |
المعنى بالنسبة إلى المشتري: إذا كان في المستخرج رهن لصالح الجمعية، فاطلبوا أن يُدفع الدين ويُشطب الرهن كجزء من الصفقة، أو أن يُخصم المبلغ من الثمن بصورة منظمة في الصك.
كم تكلف الإقامة في المبنى: ما الذي تشمله دفعة «الصيانة»؟
في كل شهر تنشر الجمعية قائمة دفع تُسمى întreținere (الصيانة). وهي توزع النفقات الجارية على الشقق وفق الطرق الواردة في المادة 75:
- بحسب عدد الأشخاص: النفقات التي تتوقف على عدد الأشخاص الذين يسكنون أو يعملون في كل وحدة.
- بحسب الاستهلاك: المياه والمياه الساخنة والتدفئة، بحسب العدادات أو موزّعات التكاليف، حين يمر الحساب عبر الجمعية.
- بحسب الحصة في الأجزاء المشتركة: إصلاحات وصيانة السطح والواجهة والدرج والأنظمة، بحسب المساحة المفيدة لكل شقة.
- بحسب المستفيدين من الخدمة: الخدمات التي لا يستخدمها إلا بعض الملّاك.
يحافظ القانون على توزيع عادل. فمالك الشقة لا يُعفى لأنه لا يستخدم جزءًا من الأجزاء المشتركة (المادة 75(4))، وقرارات الجمعية العامة المخالفة لقواعد التوزيع باطلة (المادة 75(3)). والاستثناء الوحيد: يحق للجمعية العامة إعفاء شقق الطابق الأرضي والطابق الأول من كهرباء المصعد (المادة 75(5)). ويجب دفع المبلغ خلال 30 يومًا كحد أقصى من تاريخ نشر القائمة (المادة 77(2)).
ما الفرق بين صندوق الإصلاحات وصندوق رأس المال العامل؟
- صندوق الإصلاحات (fond de reparații). يقره الملّاك كل سنة، ويُجبى مقدمًا على دفعات شهرية متساوية. ولا يجوز استخدامه إلا لتقوية المبنى، والعزل الحراري، وتحسين المعمار والمحيط، وإصلاح الأجزاء المشتركة وتحسينها (المادة 71(2)). وحتى الإيرادات من الأجزاء المشتركة، مثل إيجار مساحة مشتركة، تدخل إليه ولا توزَّع على الملّاك (المادة 70).
- صندوق رأس المال العامل (fond de rulment). مبلغ يغطي شهرًا واحدًا من النفقات الجارية، ويدفعه كل مالك مقدمًا (المادة 72(1)، 72(3)). وعند البيع يُعاد إلى البائع، ما لم ينص عقد البيع على خلاف ذلك (المادة 72(5)).
الرصيد المنخفض في صندوق الإصلاحات في مبنى قديم، إلى جانب أعمال كبيرة مذكورة في المحضر، قد يشير إلى جباية خاصة في المستقبل. وفي مباني بوخارست المصنفة ضمن درجات الخطر الزلزالي، لهذا السؤال أهمية خاصة.
قائمة فحص قبل شراء شقة في مبنى مشترك
- اطلبوا من البائع شهادة الجمعية منذ مرحلة التفاوض، لا يوم التوقيع فقط، وقارنوها بقوائم الدفع الثلاث الأخيرة.
- اطلبوا مستخرجًا حديثًا من سجل العقارات وابحثوا عن رهن قانوني لصالح الجمعية.
- اطلبوا محضر آخر جمعية عامة والميزانية السنوية: الأعمال المخططة، ورصيد صندوق الإصلاحات، وقرض الترميم إن وُجد.
- تحققوا من هو المدير، ومن أن شهادته معلّقة على لوحة الإعلانات.
- اسألوا عمّا تشمله الدفعة الشهرية: التدفئة والمياه الساخنة عبر الجمعية، أم فوترة مباشرة من المزوّد.
- حددوا في العقد من يعيد صندوق رأس المال العامل إلى البائع ومن يدفع الشهر الجاري.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل تقديم عرض نهائي، يُستحسن أن يكون بين أيديكم شهادة الجمعية، ومستخرج حديث، وآخر محضر، والميزانية. فهي تخبركم كم سيكلفكم المبنى، وما الذي قد يطلبه منكم لاحقًا. نحن نرافق المشترين الإسرائيليين في هذا الفحص بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين يحررون الصك وينفذون التسجيل في سجل العقارات وفق القانون المحلي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. فالنظام الداخلي لكل جمعية وقراراتها تضيف قواعد خاصة بها. وقبل الشراء يُستحسن أن يفحص محامٍ محلي مستندات المبنى والشقة المحددين.
أسئلة شائعة
هل يمكن أن تنتقل إليّ ديون البائع لجمعية الملّاك في رومانيا؟
فقط إذا ظهرت على الورق ووافقتم عليها. فبموجب المادة 33 من القانون 196/2018، يحتاج كاتب العدل إلى شهادة من الجمعية بشأن أي دين، وإذا كان هناك دين فلا يُوقَّع البيع إلا بموافقة صريحة من المشتري على تحمّله. إضافة إلى ذلك، تستطيع الجمعية تسجيل رهن قانوني يظهر في المستخرج.
كم مدة صلاحية شهادة الجمعية لبيع شقة؟
30 يومًا. ويجب أن تكون الشهادة مرقّمة ومؤرّخة، موقّعة من المدير والرئيس وتحمل ختم الجمعية.
ما رسوم «الصيانة» في رومانيا؟
قائمة الدفع الشهرية لجمعية الملّاك: حصة كل شقة من النفقات الجارية، بحسب عدد الأشخاص أو العدادات أو الحصة في الأجزاء المشتركة، إضافة إلى الدفعة لصندوق الإصلاحات. وتُدفع خلال 30 يومًا كحد أقصى من تاريخ النشر.
كم يحق للجمعية أن تجبي كغرامة تأخير؟
حتى 0.2% يوميًا، فقط بعد 30 يومًا من الموعد، ولا يتجاوز مجموع الغرامات الدين نفسه (المادة 77 من القانون 196/2018).
ماذا يحدث لصندوق رأس المال العامل عند بيع شقة؟
بموجب المادة 72(5)، يُعاد إلى البائع، ما لم ينص عقد البيع على خلاف ذلك. ولذلك يُستحسن أن يُحدَّد في العقد هل يدفعه المشتري للبائع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.