Коротко
Многоквартирный дом в Румынии управляется ассоциацией собственников (asociație de proprietari) согласно Закону 196/2018, и она ежемесячно взимает плату за содержание и взнос в ремонтный фонд. Согласно ст. 33 закона, нотариус удостоверяет продажу квартиры только при наличии справки ассоциации о состоянии задолженности, действительной 30 дней, а существующий долг переходит к покупателю, только если он прямо на это согласился. Поэтому до подписания проверяют справку, выписку из земельной книги и протоколы ассоциации.
Главное
- 1Закон 196/2018 применяется к многоквартирному дому не менее чем с тремя единицами, а ассоциацией управляют общее собрание, правление, председатель, ревизор и администратор, имеющий аттестат.
- 2Нотариус удостоверяет сделку только при наличии пронумерованной и датированной справки ассоциации, действительной 30 дней и подписанной администратором и председателем (ст. 33).
- 3Если долг есть, продажа удостоверяется только при прямом согласии покупателя принять его на себя. Продажа без соблюдения этих условий может быть аннулирована (ст. 33(4)).
- 4У ассоциации есть законная ипотека на квартиру с задолженностью по плате за содержание, которая регистрируется в земельной книге и погашается в течение 10 дней после оплаты (ст. 80).
- 5Пеня за просрочку ограничена 0,2% в день, начисляется только по истечении 30 дней и в сумме не может превышать сам долг (ст. 77).
Тот, кто покупает квартиру в Израиле, знает домовой комитет в основном как ежемесячный платёж. В Румынии аналогичный орган - ассоциация собственников (asociație de proprietari), и у неё гораздо более сильный правовой статус: она может зарегистрировать ипотеку на квартиру неплатящего собственника, и нотариус не удостоверит продажу без её справки. Иными словами, финансовое положение квартиры перед домом является частью сделки.
Руководство посвящено трём вопросам, которые должен задать каждый покупатель квартиры в Румынии: кто управляет домом, какие долги продавца могут перейти к вам и как это предотвратить, и сколько ежемесячно стоит жизнь в доме.
Когда закон об ассоциациях собственников применяется к квартире, которую вы покупаете?
Закон 196/2018 регулирует управление многоквартирными домами не менее чем с тремя единицами. Многие его правила о ремонтном фонде, распределении расходов и продаже исходят из того, что ассоциация существует. Но и при отсутствии ассоциации закон не отказывается от проверки при продаже: продавец должен дать заявление и представить нотариусу подтверждение оплаты.
Нотариус удостоверяет сделку только при наличии пронумерованной и датированной справки ассоциации, действительной 30 дней и подписанной администратором и председателем (ст. 33).
Кто принимает решения в доме?
| Орган | Функция | Статьи Закона 196/2018 |
|---|---|---|
| Общее собрание | Все собственники. Избирает и отстраняет должностных лиц, утверждает устав, бюджет и решения о ремонте | 45, 53 |
| Правление | Управляет ассоциацией между собраниями, предлагает годовой ремонтный фонд и назначает администратора | 45, 63, 71 |
| Председатель | Представляет ассоциацию, подписывает её документы и обязан ответить на письменную жалобу собственника в течение 10 дней | 45, 57 |
| Ревизор (cenzor) или ревизионная комиссия | Проверяет счета | 45 |
| Администратор (administrator) | Физическое лицо или компания. Отвечает за техническое обслуживание, бухгалтерию и кассу. Обязан иметь аттестат от мэра и справку об отсутствии судимости за экономические преступления | 63, 64 |
Две полезные для покупателя детали: аттестат администратора должен быть вывешен на доске объявлений в доме (ст. 64(8)), а решения собрания, противоречащие закону или уставу либо ущемляющие интересы собственников, можно оспорить в суде (ст. 52).
Переходят ли к вам долги продавца перед ассоциацией?
Не неожиданно. Статья 33 закона построена так, чтобы долг, если он есть, появился на бумаге до подписания. Вот этапы:
- Продавец подтверждает оплату. Он должен показать, что оплатил по сегодняшний день плату за содержание ассоциации и счета за коммунальные услуги.
- Ассоциация выдаёт справку. Справка пронумерована, датирована, действительна 30 дней, подписана администратором и председателем и скреплена печатью ассоциации. В ней указано, что всё оплачено, или сколько ещё причитается.
- Если действующей ассоциации нет. Когда ассоциации нет либо у неё нет председателя и администратора, продавец даёт заявление, которое включается в акт, и представляет последний счёт, выставленный не более двух месяцев назад, с подтверждением оплаты.
- Если есть долг. Нотариус удостоверяет сделку, только если покупатель прямо соглашается принять на себя все долги продавца перед ассоциацией и поставщиками услуг.
- Если проверку пропустили. Продажа, удостоверенная без соблюдения этих условий, может быть аннулирована (ст. 33(4)).
Кроме того, продавец должен передать покупателю документы, влияющие на права и обязанности в отношении квартиры, включая сертификат энергетической эффективности (ст. 33(5)).
Долг перед ассоциацией может появиться как сумма в справке ассоциации, как пункт акта, по которому покупатель принимает долг, или как законная ипотека в выписке из земельной книги. Прочитайте все три. Если долг фигурирует в одном из них, цена и порядок оплаты должны это отражать.
Что происходит, когда собственник квартиры не платит?
Инструменты ассоциации стоит знать и покупателю, потому что они объясняют, почему старый долг не исчезает:
| Этап | Что устанавливает закон | Статья |
|---|---|---|
| Пеня за просрочку | Только по истечении 30 дней со срока оплаты, до 0,2% в день и никогда не больше самого долга | 77(1) |
| Уведомление | Администратор письменно уведомляет собственника и информирует председателя и правление | 78(1) |
| Иск | По истечении более 60 дней со срока оплаты или 90 дней с публикации платёжной ведомости, без судебной пошлины | 78(2), 78(3) |
| Законная ипотека | На квартиру в связи с неоплаченной платой за содержание. Регистрируется в земельной книге по заявлению председателя | 80(1), 80(3) |
| Погашение | После оплаты долга председатель обязан погасить ипотеку в течение 10 дней | 80(4) |
Значение для покупателя: если в выписке есть ипотека в пользу ассоциации, требуйте, чтобы долг был оплачен, а ипотека погашена в рамках сделки, или чтобы сумма была упорядоченно вычтена из цены в акте.
Сколько стоит жить в доме: что входит в плату за «содержание»?
Каждый месяц ассоциация публикует платёжную ведомость, которая называется întreținere (содержание). Она распределяет текущие расходы между квартирами по способам, указанным в ст. 75:
- По числу лиц: расходы, зависящие от количества людей, проживающих или работающих в каждой единице.
- По потреблению: вода, горячая вода и отопление по счётчикам или распределителям затрат, когда счёт выставляется через ассоциацию.
- По доле в общем имуществе: ремонт и обслуживание крыши, фасада, лестниц и систем пропорционально полезной площади каждой квартиры.
- По получателям услуги: услуги, которыми пользуется только часть собственников.
Закон обеспечивает справедливое распределение. Собственник квартиры не освобождается от платы из-за того, что не пользуется частью общего имущества (ст. 75(4)), а решения собрания, противоречащие правилам распределения, недействительны (ст. 75(3)). Единственное исключение: собрание вправе освободить квартиры на первом этаже и на этаже над ним от оплаты электроэнергии лифта (ст. 75(5)). Сумму нужно оплатить не позднее 30 дней со дня публикации ведомости (ст. 77(2)).
Чем ремонтный фонд отличается от фонда оборотных средств?
- Ремонтный фонд (fond de reparații). Собственники утверждают его ежегодно, и он собирается заранее равными ежемесячными платежами. Использовать его разрешено только для укрепления здания, теплоизоляции, улучшения архитектуры и окружающей среды, а также ремонта и улучшения общего имущества (ст. 71(2)). Доходы от общего имущества, например арендная плата за общую площадь, также поступают в него и не распределяются между собственниками (ст. 70).
- Фонд оборотных средств (fond de rulment). Сумма, покрывающая один месяц текущих расходов, которую каждый собственник квартиры вносит заранее (ст. 72(1), 72(3)). При продаже она возвращается продавцу, если договор купли-продажи не предусматривает иное (ст. 72(5)).
Небольшой остаток ремонтного фонда в старом доме наряду с крупными работами в протоколе может указывать на специальный сбор в будущем. В домах Бухареста, отнесённых к классам сейсмического риска, этот вопрос особенно важен.
Контрольный список перед покупкой квартиры в многоквартирном доме
- Запросите у продавца справку ассоциации уже на этапе переговоров, а не только в день подписания, и сравните её с тремя последними платёжными ведомостями.
- Закажите актуальную выписку из земельной книги и ищите законную ипотеку в пользу ассоциации.
- Запросите протокол последнего общего собрания и годовой бюджет: запланированные работы, остаток ремонтного фонда и кредит на реконструкцию, если он есть.
- Проверьте, кто администратор и вывешен ли его аттестат на доске объявлений.
- Спросите, что входит в ежемесячный платёж: отопление и горячая вода через ассоциацию или прямой счёт от поставщика.
- Определите в договоре, кто возвращает продавцу фонд оборотных средств и кто платит за текущий месяц.
Что делать до подписания?
Прежде чем делать окончательное предложение, стоит иметь на руках справку ассоциации, актуальную выписку, последний протокол и бюджет. Они говорят вам, во что вам обойдётся дом и что он может потребовать от вас в дальнейшем. Мы сопровождаем израильских покупателей в этой проверке вместе с лицензированными в Румынии адвокатами и нотариусами, которые составляют акт и выполняют регистрацию в земельной книге по местному праву.
Статья носит характер общей информации, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Устав и решения каждой ассоциации добавляют собственные правила. Перед покупкой стоит, чтобы местный адвокат проверил документы конкретного дома и квартиры.
Частые вопросы
Могут ли долги продавца перед домовым комитетом в Румынии перейти ко мне?
Только если они отражены на бумаге и вы на них согласились. Согласно ст. 33 Закона 196/2018, нотариусу нужна справка ассоциации о любом долге, а при наличии долга продажа удостоверяется только при прямом согласии покупателя принять его. Кроме того, ассоциация может зарегистрировать законную ипотеку, которая отражается в выписке.
Сколько действует справка ассоциации для продажи квартиры?
30 дней. Справка должна быть пронумерована и датирована, подписана администратором и председателем и скреплена печатью ассоциации.
Что такое плата за «содержание» в Румынии?
Ежемесячная платёжная ведомость ассоциации собственников: доля каждой квартиры в текущих расходах по числу лиц, по счётчикам или по доле в общем имуществе, а также взнос в ремонтный фонд. Оплачивается не позднее 30 дней со дня публикации.
Какую пеню за просрочку вправе взимать ассоциация?
До 0,2% в день, только по истечении 30 дней со срока оплаты, а общая сумма пени не может превышать сам долг (ст. 77 Закона 196/2018).
Что происходит с фондом оборотных средств при продаже квартиры?
Согласно ст. 72(5), он возвращается продавцу, если договор купли-продажи не предусматривает иное. Поэтому стоит указать в договоре, выплачивает ли его покупатель продавцу.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.