Pe scurt
Bucureștiul este expus cutremurelor din zona seismică Vrancea, dar riscul este concentrat în anumite clădiri, mai ales vechi și înalte, și este cartografiat într-o listă oficială. Înainte de cumpărare verificați dacă clădirea apare în lista AMCCRS și în ce clasă, când și după ce normativ a fost construită, dacă există o expertiză tehnică și dacă s-a intervenit asupra structurii. Răspunsurile este bine să le primiți în scris și să le anexați la contract.
Ce este important de reținut
- 1Clădirile expertizate se încadrează în clasele de risc seismic RsI-RsIV. O clădire din clasa RsI este marcată cu o placă rotundă roșie, „bulina roșie”.
- 2Potrivit ghidului primăriei, lista actualizată în mai 2026 cuprinde peste 400 de clădiri în clasa RsI, majoritatea construite în 1940 sau înainte.
- 3O clădire care nu este în listă nu este neapărat sigură: este posibil să nu fi fost niciodată expertizată.
- 4Construcțiile noi se proiectează potrivit normativului P100; ediția P100-1/2013 se aplică noilor contracte de proiectare din 2014.
- 5Potrivit Legii 169/2026, viciile ascunse sunt acoperite 10 ani de la recepția construcției, iar viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a clădirii (art. 424 și 451).
Cumpărătorii din Israel întreabă adesea dacă „este sigur să cumpere în București” din cauza cutremurelor. Este o întrebare legitimă, dar nu este întrebarea potrivită. Riscul din București este real, însă nu este distribuit uniform în oraș. El este concentrat în anumite clădiri, iar multe dintre ele apar deja într-o listă oficială. De aceea, întrebarea potrivită este „care este starea acestei clădiri?”, iar la această întrebare se pot obține răspunsuri în documente.
Ghidul tratează latura juridică și documentară a verificării: ce spune încadrarea oficială, ce să cereți vânzătorului sau dezvoltatorului, cine răspunde dacă se descoperă un viciu și ce merită scris în contract. El nu înlocuiește o expertiză tehnică pentru o anumită clădire.
De ce este Bucureștiul expus cutremurelor?
Sursa este zona Vrancea, în curbura Carpaților, la circa 150 km nord-est de oraș. Cutremurele de acolo se produc la adâncime intermediară, de regulă între circa 70 și circa 160 km, și de aceea se resimt pe o suprafață largă. Bucureștiul este construit pe sedimente moi și le resimte puternic.
La cutremurul din 4 martie 1977, cu o magnitudine de circa 7,4, au murit în București 1.424 de oameni, cei mai mulți în prăbușirea unor clădiri înalte vechi. Anterior, la 10 noiembrie 1940, un cutremur cu magnitudinea 7,7 a dărâmat o clădire înaltă din centrul orașului. Lecția pe care a învățat-o orașul este simplă: paguba este determinată de clădire, nu de cartier.
Potrivit ghidului primăriei, lista actualizată în mai 2026 cuprinde peste 400 de clădiri în clasa RsI, majoritatea construite în 1940 sau înainte.
Ce este lista „bulina roșie” și ce înseamnă clasele?
După o expertiză tehnică, o clădire este încadrată într-una dintre cele patru clase de risc seismic. Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, AMCCRS, publică lista oficială cu adresa, anul construcției, numărul de etaje și clasa.
| Clasa | Semnificația | Ce înseamnă pentru cumpărător |
|---|---|---|
| RsI | Risc ridicat de prăbușire la un cutremur puternic. Marcată cu o placă rotundă roșie | Necesită o verificare aprofundată și, de regulă, și întrebări despre un plan de consolidare și finanțarea acestuia |
| RsII | Se așteaptă degradări structurale majore, prăbușirea este puțin probabilă | Cereți expertiza și întrebați despre planurile pentru clădire |
| RsIII | Se așteaptă degradări nestructurale | Verificați expertiza și starea clădirii |
| RsIV | Răspuns așteptat similar celui al unei clădiri proiectate potrivit normativelor actuale | Verificarea obișnuită a unei clădiri |
Potrivit ghidului Primăriei Municipiului București pentru listă, în versiunea actualizată în mai 2026 există peste 400 de clădiri în clasa RsI. Cele mai multe se află în sectoarele 1, 2 și 3 și au fost construite în 1940 sau înainte.
Prima: să deduceți că o clădire care nu este în listă este sigură. În listă sunt incluse doar clădirile expertizate, iar o clădire veche care nu apare în ea poate pur și simplu să nu fi fost expertizată. A doua: să presupuneți că o clădire „în curs de consolidare” nu mai este în clasa RsI. Clasa nu se schimbă până când lucrările nu sunt finalizate și recepționate.
Cum influențează anul construcției și normativul riscul?
Clădirile noi din România se proiectează potrivit normativului de proiectare seismică P100. Ediția P100-1/2013 se aplică noilor contracte de proiectare din 2014. Ea stabilește cutremurul de proiectare pentru fiecare zonă, cerințele structurale și verificările pe care trebuie să le semneze proiectanți și verificatori atestați.
| Perioada construcției | Tabloul tipic |
|---|---|
| Până în 1940, clădire înaltă în centru | Cea mai mare proporție de clădiri RsI din listă |
| 1941-1977 | Tablou mixt. Multe au fost expertizate după 1977 |
| 1978-2013 | Proiectate potrivit normativelor de după 1977 și, de regulă, într-o stare mai bună |
| Potrivit P100-1/2013 | Normativul actual, cu proiectare și verificare atestate |
O casă joasă proiectată potrivit normativului actual are un alt profil de risc decât un bloc înalt din anii '30. Asta nu înseamnă că nu există risc. Înseamnă că riscul a fost proiectat, calculat și semnat de profesioniști atestați și că există documente pe care le puteți cere.
Cine răspunde dacă se descoperă un viciu al structurii?
Din 25 august 2026, chestiunea este reglementată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, care a înlocuit în această privință art. 30 din Legea 10/1995. Potrivit art. 424 și 451, proiectantul, constructorul și ceilalți participanți la proiect răspund pentru viciile ascunse timp de 10 ani de la recepția construcției, iar pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a clădirii. În plus, potrivit art. 556, dezvoltatorul și constructorul sunt obligați să încheie o asigurare de răspundere pe 10 ani pentru daunele descoperite după recepție.
Despre perioadele de garanție, despre diferența dintre răspunderea vânzătorului și răspunderea constructorilor și despre ce faceți când se descoperă un viciu am detaliat în ghidul despre viciile de construcție la o casă nouă și în ghidul despre recepția unui apartament nou.
Șapte verificări înainte de a semna pentru un apartament în București
- Anul construcției. Cereți-l în scris și verificați-l cu extrasul de carte funciară și cu documentele clădirii.
- Lista oficială. Căutați adresa în lista AMCCRS și notați clasa, dacă există.
- Expertiza tehnică. La o clădire veche care nu este în listă, întrebați dacă există o expertiză tehnică și cereți o copie.
- Normativul la o construcție nouă. Cereți dezvoltatorului confirmarea că structura a fost proiectată potrivit P100-1/2013 și verificată de un verificator atestat.
- Cine a semnat structura. Numele proiectantului de structură și al verificatorului apar în documentele autorizației de construire.
- Intervenții asupra structurii. Pereții eliminați în apartamentele vechi sunt un risc cunoscut. Cereți autorizația pentru fiecare astfel de intervenție.
- Asigurare. Verificați că locuința are o asigurare PAD valabilă și luați în considerare o acoperire facultativă suplimentară.
Ce merită scris în contractul de vânzare?
Un răspuns verbal al vânzătorului sau al agentului nu vă protejează. Este bine ca informațiile seismice să intre în contractul însuși:
- O declarație a vânzătorului privind anul construcției și, dacă clădirea este încadrată într-o clasă de risc seismic, în ce clasă.
- O declarație dacă are cunoștință de o expertiză tehnică și anexarea copiei.
- O declarație dacă în apartament s-au făcut intervenții asupra structurii și anexarea autorizațiilor.
- La construcțiile noi: normativul după care a fost proiectată structura și datele poliței de asigurare de răspundere pe 10 ani potrivit art. 556.
- La o clădire care urmează să fie consolidată: ce se știe despre calendar și despre împărțirea costurilor între proprietari.
Ce acoperă asigurarea PAD și ce nu?
Orice locuință din România trebuie să aibă asigurarea PAD potrivit Legii 260/2008. Ea acoperă cutremurul, inundația și alunecarea de teren. Pentru o locuință din beton sau cărămidă (tip A), prima este de 130 lei pe an, iar suma asigurată maximă este de 100.000 lei, la octombrie 2026 și potrivit datelor PAID, Pool-ul de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale. Este un nivel de bază, nu valoarea proprietății, așa că majoritatea proprietarilor adaugă o asigurare facultativă. Despre PAD, despre asigurarea clădirii cerută de bancă și despre diferențele dintre ele am scris pe larg în ghidul despre asigurările la creditul ipotecar în România.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de o ofertă fermă, este bine să aveți la îndemână anul construcției, rezultatul căutării în lista oficială, o expertiză tehnică dacă există și o poliță PAD valabilă. Dacă clădirea este veche sau încadrată, luați în considerare o verificare tehnică independentă înainte de semnare. Însoțim cumpărători israelieni în latura juridică a verificării împreună cu avocați și notari autorizați în România, care redactează contractul și efectuează înscrierea potrivit legii locale, și în colaborare cu ingineri locali pentru partea tehnică.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau tehnică pentru un caz concret. Pentru o anumită clădire, bazați-vă pe expertiza tehnică a unui inginer atestat și pe verificarea unui avocat local.
Întrebări frecvente
Ce este o clădire cu „bulină roșie” în București?
O clădire expertizată și încadrată în clasa I de risc seismic (RsI), cea mai ridicată, marcată cu o placă rotundă roșie la intrare. Lista oficială este publicată de AMCCRS, Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic.
Cum verific dacă o clădire din București are risc seismic?
Căutați adresa în lista AMCCRS, verificați anul construcției, iar la o clădire veche întrebați dacă există o expertiză tehnică. La o clădire nouă cereți confirmarea că structura a fost proiectată potrivit P100-1/2013 și verificată de un verificator atestat.
O clădire care nu apare în listă este sigură?
Nu neapărat. În listă sunt incluse doar clădirile expertizate. O clădire veche care nu apare în ea poate pur și simplu să nu fi fost expertizată, așa că întrebați despre o expertiză tehnică.
Cine răspunde pentru un viciu al structurii unei clădiri noi în România?
Potrivit Legii 169/2026 (art. 424 și 451), proiectantul, constructorul și ceilalți participanți răspund pentru viciile ascunse 10 ani de la recepția construcției, iar pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a clădirii.
Este obligatorie asigurarea împotriva cutremurului în România?
Da. Asigurarea PAD potrivit Legii 260/2008 este obligatorie pentru orice locuință și acoperă cutremurul, inundația și alunecarea de teren. Pentru o locuință de tip A, prima este de 130 lei pe an, iar acoperirea de până la 100.000 lei, la octombrie 2026.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.