Коротко
Бухарест подвержен землетрясениям из очага Вранча, но риск сосредоточен в определённых зданиях, в основном старых и высоких, и он отражён в официальном списке. Перед покупкой проверяют, есть ли здание в списке AMCCRS и в каком классе, когда и по какому нормативу оно построено, есть ли техническое заключение и вносились ли изменения в несущие конструкции. Ответы стоит получить в письменном виде и приложить к договору.
Главное
- 1Обследованные здания классифицируются по классам сейсмического риска от RsI до RsIV. Здание класса RsI отмечается красной круглой табличкой, «красной точкой».
- 2Согласно путеводителю мэрии, в списке, обновлённом в мае 2026 года, более 400 зданий класса RsI, большинство из которых построены в 1940 году или ранее.
- 3Здание, которого нет в списке, не обязательно безопасно: возможно, оно никогда не обследовалось.
- 4Новое строительство проектируется по нормативу P100; редакция P100-1/2013 применяется к новым договорам на проектирование с 2014 года.
- 5Согласно Закону 169/2026 скрытые недостатки покрываются в течение 10 лет с момента приёмки, а недостатки несущих конструкций в течение всего срока службы здания (статьи 424 и 451).
Покупатели из Израиля нередко спрашивают, «безопасно ли покупать в Бухаресте» из-за землетрясений. Это справедливый вопрос, но не тот, который нужно задавать. Риск в Бухаресте реален, но он распределён по городу неравномерно. Он сосредоточен в определённых зданиях, и многие из них уже внесены в официальный список. Поэтому правильный вопрос: «в каком состоянии это здание?», и на него можно получить ответы в документах.
Руководство посвящено юридической и документальной стороне проверки: что означает официальная классификация, что запросить у продавца или застройщика, кто отвечает, если обнаружен недостаток, и что стоит записать в договоре. Оно не заменяет техническое заключение по конкретному зданию.
Почему Бухарест подвержен землетрясениям?
Источник находится в зоне Вранча (Vrancea) в дуге Карпат, примерно в 150 км к северо-востоку от города. Землетрясения там происходят на средней глубине, обычно примерно от 70 до 160 км, и поэтому ощущаются на большой территории. Бухарест построен на мягких отложениях и ощущает их сильно.
При землетрясении 4 марта 1977 года магнитудой около 7,4 в Бухаресте погибли 1424 человека, большинство при обрушении старых высотных зданий. Ранее, 10 ноября 1940 года, землетрясение магнитудой 7,7 обрушило высотное здание в центре города. Урок, который извлёк город, прост: ущерб определяется зданием, а не районом.
Согласно путеводителю мэрии, в списке, обновлённом в мае 2026 года, более 400 зданий класса RsI, большинство из которых построены в 1940 году или ранее.
Что такое список «красной точки» и что означают классы?
После технического обследования здание относят к одному из четырёх классов сейсмического риска. Муниципальное агентство по усилению зданий с сейсмическим риском, AMCCRS, публикует официальный список с адресом, годом постройки, количеством этажей и классом.
| Класс | Значение | Что это означает для покупателя |
|---|---|---|
| RsI | Высокий риск обрушения при сильном землетрясении. Отмечается красной круглой табличкой | Требует углублённой проверки, а как правило, и вопросов о плане усиления и его финансировании |
| RsII | Ожидаются тяжёлые повреждения конструкций, обрушение маловероятно | Запросить заключение и спросить о планах в отношении здания |
| RsIII | Ожидаются неконструктивные повреждения | Проверить заключение и состояние здания |
| RsIV | Ожидаемая реакция сходна с реакцией здания, спроектированного по действующим нормативам | Обычная проверка здания |
Согласно путеводителю мэрии Бухареста по списку, в редакции, обновлённой в мае 2026 года, более 400 зданий класса RsI. Большинство из них находятся в секторах (sectoare) 1, 2 и 3, и большинство построены в 1940 году или ранее.
Первая: делать вывод, что здание, которого нет в списке, безопасно. В список включаются только обследованные здания, и старое здание, которого в нём нет, возможно, просто не обследовалось. Вторая: полагать, что здание «в процессе усиления» уже не относится к классу RsI. Класс не меняется, пока работы не завершены и не приняты.
Как год постройки и норматив влияют на риск?
Новые здания в Румынии проектируются по нормативу сейсмического проектирования P100. Редакция P100-1/2013 применяется к новым договорам на проектирование с 2014 года. Она устанавливает расчётное землетрясение для каждой зоны, конструктивные требования и проверки, которые должны подписать аттестованные проектировщик и верификатор проектов.
| Период постройки | Типичная картина |
|---|---|
| До 1940 года, высотное здание в центре | Наибольшая доля зданий класса RsI в списке |
| 1941-1977 | Смешанная картина. Многие были обследованы после 1977 года |
| 1978-2013 | Спроектированы по нормативам после 1977 года, обычно в лучшем состоянии |
| По P100-1/2013 | Действующий норматив, с аттестованными проектированием и проверкой |
Невысокий дом, спроектированный по действующему нормативу, имеет иной профиль риска, чем высокий блок 1930-х годов. Это не значит, что риска нет. Это значит, что риск был спроектирован, рассчитан и подписан аттестованными специалистами и есть документы, которые можно запросить.
Кто отвечает, если обнаружен недостаток несущих конструкций?
С 25 августа 2026 года этот вопрос регулируется Кодексом градостроительства и строительства, Закон 169/2026, который в этой части заменил статью 30 Закона 10/1995. Согласно статьям 424 и 451 проектировщик, подрядчик и другие участники проекта отвечают за скрытые недостатки в течение 10 лет с момента приёмки здания, а за недостатки несущих конструкций в течение всего срока службы здания. Кроме того, согласно статье 556 застройщик и подрядчик обязаны иметь страхование ответственности на 10 лет за повреждения, выявленные после приёмки.
О сроках ответственности, о разнице между ответственностью продавца и ответственностью строителей и о том, что делать при обнаружении недостатка, мы подробнее написали в руководстве о строительных недостатках в новом доме и в руководстве о приёмке новой квартиры.
Семь проверок перед подписанием договора на квартиру в Бухаресте
- Год постройки. Запросите его письменно и сверьте с выпиской из книги недвижимости и документами на здание.
- Официальный список. Найдите адрес в списке AMCCRS и зафиксируйте класс, если он есть.
- Техническое заключение. В отношении старого здания, которого нет в списке, спросите, существует ли техническое заключение (expertiză tehnică), и запросите копию.
- Норматив в новом строительстве. Запросите у застройщика подтверждение, что несущие конструкции спроектированы по P100-1/2013 и проверены аттестованным верификатором проектов.
- Кто подписал проект несущих конструкций. Имена проектировщика конструкций и верификатора проектов указаны в документах разрешения на строительство.
- Изменения несущих конструкций. Снесённые стены в старых квартирах - известный риск. Запросите разрешение на каждое такое изменение.
- Страхование. Убедитесь, что у дома есть действующая страховка PAD, и рассмотрите дополнительное добровольное покрытие.
Что стоит записать в договоре купли-продажи?
Устный ответ продавца или посредника вас не защищает. Сейсмическую информацию стоит включить в сам договор:
- Заявление продавца о годе постройки и о том, отнесено ли здание к классу сейсмического риска и к какому именно.
- Заявление о том, известно ли ему о техническом заключении, и копия заключения в приложении.
- Заявление о том, вносились ли в квартире изменения в несущие конструкции, и приложенные разрешения.
- В новом строительстве: норматив, по которому спроектированы несущие конструкции, и данные полиса страхования ответственности на 10 лет согласно статье 556.
- В здании, которому предстоит усиление: что известно о графике и о распределении расходов между собственниками.
Что покрывает страховка PAD, а что нет?
Каждый дом в Румынии обязан иметь страховку PAD согласно Закону 260/2008. Она покрывает землетрясение, наводнение и оползень. Для дома из бетона или кирпича (тип A) премия составляет 130 леев в год, а максимальная сумма покрытия 100 000 леев, по состоянию на октябрь 2026 года и по данным PAID, пула обязательного страхования жилья. Это базовый уровень, а не стоимость объекта, поэтому большинство собственников добавляют добровольное страхование. О PAD, о страховании здания, которого требует банк, и о различиях между ними мы подробно написали в руководстве по ипотечному страхованию в Румынии.
Что сделать до подписания?
До обязывающего предложения у вас на руках должны быть год постройки, результат поиска в официальном списке, техническое заключение, если оно существует, и действующий полис PAD. Если здание старое или отнесено к классу риска, рассмотрите независимое техническое обследование до подписания. Мы сопровождаем израильских покупателей в юридической части проверки вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые составляют договор и проводят регистрацию по местному праву, а в технической части сотрудничаем с местными инженерами.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или инженерной консультацией по конкретному случаю. В отношении конкретного здания опирайтесь на техническое заключение аттестованного инженера и на проверку местного адвоката.
Частые вопросы
Что такое здание с «красной точкой» в Бухаресте?
Здание, которое было обследовано и отнесено к I классу сейсмического риска (RsI), наивысшему, и отмечено красной круглой табличкой у входа. Официальный список публикует AMCCRS, муниципальное агентство по усилению зданий с сейсмическим риском.
Как проверить, есть ли у здания в Бухаресте сейсмический риск?
Ищут адрес в списке AMCCRS, проверяют год постройки, а в отношении старого здания спрашивают, существует ли техническое заключение. В новом здании запрашивают подтверждение, что несущие конструкции спроектированы по P100-1/2013 и проверены аттестованным верификатором проектов.
Здание, которого нет в списке, безопасно?
Не обязательно. В список включаются только обследованные здания. Старое здание, которого в нём нет, возможно, просто не обследовалось, поэтому спрашивают о техническом заключении.
Кто отвечает за недостаток несущих конструкций нового здания в Румынии?
Согласно Закону 169/2026 (статьи 424 и 451) проектировщик, подрядчик и другие участники отвечают за скрытые недостатки в течение 10 лет с момента приёмки здания, а за недостатки несущих конструкций в течение всего срока службы здания.
Обязательно ли страхование от землетрясений в Румынии?
Да. Страховка PAD согласно Закону 260/2008 обязательна для каждого дома и покрывает землетрясение, наводнение и оползень. Для дома типа A премия составляет 130 леев в год, а покрытие до 100 000 леев, по состоянию на октябрь 2026 года.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.