باختصار
بوخارست معرّضة لزلازل مصدرها بؤرة فرانتشا، لكن الخطر يتركز في مبانٍ معينة، ولا سيما القديمة والمرتفعة، وهو مرصود في قائمة رسمية. وقبل الشراء يُفحص هل يظهر المبنى في قائمة AMCCRS وبأي درجة، ومتى بُني ووفق أي معيار، وهل يوجد تقرير هندسي، وهل غُيّر الهيكل. ويحسن الحصول على الأجوبة كتابةً وإرفاقها بالعقد.
أبرز النقاط
- 1تُصنَّف المباني التي فُحصت في درجات خطر زلزالي من RsI إلى RsIV. والمبنى من الدرجة RsI يُعلَّم بلافتة دائرية حمراء، «النقطة الحمراء».
- 2وفق دليل البلدية، تضم القائمة المحدّثة في مايو 2026 أكثر من 400 مبنى من الدرجة RsI، بُني معظمها في عام 1940 أو قبله.
- 3المبنى غير المدرج في القائمة ليس آمنًا بالضرورة: ربما لم يُفحص قط.
- 4يُصمَّم البناء الجديد وفق معيار P100؛ وتسري نسخة P100-1/2013 على عقود التصميم الجديدة منذ 2014.
- 5وفق القانون 169/2026، تُغطّى العيوب الخفية 10 سنوات من استلام المبنى، وعيوب الهيكل الحامل طوال عمر المبنى (المادتان 424 و451).
كثيرًا ما يسأل المشترون من إسرائيل هل «الشراء في بوخارست آمن» بسبب الزلازل. إنه سؤال مشروع، لكنه ليس السؤال الصحيح. فالخطر في بوخارست حقيقي، لكنه لا يتوزع بالتساوي على المدينة. إنه يتركز في مبانٍ معينة، وكثير منها مدرج بالفعل في قائمة رسمية. لذلك فالسؤال الصحيح هو «ما حال هذا المبنى؟»، وعن هذا السؤال يمكن الحصول على أجوبة في المستندات.
يتناول هذا الدليل الجانب القانوني والمستندي من الفحص: ما الذي يقوله التصنيف الرسمي، وما الذي يُطلب من البائع أو المطوّر، ومن المسؤول إذا ظهر عيب، وما الذي يحسن كتابته في العقد. وهو لا يغني عن تقرير هندسي عن مبنى بعينه.
لماذا بوخارست معرّضة للزلازل؟
المصدر هو منطقة فرانتشا (Vrancea) في قوس جبال الكاربات، على بعد نحو 150 كم شمال شرق المدينة. وتحدث الزلازل هناك على عمق متوسط، عادةً بين نحو 70 ونحو 160 كم، ولذلك تُحَسّ على مساحة واسعة. وبوخارست مبنية على رواسب لينة وتشعر بها بقوة.
في زلزال 4 مارس 1977، بقوة نحو 7.4، قُتل في بوخارست 1,424 شخصًا، معظمهم في انهيار مبانٍ مرتفعة قديمة. وقبل ذلك، في 10 نوفمبر 1940، أسقط زلزال بقوة 7.7 مبنى مرتفعًا في وسط المدينة. والدرس الذي تعلمته المدينة بسيط: الضرر يحدده المبنى، لا الحي.
وفق دليل البلدية، تضم القائمة المحدّثة في مايو 2026 أكثر من 400 مبنى من الدرجة RsI، بُني معظمها في عام 1940 أو قبله.
ما قائمة «النقطة الحمراء» وماذا تعني الدرجات؟
بعد فحص هندسي، يُصنَّف المبنى في إحدى أربع درجات للخطر الزلزالي. وتنشر الهيئة البلدية لتدعيم المباني المعرّضة للخطر الزلزالي، AMCCRS، القائمة الرسمية متضمنة العنوان وسنة البناء وعدد الطوابق والدرجة.
| الدرجة | المعنى | ما يعنيه ذلك للمشتري |
|---|---|---|
| RsI | خطر مرتفع للانهيار في زلزال قوي. يُعلَّم بلافتة دائرية حمراء | يتطلب فحصًا معمّقًا، وغالبًا أسئلة عن خطة التدعيم وتمويلها |
| RsII | يُتوقع ضرر إنشائي جسيم، والانهيار غير مرجّح | طلب التقرير والسؤال عن خطط المبنى |
| RsIII | يُتوقع ضرر غير إنشائي | فحص التقرير وحالة المبنى |
| RsIV | استجابة متوقعة مماثلة لاستجابة مبنى صُمّم وفق المعايير الحالية | الفحص المعتاد للمبنى |
وفق دليل بلدية بوخارست للقائمة، تضم النسخة المحدّثة في مايو 2026 أكثر من 400 مبنى من الدرجة RsI. ويقع معظمها في القطاعات (sectoare) 1 و2 و3، وبُني معظمها في عام 1940 أو قبله.
الأول: الاستنتاج بأن المبنى غير المدرج في القائمة آمن. فالقائمة لا تضم إلا المباني التي فُحصت، والمبنى القديم غير المدرج فيها ربما لم يُفحص ببساطة. والثاني: افتراض أن المبنى «قيد التدعيم» لم يعد من الدرجة RsI. فالدرجة لا تتغير حتى تنتهي الأعمال وتُعتمد.
كيف تؤثر سنة البناء والمعيار في الخطر؟
تُصمَّم المباني الجديدة في رومانيا وفق معيار التصميم الزلزالي P100. وتسري نسخة P100-1/2013 على عقود التصميم الجديدة منذ 2014. وهي تحدد الزلزال التصميمي لكل منطقة، والمتطلبات الإنشائية، والفحوصات التي يجب أن يوقّع عليها مصمّم ومدقّق مرخّصان.
| فترة البناء | الصورة النمطية |
|---|---|
| حتى 1940، مبنى مرتفع في الوسط | أعلى نسبة من مباني RsI في القائمة |
| 1941 إلى 1977 | صورة مختلطة. فُحص كثير منها بعد 1977 |
| 1978 إلى 2013 | صُمّم وفق معايير ما بعد 1977، وعادةً في حالة أفضل |
| وفق P100-1/2013 | المعيار الحالي، مع تصميم وتدقيق مرخّصين |
البيت المنخفض الذي صُمّم وفق المعيار الحالي له ملف خطر مختلف عن مبنى مرتفع من ثلاثينيات القرن الماضي. وهذا لا يعني أنه لا خطر. بل يعني أن الخطر صُمّم وحُسب ووُقّع عليه من مهنيين مرخّصين، وأن هناك مستندات يمكن طلبها.
من المسؤول إذا ظهر عيب في الهيكل؟
منذ 25 أغسطس 2026 تنظّم هذه المسألةَ قانونُ التخطيط والبناء، القانون 169/2026، الذي حل في هذا الشأن محل المادة 30 من القانون 10/1995. ووفق المادتين 424 و451، يكون المصمّم والمقاول والجهات الأخرى في المشروع مسؤولين عن العيوب الخفية مدة 10 سنوات من استلام المبنى، وعن عيوب الهيكل الحامل طوال عمر المبنى. إضافةً إلى ذلك، ووفق المادة 556، يلتزم المطوّر والمقاول بتأمين مسؤولية لمدة 10 سنوات عن الأضرار التي تظهر بعد الاستلام.
وقد توسّعنا في مدد المسؤولية، وفي الفرق بين مسؤولية البائع ومسؤولية البنّائين، وفي ما يُفعل عند ظهور عيب، في الدليل الخاص بعيوب البناء في البيت الجديد وفي الدليل الخاص باستلام الشقة الجديدة.
سبعة فحوصات قبل التوقيع على شقة في بوخارست
- سنة البناء. اطلبوها كتابةً، وتحققوا منها مقابل شهادة القيد في السجل العقاري ومستندات المبنى.
- القائمة الرسمية. ابحثوا عن العنوان في قائمة AMCCRS وسجّلوا الدرجة، إن وُجدت.
- التقرير الهندسي. في المبنى القديم غير المدرج في القائمة، اسألوا هل يوجد تقرير هندسي (expertiză tehnică) واطلبوا نسخة منه.
- المعيار في البناء الجديد. اطلبوا من المطوّر تأكيدًا بأن الهيكل صُمّم وفق P100-1/2013 ودقّقه مدقّق مرخّص.
- من وقّع على الهيكل. أسماء مصمّم الهيكل والمدقّق تظهر في مستندات رخصة البناء.
- التغييرات في الهيكل. الجدران المزالة في الشقق القديمة خطر معروف. اطلبوا الترخيص لكل تغيير من هذا النوع.
- التأمين. تأكدوا من أن للبيت تأمين PAD ساريًا، وفكّروا في تغطية اختيارية إضافية.
ما الذي يحسن كتابته في عقد الشراء؟
الجواب الشفهي من البائع أو الوسيط لا يحميكم. ويحسن أن تدخل المعلومات الزلزالية في العقد نفسه:
- إقرار من البائع بسنة البناء، وإذا كان المبنى مصنّفًا في درجة خطر زلزالي، فبأي درجة.
- إقرار بما إذا كان يعلم بوجود تقرير هندسي، وإرفاق النسخة كملحق.
- إقرار بما إذا أُجريت في الشقة تغييرات في الهيكل، وإرفاق التراخيص.
- في البناء الجديد: المعيار الذي صُمّم وفقه الهيكل، وتفاصيل وثيقة تأمين المسؤولية لمدة 10 سنوات وفق المادة 556.
- في مبنى مقبل على التدعيم: ما المعروف عن الجدول الزمني وعن توزيع التكاليف بين المالكين.
ما الذي يغطيه تأمين PAD، وما الذي لا يغطيه؟
كل بيت في رومانيا ملزم بتأمين PAD وفق القانون 260/2008. وهو يغطي الزلزال والفيضان والانهيار الأرضي. وللبيت المبني من الخرسانة أو الطوب (النوع A)، يبلغ القسط 130 ليو سنويًّا والحد الأقصى للتغطية 100,000 ليو، حتى أكتوبر 2026 ووفق بيانات PAID، صندوق تأمين المساكن الإلزامي. وهذه طبقة أساسية، لا قيمة العقار، ولذلك يضيف معظم المالكين تأمينًا اختياريًّا. وقد كتبنا بتوسع عن PAD، وعن تأمين المبنى الذي يطلبه البنك، وعن الفروق بينهما، في دليل تأمينات القرض العقاري في رومانيا.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل العرض الملزم، يحسن أن تكون بين أيديكم سنة البناء، ونتيجة البحث في القائمة الرسمية، والتقرير الهندسي إن وُجد، ووثيقة PAD سارية. وإذا كان المبنى قديمًا أو مصنّفًا، ففكّروا في فحص هندسي مستقل قبل التوقيع. ونحن نرافق المشترين الإسرائيليين في الجانب القانوني من الفحص بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، يحررون العقد ويتولّون التسجيل وفق القانون المحلي، وبمشاركة مهندسين محليين للجانب الفني.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو هندسية لحالة بعينها. وفي ما يخص مبنى بعينه، اعتمدوا على تقرير هندسي من مهندس مرخّص وعلى فحص يجريه محامٍ محلي.
أسئلة شائعة
ما مبنى «النقطة الحمراء» في بوخارست؟
مبنى فُحص وصُنّف في درجة الخطر الزلزالي I (RsI)، وهي الأعلى، ويُعلَّم بلافتة دائرية حمراء عند المدخل. وتنشر القائمة الرسمية AMCCRS، الهيئة البلدية لتدعيم المباني المعرّضة للخطر الزلزالي.
كيف يُفحص ما إذا كان لمبنى في بوخارست خطر زلزالي؟
يُبحث عن العنوان في قائمة AMCCRS، وتُفحص سنة البناء، وفي المبنى القديم يُسأل هل يوجد تقرير هندسي. وفي المبنى الجديد يُطلب تأكيد بأن الهيكل صُمّم وفق P100-1/2013 ودقّقه مدقّق مرخّص.
هل المبنى غير المدرج في القائمة آمن؟
ليس بالضرورة. فالقائمة لا تضم إلا المباني التي فُحصت. والمبنى القديم غير المدرج فيها ربما لم يُفحص ببساطة، ولذلك يُسأل عن التقرير الهندسي.
من المسؤول عن عيب في هيكل مبنى جديد في رومانيا؟
وفق القانون 169/2026 (المادتان 424 و451)، يكون المصمّم والمقاول والجهات الأخرى مسؤولين عن العيوب الخفية 10 سنوات من استلام المبنى، وعن عيوب الهيكل الحامل طوال عمر المبنى.
هل تأمين الزلازل إلزامي في رومانيا؟
نعم. فتأمين PAD وفق القانون 260/2008 إلزامي لكل بيت ويغطي الزلزال والفيضان والانهيار الأرضي. وللبيت من النوع A يبلغ القسط 130 ليو سنويًّا والتغطية حتى 100,000 ليو، حتى أكتوبر 2026.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.