בקצרה
בוקרשט חשופה לרעידות אדמה ממוקד וראנצ׳ה, אבל הסיכון מרוכז בבניינים מסוימים, בעיקר ישנים וגבוהים, והוא ממופה ברשימה רשמית. לפני קנייה בודקים אם הבניין מופיע ברשימת AMCCRS ובאיזו דרגה, מתי ולפי איזה תקן נבנה, אם יש חוות דעת הנדסית ואם שינו את השלד. את התשובות כדאי לקבל בכתב ולצרף לחוזה.
הנקודות החשובות
- 1בניינים שנבדקו מסווגים בדרגות סיכון סייסמי RsI עד RsIV. בניין בדרגה RsI מסומן בשלט עגול אדום, ״הנקודה האדומה״.
- 2לפי המדריך של העירייה, ברשימה שעודכנה במאי 2026 יש יותר מ-400 בניינים בדרגה RsI, רובם נבנו ב-1940 או לפני כן.
- 3בניין שאינו ברשימה לא בהכרח בטוח: ייתכן שמעולם לא נבדק.
- 4בנייה חדשה מתוכננת לפי תקן P100; המהדורה P100-1/2013 חלה על חוזי תכנון חדשים מאז 2014.
- 5לפי חוק 169/2026, ליקויים נסתרים מכוסים 10 שנים מקבלת המבנה, וליקויים בשלד הנושא לכל חיי הבניין (סעיפים 424 ו-451).
רוכשים מישראל שואלים לא פעם אם ״בטוח לקנות בבוקרשט״ בגלל רעידות האדמה. זו שאלה הוגנת, אבל היא לא השאלה הנכונה. הסיכון בבוקרשט אמיתי, אבל הוא לא מתפזר באופן שווה על פני העיר. הוא מרוכז בבניינים מסוימים, ורבים מהם כבר מופיעים ברשימה רשמית. לכן השאלה הנכונה היא ״מה מצבו של הבניין הזה?״, ועל השאלה הזו אפשר לקבל תשובות במסמכים.
המדריך עוסק בצד המשפטי והמסמכי של הבדיקה: מה הסיווג הרשמי אומר, מה לבקש מהמוכר או מהיזם, מי אחראי אם מתגלה ליקוי, ומה כדאי לכתוב בחוזה. הוא לא מחליף חוות דעת הנדסית על בניין מסוים.
למה בוקרשט חשופה לרעידות אדמה?
המקור הוא אזור וראנצ׳ה (Vrancea) בקשת הרי הקרפטים, כ-150 ק״מ מצפון-מזרח לעיר. הרעידות שם מתרחשות בעומק בינוני, בדרך כלל בין כ-70 לכ-160 ק״מ, ולכן מורגשות על פני שטח רחב. בוקרשט בנויה על משקעים רכים ומרגישה אותן חזק.
ברעידה של 4 במרץ 1977, בעוצמה של כ-7.4, נהרגו בבוקרשט 1,424 בני אדם, רובם בקריסה של בניינים גבוהים ישנים. קודם לכן, ב-10 בנובמבר 1940, רעידה בעוצמה 7.7 הפילה בניין גבוה במרכז העיר. הלקח שהעיר למדה פשוט: הנזק נקבע לפי הבניין, לא לפי השכונה.
לפי המדריך של העירייה, ברשימה שעודכנה במאי 2026 יש יותר מ-400 בניינים בדרגה RsI, רובם נבנו ב-1940 או לפני כן.
מה זו רשימת ״הנקודה האדומה״ ומה אומרות הדרגות?
אחרי בדיקה הנדסית, בניין מסווג באחת מארבע דרגות סיכון סייסמי. הרשות העירונית לחיזוק מבנים בסיכון סייסמי, AMCCRS, מפרסמת את הרשימה הרשמית עם הכתובת, שנת הבנייה, מספר הקומות והדרגה.
| דרגה | המשמעות | מה זה אומר לרוכש |
|---|---|---|
| RsI | סיכון גבוה לקריסה ברעידה חזקה. מסומן בשלט עגול אדום | דורש בדיקה מעמיקה, ולרוב גם שאלות על תוכנית חיזוק ועל המימון שלה |
| RsII | צפוי נזק מבני כבד, קריסה אינה סבירה | לבקש את חוות הדעת ולשאול על תוכניות הבניין |
| RsIII | צפוי נזק לא מבני | לבדוק את חוות הדעת ואת מצב הבניין |
| RsIV | תגובה צפויה דומה לזו של בניין שתוכנן לפי התקנים הנוכחיים | הבדיקה הרגילה של בניין |
לפי המדריך של עיריית בוקרשט לרשימה, בגרסה שעודכנה במאי 2026 יש יותר מ-400 בניינים בדרגה RsI. רובם ברבעים (sectoare) 1, 2 ו-3, ורובם נבנו ב-1940 או לפני כן.
הראשונה: להסיק שבניין שאינו ברשימה הוא בטוח. ברשימה נכללים רק בניינים שנבדקו, ובניין ישן שלא מופיע בה אולי פשוט לא נבדק. השנייה: להניח שבניין ״בתהליך חיזוק״ כבר אינו בדרגה RsI. הדרגה לא משתנה עד שהעבודות מסתיימות ומאושרות.
איך שנת הבנייה והתקן משפיעים על הסיכון?
בניינים חדשים ברומניה מתוכננים לפי תקן התכנון הסייסמי P100. המהדורה P100-1/2013 חלה על חוזי תכנון חדשים מאז 2014. היא קובעת את רעידת התכן לכל אזור, את הדרישות המבניות ואת הבדיקות שמתכנן ובודק מוסמכים צריכים לחתום עליהן.
| תקופת הבנייה | התמונה הטיפוסית |
|---|---|
| עד 1940, בניין גבוה במרכז | השיעור הגבוה ביותר של בנייני RsI ברשימה |
| 1941 עד 1977 | תמונה מעורבת. רבים נבדקו אחרי 1977 |
| 1978 עד 2013 | תוכנן לפי התקנים שאחרי 1977, ובדרך כלל במצב טוב יותר |
| לפי P100-1/2013 | התקן הנוכחי, עם תכנון ובדיקה מוסמכים |
בית נמוך שתוכנן לפי התקן הנוכחי הוא פרופיל סיכון שונה מבלוק גבוה משנות ה-30. זה לא אומר שאין סיכון. זה אומר שהסיכון תוכנן, חושב ונחתם בידי אנשי מקצוע מוסמכים, ויש מסמכים שאפשר לבקש.
מי אחראי אם מתגלה ליקוי בשלד?
מאז 25 באוגוסט 2026 העניין מוסדר בקוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, שהחליף בנושא הזה את סעיף 30 לחוק 10/1995. לפי סעיפים 424 ו-451, המתכנן, הקבלן והגורמים האחרים בפרויקט אחראים לליקויים נסתרים במשך 10 שנים מקבלת המבנה, ולליקויים בשלד הנושא לכל אורך חיי הבניין. בנוסף, לפי סעיף 556, היזם והקבלן חייבים בביטוח אחריות ל-10 שנים לנזקים שמתגלים אחרי הקבלה.
על תקופות האחריות, על ההבדל בין אחריות המוכר לבין אחריות הבונים ועל מה עושים כשמתגלה ליקוי הרחבנו במדריך על ליקויי בנייה בבית חדש ובמדריך על קבלת דירה חדשה.
שבע בדיקות לפני שחותמים על דירה בבוקרשט
- שנת הבנייה. בקשו אותה בכתב, ובדקו אותה מול נסח פנקס המקרקעין ומסמכי הבניין.
- הרשימה הרשמית. חפשו את הכתובת ברשימת AMCCRS ורשמו את הדרגה, אם יש.
- חוות דעת הנדסית. בבניין ישן שאינו ברשימה, שאלו אם קיימת חוות דעת הנדסית (expertiză tehnică) ובקשו עותק.
- התקן בבנייה חדשה. בקשו מהיזם אישור שהשלד תוכנן לפי P100-1/2013 ונבדק בידי בודק מוסמך.
- מי חתם על השלד. שמות מתכנן השלד והבודק מופיעים במסמכי היתר הבנייה.
- שינויים בשלד. קירות שהוסרו בדירות ישנות הם סיכון מוכר. בקשו את ההיתר לכל שינוי כזה.
- ביטוח. ודאו שיש לבית ביטוח PAD בתוקף, ושקלו כיסוי רשות נוסף.
מה כדאי לכתוב בחוזה הרכישה?
תשובה בעל פה של מוכר או מתווך אינה מגינה עליכם. כדאי שהמידע הסייסמי ייכנס לחוזה עצמו:
- הצהרה של המוכר על שנת הבנייה, ואם הבניין מסווג בדרגת סיכון סייסמי, באיזו דרגה.
- הצהרה אם ידוע לו על חוות דעת הנדסית, וצירוף העותק כנספח.
- הצהרה אם בוצעו בדירה שינויים בשלד, וצירוף ההיתרים.
- בבנייה חדשה: התקן שלפיו תוכנן השלד, ופרטי הפוליסה של ביטוח האחריות ל-10 שנים לפי סעיף 556.
- בבניין שעומד בפני חיזוק: מה ידוע על לוח הזמנים ועל חלוקת העלויות בין הבעלים.
מה ביטוח PAD מכסה, ומה לא?
כל בית ברומניה חייב בביטוח PAD לפי חוק 260/2008. הוא מכסה רעידת אדמה, שיטפון ומפולת. לבית מבטון או מלבנים (סוג A), הפרמיה היא 130 ליי בשנה וסכום הכיסוי המרבי 100,000 ליי, נכון לאוקטובר 2026 ולפי הנתונים של PAID, מאגר ביטוח הדירות שבחובה. זו שכבת בסיס, לא שווי הנכס, ולכן רוב הבעלים מוסיפים ביטוח רשות. על PAD, על ביטוח המבנה שהבנק דורש ועל ההבדלים ביניהם כתבנו בהרחבה במדריך ביטוחי המשכנתא ברומניה.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני הצעה מחייבת, כדאי להחזיק ביד את שנת הבנייה, תוצאת החיפוש ברשימה הרשמית, חוות דעת הנדסית אם קיימת, ופוליסת PAD בתוקף. אם הבניין ישן או מסווג, שקלו בדיקה הנדסית עצמאית לפני החתימה. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בצד המשפטי של הבדיקה יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שעורכים את החוזה ואת הרישום לפי הדין המקומי, ובשיתוף מהנדסים מקומיים לחלק הטכני.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או הנדסי למקרה מסוים. לגבי בניין מסוים, הסתמכו על חוות דעת הנדסית של מהנדס מוסמך ועל בדיקה של עורך דין מקומי.
שאלות נפוצות
מהו בניין ״נקודה אדומה״ בבוקרשט?
בניין שנבדק וסווג בדרגת סיכון סייסמי I (RsI), הגבוהה ביותר, ומסומן בשלט עגול אדום בכניסה. את הרשימה הרשמית מפרסמת AMCCRS, הרשות העירונית לחיזוק מבנים בסיכון סייסמי.
איך בודקים אם לבניין בבוקרשט יש סיכון סייסמי?
מחפשים את הכתובת ברשימת AMCCRS, בודקים את שנת הבנייה, ובבניין ישן שואלים אם קיימת חוות דעת הנדסית. בבניין חדש מבקשים אישור שהשלד תוכנן לפי P100-1/2013 ונבדק בידי בודק מוסמך.
בניין שלא מופיע ברשימה הוא בטוח?
לא בהכרח. ברשימה נכללים רק בניינים שנבדקו. בניין ישן שאינו מופיע בה אולי פשוט לא נבדק, ולכן שואלים על חוות דעת הנדסית.
מי אחראי לליקוי בשלד של בניין חדש ברומניה?
לפי חוק 169/2026 (סעיפים 424 ו-451), המתכנן, הקבלן והגורמים האחרים אחראים לליקויים נסתרים 10 שנים מקבלת המבנה, ולליקויים בשלד הנושא לכל חיי הבניין.
ביטוח רעידת אדמה הוא חובה ברומניה?
כן. ביטוח PAD לפי חוק 260/2008 הוא חובה לכל בית ומכסה רעידת אדמה, שיטפון ומפולת. לבית מסוג A הפרמיה היא 130 ליי בשנה והכיסוי עד 100,000 ליי, נכון לאוקטובר 2026.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.