Pe scurt
Legea 207/2025, „Legea Nordis”, oferă cumpărătorilor de apartamente în construcție din România instrumente noi: înscrierea anticipată a fiecărei unități, antecontract încheiat exclusiv la notar, plafonarea taxei de rezervare, eliberarea etapizată a avansurilor și un cont bancar dedicat, sub supraveghere tehnică. Instrumentele funcționează doar atunci când cereți dezvoltatorului documentele în scris, înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1Cereți un extras pentru apartamentul dumneavoastră specific. Potrivit legii, fiecare unitate viitoare primește o carte funciară proprie chiar înainte de a fi construită.
- 2Autorizația de construire trebuie să fie înscrisă în cartea funciară, nu „în curs”.
- 3Antecontractul se semnează doar în fața notarului; un „acord de principiu” privat nu este un antecontract valabil potrivit legii.
- 4Taxa de rezervare: până la 5% din preț, pentru cel mult 60 de zile, cu restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția a eșuat din culpa exclusivă a dezvoltatorului.
- 5Din contul dedicat, dezvoltatorul utilizează până la 25% din preț pentru structură și până la 20% pentru instalații, cu aprobarea dirigintelui de șantier.
Cumpărătorii israelieni ajung astăzi la întâlnirile cu dezvoltatorii din România mai bine pregătiți decât în trecut. Mulți au citit deja despre Legea Nordis și despre contul dedicat. Însă cunoașterea legii este doar jumătate din muncă. Cealaltă jumătate înseamnă să știți ce să cereți la întâlnire, cum arată un răspuns corect și când să vă opriți. Acest ghid este o listă practică de verificare pentru cumpărarea unui apartament „pe plan”.
Ce prevede Legea Nordis, pe scurt?
Legea 207/2025 a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025, după cazul societății Nordis, în care apartamente vândute pe plan au fost vândute de mai multe ori. Din 25 august 2026, regulile sale se regăsesc la art. 422 alin. (6)-(11) din noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026).
Legea se bazează pe cinci mecanisme:
- Înscrierea anticipată a fiecărei unități viitoare în cartea funciară.
- Antecontract încheiat exclusiv la notar.
- Plafonarea taxei de rezervare.
- Eliberarea etapizată a avansurilor în funcție de etapele construcției.
- Un cont bancar dedicat proiectului, sub supraveghere tehnică.
Autorizația de construire trebuie să fie înscrisă în cartea funciară, nu „în curs”.
Împotriva a ce nu protejează Legea Nordis?
Înainte de verificări, merită să știți unde se termină acestea. Lista este construită pentru cumpărarea de la un dezvoltator a unui apartament în construcție, iar trei lucruri nu sunt acoperite de ea:
- Un apartament finalizat, second-hand. Acolo legea este aproape irelevantă, iar protecția constă într-un extras de carte funciară curat, verificarea sarcinilor și un avocat independent.
- Înscrierea terenului pentru cumpărătorii din afara Uniunii Europene. Aceasta este o cale juridică separată, pe care această lege nu o atinge.
- Prețul însuși. Legea protejează banii, nu stabilește dacă prețul este corect.
Există și o altă latură: legea scumpește indirect apartamentele noi. Dezvoltatorilor li se cere mai mult capital propriu și suportă costuri de conformare, iar oferta nouă se restrânge. Acesta este un preț structural al siguranței.
Verificările 1-2: sunt cu adevărat înscrise apartamentul și autorizația?
Verificarea 1: un extras pentru unitatea dumneavoastră, nu pentru proiect. Cereți un extras de carte funciară (Extras de Carte Funciară) pentru apartamentul viitor specific pe care îl cumpărați. Dacă acesta nu are o carte funciară proprie, nu vi se poate cere să semnați. Este un semn că etapa numită preapartamentare (împărțirea anticipată a clădirii în unități în cartea funciară) nu a fost încă finalizată.
Verificarea 2: autorizația de construire înscrisă în cartea funciară. Nu „în curs”, nu „în curând” și nu „o chestiune tehnică”. O autorizație care nu a fost înscrisă în cartea funciară este un motiv suficient pentru a aștepta.
Verificările 3-4: cum semnați și cât aveți voie să plătiți în etapa de rezervare?
Verificarea 3: semnarea exclusiv la notar. Antecontractul se semnează în fața unui notar român, iar notarul depune cererea de înscriere în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare. Propunerea de a semna mai întâi un „acord de principiu” privat este un semnal de alarmă, deoarece un astfel de acord nu este valabil ca antecontract potrivit legii. Semnătura notarială în România nu se dă de la distanță; cine nu se poate prezenta dă o procură unui reprezentant.
Verificarea 4: taxa de rezervare în limita plafonului. Până la 5% din preț, pentru o perioadă de cel mult 60 de zile, cu o clauză de restituire: dacă tranzacția a eșuat din culpa exclusivă a dezvoltatorului, banii se restituie integral în 30 de zile. Un „avans de seriozitate” de 10% încalcă legea, iar depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a contractului de rezervare.
Verificările 5-6: unde merg banii și când se eliberează?
Verificarea 5: un grafic de plăți legat de construcție. Din contul dedicat, dezvoltatorul poate utiliza până la 25% din preț pentru structură, iar după finalizarea acesteia până la 20% pentru instalații, fiecare utilizare cu viza dirigintelui de șantier. Legea limitează utilizarea fondurilor, nu graficul dumneavoastră de plăți. De aceea, este recomandat ca graficul din contract să fie legat de etape verificate ale lucrărilor, nu de date calendaristice.
Verificarea 6: contul dedicat. Întrebați la ce bancă este deschis contul proiectului și cine este dirigintele care aprobă retragerile. Cereți în scris trei lucruri: numele băncii, numele dirigintelui și o confirmare a băncii privind existența contului. Înainte de fiecare plată, asigurați-vă că transferul merge în contul înregistrat al proiectului, nu într-un alt cont al societății.
De când legea limitează utilizarea banilor cumpărătorilor, un dezvoltator are nevoie de capital propriu sau de finanțare bancară pentru a construi. Un dezvoltator al cărui singur activ este terenul și care nu are finanțare poate rămâne blocat înainte ca lucrările să avanseze. Întrebați de unde vine finanțarea și cereți să vedeți o confirmare.
Cum arată lista dintr-o privire?
| Verificarea | Ce cereți în scris | Semnal de alarmă |
|---|---|---|
| 1. Extras pe unitate | Extras CF pentru apartamentul specific | „Există un extras pentru proiect, este suficient” |
| 2. Autorizația de construire | Autorizație înscrisă în cartea funciară | „Autorizația este în curs” |
| 3. Notarul | Proiect de antecontract notarial | „Să începem cu un acord de principiu” |
| 4. Taxa de rezervare | Până la 5%, cel mult 60 de zile, clauză de restituire | Un „avans de seriozitate” de 10% |
| 5. Graficul de plăți | Grafic legat de etapele construcției | O plată mare înainte de structură |
| 6. Contul dedicat | Numele băncii, numele dirigintelui, confirmarea băncii | „Transferați în contul societății” |
Cum folosiți lista în relația cu un dezvoltator?
Calea simplă: trimiteți cele șase întrebări prin e-mail înainte de întâlnire și cereți răspunsuri în scris, de preferat ca anexă la contract. Un răspuns verbal este o promisiune; un răspuns scris este un angajament. Un dezvoltator care respectă legea nu pierde nimic punând răspunsurile în scris, iar refuzul de a face acest lucru este cel mai puternic semnal de alarmă din listă.
Și ce se întâmplă cu cei care au semnat înainte de decembrie 2025? Ca regulă, legea se aplică tranzacțiilor noi, iar contractele semnate înainte de intrarea ei în vigoare sunt supuse legii anterioare. Cine se află în mijlocul unei tranzacții mai vechi are nevoie de o verificare individuală, deoarece există diferențe între etapele tranzacției.
Ce faceți înainte de semnare?
Parcurgeți cele șase verificări pe baza documentelor înseși, nu a unei prezentări. Atunci când însoțim cumpărătorul unui apartament în construcție, verificăm împreună cu acesta fiecare punct din listă în raport cu extrasul de carte funciară, autorizația, proiectul de contract și confirmările băncii și marcăm ce lipsește. Verificarea în cartea funciară și semnarea sunt efectuate de un avocat autorizat să profeseze în România și de un notar român.
Conținutul acestui articol reprezintă exclusiv informații generale și nu constituie consultanță juridică. Descrierea Legii 207/2025 este un rezumat general, iar textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de orice tranzacție, este recomandat să obțineți o consultanță individuală de la un avocat local independent.
Întrebări frecvente
Dezvoltatorul cere 10% pentru a „rezerva” apartamentul. Este în regulă?
Nu. Potrivit Legii 207/2025, taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la o perioadă de cel mult 60 de zile, iar depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a contractului de rezervare.
Ce este un extras CF pentru o unitate viitoare?
Un extras din cartea funciară română care arată proprietarii, drepturile și sarcinile. Potrivit Legii Nordis, și un apartament care nu a fost încă construit are o carte funciară proprie, iar fără aceasta unui cumpărător nu i se poate cere să semneze.
Am semnat înainte de decembrie 2025. Mi se aplică legea?
Ca regulă, legea se aplică tranzacțiilor noi, iar contractele semnate înainte de intrarea ei în vigoare sunt supuse legii anterioare. O tranzacție aflată în desfășurare necesită o verificare individuală de către un avocat.
Pot semna antecontractul din Israel?
Semnătura notarială în România nu se dă de la distanță. Puteți da o procură unui reprezentant, care va semna în numele dumneavoastră în fața notarului.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.