בקצרה
חוק 207/2025, ״חוק נורדיס״, נותן לרוכשי דירות בבנייה ברומניה כלים חדשים: רישום מוקדם של כל יחידה, חוזה מקדים נוטריוני בלבד, תקרה על דמי שריון, הוצאה מדורגת של המקדמות וחשבון בנק ייעודי בפיקוח הנדסי. הכלים עובדים רק כשמבקשים מהיזם את המסמכים בכתב, לפני החתימה.
הנקודות החשובות
- 1בקשו נסח לדירה הספציפית שלכם. לפי החוק, כל יחידה עתידית מקבלת דף נכס משלה בפנקס המקרקעין עוד לפני שנבנתה.
- 2היתר הבנייה צריך להיות רשום בפנקס, לא ״בתהליך״.
- 3החוזה המקדים נחתם בפני נוטריון בלבד; ״הסכם עקרונות״ פרטי אינו חוזה מקדים תקף לפי החוק.
- 4דמי שריון: עד 5% מהמחיר, עד 60 יום, והשבה מלאה בתוך 30 יום אם העסקה נפלה באשמתו הבלעדית של היזם.
- 5מהחשבון הייעודי היזם מוציא עד 25% מהמחיר על השלד ועד 20% על המערכות, באישור המפקח באתר.
רוכשים ישראלים מגיעים היום לפגישות עם יזמים ברומניה מוכנים יותר מבעבר. רבים כבר קראו על חוק נורדיס ועל החשבון הייעודי. אבל ידיעת החוק היא רק חצי מהעבודה. החצי השני הוא לדעת מה לבקש בפגישה, איך נראית תשובה תקינה ומתי עוצרים. המדריך הזה הוא רשימת בדיקה מעשית לרכישת דירה ״על הנייר״.
מה חוק נורדיס קובע, בקצרה?
חוק 207/2025 נכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025, אחרי פרשת חברת נורדיס, שבה דירות שנמכרו על הנייר נמכרו יותר מפעם אחת. מאז 25 באוגוסט 2026 הכללים שלו מופיעים בסעיף 422(6)-(11) לקוד התכנון והבנייה החדש (חוק 169/2026).
החוק בנוי על חמישה מנגנונים:
- רישום מוקדם של כל יחידה עתידית בפנקס המקרקעין.
- חוזה מקדים שנחתם אצל נוטריון בלבד.
- תקרה על דמי השריון.
- הוצאה מדורגת של המקדמות לפי שלבי הבנייה.
- חשבון בנק ייעודי לפרויקט, בפיקוח הנדסי.
היתר הבנייה צריך להיות רשום בפנקס, לא ״בתהליך״.
על מה חוק נורדיס לא מגן?
לפני הבדיקות, כדאי לדעת איפה הן נגמרות. הרשימה בנויה לרכישה מיזם של דירה בבנייה, ויש שלושה דברים שהיא לא מכסה:
- דירה מוגמרת, יד שנייה. שם החוק כמעט לא רלוונטי, וההגנה היא נסח נקי, בדיקת שעבודים ועורך דין בלתי תלוי.
- רישום הקרקע לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי. זה מסלול משפטי נפרד שאינו נוגע לחוק הזה.
- המחיר עצמו. החוק מגן על הכסף, לא קובע אם המחיר הוגן.
ויש גם צד שני: החוק מייקר בעקיפין דירות חדשות. יזמים נדרשים ליותר הון עצמי ולעלויות ציות, וההיצע החדש מצטמצם. זה מחיר מבני של הביטחון.
בדיקות 1-2: האם הדירה וההיתר באמת רשומים?
בדיקה 1: נסח ליחידה שלכם, לא לפרויקט. בקשו נסח רישום (Extras de Carte Funciară, תמצית מפנקס המקרקעין) לדירה העתידית הספציפית שאתם קונים. אם אין לה דף נכס משלה, אסור להחתים אתכם. זה סימן שהשלב שנקרא פרה-אפרטמנטציה (חלוקה מוקדמת של הבניין ליחידות בפנקס) עוד לא הושלם.
בדיקה 2: היתר בנייה רשום בפנקס. לא ״בתהליך״, לא ״בקרוב״ ולא ״עניין טכני״. היתר שלא נרשם בפנקס הוא סיבה מספקת לחכות.
בדיקות 3-4: איך חותמים, וכמה מותר לשלם בשלב השריון?
בדיקה 3: חתימה אצל נוטריון בלבד. החוזה המקדים נחתם בפני נוטריון רומני, והנוטריון מגיש את בקשת הרישום באותו יום או ביום העסקים הבא. הצעה לחתום קודם על ״הסכם עקרונות״ פרטי היא דגל אדום, כי הסכם כזה אינו תקף כחוזה מקדים לפי החוק. חתימה נוטריונית ברומניה אינה נעשית מרחוק; מי שלא יכול להגיע נותן ייפוי כוח למייצג מטעמו.
בדיקה 4: דמי שריון בתוך התקרה. עד 5% מהמחיר, לתקופה של עד 60 יום, עם סעיף השבה: אם העסקה נפלה באשמתו הבלעדית של היזם, הכסף חוזר במלואו בתוך 30 יום. ״מקדמת רצינות״ של 10% מפרה את החוק, וחריגה מהתקרה גוררת בטלות מוחלטת של הסכם השריון.
בדיקות 5-6: לאן הולך הכסף, ומתי הוא משתחרר?
בדיקה 5: לוח תשלומים צמוד לבנייה. מהחשבון הייעודי היזם רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד, ואחרי השלמתו עד 20% על המערכות, כל הוצאה בחותמת המפקח באתר. החוק מגביל את ההוצאה, לא את לוח התשלומים שלכם. לכן כדאי שהלוח בחוזה יהיה צמוד לאבני דרך מאומתות, ולא לתאריכים בלוח השנה.
בדיקה 6: החשבון הייעודי. שאלו באיזה בנק מתנהל חשבון הפרויקט ומי המפקח ההנדסי שמאשר משיכות. בקשו בכתב שלושה דברים: שם הבנק, שם המפקח ואישור בנק על קיום החשבון. לפני כל תשלום, ודאו שההעברה הולכת לחשבון הפרויקט הרשום ולא לחשבון אחר של החברה.
מאז שהחוק מגביל את השימוש בכספי הרוכשים, יזם צריך הון עצמי או מימון בנקאי כדי לבנות. יזם שהנכס היחיד שלו הוא הקרקע ושאין לו מימון, עלול להיתקע לפני שהבנייה מתקדמת. שאלו מאיפה מגיע המימון, ובקשו לראות אישור.
איך נראית הרשימה במבט אחד?
| בדיקה | מה מבקשים בכתב | דגל אדום |
|---|---|---|
| 1. נסח ליחידה | נסח CF לדירה הספציפית | ״יש נסח לפרויקט, זה מספיק״ |
| 2. היתר בנייה | היתר רשום בפנקס | ״ההיתר בתהליך״ |
| 3. נוטריון | טיוטת חוזה מקדים נוטריוני | ״נתחיל בהסכם עקרונות״ |
| 4. דמי שריון | עד 5%, עד 60 יום, סעיף השבה | ״מקדמת רצינות״ של 10% |
| 5. לוח תשלומים | לוח צמוד לשלבי בנייה | תשלום גדול לפני השלד |
| 6. חשבון ייעודי | שם בנק, שם מפקח, אישור בנק | ״תעבירו לחשבון החברה״ |
איך משתמשים ברשימה מול יזם?
הדרך הפשוטה: שלחו את שש השאלות במייל לפני הפגישה, ובקשו תשובות בכתב, רצוי כנספח להסכם. תשובה בעל פה היא הבטחה; תשובה בכתב היא התחייבות. יזם שעומד בחוק לא מפסיד דבר מהעלאת התשובות על הכתב, וסירוב לעשות זאת הוא הדגל האדום החזק ביותר ברשימה.
ומה עם מי שחתם לפני דצמבר 2025? ככלל, החוק חל על עסקאות חדשות, והסכמים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף כפופים לדין הקודם. מי שנמצא באמצע עסקה ישנה צריך בדיקה פרטנית, כי יש הבדל בין שלבי העסקה.
מה עושים לפני החתימה?
עוברים על שש הבדיקות מול המסמכים עצמם, לא מול מצגת. כשאנחנו מלווים רוכש של דירה בבנייה, אנחנו בודקים איתו כל סעיף ברשימה מול הנסח, ההיתר, טיוטת החוזה ואישורי הבנק, ומסמנים מה חסר. את הבדיקה בפנקס ואת החתימה מבצעים עורך דין המורשה לעסוק ברומניה ונוטריון רומני.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. תיאור חוק 207/2025 הוא תמצית כללית, והנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני כל עסקה מומלץ לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין מקומי בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
היזם מבקש 10% כדי ״לשריין״ את הדירה. זה תקין?
לא. לפי חוק 207/2025 דמי שריון מוגבלים ל-5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום, וחריגה מהתקרה גוררת בטלות מוחלטת של הסכם השריון.
מה זה נסח CF ליחידה עתידית?
נסח רישום מפנקס המקרקעין הרומני שמראה בעלים, זכויות ושעבודים. לפי חוק נורדיס, גם לדירה שעוד לא נבנתה יש דף נכס משלה, ובלעדיו אסור להחתים רוכש.
חתמתי לפני דצמבר 2025. החוק חל עליי?
ככלל, החוק חל על עסקאות חדשות, והסכמים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף כפופים לדין הקודם. עסקה שנמצאת באמצע דורשת בדיקה פרטנית של עורך דין.
אפשר לחתום על החוזה המקדים מישראל?
חתימה נוטריונית ברומניה אינה נעשית מרחוק. אפשר לתת ייפוי כוח למייצג מטעמכם, שיחתום בשמכם בפני הנוטריון.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.