باختصار
يمنح القانون 207/2025، «قانون Nordis»، مشتري الشقق قيد الإنشاء في رومانيا أدوات جديدة: تسجيلًا مسبقًا لكل وحدة، وعقدًا أوليًّا موثَّقًا لدى كاتب العدل حصرًا، وسقفًا لرسوم الحجز، وصرفًا متدرجًا للدفعات المقدمة، وحسابًا بنكيًّا مخصَّصًا تحت إشراف هندسي. ولا تعمل هذه الأدوات إلا عندما تُطلب المستندات من المطوِّر كتابةً، قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1اطلبوا مستخرجًا لشقتكم المحددة. فوفقًا للقانون، تحصل كل وحدة مستقبلية على صحيفة عقار خاصة بها في السجل العقاري حتى قبل بنائها.
- 2يجب أن تكون رخصة البناء مسجلة في السجل، لا «قيد الإجراء».
- 3يُوقَّع العقد الأولي أمام كاتب العدل حصرًا؛ و«اتفاق المبادئ» الخاص ليس عقدًا أوليًّا صحيحًا وفقًا للقانون.
- 4رسوم الحجز: حتى 5% من السعر، ولمدة حتى 60 يومًا، مع استرداد كامل خلال 30 يومًا إذا فشلت الصفقة بخطأ المطوِّر وحده.
- 5يصرف المطوِّر من الحساب المخصَّص حتى 25% من السعر على الهيكل وحتى 20% على الأنظمة، بموافقة المشرف في الموقع.
يصل المشترون الإسرائيليون اليوم إلى اللقاءات مع المطوِّرين في رومانيا أكثر استعدادًا من ذي قبل. فكثيرون منهم قرأوا بالفعل عن قانون Nordis وعن الحساب المخصَّص. لكن معرفة القانون ليست سوى نصف العمل. والنصف الآخر هو معرفة ما يُطلب في اللقاء، وكيف يبدو الجواب السليم، ومتى يتوقف المرء. وهذا الدليل قائمة فحص عملية لشراء شقة «على الورق».
ما الذي ينص عليه قانون Nordis، باختصار؟
دخل القانون 207/2025 حيز النفاذ في 11 ديسمبر 2025، بعد قضية شركة Nordis، التي بيعت فيها شقق على الورق أكثر من مرة. ومنذ 25 أغسطس 2026 وردت قواعده في المادة 422(6)-(11) من قانون التخطيط والبناء الجديد (القانون 169/2026).
يقوم القانون على خمس آليات:
- التسجيل المسبق لكل وحدة مستقبلية في السجل العقاري.
- عقد أولي يُوقَّع لدى كاتب العدل حصرًا.
- سقف لرسوم الحجز.
- صرف متدرج للدفعات المقدمة وفقًا لمراحل البناء.
- حساب بنكي مخصَّص للمشروع، تحت إشراف هندسي.
يجب أن تكون رخصة البناء مسجلة في السجل، لا «قيد الإجراء».
مما لا يحمي قانون Nordis؟
قبل الفحوص، يُستحسن معرفة أين تنتهي. فالقائمة مبنية لشراء شقة قيد الإنشاء من مطوِّر، وهناك ثلاثة أمور لا تغطيها:
- الشقة الجاهزة المستعملة. هنا يكاد القانون لا يكون ذا صلة، والحماية هي مستخرج نظيف، وفحص الرهون، ومحامٍ مستقل.
- تسجيل الأرض للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي. هذا مسار قانوني منفصل لا علاقة له بهذا القانون.
- السعر نفسه. القانون يحمي المال، لكنه لا يحدد ما إذا كان السعر عادلًا.
وهناك جانب آخر: فالقانون يرفع بصورة غير مباشرة أسعار الشقق الجديدة. إذ يُطلب من المطوِّرين مزيد من رأس المال الذاتي وتكاليف الامتثال، ويتقلص العرض الجديد. وهذا ثمن بنيوي للأمان.
الفحصان 1-2: هل الشقة والرخصة مسجلتان فعلًا؟
الفحص 1: مستخرج لوحدتكم، لا للمشروع. اطلبوا مستخرج تسجيل (Extras de Carte Funciară، أي مستخرج من السجل العقاري) للشقة المستقبلية المحددة التي تشترونها. فإن لم تكن لها صحيفة عقار خاصة بها، فلا يجوز دفعكم إلى التوقيع. وهذه علامة على أن المرحلة المسماة ما قبل الإفراز (أي التقسيم المسبق للمبنى إلى وحدات في السجل) لم تكتمل بعد.
الفحص 2: رخصة بناء مسجلة في السجل. لا «قيد الإجراء»، ولا «قريبًا»، ولا «مسألة فنية». فالرخصة غير المسجلة في السجل سبب كافٍ للانتظار.
الفحصان 3-4: كيف يتم التوقيع، وكم يُسمح بالدفع في مرحلة الحجز؟
الفحص 3: التوقيع لدى كاتب العدل حصرًا. يُوقَّع العقد الأولي أمام كاتب عدل روماني، ويقدم كاتب العدل طلب التسجيل في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي. والعرض بالتوقيع أولًا على «اتفاق مبادئ» خاص علامة تحذير، لأن مثل هذا الاتفاق لا يُعدّ عقدًا أوليًّا صحيحًا وفقًا للقانون. والتوقيع لدى كاتب العدل في رومانيا لا يتم عن بُعد؛ فمن لا يستطيع الحضور يمنح وكالة لممثل عنه.
الفحص 4: رسوم حجز ضمن السقف. حتى 5% من السعر، لمدة حتى 60 يومًا، مع بند استرداد: إذا فشلت الصفقة بخطأ المطوِّر وحده، يُعاد المال كاملًا خلال 30 يومًا. و«عربون الجدية» بنسبة 10% يخالف القانون، وتجاوز السقف يستتبع البطلان المطلق لاتفاق الحجز.
الفحصان 5-6: إلى أين يذهب المال، ومتى يُفرج عنه؟
الفحص 5: جدول دفعات مرتبط بالبناء. يحق للمطوِّر أن يصرف من الحساب المخصَّص حتى 25% من السعر على الهيكل، وبعد إنجازه حتى 20% على الأنظمة، وكل صرف بختم المشرف في الموقع. فالقانون يقيد الصرف، لا جدول دفعاتكم. ولذلك يُستحسن أن يكون الجدول في العقد مرتبطًا بمراحل مُتحقَّق منها، لا بتواريخ في التقويم.
الفحص 6: الحساب المخصَّص. اسألوا في أي بنك يُدار حساب المشروع ومن المشرف الهندسي الذي يوافق على السحوبات. واطلبوا كتابةً ثلاثة أمور: اسم البنك، واسم المشرف، وتأكيدًا من البنك على وجود الحساب. وقبل كل دفعة، تأكدوا من أن التحويل يذهب إلى حساب المشروع المسجل لا إلى حساب آخر للشركة.
منذ أن قيَّد القانون استخدام أموال المشترين، بات المطوِّر يحتاج إلى رأس مال ذاتي أو تمويل بنكي كي يبني. والمطوِّر الذي تكون الأرض أصله الوحيد ولا يملك تمويلًا قد يتعثر قبل أن يتقدم البناء. اسألوا من أين يأتي التمويل، واطلبوا رؤية تأكيد.
كيف تبدو القائمة في نظرة واحدة؟
| الفحص | ما يُطلب كتابةً | علامة التحذير |
|---|---|---|
| 1. مستخرج للوحدة | مستخرج CF للشقة المحددة | «يوجد مستخرج للمشروع، وهذا يكفي» |
| 2. رخصة البناء | رخصة مسجلة في السجل | «الرخصة قيد الإجراء» |
| 3. كاتب العدل | مسودة عقد أولي موثَّق | «سنبدأ باتفاق مبادئ» |
| 4. رسوم الحجز | حتى 5%، وحتى 60 يومًا، وبند استرداد | «عربون جدية» بنسبة 10% |
| 5. جدول الدفعات | جدول مرتبط بمراحل البناء | دفعة كبيرة قبل الهيكل |
| 6. الحساب المخصَّص | اسم البنك، واسم المشرف، وتأكيد البنك | «حوِّلوا إلى حساب الشركة» |
كيف تُستخدم القائمة في التعامل مع المطوِّر؟
الطريقة البسيطة: أرسلوا الأسئلة الستة بالبريد الإلكتروني قبل اللقاء، واطلبوا إجابات مكتوبة، ويُفضَّل أن تكون ملحقًا بالاتفاق. فالجواب الشفهي وعد؛ والجواب المكتوب التزام. والمطوِّر الملتزم بالقانون لا يخسر شيئًا من تدوين الإجابات كتابةً، ورفض القيام بذلك هو أقوى علامة تحذير في القائمة.
وماذا عمَّن وقَّع قبل ديسمبر 2025؟ كقاعدة عامة، يسري القانون على الصفقات الجديدة، وتخضع الاتفاقات الموقَّعة قبل دخوله حيز النفاذ للقانون السابق. ومن هو في منتصف صفقة قديمة يحتاج إلى فحص فردي، لأن هناك فرقًا بين مراحل الصفقة.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
تُراجَع الفحوص الستة في ضوء المستندات نفسها، لا في ضوء عرض تقديمي. وعندما نرافق مشتري شقة قيد الإنشاء، نفحص معه كل بند في القائمة مقابل المستخرج والرخصة ومسودة العقد وتأكيدات البنك، ونحدد ما هو ناقص. أما الفحص في السجل والتوقيع فينفذهما محامٍ مرخَّص له بالممارسة في رومانيا وكاتب عدل روماني.
ما ورد في هذا المقال هو معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية. ووصف القانون 207/2025 خلاصة عامة، والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial. ويُوصى قبل أي صفقة بالحصول على استشارة فردية من محامٍ محلي مستقل.
أسئلة شائعة
يطلب المطوِّر 10% «لحجز» الشقة. هل هذا سليم؟
لا. وفقًا للقانون 207/2025، تُحدَّد رسوم الحجز بـ 5% من السعر ولمدة حتى 60 يومًا، وتجاوز السقف يستتبع البطلان المطلق لاتفاق الحجز.
ما هو مستخرج CF لوحدة مستقبلية؟
مستخرج تسجيل من السجل العقاري الروماني يبيِّن المالك والحقوق والرهون. ووفقًا لقانون Nordis، حتى الشقة التي لم تُبنَ بعد لها صحيفة عقار خاصة بها، ودونها لا يجوز دفع المشتري إلى التوقيع.
وقَّعت قبل ديسمبر 2025. هل يسري القانون عليَّ؟
كقاعدة عامة، يسري القانون على الصفقات الجديدة، وتخضع الاتفاقات الموقَّعة قبل دخوله حيز النفاذ للقانون السابق. والصفقة الجارية تتطلب فحصًا فرديًّا من محامٍ.
هل يمكن التوقيع على العقد الأولي من إسرائيل؟
التوقيع لدى كاتب العدل في رومانيا لا يتم عن بُعد. ويمكن منح وكالة لممثل عنكم يوقِّع باسمكم أمام كاتب العدل.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.