Коротко
Закон 207/2025, «Закон Nordis», даёт покупателям строящихся квартир в Румынии новые инструменты: предварительную регистрацию каждой единицы, исключительно нотариальный предварительный договор, предельный размер платы за бронирование, поэтапное расходование авансов и специальный банковский счёт под инженерным надзором. Эти инструменты работают, только если запросить у застройщика документы в письменном виде до подписания.
Главное
- 1Запросите выписку на вашу конкретную квартиру. Согласно закону, каждая будущая единица получает собственную карточку объекта в реестре недвижимости ещё до того, как она построена.
- 2Разрешение на строительство должно быть зарегистрировано в реестре, а не находиться «в процессе».
- 3Предварительный договор подписывается только перед нотариусом; частное «соглашение о намерениях» не является действительным предварительным договором по закону.
- 4Плата за бронирование: до 5% от цены, на срок до 60 дней и полный возврат в течение 30 дней, если сделка сорвалась исключительно по вине застройщика.
- 5Со специального счёта застройщик расходует до 25% цены на каркас и до 20% на инженерные системы, с одобрения надзирающего инженера на объекте.
Сегодня израильские покупатели приходят на встречи с застройщиками в Румынии лучше подготовленными, чем раньше. Многие уже читали о Законе Nordis и о специальном счёте. Но знание закона - лишь половина работы. Вторая половина - знать, что запросить на встрече, как выглядит надлежащий ответ и когда остановиться. Это руководство представляет собой практический контрольный список для покупки квартиры «на бумаге».
Что устанавливает Закон Nordis, вкратце?
Закон 207/2025 вступил в силу 11 декабря 2025 года после дела компании Nordis, в котором квартиры, проданные на бумаге, продавались более одного раза. С 25 августа 2026 года его правила содержатся в статье 422(6)-(11) нового Кодекса планирования и строительства (Закон 169/2026).
Закон построен на пяти механизмах:
- Предварительная регистрация каждой будущей единицы в реестре недвижимости.
- Предварительный договор, подписываемый только у нотариуса.
- Предельный размер платы за бронирование.
- Поэтапное расходование авансов в соответствии с этапами строительства.
- Специальный банковский счёт проекта под инженерным надзором.
Разрешение на строительство должно быть зарегистрировано в реестре, а не находиться «в процессе».
От чего Закон Nordis не защищает?
Прежде чем переходить к проверкам, стоит знать, где заканчивается их действие. Список составлен для покупки строящейся квартиры у застройщика, и есть три вещи, которые он не охватывает:
- Готовая квартира на вторичном рынке. Здесь закон почти не имеет значения, а защитой служат чистая выписка, проверка обременений и независимый адвокат.
- Регистрация земли для покупателей из-за пределов Евросоюза. Это отдельный правовой вопрос, не связанный с этим законом.
- Сама цена. Закон защищает деньги, но не определяет, справедлива ли цена.
Есть и обратная сторона: закон косвенно удорожает новые квартиры. От застройщиков требуется больше собственного капитала и расходов на соблюдение требований, а новое предложение сокращается. Это структурная цена безопасности.
Проверки 1-2: действительно ли квартира и разрешение зарегистрированы?
Проверка 1: выписка на вашу единицу, а не на проект. Запросите выписку о регистрации (Extras de Carte Funciară, выписка из реестра недвижимости) на конкретную будущую квартиру, которую вы покупаете. Если у неё нет собственной карточки объекта, давать вам что-либо подписывать запрещено. Это признак того, что этап, называемый пре-апартаментацией (предварительное разделение здания на единицы в реестре), ещё не завершён.
Проверка 2: разрешение на строительство, зарегистрированное в реестре. Не «в процессе», не «скоро» и не «технический вопрос». Разрешение, не зарегистрированное в реестре, - достаточная причина подождать.
Проверки 3-4: как подписывать и сколько разрешено платить на этапе бронирования?
Проверка 3: подписание только у нотариуса. Предварительный договор подписывается перед румынским нотариусом, и нотариус подаёт заявление о регистрации в тот же день или на следующий рабочий день. Предложение сначала подписать частное «соглашение о намерениях» - красный флаг, поскольку такое соглашение не имеет силы предварительного договора по закону. Нотариальное подписание в Румынии не осуществляется дистанционно; тот, кто не может приехать, выдаёт доверенность своему представителю.
Проверка 4: плата за бронирование в пределах лимита. До 5% от цены на срок до 60 дней, с условием о возврате: если сделка сорвалась исключительно по вине застройщика, деньги возвращаются в полном объёме в течение 30 дней. «Гарантийный аванс» в размере 10% нарушает закон, а превышение лимита влечёт абсолютную ничтожность соглашения о бронировании.
Проверки 5-6: куда идут деньги и когда они высвобождаются?
Проверка 5: график платежей, привязанный к строительству. Со специального счёта застройщик вправе расходовать до 25% цены на каркас, а после его завершения до 20% на инженерные системы, каждое расходование с печатью надзирающего инженера на объекте. Закон ограничивает расходование, а не ваш график платежей. Поэтому желательно, чтобы график в договоре был привязан к подтверждённым этапам, а не к календарным датам.
Проверка 6: специальный счёт. Спросите, в каком банке ведётся счёт проекта и кто является надзирающим инженером, одобряющим списания. Запросите письменно три вещи: название банка, имя надзирающего инженера и подтверждение банка о наличии счёта. Перед каждым платежом убедитесь, что перевод идёт на зарегистрированный счёт проекта, а не на другой счёт компании.
Поскольку закон ограничивает использование средств покупателей, застройщику нужен собственный капитал или банковское финансирование, чтобы строить. Застройщик, единственным активом которого является земля и у которого нет финансирования, может застрять ещё до того, как строительство продвинется. Спросите, откуда поступает финансирование, и попросите показать подтверждение.
Как выглядит список в одном обзоре?
| Проверка | Что запросить письменно | Красный флаг |
|---|---|---|
| 1. Выписка на единицу | Выписка CF на конкретную квартиру | «Есть выписка на проект, этого достаточно» |
| 2. Разрешение на строительство | Разрешение, зарегистрированное в реестре | «Разрешение в процессе» |
| 3. Нотариус | Проект нотариального предварительного договора | «Начнём с соглашения о намерениях» |
| 4. Плата за бронирование | До 5%, до 60 дней, условие о возврате | «Гарантийный аванс» 10% |
| 5. График платежей | График, привязанный к этапам строительства | Крупный платёж до возведения каркаса |
| 6. Специальный счёт | Название банка, имя инженера, подтверждение банка | «Переведите на счёт компании» |
Как использовать список в работе с застройщиком?
Простой способ: отправьте шесть вопросов по электронной почте до встречи и попросите письменные ответы, желательно в виде приложения к договору. Устный ответ - это обещание; письменный ответ - это обязательство. Застройщик, соблюдающий закон, ничего не теряет, излагая ответы письменно, а отказ сделать это - самый сильный красный флаг в списке.
А как быть тем, кто подписал до декабря 2025 года? Как правило, закон применяется к новым сделкам, а соглашения, подписанные до его вступления в силу, подчиняются прежнему законодательству. Тому, кто находится в середине старой сделки, требуется индивидуальная проверка, поскольку этапы сделки различаются.
Что сделать до подписания?
Пройдите по шести проверкам на основании самих документов, а не презентации. Сопровождая покупателя строящейся квартиры, мы проверяем вместе с ним каждый пункт списка по выписке, разрешению, проекту договора и банковским подтверждениям и отмечаем, чего не хватает. Проверку в реестре и подписание выполняют адвокат, имеющий право практики в Румынии, и румынский нотариус.
Сказанное в настоящей статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридической консультации. Описание Закона 207/2025 является общим кратким изложением, а обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. Перед любой сделкой рекомендуется получить индивидуальную консультацию у независимого местного адвоката.
Частые вопросы
Застройщик просит 10%, чтобы «забронировать» квартиру. Это допустимо?
Нет. Согласно Закону 207/2025, плата за бронирование ограничена 5% от цены и сроком до 60 дней, а превышение лимита влечёт абсолютную ничтожность соглашения о бронировании.
Что такое выписка CF на будущую единицу?
Выписка из румынского реестра недвижимости, в которой указаны собственник, права и обременения. Согласно Закону Nordis, даже у ещё не построенной квартиры есть собственная карточка объекта, и без неё давать покупателю что-либо подписывать запрещено.
Я подписал до декабря 2025 года. Применяется ли ко мне закон?
Как правило, закон применяется к новым сделкам, а соглашения, подписанные до его вступления в силу, подчиняются прежнему законодательству. Сделка, находящаяся в процессе, требует индивидуальной проверки адвокатом.
Можно ли подписать предварительный договор из Израиля?
Нотариальное подписание в Румынии не осуществляется дистанционно. Можно выдать доверенность вашему представителю, который подпишет от вашего имени перед нотариусом.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.