שלום,מה הכי חשוב לכם לדעת?
אני רוצה לקנות נכס בחו״למה בודקים לפני שחותמים, ואיך הכסף שלכם מוגן
אני יזם ובונה בחו״לקרקע, היתרים, שותפויות ומבנה נכון
באיזו מדינה כדאי?שמונה שווקים: איך עובדים בכל אחד
איך בודקים אם העסקה משתלמת?מחשבון משכנתא, קובצי אקסל ובדיקת מוכנות
מה קורה בשטח השבוע?שני סיפורי נדל״ן בכל שבוע, ומה לומדים מהםקיצורי דרך
הדביקו מודעה, נסח או קטע מחוזה ברומנית. המפענח מסמן את המונחים המשפטיים והנדל״ניים, מסביר כל אחד בעברית ומציין מה כדאי לבדוק בגללו. הכול קורה בדפדפן שלכם.
הטקסט לא יוצא מהדפדפן. הפענוח נעשה כולו במכשיר שלכם: שום דבר לא נשלח לשרת ולא נשמר. אפשר להדביק גם נסח או חוזה, אבל עדיף להשמיט מהם שמות ומספרי זהות.
המפענח מזהה 67 מונחים, גם בלי סימנים דיאקריטיים (ă, ș, ț) ובצורות נטייה נפוצות.
התוצאה תופיע כאן.
רישום ובעלות
רשום בפנקס המקרקעין
הנכס או הזכות רשומים סופית בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară) על שם הבעלים. ביישוב שבו הושלמה המדידה הקדסטרית, הבעלות עוברת רק עם הרישום, ולא עם החתימה על החוזה.
מה לבדוקבקשו את מספר הנסח ואת מספר הקדסטר, והזמינו נסח עדכני בעצמכם. ודאו שהבעלים הרשום הוא מי שמוכר לכם.
רישום ובעלות
לא רשום, או בתהליך רישום
הנכס או המבנה עוד לא נרשמו בפנקס המקרקעין. נוטריון חותם ככלל על העברת זכות רק בנכס רשום (חוק 7/1996, סעיף 36), ולכן נכס כזה אי אפשר לקנות בשטר מכר רגיל עד שיירשם.
מה לבדוקבררו מה בדיוק חסר ומי מטפל בזה. אל תשלמו לפני שהרישום הושלם, או בלי מנגנון שמגן על הכסף עד הרישום.
רישום ובעלות
פנקס המקרקעין
המרשם הציבורי של המקרקעין ברומניה. לכל נכס גיליון בשלושה חלקים: A מתאר את הנכס, B מציג את הבעלים, ו-C מפרט זכויות של אחרים ושעבודים. המרשם הוא הראיה לבעלות, לא החוזה ולא החוברת של היזם.
מה לבדוקקראו את שלושת החלקים. חלק C הוא המקום שבו מסתתרים משכנתאות, עיקולים וזכויות של אחרים.
רישום ובעלות
נסח רישום מקרקעין
תדפיס של המצב הרשום ברגע ההנפקה. נסח לצורך מידע (pentru informare) כל אחד רשאי להזמין. נסח לצורך אימות (pentru autentificare) הנוטריון מזמין לפני החתימה, והוא חוסם רישומים אחרים למשך 10 ימי עבודה.
מה לבדוקאין העברת כסף לפני נסח מידע עדכני שהזמנתם בעצמכם, ולא צילום ישן מהמוכר.
רישום ובעלות
מספר קדסטר
המזהה של מגרש או נכס, שמחבר בין מפת המדידה לבין פנקס המקרקעין. מבנים על המגרש מסומנים C1, C2 וכן הלאה.
מה לבדוקודאו שהמספר בחוזה ובנסח שייך בדיוק למגרש ולבית שראיתם, ושהשטח הרשום תואם את השטח בפועל.
רישום ובעלות
קדסטר, מדידה רשומה
המדידה הרשמית של הנכס, שמודד מוסמך עורך ושנרשמת אצל ANCPI. ״cadastrat״ במודעה פירושו שיש לנכס תיק מדידה רשום, אבל זה לא תמיד אומר שהבעלות רשומה סופית.
מה לבדוקבדקו בנסח שיש גם מספר קדסטר וגם רישום בעלות (intabulare), ולא רק מדידה.
רישום ובעלות
רשות הקדסטר והרישום
הסוכנות הלאומית לקדסטר ולרישום מקרקעין (ANCPI), המשרד שלה בכל מחוז (OCPI), והלשכה המקומית שמבצעת את הרישום ומנפיקה נסחים (BCPI).
מה לבדוקמידע על בעלות ושעבודים מקבלים מהם, ישירות או דרך עורך דין, ולא מצילום של המוכר.
רישום ובעלות
שעבודים ומגבלות
כל מה שמכביד על הנכס: משכנתאות, עיקולים, זיקות הנאה, זכויות שימוש, שכירויות ותביעות. רובם רשומים בחלק C של הנסח. שעבוד שלא נמחק עובר עם הנכס לקונה.
מה לבדוק״fără sarcini״ במודעה היא הצהרה של המוכר. בדקו בנסח עדכני, וקבעו בחוזה מתי ואיך יימחק כל שעבוד קיים.
רישום ובעלות
משכנתא, שעבוד על הנכס
שעבוד שנוצר במסמך נוטריוני ונולד ברישום. הוא נשאר על הנכס גם כשהוא עובר ידיים, והנושה שלו נפרע לפני נושים אחרים. פירעון ההלוואה לבדו לא מוחק אותו מהפנקס.
מה לבדוקאם יש משכנתא של המוכר או של היזם, קבעו בחוזה שהיא תימחק לכל המאוחר במעמד המכר, ובדקו בנסח שהמחיקה נרשמה.
רישום ובעלות
הערה בפנקס
רישום שמודיע לכולם על עובדה או זכות אישית שקשורה לנכס, כמו חוזה מקדים, זכות קדימה חוזית, שכירות, עיקול או תביעה. ההערה לא מעבירה בעלות, אבל מי שקונה אחריה כפוף לה.
מה לבדוקקראו כל הערה בחלק C ובקשו את המסמך שעליו היא מבוססת. הערה על תביעה או על חוזה עם קונה אחר היא סיבה לעצור.
רישום ובעלות
עיקול, הוצאה לפועל, מכרז
הנכס מעוקל או נמצא בהליך הוצאה לפועל. במכרז של מוציא לפועל או של רשות המסים המשכנתאות יורדות עם רישום הבעלות, אבל אין אחריות לפגמים נסתרים, ולעיתים יש בנכס שוכר.
מה לבדוקבדקו את הנסח ואת תיק ההוצאה לפועל לפני הפקדת ערבות. אחרי זכייה יש חלון של חודש שבו עדיין אפשר לתקוף את ההליך.
רישום ובעלות
זכות Superficie (בעלות במבנה על קרקע של אחר)
בעלות במבנה שעומד על קרקע של מישהו אחר, יחד עם זכות להשתמש בקרקע. ניתנת עד 99 שנה וניתנת לחידוש, ונרשמת בפנקס. זה מבנה נפוץ לרוכש מחוץ לאיחוד האירופי שאינו יכול להחזיק בקרקע.
מה לבדוקקראו מה החוזה קובע על משך הזכות, על החידוש ועל מה שקורה בסופה, ובדקו שהזכות רשומה בנסח.
רישום ובעלות
זכות שימוש ופירות
זכות להשתמש בנכס של אחר ולקבל את פירותיו, כשלבעלים נשארת רק ״בעלות ערומה״ (nuda proprietate). לאדם פרטי היא נמשכת לכל היותר עד סוף חייו, ולחברה עד 30 שנה. זכות רשומה מחייבת גם קונה עתידי.
מה לבדוקחפשו אותה בחלק C של הנסח. אם רשומה זכות כזו, ייתכן שלא תוכלו לגור בנכס או להשכיר אותו עד שתסתיים.
רישום ובעלות
זיקת הנאה, זכות מעבר
זכות של מגרש אחד על מגרש שכן, למשל מעבר ברגל או ברכב. נוצרת בחוזה או מכוח החוק ונרשמת בפנקס. מגרש בלי גישה לדרך ציבורית תלוי בה.
מה לבדוקכשהגישה לבית עוברת בדרך פרטית, בקשו זכות מעבר רשומה או חלק בדרך, ולא הבטחה בעל פה.
רישום ובעלות
זכות קדימה
עדיפות לקנות באותו מחיר ובאותם תנאים שסוכמו עם קונה אחר. מקורה בחוק או בחוזה. זכות קדימה מכוח החוק חלה בעיקר על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי.
מה לבדוקבדקו שהמגרש בתוך תחום הבינוי (intravilan) ושאין בנסח הערה על זכות קדימה חוזית. אם יש, ההליך מאריך את לוח הזמנים.
רישום ובעלות
בעלות משותפת בחלקים
כמה בעלים מחזיקים יחד בנכס, וכל אחד מחזיק חלק. מכירה או משכנתא של הנכס כולו דורשות את הסכמת כל הבעלים, וכל שותף רשאי לבקש פירוק.
מה לבדוקבדקו בחלק B של הנסח מי כל הבעלים ובאילו חלקים, וודאו שכולם חותמים או שיש ייפוי כוח מכל אחד מהם.
רישום ובעלות
ירושה, צו ירושה נוטריוני
נכס שעבר בירושה. ברומניה הנוטריון מנהל את הליך הירושה ומוציא תעודת יורש, שעל סמכה היורשים נרשמים בפנקס.
מה לבדוקודאו שהיורשים כבר רשומים בנסח כבעלים, ושכל היורשים חותמים על המכירה. מכירה לפני סיום הליך הירושה היא סיכון.
רישום ובעלות
תביעה משפטית, תביעת השבה
סכסוך משפטי על הנכס, ובמיוחד תביעות השבה של קרקע ומבנים שהולאמו בתקופה הקומוניסטית. ״fără litigii״ במודעה היא הצהרה של המוכר, לא בדיקה.
מה לבדוקחפשו הערה על תביעה בחלק C של הנסח, ובקשו מעורך דין בדיקה בתיקי בתי המשפט ובהליכי השבה לגבי הנכס והמגרש.
חוזה, נוטריון ותהליך
ישירות מהבעלים או מהיזם
המודעה פורסמה בידי הבעלים או בידי היזם, ולא בידי מתווך. זו תיאור של המפרסם, לא אישור שהוא הבעלים הרשום.
מה לבדוקבדקו שהמפרסם הוא הבעלים הרשום בנסח, או שיש לו הרשאה בכתב למכור. ביזם, בדקו את החברה במרשם החברות.
חוזה, נוטריון ותהליך
הסכם שריון
הסכם ראשוני שבו יזם שומר לכם יחידה עתידית. לפי הכללים שעברו לחוק 169/2026, הוא מוגבל ל-60 יום ודמי השריון ל-5% מהמחיר, שמקוזזים ממנו.
מה לבדוקבדקו שהסכום לא עובר 5% ושיש מועד ברור למעבר לחוזה נוטריוני, ומתי הכסף חוזר אם העסקה לא יוצאת לפועל.
חוזה, נוטריון ותהליך
חוזה מקדים
התחייבות הדדית לחתום בהמשך על חוזה המכר, בתנאים שכבר סוכמו. הוא לא מעביר בעלות, אבל אפשר לאכוף אותו בבית המשפט. ביחידה עתידית מיזם הוא חייב להיחתם בפני נוטריון ולהירשם בפנקס.
מה לבדוקודאו שהוא נחתם בפני נוטריון ונרשם כהערה בנסח, שיש בו מועד מסירה, פיצוי על איחור, מפרט ולוח תשלומים קשור לשלבי בנייה.
חוזה, נוטריון ותהליך
חוזה מכר, שטר מכר
החוזה הסופי שמעביר את הבעלות. במקרקעין הוא חייב להיחתם בפני נוטריון רומני, ואחרי החתימה הנוטריון מגיש בקשה לרישום בפנקס.
מה לבדוקבקשו טיוטה כמה ימים לפני החתימה, כדי שיהיה זמן לתרגם ולשאול. ודאו שהתיאור, המחיר והשטח זהים לנסח ולחוזה המקדים.
חוזה, נוטריון ותהליך
מסמך נוטריוני
מסמך שנערך או אומת בידי נוטריון רומני אחרי שבדק את זהות הצדדים ואת הסכמתם. חוזה שמעביר זכות קניינית במקרקעין חייב להיות בצורה הזו, אחרת הוא בטל.
מה לבדוקהסכם בחתימה פרטית בלבד אי אפשר לרשום. אל תסתפקו בו כשמשלמים סכום משמעותי.
חוזה, נוטריון ותהליך
נוטריון ציבורי
משפטן שמתמנה לפי חוק 36/1995. בעסקה הוא מאמת את החוזה, בודק זהות וכשירות, גובה מסים ומגיש לרישום. הוא אינו מייצג את הקונה.
מה לבדוקבררו מראש מי בוחר את הנוטריון ומי משלם לו, ובקשו את הטיוטה מבעוד מועד. בדיקה לטובתכם עושה עורך דין מטעמכם.
חוזה, נוטריון ותהליך
ייפוי כוח
כדי שמישהו יחתום בשמכם על עסקת מקרקעין, הוא צריך ייפוי כוח מיוחד בצורה נוטריונית, שמתיר במפורש קנייה או מכירה. כך אפשר לסגור עסקה בלי לטוס.
מה לבדוקייפוי כוח מישראל צריך אפוסטיל ותרגום מוסמך. הגבילו אותו לנכס ולמחיר המסוימים, ותאמו את הנוסח מראש עם הנוטריון ברומניה.
חוזה, נוטריון ותהליך
אפוסטיל
אישור לפי אמנת האג מ-1961 שמאמת חתימה וחותמת על מסמך ציבורי, אבל לא את תוכנו. ישראל ורומניה חברות באמנה.
מה לבדוקייפוי כוח ותעודות מישראל צריכים אפוסטיל לפני שנוטריון או בנק ברומניה יקבלו אותם. התחילו מוקדם, זה לוקח זמן.
חוזה, נוטריון ותהליך
תרגום מוסמך או מאושר
תרגום של מתרגם שהוסמך בידי משרד המשפטים הרומני. כשנוטריון מאשר את חתימת המתרגם, התרגום הופך למאושר. קונה שאינו דובר רומנית חותם אצל הנוטריון בנוכחות מתרגם מוסמך.
מה לבדוקאל תסתמכו על תרגום אוטומטי של המודעה או של החוזה. בקשו שהטיוטה תתורגם לפני יום החתימה.
חוזה, נוטריון ותהליך
מקדמה
תשלום על חשבון המחיר. בניגוד ל-arvună, אם העסקה לא יוצאת לפועל, מקדמה רגילה מוחזרת ככלל. במשכנתא, ״avans״ הוא גם ההון העצמי.
מה לבדוקבדקו לאיזה חשבון היא משולמת, מה מבטיח את החזרתה, ואם היא arvună בפועל. בקנייה על הנייר, בדקו שהיא נכנסת לחשבון ייעודי (cont dedicat).
חוזה, נוטריון ותהליך
דמי קדימה מאשרים
סכום שמשולם בחתימה כדי לאשר את ההתחייבות. קונה שמפר את החוזה מפסיד אותו, ומוכר שמפר עלול לשלם פי שניים (סעיפים 1544-1545 לקוד האזרחי).
מה לבדוקודאו שכתוב במפורש אם הסכום הוא arvună או avans, ומה קורה בכל תרחיש של ביטול.
חוזה, נוטריון ותהליך
חשבון ייעודי לפרויקט
חשבון בנק נפרד של היזם, לפרויקט אחד, שאליו משולמת מקדמה בקנייה על הנייר. כסף יוצא ממנו רק להוצאות הפרויקט ובאישור של המפקח באתר. זו הגנה ממשית, אבל לא ביטוח מלא.
מה לבדוקבקשו את פרטי החשבון בחוזה עצמו, וודאו שהוא על שם החברה של הפרויקט ומיועד לו בלבד.
חוזה, נוטריון ותהליך
עמלת תיווך
״comision 0%״ פירושו שהקונה אינו משלם עמלת תיווך. אין תעריף בחוק, ועמלה טיפוסית היא כמה אחוזים מהמחיר ועוד מע״מ.
מה לבדוקבררו בכתב מי משלם את העמלה ועל מה, לפני הביקור הראשון. כשהמוכר משלם, המתווך עובד בשבילו.
חוזה, נוטריון ותהליך
מספר אישי / מספר זיהוי מס
CNP הוא המספר האישי ברומניה. מי שאין לו CNP מקבל מרשות המסים ANAF מספר זיהוי מס (NIF). בלי אחד מהם לא קונים נכס ולא פותחים חשבון בנק.
מה לבדוקבקשו NIF מוקדם, בעצמכם או דרך נציג, כדי שלא יעכב את יום החתימה.
תכנון, בנייה ומסירה
תעודת תכנון
מסמך מידע של הרשות המקומית שמתאר מה חל על המגרש לפי התוכניות: שימושים, גובה, צפיפות, תשתיות ומגבלות. הוא לא מתיר לבנות.
מה לבדוקבקרקע לבנייה, בקשו תעודה עדכנית ובדקו שהשימוש שאתם מתכננים מותר. אל תתייחסו אליה כהיתר.
תכנון, בנייה ומסירה
היתר בנייה
ההרשאה המנהלית לבנות. לפי קוד התכנון החדש (חוק 169/2026) תוקפו 3 שנים מיום ההנפקה. בנייה בלי היתר, או שונה ממנו, עוברת לקונה ביום החתימה.
מה לבדוקבקשו את מספר ההיתר ואת תאריכו לפני כל תשלום, והשוו את התוכניות שבו למה שמוכרים לכם.
תכנון, בנייה ומסירה
תוכנית כללית של היישוב
התוכנית הכללית של היישוב, שקובעת אזורים, שימושים ומגבלות בנייה. תוכניות מפורטות יותר (PUZ, PUD) נשענות עליה.
מה לבדוקבדקו מה התוכנית קובעת למגרש ולסביבה, ואם יש שינוי תוכנית בהליך.
תכנון, בנייה ומסירה
תוכנית אזורית מפורטת
תוכנית שמפרטת או משנה את הכללים לאזור מסוים. ״PUZ aprobat״ במודעה פירושו שאושרה תוכנית לאזור, וזה משפיע על מה ייבנה סביבכם.
מה לבדוקבקשו את החלטת האישור ואת המפה, ובדקו מה מותר לבנות במגרשים השכנים.
תכנון, בנייה ומסירה
תוכנית בינוי מפורטת
הרמה המפורטת ביותר: מיקום, גישה ונפחים של מבנים מסוימים במגרש.
מה לבדוקאם המכירה נשענת על PUD, בדקו שהוא אושר ושההיתר תואם אותו.
תכנון, בנייה ומסירה
תכסית ומקדם ניצול
POT הוא האחוז מהמגרש שמותר לכסות בבנייה. CUT הוא היחס בין סך השטח הבנוי בכל הקומות לבין שטח המגרש. שניהם נקבעים בתוכניות.
מה לבדוקביזמות, אלה המספרים שקובעים כמה מטרים אפשר למכור. בדקו אותם בתעודת התכנון ולא רק במודעה.
תכנון, בנייה ומסירה
קרקע בתוך שטח הבינוי
קרקע בתוך תחום הבינוי של היישוב. ככלל זה תנאי לבנייה, אבל לא מבטיח שמותר לבנות בדיוק את מה שאתם רוצים.
מה לבדוקבקשו תעודת תכנון כדי לדעת מה מותר בפועל, ובדקו גישה ותשתיות.
תכנון, בנייה ומסירה
קרקע מחוץ לשטח הבינוי
קרקע מחוץ לתחום הבינוי, לרוב חקלאית. אי אפשר לבנות עליה בלי שינוי תוכנית, ובקרקע חקלאית יש גם זכויות קדימה ומגבלות על זרים.
מה לבדוקאל תקנו קרקע כזו לבנייה בלי בדיקה תכנונית. בדקו גם מי רשאי לקנות אותה לפי הדרכון שלכם.
תכנון, בנייה ומסירה
פרוטוקול קבלה
המסמך שמאשר שהבנייה תואמת את ההיתר ואת דרישות האיכות. מותר להשתמש בבניין רק אחרי הקבלה, והפרוטוקול מפרט גם ליקויים שהקבלן עוד חייב לתקן.
מה לבדוקבבית חדש, בקשו את הפרוטוקול לפני המכר הסופי, ובדקו שמצורפת אליו תעודת ביצועים אנרגטיים.
תכנון, בנייה ומסירה
הספר הטכני של הבניין
תיק המסמכים הטכני של המבנה: תוכניות, היתרים, בדיקות ופרוטוקולים. מקבלים אותו או עותק ממנו במסירה.
מה לבדוקבקשו לראות אותו או את החלק שנוגע ליחידה שלכם, ושמרו עותק לתביעות אחריות.
תכנון, בנייה ומסירה
תעודת ביצועים אנרגטיים
מסמך של מבקר אנרגיה מוסמך עם הדירוג האנרגטי של הנכס. נדרש במכירה ובהשכרה ותקף 10 שנים. המוכר חייב למסור עותק לפני החוזה.
מה לבדוקבקשו אותה לפני החתימה. בלעדיה הקונה יכול לבקש לבטל, ופרוטוקול קבלה בלעדיה בטל.
תכנון, בנייה ומסירה
בבנייה, פרויקט חדש
הנכס עוד לא גמור, או נמצא בפרויקט חדש. בקנייה על הנייר חלים כללי ההגנה שעברו מחוק 207/2025 (״חוק נורדיס״) לקוד התכנון החדש: חוזה נוטריוני רשום, חשבון ייעודי ותשלומים לפי שלבים.
מה לבדוקבדקו היתר בנייה, משכנתא של היזם על הקרקע, חשבון ייעודי, ומועד מסירה עם פיצוי על איחור בחוזה.
תכנון, בנייה ומסירה
סיכון סייסמי, ״הנקודה האדומה״
בניינים שנבדקו מסווגים בדרגות סיכון סייסמי RsI עד RsIV. בניין בדרגה RsI מסומן בשלט עגול אדום. בניין שאינו ברשימה לא בהכרח בטוח: ייתכן שמעולם לא נבדק.
מה לבדוקבדקו אם הבניין ברשימה הרשמית ובאיזו דרגה, מתי ולפי איזה תקן נבנה, ואם יש חוות דעת הנדסית. קבלו את התשובות בכתב.
תיאור הנכס במודעה
שלד
מונח שוק בלי הגדרה בחוק. בדרך כלל: מבנה, קירות חוץ וגג, בלי מערכות ובלי גמר. רוב העבודה והתקציב עוד לפניכם.
מה לבדוקבקשו מפרט כתוב של מה שבנוי ושל מה שחסר, ותקציב להשלמה. המילה לבדה אינה התחייבות.
תיאור הנכס במודעה
חצי גמר
בדרך כלל: בידוד, טיח, צנרת וחשמל מושחלים, בלי גמר סופי. ההגדרה משתנה מיזם ליזם.
מה לבדוקבקשו רשימה של כל רכיב שכלול במחיר, וצרפו אותה כנספח לחוזה.
תיאור הנכס במודעה
גמר פנימי בלי ריהוט
בדרך כלל: גמר פנימי מלא ומערכות פועלות, בלי ריהוט ובלי מכשירים.
מה לבדוקבדקו אילו מערכות בדיוק פועלות ומה נשאר עליכם: מטבח, ארונות, תאורה, מיזוג.
תיאור הנכס במודעה
״מפתח״, מוכן לכניסה
בדרך כלל בית מוכן למגורים. יש שכוללים בו ריהוט ויש שלא. למונח אין הגדרה בחוק.
מה לבדוק״la cheie״ בלי מפרט אינו התחייבות שאפשר לאכוף. דרשו נספח מפרט עם חומרים ומותגים.
תיאור הנכס במודעה
גימורים
חומרי הגמר: ריצוף, חיפויים, דלתות, כלים סניטריים. ״premium״ או ״de lux״ הם תיאור שיווקי.
מה לבדוקבקשו רשימת חומרים ומותגים בכתב, וצרפו אותה לחוזה.
תיאור הנכס במודעה
שטח שימושי
רצפת החדרים, המטבח, חדרי הרחצה והמעברים בתוך הבית, בלי קירות ובלי מרפסות (חוק 114/1996, נספח 1).
מה לבדוקשאלו לאיזה שטח מתייחס המחיר למ״ר, והשוו נכסים לפי אותה הגדרה.
תיאור הנכס במודעה
שטח בנוי
השטח השימושי ועוד מרפסות, קירות פנימיים וחיצוניים, ובבניין גם חלק מהשטחים המשותפים. הוא גדול מהשטח השימושי, ולכן המחיר למ״ר לפיו נראה נמוך יותר.
מה לבדוקבקשו את שני הנתונים, שימושי ובנוי, וחשבו את המחיר למ״ר לפי שניהם.
תיאור הנכס במודעה
שטח בנוי מפותח
סך כל הקומות לפי קו החוץ של הקירות. בבית פרטי זה בדרך כלל המספר הגדול ביותר במודעה.
מה לבדוקאל תשוו מחיר למ״ר לפי שטח מפותח לנכס שמוצג לפי שטח שימושי.
תיאור הנכס במודעה
חלוקת חדרים
״decomandat״ פירושו שכל חדר נפתח למסדרון בנפרד. ״semidecomandat״ פירושו שחלק מהחדרים עוברים זה דרך זה.
מה לבדוקבקשו תוכנית דירה (schiță) והשוו אותה לתוכנית בהיתר ובתיק הקדסטרי.
תיאור הנכס במודעה
קומות הבית
P היא קומת קרקע (parter), המספר הוא קומות מעליה, M היא עליית גג (mansardă), D היא קומת מרתף חלקית (demisol) ו-S היא מרתף (subsol).
מה לבדוקעליית גג ומרתף שנבנו או הוסבו בלי היתר הם בעיה נפוצה. בדקו שכל קומה מופיעה בהיתר ובנסח.
תיאור הנכס במודעה
תשתיות
״la poartă״ פירושו שהתשתיות מגיעות עד הגדר, לא בהכרח מחוברות לבית. ״în zonă״ פירושו שהן באזור, ולא בהכרח ליד המגרש.
מה לבדוקבררו מי משלם על החיבור, כמה זה עולה וכמה זמן לוקח, ובקשו אישורים מחברות התשתית.
תיאור הנכס במודעה
הפעלה רשמית של מערכת
הפעלה רשמית של מערכת, למשל מתקן גז. ״PIF 2026״ מציין בדרך כלל השלמה והפעלה באותה שנה.
מה לבדוקבקשו את אישור ההפעלה, במיוחד לגז.
תיאור הנכס במודעה
חימום פרטי
דוד חימום פרטי לדירה או לבית, בדרך כלל על גז, במקום חימום מרכזי עירוני.
מה לבדוקבקשו אישור הפעלה ובדיקות גז תקופתיות. בעל הבית אחראי לבדיקות הבטיחות.
תיאור הנכס במודעה
״המסמכים תקינים״
הצהרה של המוכר במודעה. היא לא מחליפה בדיקה ואינה אומרת מה נבדק.
מה לבדוקבקשו את המסמכים עצמם: נסח עדכני, היתר וקבלה, תעודת ביצועים אנרגטיים, אישור מסים מקומיים ואישור מאגודת הבעלים.
תיאור הנכס במודעה
אגודת בעלים, דמי אחזקה
בניין משותף מנוהל בידי אגודת בעלים (חוק 196/2018), שגובה דמי אחזקה ותשלום לקרן תיקונים. הנוטריון חותם על מכירת דירה רק מול אישור של האגודה על מצב החובות, בתוקף 30 יום.
מה לבדוקבקשו את האישור, את גובה דמי האחזקה ואת הפרוטוקולים האחרונים. חוב קיים עובר לקונה רק אם הסכים לכך במפורש.
כסף, מסים ומימון
מע״מ כלול או נוסף
״TVA inclus״ פירושו שהמחיר כולל מע״מ. ״+ TVA״ פירושו שהמע״מ נוסף. בבית חדש מיזם חל מע״מ של 21%, נכון לאוקטובר 2026.
מה לבדוקבקשו בכתב אם המחיר כולל מע״מ. הפער הוא 21% מהמחיר.
כסף, מסים ומימון
הגריד הנוטריוני
סקר שנתי של שווי מינימום שכל לשכת נוטריונים מפרסמת. כשהמחיר בחוזה נמוך ממנו, הוא הבסיס למס, לשכר הנוטריון ולאגרת הרישום.
מה לבדוקזו רצפה לחישוב, לא הערכת שווי. אל תסכימו ״לרשום מחיר נמוך״ בחוזה: זה פוגע בקונה.
כסף, מסים ומימון
שכר נוטריון
הסכום שהנוטריון גובה על אימות העסקה, לפי סולם מינימום מדורג של משרד המשפטים, ועליו מע״מ.
מה לבדוקבקשו פירוט מראש של שכר הנוטריון, אגרת הרישום ועלויות התרגום, ובררו מי משלם כל רכיב.
כסף, מסים ומימון
מס נכס מקומי
מס שנתי לרשות המקומית על המבנה ועל הקרקע, לפי ערך מיסויי בנוסחה ולא לפי מחיר השוק. משלמים בשני חלקים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר.
מה לבדוקהכניסו אותו לתקציב ההחזקה, והצהירו על הנכס ברשות תוך 30 יום מהרכישה.
כסף, מסים ומימון
אישור מסים מקומיים
אישור מהרשות המקומית על מצב חובות המס על הנכס. במכירה הנוטריון מבקש אותו מהמוכר.
מה לבדוקודאו שהוא עדכני ליום החתימה ושאין חובות שעוברים אליכם.
כסף, מסים ומימון
משכנתא מבנק
הלוואה לרכישת נכס שמובטחת בשעבוד עליו. ״acceptă credit״ במודעה פירושו שהמוכר מוכן לעסקה במימון בנקאי, לא שהבנק כבר אישר.
מה לבדוקבדקו מראש כמה הבנק מוכן לממן לתושב חוץ עם הכנסה בשקלים, ומה שיעור ההחזר המותר.
כסף, מסים ומימון
מדדי ריבית
IRCC הוא מדד הייחוס של הבנק המרכזי להלוואות בליי בריבית משתנה. בהלוואה באירו המדד הוא בדרך כלל EURIBOR. הריבית שלכם היא המדד ועוד מרווח קבוע של הבנק.
מה לבדוקבדקו את המרווח, את תדירות העדכון ואת מטבע ההלוואה מול מטבע ההכנסה שלכם.
המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ואינו תחליף לבדיקה של עסקה מסוימת. ההסברים מקוצרים ונכונים לאוקטובר 2026. מונחי שוק כמו la cheie אינם מוגדרים בחוק, ומונח שלא סומן אינו בהכרח חסר משמעות. לפני התחייבות יש לבדוק את מסמכי הנכס עם עורך דין.
גילוי נאות: עו״ד אילן ליבוביץ הוא גם יזם נדל״ן ושותף ב-Compass Group, היזמת של Compass on the Lake ברומניה. המשרד אינו מייצג רוכשים או משקיעים בעסקאות עם Compass Group או בפרויקטים שלה, ומפנה אותם לעורך דין עצמאי.
עו״ד ליבוביץ דובר רומנית שפת אם. בשיחת היכרות נעבור על המסמך, נסביר מה הוא אומר ומה צריך לבדוק לפני תשלום.
שיחת היכרות
השאירו פרטים ונחזור אליכם לתיאום מועד. בשיחה נעבור על הנכס, על השוק ועל השאלות המשפטיות.
התיק ריק. לחצו על ״שמירה לתיק״ ליד כל מדריך, כלי או סיפור, והם יחכו לכם כאן.
התיק נשמר רק בדפדפן הזה ולא נשלח לשום מקום, עד שתבחרו לצרף אותו לבקשת פגישה.
אנחנו משתמשים בעוגיות כדי שהאתר יפעל, כדי להבין אילו דפים נקראים (Google Analytics) וכדי למדוד את המודעות שלנו (Meta). כלי המדידה והשיווק פועלים רק באישורכם. מדיניות הפרטיות.
