בקצרה
קונה פרטי ברומניה משלם מעבר למחיר בעיקר שכר נוטריון לפי תעריף רשמי יורד, ועליו מע״מ, ואגרת רישום בפנקס המקרקעין של 0.15% מהמחיר. בנכס חדש מיזם חל, נכון לאוקטובר 2026, מע״מ של 21%, ולכן השאלה אם המחיר כולל מע״מ היא הראשונה שיש לשאול. מס ההעברה של 1% או 3% מוטל על המוכר.
הנקודות החשובות
- 1דירה חדשה שיזם מוכר לאדם פרטי נושאת מאוקטובר 2026 מע״מ של 21%; בנכס יד שנייה מאדם פרטי אין מע״מ.
- 2אגרת הרישום בפנקס המקרקעין היא 0.15% מהמחיר בחוזה לאדם פרטי, מינימום 60 ליי, ו-0.5% לחברה.
- 3שכר הנוטריון נקבע לפי טבלה רשמית יורדת של איגוד הנוטריונים, ועליו מע״מ של 21%.
- 4מס ההעברה, 3% עד שלוש שנות החזקה ו-1% אחר כך, משולם על ידי המוכר ונגבה בידי הנוטריון.
- 5משווים נכסים לפי עלות כוללת ביום הרישום, ומבקשים פירוט בכתב לפני החוזה המקדים.
כמה מוסיפים למחיר כשקונים נכס ברומניה?
התשובה תלויה בעיקר בשאלה אם הנכס חדש מיזם או יד שנייה. בנכס חדש, המרכיב הגדול הוא מע״מ, אם אינו כלול במחיר. בכל עסקה מצטרפים שכר נוטריון ואגרת רישום, ולעתים גם עלויות נלוות כמו תרגום, ייפוי כוח ועורך דין.
ברומניה העלויות אינן נסתרות, אבל הן מפוזרות בין כמה גורמים: היזם, הנוטריון ורשות המקרקעין. מי שבונה תקציב רק על מחיר המודעה מגלה את שאר השורות כשכבר אין לו מרווח.
אגרת הרישום בפנקס המקרקעין היא 0.15% מהמחיר בחוזה לאדם פרטי, מינימום 60 ליי, ו-0.5% לחברה.
טבלת העלויות: מה, מי משלם וכמה
| רכיב | מי משלם בדרך כלל | שיעור או סכום (2026) |
|---|---|---|
| מע״מ על נכס חדש מיזם | הקונה, בתוך המחיר או בנוסף לו | 21% (מאוקטובר 2026) |
| מע״מ על נכס יד שנייה מאדם פרטי | לא חל | 0 |
| שכר נוטריון | הקונה, אלא אם הוסכם אחרת | לפי תעריף UNNPR יורד, ועליו מע״מ 21% |
| אגרת רישום בפנקס המקרקעין | הקונה | 0.15% לאדם פרטי (מינימום 60 ליי), 0.5% לחברה |
| נסח מקוון לבדיקה | הקונה | 20 ליי |
| מס על העברת הנכס | המוכר, נגבה בידי הנוטריון | 3% עד 3 שנות החזקה, 1% מעל 3 שנים |
| מתרגם מוסמך בחתימה | קונה שאינו דובר רומנית | לפי הצעת מחיר |
| עורך דין בלתי תלוי | הקונה | לפי הצעת מחיר בכתב |
לפני עסקה, בקשו מהנוטריון חישוב בכתב לנכס המסוים. הנתונים נכונים ל-2026 ועשויים להשתנות.
מה שיעור המע״מ על דירה חדשה ברומניה?
נכון לאוקטובר 2026, 21%. מכירת דירה חדשה בידי יזם חייבת במע״מ, ושיעור המע״מ הכללי עומד על 21% מאוגוסט 2025. חוק שפורסם באוגוסט 2026 השאיר את השיעור המופחת של 9%, לדירות של עד 120 מ״ר, רק כהסדר מעבר לעסקאות ישנות שעמדו בתנאים, עד 30 בספטמבר 2026.
״המחיר כולל מע״מ?״ הפער בין שתי התשובות הוא כחמישית מהמחיר. בנכס יד שנייה שנקנה מאדם פרטי השאלה אינה רלוונטית, כי אין מע״מ.
איך נקבע שכר הנוטריון?
לפי טבלה רשמית שמפרסם איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR), לפי שווי העסקה. הטבלה יורדת: ככל שהמחיר גבוה יותר, השיעור קטן יותר. על השכר מתווסף מע״מ של 21%.
שווי העסקה לצורך החישוב אינו יכול להיות נמוך מהשווי המינימלי שבספר ההערכות של הנוטריונים לפי אזור. לפי הנוהג, הקונה משלם את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום, אבל זה עניין להסכמה, ולכן כדאי לקבוע אותו בחוזה המקדים.
כמה עולה הרישום על שמכם בפנקס המקרקעין?
הרישום מבוצע על ידי ANCPI, רשות הקדסטר ורישום המקרקעין, והנוטריון גובה את האגרה ומגיש את הבקשה. לפי צו התעריפים של ANCPI, האגרה לאדם פרטי היא 0.15% מהמחיר בחוזה, עם מינימום של 60 ליי לנכס, ולחברה 0.5%.
ההפרש באגרה הוא אחד השיקולים שבגללם קונה פרטי של נכס אחד בוחר לרוב לרשום אותו על שמו ולא דרך חברה.
יש מס רכישה ברומניה?
לא במובן המוכר בישראל. המס על העברת הנכס מוטל על המוכר: 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק יותר. המס מחושב על השווי ולא על הרווח, והנוטריון גובה אותו ביום החתימה ומעביר אותו לרשות המסים ANAF.
לקונה זה חשוב משתי סיבות: כדי לוודא שהמחיר שסוכם אינו כולל העברה של המס אליו, וכי ביום שבו ימכור, אותו מס יחול עליו.
אילו עלויות נלוות נוטים לשכוח?
- מתרגם מוסמך. מי שאינו מבין רומנית חותם בנוכחות מתרגם מוסמך. בקשו הצעת מחיר מראש.
- ייפוי כוח מחו״ל. אם לא תגיעו לחתימה, יש עלות לנוטריון בישראל, לאפוסטיל ולתרגום.
- עורך דין בלתי תלוי. בקשו הצעת מחיר בכתב לפני תחילת העבודה.
- משכנתא. שמאות, עמלות בנק וחוזה משכנתא נוטריוני נפרד.
- עמלת תיווך. אם יש מתווך, העמלה נקבעת בהסכם איתו, וכדאי שתהיה בכתב.
- ריהוט והתאמות. הוצאה שאינה חלק מהעסקה אבל חלק מהתקציב.
איך משווים בין שתי הצעות מחיר בלי הפתעות?
משווים ״עלות כוללת ביום הרישום״ ולא מחיר מודעה. ארבע שאלות לכל מוכר, עם תשובה בכתב:
- האם המחיר כולל מע״מ?
- מי משלם את הנוטריון ואת אגרת הרישום?
- האם יש תשלומים נוספים ליזם, כמו חנייה, מחסן או חיבורים?
- באיזה מטבע נקוב המחיר, ולפי איזה שער יחושבו המסים?
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
לפני החוזה המקדים כדאי להחליט על מבנה הרכישה, לקבל מהמוכר ומהנוטריון פירוט כתוב של כל העלויות ולבנות תקציב שכולל גם את העלויות הנלוות. אנחנו בודקים את הפירוט מול החוזה, מוודאים שחלוקת העלויות בין הצדדים כתובה במפורש ומתאמים את החתימה מול הנוטריון. החתימה, גביית האגרות והרישום מבוצעים ברומניה על ידי נוטריון בעל רישיון מקומי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. השיעורים עשויים להשתנות; לפני עסקה יש לבקש חישוב בכתב מהנוטריון ומיועץ מס.
שאלות נפוצות
כמה אחוזים מוסיפים למחיר נכס ברומניה?
תלוי אם הנכס חדש או יד שנייה. בנכס חדש מיזם, המרכיב הגדול הוא מע״מ של 21% מאוקטובר 2026, אם אינו כלול במחיר. מעבר לכך משלמים אגרת רישום של 0.15% ושכר נוטריון לפי תעריף יורד ועליו מע״מ.
מי משלם את הנוטריון ברומניה?
לפי הנוהג, הקונה משלם את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום, והמוכר משלם את מס ההעברה. אפשר להסכים אחרת, ולכן כדאי לכתוב זאת בחוזה המקדים.
המע״מ על דירה חדשה ברומניה עדיין 9%?
לא לעסקאות חדשות. השיעור המופחת של 9% נשמר כהסדר מעבר לעסקאות שעמדו בתנאים, עד 30 בספטמבר 2026. מאז, דירה חדשה שנמכרת לאדם פרטי נושאת מע״מ של 21%.
כמה עולה הרישום בפנקס המקרקעין ברומניה?
0.15% מהמחיר בחוזה לאדם פרטי, עם מינימום של 60 ליי, ו-0.5% לחברה, לפי תעריפי ANCPI ב-2026. הנוטריון גובה את האגרה ומגיש את הבקשה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.