باختصار
يدفع المشتري الفرد في رومانيا، فوق السعر، بصورة رئيسية أتعاب كاتب العدل وفق تعرفة رسمية متناقصة تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة، ورسم تسجيل في السجل العقاري بنسبة 0.15% من السعر. وعلى العقار الجديد من مطوِّر تسري، بحسب الوضع في أكتوبر 2026، ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%، ولذلك فإن السؤال عمّا إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة هو أول سؤال يجب طرحه. أما ضريبة النقل بنسبة 1% أو 3% فتقع على البائع.
أبرز النقاط
- 1الشقة الجديدة التي يبيعها مطوِّر لفرد تخضع منذ أكتوبر 2026 لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%؛ أما العقار المستعمل المشترى من فرد فلا تسري عليه ضريبة القيمة المضافة.
- 2رسم التسجيل في السجل العقاري هو 0.15% من السعر الوارد في العقد للفرد، بحد أدنى 60 ليو، و0.5% للشركة.
- 3تُحدَّد أتعاب كاتب العدل وفق جدول رسمي متناقص صادر عن اتحاد كتّاب العدل، وتُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%.
- 4ضريبة النقل، 3% حتى ثلاث سنوات من الحيازة و1% بعد ذلك، يدفعها البائع ويحصّلها كاتب العدل.
- 5تُقارَن العقارات وفق التكلفة الإجمالية في يوم التسجيل، ويُطلب بيان تفصيلي مكتوب قبل العقد التمهيدي.
كم يُضاف إلى السعر عند شراء عقار في رومانيا؟
تتوقف الإجابة أساسًا على ما إذا كان العقار جديدًا من مطوِّر أم مستعملًا. ففي العقار الجديد، يكون المكوِّن الأكبر ضريبة القيمة المضافة، إذا لم تكن مشمولة في السعر. وفي كل صفقة تُضاف أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل، وأحيانًا أيضًا تكاليف مرافقة مثل الترجمة والتوكيل والمحامي.
التكاليف في رومانيا ليست خفية، لكنها موزعة بين عدة جهات: المطوِّر وكاتب العدل وهيئة تسجيل العقارات. ومن يبني ميزانيته على سعر الإعلان وحده يكتشف البنود الأخرى حين لا يعود لديه هامش.
رسم التسجيل في السجل العقاري هو 0.15% من السعر الوارد في العقد للفرد، بحد أدنى 60 ليو، و0.5% للشركة.
جدول التكاليف: ماذا، ومن يدفع، وكم
| البند | من يدفع عادةً | النسبة أو المبلغ (2026) |
|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة على عقار جديد من مطوِّر | المشتري، ضمن السعر أو بالإضافة إليه | 21% (منذ أكتوبر 2026) |
| ضريبة القيمة المضافة على عقار مستعمل من فرد | لا تسري | 0 |
| أتعاب كاتب العدل | المشتري، ما لم يُتفق على غير ذلك | وفق تعرفة UNNPR المتناقصة، تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة 21% |
| رسم التسجيل في السجل العقاري | المشتري | 0.15% للفرد (بحد أدنى 60 ليو)، 0.5% للشركة |
| مستخرج إلكتروني للفحص | المشتري | 20 ليو |
| ضريبة نقل ملكية العقار | البائع، ويحصّلها كاتب العدل | 3% حتى 3 سنوات من الحيازة، 1% لأكثر من 3 سنوات |
| مترجم معتمد عند التوقيع | المشتري غير الناطق بالرومانية | وفق عرض سعر |
| محامٍ مستقل | المشتري | وفق عرض سعر مكتوب |
قبل الصفقة، اطلبوا من كاتب العدل حسابًا مكتوبًا للعقار المعني. البيانات صحيحة لعام 2026 وقد تتغير.
ما نسبة ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة في رومانيا؟
بحسب الوضع في أكتوبر 2026، 21%. فبيع شقة جديدة من قِبل مطوِّر يخضع لضريبة القيمة المضافة، والنسبة العامة لهذه الضريبة تبلغ 21% منذ أغسطس 2025. وقد أبقى قانون نُشر في أغسطس 2026 على النسبة المخفضة البالغة 9%، للشقق التي لا تتجاوز مساحتها 120 مترًا مربعًا، كترتيب انتقالي فقط للصفقات القديمة التي استوفت الشروط، حتى 30 سبتمبر 2026.
«هل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة؟» الفارق بين الإجابتين يقارب خُمس السعر. أما في العقار المستعمل المشترى من فرد فالسؤال غير ذي صلة، لأنه لا توجد ضريبة قيمة مضافة.
كيف تُحدَّد أتعاب كاتب العدل؟
وفق جدول رسمي يصدره اتحاد كتّاب العدل في رومانيا (UNNPR)، بحسب قيمة الصفقة. والجدول متناقص: كلما ارتفع السعر انخفضت النسبة. وتُضاف إلى الأتعاب ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%.
لا يجوز أن تقل قيمة الصفقة لأغراض الحساب عن القيمة الدنيا الواردة في دليل التقييمات الخاص بكتّاب العدل بحسب المنطقة. ووفق العُرف، يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل، لكن هذه مسألة اتفاق، ولذلك يُستحسن تحديدها في العقد التمهيدي.
كم يكلِّف تسجيل العقار بأسمائكم في السجل العقاري؟
يتولى التسجيلَ ANCPI، هيئة المساحة والسجل العقاري، ويحصِّل كاتب العدل الرسم ويقدِّم الطلب. ووفق قرار التعرفات الصادر عن ANCPI، يبلغ الرسم للفرد 0.15% من السعر الوارد في العقد، بحد أدنى 60 ليو للعقار، و0.5% للشركة.
والفارق في الرسم أحد الاعتبارات التي تجعل المشتري الفرد لعقار واحد يختار في الغالب تسجيله باسمه وليس عبر شركة.
هل توجد ضريبة شراء في رومانيا؟
ليس بالمعنى المعروف في إسرائيل. فضريبة نقل ملكية العقار تقع على البائع: 3% من قيمة الصفقة إذا حاز العقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا حازه مدة أطول. وتُحسب الضريبة على القيمة لا على الربح، ويحصِّلها كاتب العدل يوم التوقيع ويحوِّلها إلى سلطة الضرائب ANAF.
وهذا مهم للمشتري لسببين: للتأكد من أن السعر المتفق عليه لا يتضمن نقل الضريبة إليه، ولأنه في اليوم الذي يبيع فيه ستسري عليه الضريبة نفسها.
ما التكاليف المرافقة التي يميل الناس إلى نسيانها؟
- مترجم معتمد. من لا يفهم الرومانية يوقِّع بحضور مترجم معتمد. اطلبوا عرض سعر مسبقًا.
- توكيل من الخارج. إذا لم تحضروا للتوقيع، فهناك تكلفة لكاتب العدل في إسرائيل وللأبوستيل وللترجمة.
- محامٍ مستقل. اطلبوا عرض سعر مكتوبًا قبل بدء العمل.
- رهن عقاري. التقييم، وعمولات البنك، وعقد رهن عقاري موثَّق منفصل.
- عمولة الوساطة. إذا كان هناك وسيط، تُحدَّد العمولة في الاتفاق معه، ويُستحسن أن تكون مكتوبة.
- الأثاث والتعديلات. نفقة ليست جزءًا من الصفقة لكنها جزء من الميزانية.
كيف تقارنون بين عرضَي سعر دون مفاجآت؟
تُقارَن «التكلفة الإجمالية في يوم التسجيل» لا سعر الإعلان. أربعة أسئلة لكل بائع، مع إجابة مكتوبة:
- هل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة؟
- من يدفع أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل؟
- هل توجد مدفوعات إضافية للمطوِّر، مثل موقف السيارة أو المخزن أو التوصيلات؟
- بأي عملة حُدِّد السعر، ووفق أي سعر صرف ستُحسب الضرائب؟
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
قبل العقد التمهيدي، يُستحسن تحديد هيكل الشراء، والحصول من البائع ومن كاتب العدل على بيان تفصيلي مكتوب بجميع التكاليف، وبناء ميزانية تشمل التكاليف المرافقة أيضًا. ونحن نراجع البيان التفصيلي مقابل العقد، ونتأكد من أن توزيع التكاليف بين الطرفين مكتوب صراحةً، وننسِّق التوقيع مع كاتب العدل. ويتم التوقيع وتحصيل الرسوم والتسجيل في رومانيا على يد كاتب عدل حاصل على ترخيص محلي.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. وقد تتغير النسب؛ وقبل الصفقة يجب طلب حساب مكتوب من كاتب العدل ومن مستشار ضريبي.
أسئلة شائعة
كم نسبة ما يُضاف إلى سعر العقار في رومانيا؟
يتوقف ذلك على ما إذا كان العقار جديدًا أم مستعملًا. ففي العقار الجديد من مطوِّر، المكوِّن الأكبر هو ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21% منذ أكتوبر 2026، إذا لم تكن مشمولة في السعر. وإضافةً إلى ذلك يُدفع رسم تسجيل بنسبة 0.15% وأتعاب كاتب العدل وفق تعرفة متناقصة تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة.
من يدفع أتعاب كاتب العدل في رومانيا؟
وفق العُرف، يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل، ويدفع البائع ضريبة النقل. ويمكن الاتفاق على خلاف ذلك، ولذلك يُستحسن كتابة ذلك في العقد التمهيدي.
هل لا تزال ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة في رومانيا 9%؟
ليس للصفقات الجديدة. فقد أُبقيت النسبة المخفضة البالغة 9% كترتيب انتقالي للصفقات التي استوفت الشروط، حتى 30 سبتمبر 2026. ومنذ ذلك الحين، تخضع الشقة الجديدة التي تُباع لفرد لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%.
كم يكلِّف التسجيل في السجل العقاري في رومانيا؟
0.15% من السعر الوارد في العقد للفرد، بحد أدنى 60 ليو، و0.5% للشركة، وفق تعرفات ANCPI لعام 2026. ويحصِّل كاتب العدل الرسم ويقدِّم الطلب.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.