בקצרה
בעל נכס ברומניה, גם תושב ישראל, משלם לרשות המקומית מס שנתי על המבנה (impozit pe clădiri) ומס על הקרקע (impozit pe teren). במבנה מגורים של יחיד השיעור הוא 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי, שעלה ב-2026 בעקבות חוק 239/2025. אחרי הקנייה יש להצהיר על הנכס ברשות המקומית תוך 30 יום, והמס עצמו חל מ-1 בינואר של השנה הבאה.
הנקודות החשובות
- 1המס משולם לרשות המקומית שבה נמצא הנכס, לא לרשות המסים הארצית ANAF, והוא חל על כל בעל נכס בלי קשר לתושבות.
- 2שיעור מס המבנה למגורים של יחיד נע בין 0.08% ל-0.2% מהערך המיסויי, לפי החלטת המועצה המקומית (נכון לאוקטובר 2026).
- 3מ-2026 הערך המיסויי למ״ר בבניין מגורים עם כל התשתיות עלה לכ-2,677 ליי, והנחת הגיל לבניינים ישנים בוטלה.
- 4משלמים בשני תשלומים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר; תשלום מלא עד 31 במרץ יכול לזכות בהנחה של עד 10%.
- 5רוכש מבנה מצהיר עליו ברשות המקומית תוך 30 יום מהרכישה. איחור הוא עבירה מנהלית, וחוב שלא טופל יתגלה ביום המכירה.
האם משקיע ישראלי חייב במס נכס שנתי ברומניה?
כן. המס חל על הבעלות בנכס, לא על מקום המגורים של הבעלים, ולכן תושב ישראל שרשום כבעלים של דירה או וילה ברומניה משלם אותו כמו כל בעל נכס מקומי.
ישראלים רבים שומעים שברומניה אין מס רכישה במובן המוכר להם, ומסיקים מכך שאין גם מס שנתי. זו הנחה שגויה. המס השנתי אינו גבוה ביחס לארנונה בישראל, אבל הוא קיים, הוא עלה ב-2026, ומי שמתעלם ממנו נתקל בו בדרך כלל ברגע הכי פחות נוח: כשהוא מנסה למכור.
שיעור מס המבנה למגורים של יחיד נע בין 0.08% ל-0.2% מהערך המיסויי, לפי החלטת המועצה המקומית (נכון לאוקטובר 2026).
למי משלמים, ועל מה בדיוק?
המס הוא מקומי. הוא אינו עובר דרך ANAF (רשות המסים הארצית של רומניה), אלא דרך מחלקת המסים של הרשות שבתחומה נמצא הנכס. בבוקרשט זו מחלקת המסים של הסקטור הרלוונטי; מחוץ לעיר זו העירייה או המועצה של הכפר.
- impozit pe clădiri - מס המבנה, המרכיב העיקרי. עליו עוסק רוב המדריך הזה.
- impozit pe teren - מס על הקרקע שעליה עומד המבנה. מי שקונה וילה עם מגרש משלם את שניהם.
המס חל על הנכס גם כשהוא ריק, גם כשמשתמשים בו רק בחופשות וגם כשהוא מושכר. הוא נפרד לחלוטין ממס ההכנסה על שכירות.
מה השתנה במס הנכס ב-2026?
ב-1 בינואר 2026 נכנס לתוקף חוק 239/2025, המכונה ״החבילה הפיסקלית השנייה״, ושינה את אופן החישוב של המסים המקומיים. התוצאה המעשית ברוב הרשויות היא מס גבוה יותר מבשנה הקודמת.
| רכיב | עד 2025 | מ-2026 |
|---|---|---|
| ערך מיסויי למ״ר, בניין בטון או לבנים עם מים, ביוב, חשמל וחימום | כ-1,472 ליי (אחרי הצמדה, משתנה מעט בין רשויות) | 2,677 ליי |
| אותו בניין בלי התשתיות האלה | כ-883 ליי | 1,606 ליי |
| הנחה לבניין ישן | 15% לבניין בן 50 עד 100 שנה, 25% מעל 100 שנה | בוטלה |
| שיעור המס למבנה מגורים של יחיד | 0.08%-0.2% | 0.08%-0.2%, ולא פחות מהשיעור שהרשות החילה ב-2025 |
| ערכי מס הקרקע | הערכים הקודמים | הוכפלו פי שניים עד שלושה, לפי סוג השימוש בקרקע |
ערכי המ״ר שבטבלה לקוחים מטבלת החישוב של עיריית בוזאו לשנת 2026. לפי דיווח ב-Adevărul, בסקטור 1 של בוקרשט המס על דירות כמעט הוכפל השנה.
איך מחשבים את מס המבנה על בית או דירה של יחיד?
החישוב הוא מכפלה של ארבעה נתונים: שטח, ערך למ״ר, מקדם אזור ושיעור המס של הרשות. שלושה מהם קבועים בחוק או בהחלטה מקומית, ולכן אפשר להעריך את המס עוד לפני הקנייה.
- שטח בנוי במ״ר. כשאין נתון של שטח בנוי, מכפילים את השטח השימושי ב-1.4.
- ערך מיסויי למ״ר. 2,677 ליי בבניין עם כל התשתיות, נכון ל-2026.
- מקדם אזור. נקבע לפי דרגת היישוב והאזור בתוכו. בבוקרשט המקדמים נעים בין 2.30 ל-2.60.
- שיעור הרשות. בין 0.08% ל-0.2%. סקטור 5 בבוקרשט, למשל, מחיל 0.1%.
- בלי הנחת גיל. מ-2026 אין עוד הפחתה לבניין ישן, ולכן אל תסתמכו על חישובים משנים קודמות.
| שלב בחישוב | פעולה | תוצאה |
|---|---|---|
| בית חדש, 150 מ״ר בנויים | 150 × 2,677 ליי | 401,550 ליי |
| אזור עם מקדם 2.60 | × 2.60 | 1,044,030 ליי |
| שיעור הרשות 0.1% | × 0.1% | כ-1,044 ליי לשנה |
| תשלום מלא עד 31 במרץ, אם הרשות אישרה הנחה | הפחתה של עד 10% | כ-940 ליי |
זו המחשה בלבד. היא אינה כוללת את מס הקרקע, והמקדם והשיעור משתנים מרשות לרשות. הסכום המחייב מופיע בהודעת השומה שהרשות שולחת לכם.
מה צריך לעשות תוך 30 יום מהקנייה?
להגיש הצהרה על הנכס למחלקת המסים המקומית. סעיף 461 לקוד המס (חוק 227/2015) מחייב את מי שרכש מבנה להצהיר עליו תוך 30 יום מיום הרכישה, והמס חל מ-1 בינואר של השנה שאחרי הרכישה.
זה השלב שמשקיעים מחו״ל שוכחים הכי הרבה. מי שלא הצהיר לא מקבל הודעת שומה, ולכן גם לא יודע שהוא חייב. החוב מצטבר בשקט, ובנוסף איחור בהצהרה הוא עבירה מנהלית שגוררת קנס.
- בקשו מהנוטריון או מעורך הדין רשימה של המסמכים הנדרשים להצהרה כבר ביום החתימה.
- אם אינכם נמצאים ברומניה, תאמו מראש מי יגיש בשמכם ובאיזה ייפוי כוח.
- שמרו את אישור ההגשה. הוא הראיה שהנכס רשום ברשות על שמכם.
מתי משלמים, ואיך מקבלים את ההנחה?
המס השנתי משולם בשני תשלומים שווים: עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. מי שמשלם את כל הסכום עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%, אם המועצה המקומית החליטה עליה ובגובה שקבעה.
אפשר לשלם בקופות הרשות, בהעברה בנקאית, ובהרבה רשויות גם דרך הפלטפורמה הלאומית Ghișeul.ro (פורטל תשלומים ממשלתי). לבעל נכס שגר בישראל, חשבון בנק רומני מפשט את התשלום השוטף.
מה קורה כשמוכרים נכס שיש עליו חוב מס מקומי?
לקראת מכירה תצטרכו להראות שאין לכם חובות מסים מקומיים על הנכס. חוב שנצבר שנים בלי ידיעתכם יתגלה בשלב הזה, ויצטרך להיות מוסדר לפני שהעסקה תתקדם.
מכאן שגם בצד הקונה כדאי לבקש מהמוכר אישור עדכני שאין חובות מסים מקומיים על הנכס, ולוודא שאינכם נכנסים לנכס עם בעיה פתוחה.
איפה המס השנתי עומד ביחס לשאר עלויות ההחזקה?
מס המבנה ומס הקרקע הם שורה אחת בתקציב השנתי. לצידן יש ביטוח, תחזוקה, ואם הנכס מושכר, גם מס על הכנסה משכירות ברומניה ודיווח בישראל. כדאי לבנות את התחזית השנתית עם כל השורות יחד ולא להסתפק בסכום של מס הנכס.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
לפני רכישה כדאי לברר ברשות המקומית את המקדם ואת השיעור החלים על הנכס, לחשב אומדן מס שנתי ולהכניס אותו לתקציב, ולקבוע מראש מי יגיש את ההצהרה תוך 30 יום. במסגרת הליווי המשפטי אנחנו בודקים את מצב החובות המקומיים של הנכס, מכינים את רשימת המסמכים להצהרה ומתאמים את הצעדים מול הנוטריון והרשות. פעולות לפי הדין הרומני, כמו אימות החתימה והגשה לרשויות, מבוצעות על ידי עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. שיעורים, מקדמים וגובה ההנחה נקבעים בכל רשות מקומית ומשתנים משנה לשנה. לפני החלטה יש לבדוק מול הרשות או מול יועץ מס מקומי.
שאלות נפוצות
כמה מס נכס שנתי משלמים על וילה או דירה ברומניה?
במבנה מגורים של יחיד, 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי, לפי החלטת הרשות המקומית. הערך מחושב לפי השטח, ערך למ״ר של 2,677 ליי בבניין עם כל התשתיות ומקדם אזור. בנוסף משלמים מס קרקע על המגרש.
האם תושב ישראל משלם מס נכס ברומניה?
כן. המס חל על כל בעל נכס בלי קשר למקום מגוריו, וגם החובה להצהיר על הנכס תוך 30 יום מהרכישה חלה עליו.
למה מס הנכס ברומניה עלה ב-2026?
חוק 239/2025 העלה את הערך המיסויי למ״ר בבניין מגורים עם תשתיות לכ-2,677 ליי, ביטל את הנחת הגיל לבניינים ישנים והעלה את ערכי הקרקע. במקביל, הרשות לא יכלה להוריד את השיעור מתחת לשיעור של 2025.
מתי משלמים את מס הנכס ברומניה?
בשני תשלומים שווים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. תשלום מלא עד 31 במרץ יכול לזכות בהנחה של עד 10%, לפי החלטת המועצה המקומית.
מה קורה אם לא הצהרתי על הנכס אחרי הקנייה?
איחור בהצהרה הוא עבירה מנהלית שגוררת קנס, והמס ממשיך להצטבר גם בלי הודעת שומה. החוב יתגלה לכל המאוחר כשתצטרכו אישור על היעדר חובות מסים מקומיים לקראת מכירה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.