Pe scurt
Proprietarul unui imobil din România, inclusiv un rezident israelian, plătește autorității locale un impozit anual pe clădire (impozit pe clădiri) și un impozit pe teren (impozit pe teren). Pentru o clădire rezidențială a unei persoane fizice, cota este de 0,08% până la 0,2% din valoarea impozabilă, care a crescut în 2026 ca urmare a Legii 239/2025. După cumpărare, proprietatea trebuie declarată la autoritatea locală în termen de 30 de zile, iar impozitul se datorează de la 1 ianuarie a anului următor.
Ce este important de reținut
- 1Impozitul se plătește autorității locale în a cărei rază se află proprietatea, nu autorității fiscale naționale ANAF, și se aplică oricărui proprietar, indiferent de rezidență.
- 2Cota impozitului pe clădirea rezidențială a unei persoane fizice variază între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă, potrivit hotărârii consiliului local (la data de octombrie 2026).
- 3Din 2026, valoarea impozabilă pe mp a unei clădiri rezidențiale cu toate utilitățile a crescut la aproximativ 2.677 lei, iar reducerea pentru vechime a clădirilor vechi a fost eliminată.
- 4Plata se face în două rate, până la 31 martie și până la 30 septembrie; plata integrală până la 31 martie poate aduce o bonificație de până la 10%.
- 5Cumpărătorul unei clădiri o declară la autoritatea locală în termen de 30 de zile de la dobândire. Întârzierea constituie contravenție, iar o datorie nerezolvată va ieși la iveală în ziua vânzării.
Datorează un investitor israelian impozit anual pe proprietate în România?
Da. Impozitul se aplică dreptului de proprietate asupra imobilului, nu locului de reședință al proprietarului, astfel încât un rezident israelian înscris ca proprietar al unui apartament sau al unei vile în România îl plătește la fel ca orice proprietar local.
Mulți israelieni aud că în România nu există taxă de achiziție în sensul cunoscut de ei și deduc de aici că nu există nici impozit anual. Este o presupunere greșită. Impozitul anual nu este ridicat în comparație cu arnona (impozitul municipal) din Israel, dar există, a crescut în 2026, iar cine îl ignoră se lovește de el de regulă în momentul cel mai nepotrivit: atunci când încearcă să vândă.
Cota impozitului pe clădirea rezidențială a unei persoane fizice variază între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă, potrivit hotărârii consiliului local (la data de octombrie 2026).
Cui se plătește și pentru ce anume?
Impozitul este local. Nu trece prin ANAF (autoritatea fiscală națională a României), ci prin direcția de taxe și impozite a autorității în a cărei rază se află proprietatea. În București, aceasta este direcția de impozite a sectorului respectiv; în afara orașului, primăria sau consiliul comunei.
- impozit pe clădiri - impozitul pe clădire, componenta principală. Cea mai mare parte a acestui ghid se ocupă de el.
- impozit pe teren - impozitul pe terenul pe care se află clădirea. Cine cumpără o vilă cu teren le plătește pe amândouă.
Impozitul se aplică proprietății și atunci când este goală, și atunci când este folosită doar în vacanțe, și atunci când este închiriată. El este complet separat de impozitul pe venitul din chirii.
Ce s-a schimbat la impozitul pe proprietate în 2026?
La 1 ianuarie 2026 a intrat în vigoare Legea 239/2025, cunoscută drept „al doilea pachet fiscal”, care a modificat modul de calcul al impozitelor locale. Rezultatul practic în majoritatea autorităților este un impozit mai mare decât în anul anterior.
| Componentă | Până în 2025 | Din 2026 |
|---|---|---|
| Valoare impozabilă pe mp, clădire din beton sau cărămidă cu apă, canalizare, electricitate și încălzire | Aproximativ 1.472 lei (după indexare, variază ușor între autorități) | 2.677 lei |
| Aceeași clădire fără aceste utilități | Aproximativ 883 lei | 1.606 lei |
| Reducere pentru clădire veche | 15% pentru o clădire de 50 până la 100 de ani, 25% peste 100 de ani | Eliminată |
| Cota de impozit pentru clădirea rezidențială a unei persoane fizice | 0,08%-0,2% | 0,08%-0,2%, și nu mai puțin decât cota aplicată de autoritate în 2025 |
| Valorile impozitului pe teren | Valorile anterioare | Dublate până la triplate, în funcție de categoria de folosință a terenului |
Valorile pe mp din tabel sunt preluate din tabelul de calcul al Primăriei Buzău pentru 2026. Potrivit unei relatări din Adevărul, în Sectorul 1 al Bucureștiului impozitul pe apartamente aproape s-a dublat anul acesta.
Cum se calculează impozitul pe clădire pentru casa sau apartamentul unei persoane fizice?
Calculul este produsul a patru elemente: suprafața, valoarea pe mp, coeficientul de zonă și cota de impozit a autorității. Trei dintre ele sunt stabilite prin lege sau prin hotărâre locală, astfel încât impozitul poate fi estimat încă dinainte de cumpărare.
- Suprafața construită în mp. Când nu există date privind suprafața construită, suprafața utilă se înmulțește cu 1,4.
- Valoarea impozabilă pe mp. 2.677 lei pentru o clădire cu toate utilitățile, valabil în 2026.
- Coeficientul de zonă. Se stabilește în funcție de rangul localității și de zona din cadrul acesteia. În București, coeficienții variază între 2,30 și 2,60.
- Cota autorității. Între 0,08% și 0,2%. Sectorul 5 din București, de exemplu, aplică 0,1%.
- Fără reducere pentru vechime. Din 2026 nu mai există reducere pentru clădirile vechi, așa că nu vă bazați pe calculele din anii anteriori.
| Etapa de calcul | Operațiune | Rezultat |
|---|---|---|
| Casă nouă, 150 mp construiți | 150 × 2.677 lei | 401.550 lei |
| Zonă cu coeficient 2,60 | × 2,60 | 1.044.030 lei |
| Cota autorității 0,1% | × 0,1% | Aproximativ 1.044 lei pe an |
| Plată integrală până la 31 martie, dacă autoritatea a aprobat o bonificație | Reducere de până la 10% | Aproximativ 940 lei |
Este doar o ilustrare. Nu include impozitul pe teren, iar coeficientul și cota diferă de la o autoritate la alta. Suma obligatorie apare în decizia de impunere pe care v-o trimite autoritatea.
Ce trebuie făcut în termen de 30 de zile de la cumpărare?
Depunerea unei declarații privind proprietatea la direcția locală de taxe și impozite. Articolul 461 din Codul fiscal (Legea 227/2015) obligă pe cel care a dobândit o clădire să o declare în termen de 30 de zile de la data dobândirii, iar impozitul se datorează de la 1 ianuarie a anului următor dobândirii.
Aceasta este etapa pe care investitorii din străinătate o uită cel mai des. Cine nu a depus declarația nu primește decizie de impunere și, prin urmare, nici nu știe că datorează ceva. Datoria se acumulează pe tăcute, iar în plus întârzierea declarării este o contravenție sancționată cu amendă.
- Cereți notarului sau avocatului, încă din ziua semnării, lista documentelor necesare pentru declarație.
- Dacă nu vă aflați în România, stabiliți din timp cine va depune declarația în numele dumneavoastră și în baza cărei procuri.
- Păstrați dovada depunerii. Ea atestă că proprietatea este înregistrată la autoritate pe numele dumneavoastră.
Când se plătește și cum se obține bonificația?
Impozitul anual se plătește în două rate egale: până la 31 martie și până la 30 septembrie. Cine plătește întreaga sumă până la 31 martie poate beneficia de o bonificație de până la 10%, dacă consiliul local a hotărât acordarea ei și în cuantumul stabilit de acesta.
Plata se poate face la casieriile autorității, prin transfer bancar și, la multe autorități, și prin platforma națională Ghișeul.ro (portal guvernamental de plăți). Pentru un proprietar care locuiește în Israel, un cont bancar românesc simplifică plata curentă.
Ce se întâmplă la vânzarea unei proprietăți cu datorii la impozitele locale?
În vederea vânzării, va trebui să dovediți că nu aveți datorii la impozitele locale pentru proprietate. O datorie acumulată ani de zile fără știrea dumneavoastră va ieși la iveală în această etapă și va trebui achitată înainte ca tranzacția să poată avansa.
De aici rezultă că și din partea cumpărătorului este recomandabil să cereți vânzătorului un certificat actualizat care să ateste că nu există datorii la impozitele locale pentru proprietate și să vă asigurați că nu preluați o proprietate cu o problemă deschisă.
Ce loc ocupă impozitul anual față de celelalte costuri de deținere?
Impozitul pe clădire și impozitul pe teren reprezintă un singur rând în bugetul anual. Alături de ele se află asigurarea, întreținerea și, dacă proprietatea este închiriată, și impozitul pe venitul din chirii în România și raportarea în Israel. Este recomandabil să construiți prognoza anuală cu toate rândurile împreună și să nu vă limitați la suma impozitului pe proprietate.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm
Înainte de cumpărare, este recomandabil să verificați la autoritatea locală coeficientul și cota aplicabile proprietății, să calculați o estimare a impozitului anual și să o includeți în buget și să stabiliți din timp cine va depune declarația în termen de 30 de zile. În cadrul asistenței juridice, verificăm situația datoriilor locale ale proprietății, pregătim lista documentelor pentru declarație și coordonăm pașii cu notarul și cu autoritatea. Actele reglementate de dreptul român, precum legalizarea semnăturii și depunerea la autorități, sunt efectuate de avocați și notari autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Cotele, coeficienții și cuantumul bonificației sunt stabilite de fiecare autoritate locală și se schimbă de la an la an. Înainte de a lua o decizie, verificați la autoritate sau cu un consultant fiscal local.
Întrebări frecvente
Cât impozit anual pe proprietate se plătește pentru o vilă sau un apartament în România?
Pentru clădirea rezidențială a unei persoane fizice, 0,08% până la 0,2% din valoarea impozabilă, potrivit hotărârii autorității locale. Valoarea se calculează în funcție de suprafață, de o valoare pe mp de 2.677 lei pentru o clădire cu toate utilitățile și de coeficientul de zonă. În plus, se plătește impozit pe teren pentru parcelă.
Plătește un rezident israelian impozit pe proprietate în România?
Da. Impozitul se aplică oricărui proprietar, indiferent de locul de reședință, iar obligația de a declara proprietatea în termen de 30 de zile de la dobândire i se aplică și lui.
De ce a crescut impozitul pe proprietate în România în 2026?
Legea 239/2025 a majorat valoarea impozabilă pe mp a unei clădiri rezidențiale cu utilități la aproximativ 2.677 lei, a eliminat reducerea pentru vechime a clădirilor vechi și a majorat valorile pentru teren. Totodată, autoritatea nu a putut reduce cota sub nivelul celei din 2025.
Când se plătește impozitul pe proprietate în România?
În două rate egale, până la 31 martie și până la 30 septembrie. Plata integrală până la 31 martie poate aduce o bonificație de până la 10%, potrivit hotărârii consiliului local.
Ce se întâmplă dacă nu am declarat proprietatea după cumpărare?
Întârzierea declarării este o contravenție sancționată cu amendă, iar impozitul continuă să se acumuleze chiar și fără decizie de impunere. Datoria va ieși la iveală cel târziu atunci când veți avea nevoie de un certificat privind lipsa datoriilor la impozitele locale în vederea vânzării.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.