Коротко
Собственник недвижимости в Румынии, в том числе резидент Израиля, ежегодно платит местному органу налог на здание (impozit pe clădiri) и налог на землю (impozit pe teren). Для жилого здания физического лица ставка составляет от 0,08% до 0,2% налоговой стоимости, которая в 2026 году выросла вследствие закона 239/2025. После покупки необходимо в течение 30 дней задекларировать объект в местном органе, а сам налог применяется с 1 января следующего года.
Главное
- 1Налог уплачивается местному органу, на территории которого находится объект, а не национальной налоговой службе ANAF, и распространяется на любого собственника независимо от его резидентства.
- 2Ставка налога на жилое здание физического лица составляет от 0,08% до 0,2% налоговой стоимости в соответствии с решением местного совета (по состоянию на октябрь 2026 года).
- 3С 2026 года налоговая стоимость за кв. м в жилом доме со всеми коммуникациями выросла примерно до 2 677 леев, а скидка по возрасту для старых зданий отменена.
- 4Налог уплачивается двумя платежами: до 31 марта и до 30 сентября; полная оплата до 31 марта может дать право на скидку до 10%.
- 5Покупатель здания декларирует его в местном органе в течение 30 дней с даты приобретения. Просрочка является административным правонарушением, а неурегулированный долг обнаружится в день продажи.
Обязан ли израильский инвестор платить ежегодный налог на недвижимость в Румынии?
Да. Налог связан с правом собственности на объект, а не с местом жительства владельца, поэтому резидент Израиля, зарегистрированный как собственник квартиры или виллы в Румынии, платит его так же, как любой местный собственник.
Многие израильтяне слышат, что в Румынии нет налога на покупку в привычном для них смысле, и делают из этого вывод, что нет и ежегодного налога. Это ошибочное предположение. Ежегодный налог невысок по сравнению с арноной в Израиле, но он существует, он вырос в 2026 году, и тот, кто его игнорирует, обычно сталкивается с ним в самый неудобный момент: при попытке продать объект.
Ставка налога на жилое здание физического лица составляет от 0,08% до 0,2% налоговой стоимости в соответствии с решением местного совета (по состоянию на октябрь 2026 года).
Кому платить и за что именно?
Налог является местным. Он проходит не через ANAF (национальную налоговую службу Румынии), а через налоговый отдел органа, на территории которого находится объект. В Бухаресте это налоговое управление соответствующего сектора; за пределами города это мэрия или совет коммуны.
- impozit pe clădiri - налог на здание, основной компонент. Ему посвящена большая часть этого руководства.
- impozit pe teren - налог на землю, на которой стоит здание. Тот, кто покупает виллу с участком, платит оба налога.
Налог применяется к объекту и тогда, когда он пустует, и тогда, когда им пользуются только в отпуске, и тогда, когда он сдаётся в аренду. Он полностью отделён от подоходного налога с арендного дохода.
Что изменилось в налоге на недвижимость в 2026 году?
1 января 2026 года вступил в силу закон 239/2025, известный как «второй фискальный пакет», который изменил порядок расчёта местных налогов. Практический результат в большинстве органов - более высокий налог, чем в предыдущем году.
| Компонент | До 2025 года | С 2026 года |
|---|---|---|
| Налоговая стоимость за кв. м, здание из бетона или кирпича с водоснабжением, канализацией, электричеством и отоплением | около 1 472 леев (после индексации, незначительно различается между органами) | 2 677 леев |
| То же здание без этих коммуникаций | около 883 леев | 1 606 леев |
| Скидка для старого здания | 15% для здания возрастом от 50 до 100 лет, 25% свыше 100 лет | отменена |
| Ставка налога на жилое здание физического лица | 0,08%-0,2% | 0,08%-0,2%, но не ниже ставки, которую орган применял в 2025 году |
| Значения налога на землю | прежние значения | увеличены в два-три раза в зависимости от вида использования земли |
Значения за кв. м в таблице взяты из расчётной таблицы мэрии Бузэу на 2026 год. Согласно публикации в Adevărul, в секторе 1 Бухареста налог на квартиры в этом году почти удвоился.
Как рассчитывается налог на здание для дома или квартиры физического лица?
Расчёт представляет собой произведение четырёх показателей: площади, стоимости за кв. м, коэффициента зоны и ставки налога органа. Три из них установлены законом или местным решением, поэтому налог можно оценить ещё до покупки.
- Застроенная площадь в кв. м. Если данные о застроенной площади отсутствуют, полезную площадь умножают на 1,4.
- Налоговая стоимость за кв. м. 2 677 леев в здании со всеми коммуникациями, по состоянию на 2026 год.
- Коэффициент зоны. Определяется по рангу населённого пункта и зоне внутри него. В Бухаресте коэффициенты составляют от 2,30 до 2,60.
- Ставка органа. От 0,08% до 0,2%. Сектор 5 Бухареста, например, применяет 0,1%.
- Без скидки по возрасту. С 2026 года снижение для старого здания больше не предоставляется, поэтому не полагайтесь на расчёты прошлых лет.
| Этап расчёта | Действие | Результат |
|---|---|---|
| Новый дом, 150 кв. м застроенной площади | 150 × 2 677 леев | 401 550 леев |
| Зона с коэффициентом 2,60 | × 2,60 | 1 044 030 леев |
| Ставка органа 0,1% | × 0,1% | около 1 044 леев в год |
| Полная оплата до 31 марта, если орган утвердил скидку | снижение до 10% | около 940 леев |
Это лишь иллюстрация. Она не включает налог на землю, а коэффициент и ставка различаются от органа к органу. Обязательная к уплате сумма указывается в налоговом уведомлении, которое направляет вам орган.
Что необходимо сделать в течение 30 дней после покупки?
Подать декларацию об объекте в местный налоговый отдел. Статья 461 Налогового кодекса (закон 227/2015) обязывает лицо, приобретшее здание, задекларировать его в течение 30 дней с даты приобретения, а налог применяется с 1 января года, следующего за годом приобретения.
Именно об этом этапе зарубежные инвесторы забывают чаще всего. Тот, кто не подал декларацию, не получает налогового уведомления и поэтому даже не знает, что обязан платить. Долг тихо накапливается, а кроме того, просрочка декларации является административным правонарушением, влекущим штраф.
- Попросите нотариуса или адвоката предоставить перечень документов, необходимых для декларации, уже в день подписания.
- Если вы не находитесь в Румынии, заранее договоритесь, кто подаст декларацию от вашего имени и на основании какой доверенности.
- Сохраните подтверждение подачи. Оно является доказательством того, что объект зарегистрирован в органе на ваше имя.
Когда платить и как получить скидку?
Ежегодный налог уплачивается двумя равными платежами: до 31 марта и до 30 сентября. Тот, кто оплачивает всю сумму до 31 марта, может получить скидку до 10%, если местный совет принял такое решение и в установленном им размере.
Оплатить можно в кассах органа, банковским переводом, а во многих органах также через национальную платформу Ghișeul.ro (государственный платёжный портал). Для собственника, проживающего в Израиле, румынский банковский счёт упрощает текущие платежи.
Что происходит при продаже объекта, по которому есть долг по местному налогу?
Перед продажей вам потребуется подтвердить отсутствие задолженности по местным налогам на объект. Долг, накопившийся за годы без вашего ведома, обнаружится на этом этапе, и его придётся урегулировать, прежде чем сделка сможет продвинуться.
Отсюда следует, что и покупателю стоит запросить у продавца актуальную справку об отсутствии задолженности по местным налогам на объект и убедиться, что вы не приобретаете объект с открытой проблемой.
Какое место ежегодный налог занимает среди остальных расходов на содержание?
Налог на здание и налог на землю - лишь одна строка в годовом бюджете. Наряду с ними есть страхование, техническое обслуживание, а если объект сдаётся в аренду, то также налог на арендный доход в Румынии и отчётность в Израиле. Годовой прогноз стоит строить со всеми строками вместе, а не ограничиваться суммой налога на недвижимость.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Перед покупкой стоит выяснить в местном органе коэффициент и ставку, применимые к объекту, рассчитать оценочную сумму ежегодного налога и включить её в бюджет, а также заранее определить, кто подаст декларацию в течение 30 дней. В рамках юридического сопровождения мы проверяем состояние местных задолженностей по объекту, готовим перечень документов для декларации и координируем действия с нотариусом и органом. Действия по румынскому праву, такие как удостоверение подписи и подача документов в органы, выполняются адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Ставки, коэффициенты и размер скидки устанавливаются каждым местным органом и меняются из года в год. Перед принятием решения необходимо проверить информацию в органе или у местного налогового консультанта.
Частые вопросы
Какой ежегодный налог на недвижимость платят за виллу или квартиру в Румынии?
Для жилого здания физического лица - от 0,08% до 0,2% налоговой стоимости в соответствии с решением местного органа. Стоимость рассчитывается исходя из площади, стоимости за кв. м в размере 2 677 леев в здании со всеми коммуникациями и коэффициента зоны. Дополнительно уплачивается налог на землю за участок.
Платит ли резидент Израиля налог на недвижимость в Румынии?
Да. Налог распространяется на любого собственника независимо от места его жительства, и обязанность задекларировать объект в течение 30 дней с даты приобретения также распространяется на него.
Почему налог на недвижимость в Румынии вырос в 2026 году?
Закон 239/2025 повысил налоговую стоимость за кв. м в жилом доме с коммуникациями примерно до 2 677 леев, отменил скидку по возрасту для старых зданий и повысил значения для земли. Одновременно орган не мог снизить ставку ниже ставки 2025 года.
Когда платить налог на недвижимость в Румынии?
Двумя равными платежами: до 31 марта и до 30 сентября. Полная оплата до 31 марта может дать право на скидку до 10% в соответствии с решением местного совета.
Что произойдёт, если я не задекларировал объект после покупки?
Просрочка декларации является административным правонарушением, влекущим штраф, а налог продолжает накапливаться даже без налогового уведомления. Долг обнаружится не позднее того момента, когда вам понадобится справка об отсутствии задолженности по местным налогам перед продажей.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.