باختصار
يدفع مالك العقار في رومانيا، ولو كان مقيمًا في إسرائيل، إلى السلطة المحلية ضريبة سنوية على المبنى (impozit pe clădiri) وضريبة على الأرض (impozit pe teren). وفي المبنى السكني المملوك لفرد تتراوح النسبة بين 0.08% و0.2% من القيمة الضريبية، التي ارتفعت في 2026 في أعقاب القانون 239/2025. وبعد الشراء يجب التصريح بالعقار لدى السلطة المحلية خلال 30 يومًا، وتسري الضريبة نفسها اعتبارًا من 1 يناير من السنة التالية.
أبرز النقاط
- 1تُدفع الضريبة إلى السلطة المحلية التي يقع العقار في نطاقها، لا إلى سلطة الضرائب الوطنية ANAF، وهي تسري على كل مالك عقار بصرف النظر عن الإقامة.
- 2تتراوح نسبة ضريبة المبنى السكني المملوك لفرد بين 0.08% و0.2% من القيمة الضريبية، بحسب قرار المجلس المحلي (وفقًا للوضع في أكتوبر 2026).
- 3اعتبارًا من 2026 ارتفعت القيمة الضريبية للمتر المربع في المبنى السكني المزوّد بجميع البنى التحتية إلى نحو 2,677 ليو (lei)، وأُلغي خصم القِدَم للمباني القديمة.
- 4يُدفع المبلغ على قسطين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر؛ والدفع الكامل حتى 31 مارس قد يمنح خصمًا يصل إلى 10%.
- 5يصرّح مشتري المبنى به لدى السلطة المحلية خلال 30 يومًا من الشراء. والتأخير مخالفة إدارية، والدين الذي لم يُعالَج سينكشف يوم البيع.
هل المستثمر الإسرائيلي ملزم بضريبة العقار السنوية في رومانيا؟
نعم. تسري الضريبة على ملكية العقار، لا على مكان إقامة مالكه، ولذلك فإن المقيم في إسرائيل المسجّل مالكًا لشقة أو فيلا في رومانيا يدفعها مثل أي مالك عقار محلي.
يسمع كثير من الإسرائيليين أنه لا توجد في رومانيا ضريبة شراء بالمعنى المألوف لديهم، فيستنتجون من ذلك أنه لا توجد أيضًا ضريبة سنوية. وهذا افتراض خاطئ. فالضريبة السنوية ليست مرتفعة قياسًا بضريبة الأرنونا في إسرائيل، لكنها قائمة، وقد ارتفعت في 2026، ومن يتجاهلها يصطدم بها عادةً في أقل اللحظات ملاءمة: حين يحاول البيع.
تتراوح نسبة ضريبة المبنى السكني المملوك لفرد بين 0.08% و0.2% من القيمة الضريبية، بحسب قرار المجلس المحلي (وفقًا للوضع في أكتوبر 2026).
لمن تُدفع الضريبة، وعلى أي شيء بالضبط؟
الضريبة محلية. فهي لا تمر عبر ANAF (سلطة الضرائب الوطنية في رومانيا)، بل عبر قسم الضرائب في السلطة التي يقع العقار في نطاقها. وفي بوخارست يكون ذلك قسم الضرائب في القطاع المعني؛ وخارج المدينة يكون البلدية أو مجلس القرية.
- impozit pe clădiri - ضريبة المبنى، وهي المكوّن الرئيسي. وعليها يدور معظم هذا الدليل.
- impozit pe teren - ضريبة على الأرض التي يقوم عليها المبنى. ومن يشتري فيلا مع قطعة أرض يدفع الاثنتين.
تسري الضريبة على العقار حتى حين يكون شاغرًا، وحتى حين لا يُستخدم إلا في العطلات، وحتى حين يكون مؤجرًا. وهي منفصلة تمامًا عن ضريبة الدخل على الإيجار.
ما الذي تغيّر في ضريبة العقار في 2026؟
في 1 يناير 2026 دخل حيّز النفاذ القانون 239/2025، المعروف باسم «الحزمة المالية الثانية»، وغيّر طريقة احتساب الضرائب المحلية. والنتيجة العملية في معظم السلطات هي ضريبة أعلى مما كانت عليه في السنة السابقة.
| المكوّن | حتى 2025 | اعتبارًا من 2026 |
|---|---|---|
| القيمة الضريبية للمتر المربع، مبنى من الخرسانة أو الطوب مزوّد بالمياه والصرف الصحي والكهرباء والتدفئة | نحو 1,472 ليو (بعد الربط بالمؤشر، ويختلف قليلًا بين السلطات) | 2,677 ليو |
| المبنى نفسه دون هذه البنى التحتية | نحو 883 ليو | 1,606 ليو |
| خصم المبنى القديم | 15% للمبنى الذي يتراوح عمره بين 50 و100 عام، و25% لما يزيد على 100 عام | أُلغي |
| نسبة الضريبة على المبنى السكني المملوك لفرد | 0.08%-0.2% | 0.08%-0.2%، وبما لا يقل عن النسبة التي طبّقتها السلطة في 2025 |
| قيم ضريبة الأرض | القيم السابقة | تضاعفت مرتين إلى ثلاث مرات، بحسب نوع استخدام الأرض |
قيم المتر المربع الواردة في الجدول مأخوذة من جدول الاحتساب لبلدية بوزاو لعام 2026. ووفقًا لتقرير نشرته Adevărul، فإن الضريبة على الشقق في القطاع 1 من بوخارست تضاعفت تقريبًا هذا العام.
كيف تُحسب ضريبة المبنى على منزل أو شقة مملوكة لفرد؟
الحساب هو حاصل ضرب أربعة معطيات: المساحة، والقيمة للمتر المربع، ومعامل المنطقة، ونسبة الضريبة لدى السلطة. وثلاثة منها ثابتة بموجب القانون أو بقرار محلي، ولذلك يمكن تقدير الضريبة حتى قبل الشراء.
- المساحة المبنية بالمتر المربع. وحين لا يتوفر رقم المساحة المبنية، تُضرب المساحة المستعملة في 1.4.
- القيمة الضريبية للمتر المربع. 2,677 ليو في المبنى المزوّد بجميع البنى التحتية، وفقًا لعام 2026.
- معامل المنطقة. يُحدَّد بحسب رتبة البلدة والمنطقة داخلها. وفي بوخارست تتراوح المعاملات بين 2.30 و2.60.
- نسبة السلطة. بين 0.08% و0.2%. فالقطاع 5 في بوخارست، على سبيل المثال، يطبّق 0.1%.
- دون خصم القِدَم. اعتبارًا من 2026 لم يعد هناك تخفيض للمبنى القديم، ولذلك لا تعتمدوا على حسابات من سنوات سابقة.
| مرحلة الحساب | العملية | النتيجة |
|---|---|---|
| منزل جديد، 150 م² مبنية | 150 × 2,677 ليو | 401,550 ليو |
| منطقة بمعامل 2.60 | × 2.60 | 1,044,030 ليو |
| نسبة السلطة 0.1% | × 0.1% | نحو 1,044 ليو سنويًّا |
| الدفع الكامل حتى 31 مارس، إذا أقرّت السلطة خصمًا | تخفيض يصل إلى 10% | نحو 940 ليو |
هذا للتوضيح فقط. فهو لا يشمل ضريبة الأرض، كما أن المعامل والنسبة يختلفان من سلطة إلى أخرى. والمبلغ الملزم يظهر في إشعار التقدير الضريبي الذي ترسله إليكم السلطة.
ما الذي يجب فعله خلال 30 يومًا من الشراء؟
تقديم تصريح بالعقار إلى قسم الضرائب المحلي. فالمادة 461 من قانون الضرائب (القانون 227/2015) تُلزم من اشترى مبنى بالتصريح به خلال 30 يومًا من تاريخ الشراء، وتسري الضريبة اعتبارًا من 1 يناير من السنة التالية للشراء.
هذه هي المرحلة التي ينساها المستثمرون من الخارج أكثر من غيرها. فمن لم يصرّح لا يتلقى إشعار تقدير ضريبي، ولذلك لا يعلم أيضًا أنه مدين. ويتراكم الدين بصمت، فضلًا عن أن التأخر في التصريح مخالفة إدارية تستتبع غرامة.
- اطلبوا من الكاتب العدل أو من المحامي قائمة بالمستندات المطلوبة للتصريح منذ يوم التوقيع.
- إذا لم تكونوا موجودين في رومانيا، فنسّقوا مسبقًا من سيقدّم التصريح نيابةً عنكم وبموجب أي توكيل.
- احتفظوا بإيصال التقديم. فهو الدليل على أن العقار مسجّل لدى السلطة باسمكم.
متى تُدفع الضريبة، وكيف يُحصل على الخصم؟
تُدفع الضريبة السنوية على قسطين متساويين: حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر. ومن يدفع المبلغ كاملًا حتى 31 مارس يمكنه الحصول على خصم يصل إلى 10%، إذا قرّره المجلس المحلي وبالقدر الذي حدّده.
يمكن الدفع في صناديق السلطة، أو بتحويل مصرفي، وفي كثير من السلطات أيضًا عبر المنصة الوطنية Ghișeul.ro (بوابة مدفوعات حكومية). وبالنسبة لمالك العقار المقيم في إسرائيل، فإن الحساب المصرفي الروماني يبسّط الدفع الجاري.
ماذا يحدث عند بيع عقار عليه دين ضريبي محلي؟
استعدادًا للبيع سيتعين عليكم إثبات عدم وجود ديون ضرائب محلية عليكم بشأن العقار. والدين الذي تراكم سنوات دون علمكم سينكشف في هذه المرحلة، ويجب تسويته قبل أن تتقدم الصفقة.
ومن هنا، يُستحسن في جانب المشتري أيضًا أن تطلبوا من البائع شهادة محدّثة بعدم وجود ديون ضرائب محلية على العقار، وأن تتأكدوا من أنكم لا تدخلون العقار ومعه مشكلة عالقة.
أين تقع الضريبة السنوية مقارنةً ببقية تكاليف الاحتفاظ بالعقار؟
ضريبة المبنى وضريبة الأرض بند واحد في الميزانية السنوية. وإلى جانبهما هناك التأمين والصيانة، وإذا كان العقار مؤجرًا، فهناك أيضًا ضريبة على دخل الإيجار في رومانيا والإبلاغ في إسرائيل. ويُستحسن بناء التوقعات السنوية بجميع البنود معًا وعدم الاكتفاء بمبلغ ضريبة العقار.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
قبل الشراء يُستحسن الاستعلام لدى السلطة المحلية عن المعامل والنسبة السارية على العقار، وحساب تقدير للضريبة السنوية وإدراجه في الميزانية، وتحديد مسبقًا من سيقدّم التصريح خلال 30 يومًا. وفي إطار المرافقة القانونية نفحص وضع الديون المحلية للعقار، ونعدّ قائمة المستندات اللازمة للتصريح، وننسّق الخطوات مع الكاتب العدل والسلطة. أما الإجراءات الخاضعة للقانون الروماني، مثل توثيق التوقيع والتقديم إلى السلطات، فيتولاها محامون وكتّاب عدل مرخّصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة وفقًا للوضع في أكتوبر 2026، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. فالنسب والمعاملات وقيمة الخصم تُحدَّد في كل سلطة محلية وتتغير من سنة إلى أخرى. وقبل اتخاذ أي قرار يجب التحقق لدى السلطة أو لدى مستشار ضرائب محلي.
أسئلة شائعة
كم تبلغ ضريبة العقار السنوية على فيلا أو شقة في رومانيا؟
في المبنى السكني المملوك لفرد، من 0.08% إلى 0.2% من القيمة الضريبية، بحسب قرار السلطة المحلية. وتُحسب القيمة وفقًا للمساحة، وقيمة للمتر المربع قدرها 2,677 ليو في المبنى المزوّد بجميع البنى التحتية، ومعامل المنطقة. وإضافةً إلى ذلك تُدفع ضريبة أرض على قطعة الأرض.
هل يدفع المقيم في إسرائيل ضريبة العقار في رومانيا؟
نعم. تسري الضريبة على كل مالك عقار بصرف النظر عن مكان إقامته، كما يسري عليه أيضًا واجب التصريح بالعقار خلال 30 يومًا من الشراء.
لماذا ارتفعت ضريبة العقار في رومانيا في 2026؟
رفع القانون 239/2025 القيمة الضريبية للمتر المربع في المبنى السكني المزوّد بالبنى التحتية إلى نحو 2,677 ليو، وألغى خصم القِدَم للمباني القديمة، ورفع قيم الأرض. وفي الوقت نفسه، لم يكن بوسع السلطة خفض النسبة إلى ما دون نسبة 2025.
متى تُدفع ضريبة العقار في رومانيا؟
على قسطين متساويين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر. والدفع الكامل حتى 31 مارس قد يمنح خصمًا يصل إلى 10%، بحسب قرار المجلس المحلي.
ماذا يحدث إذا لم أصرّح بالعقار بعد الشراء؟
التأخر في التصريح مخالفة إدارية تستتبع غرامة، وتستمر الضريبة في التراكم حتى دون إشعار تقدير ضريبي. وسينكشف الدين في موعد أقصاه حين تحتاجون إلى شهادة بعدم وجود ديون ضرائب محلية استعدادًا للبيع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.