בקצרה
ברומניה עמלת תיווך בעסקת מכירה נעה בדרך כלל בין כ-1% לכ-4% משווי העסקה, ומתווסף עליה מע״מ של 21% אם הסוכנות רשומה למע״מ. אין חוק שקובע מי משלם ואין רישיון תיווך חובה. לפי הקוד האזרחי, המתווך זכאי לעמלה רק אם העסקה נחתמה בזכות התיווך שלו, והלקוח חייב להודיע לו על החתימה תוך 15 יום, ולכן הסכם תיווך כתוב הוא ההגנה העיקרית שלכם.
הנקודות החשובות
- 1טווח העמלה המקובל בעסקאות מכירה הוא כ-1% עד כ-4%, ולפעמים 2% עד 6%, ועליו מע״מ אם הסוכנות רשומה.
- 2החוק אינו קובע מי משלם: המוכר, הקונה או שניהם, לפי ההסכם.
- 3ברומניה אין כיום רישיון תיווך חובה. הצעת חוק L162/2024 עברה בסנאט ב-2024 ולא נמצא שנחקקה.
- 4לפי סעיף 2097 בקוד האזרחי, עמלה מגיעה רק כשהעסקה נחתמה כתוצאה מהתיווך.
- 5לפי סעיף 2101, מי שלא הודיע למתווך על החתימה תוך 15 יום חשוף לעמלה כפולה, אלא אם החוזה קובע אחרת.
רוכשים ישראלים מגיעים לרומניה עם הרגלים מהשוק הישראלי: מתווך עם רישיון, הזמנת שירותי תיווך חתומה, ועמלה שידועה מראש. ברומניה המסגרת שונה, ורוב המחלוקות עם מתווכים נובעות מההנחה שהיא זהה.
המדריך מסביר מה מקובל בשוק, מה הדין הרומני קובע, ואיך מנסחים הסכם תיווך שמגן עליכם לפני הסיור הראשון.
כמה עמלת תיווך משלמים ברומניה?
בדרך כלל בין כ-1% לכ-4% משווי העסקה, ובחלק מהמקרים 2% עד 6%, לפי הסוכנות, סוג הנכס והשירותים. כך לפי Storia, אחד מאתרי המודעות הגדולים ברומניה, במרץ 2026. לפעמים העמלה היא סכום קבוע. אם הסוכנות רשומה למע״מ, מתווסף מע״מ.
ההשפעה על נכס של 300,000 אירו, עם מע״מ של 21%:
| שיעור העמלה | עמלה | מע״מ 21% | סך הכול |
|---|---|---|---|
| 1% | 3,000 אירו | 630 אירו | 3,630 אירו |
| 2% | 6,000 אירו | 1,260 אירו | 7,260 אירו |
| 3% | 9,000 אירו | 1,890 אירו | 10,890 אירו |
| 4% | 12,000 אירו | 2,520 אירו | 14,520 אירו |
ההפרש בין 1% ל-3% על נכס אחד הוא סכום משמעותי, ולכן העמלה היא נושא למשא ומתן ולא נתון שמקבלים כמובן מאליו.
החוק אינו קובע מי משלם: המוכר, הקונה או שניהם, לפי ההסכם.
מי משלם את העמלה: הקונה או המוכר?
אין כלל בחוק. העמלה יכולה לחול על המוכר, על הקונה או על שניהם, לפי ההסכם עם הסוכנות, ויש סוכנויות שגובות משני הצדדים באותה עסקה. לכן כדאי לשאול כבר בפגישה הראשונה:
- מי עוד משלם לכם בעסקה הזו? מתווך שמקבל גם מהמוכר אינו מייצג רק אתכם.
- האם העמלה כוללת מע״מ? 2% בתוספת מע״מ ו-2% כולל מע״מ הם שני מספרים שונים.
- ברכישה מיזם: האם יש מתווך בעסקה ומי משלם לו. כשהיזם משלם, העמלה כבר מגולמת במחיר.
צריך רישיון כדי לתווך ברומניה?
לא, נכון לאוקטובר 2026. בישראל, חוק המתווכים במקרקעין אוסר לעסוק בתיווך בלי רישיון, וקובע שמתווך זכאי לעמלה רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב. ברומניה אין כיום דרישת רישיון.
הצעת חוק להסדרת המקצוע, L162/2024, עברה בסנאט ב-23 במאי 2024 והועברה לבית הנבחרים. לפי ההצעה יוקם מרשם ציבורי של מתווכים ב-ANCPI, עם קורסים, מבחן וביטוח אחריות מקצועית. לא נמצא שההצעה נחקקה. המשמעות המעשית: ״מתווך״ יכול להיות סוכנות ותיקה ומבוססת, ויכול להיות אדם עם טלפון. בלי רישיון שמסנן, הבדיקה מוטלת עליכם.
מה הקוד האזרחי קובע על חוזה תיווך?
חוזה התיווך (intermediere) מוסדר בסעיפים 2096 עד 2102 בקוד האזרחי הרומני. הכללים החשובים לרוכש:
| סעיף | הכלל | המשמעות לכם |
|---|---|---|
| 2097 | עמלה רק אם העסקה נחתמה כתוצאה מהתיווך | אין עמלה על עצם הצגת נכס שלא נקנה |
| 2098 | החזר הוצאות רק אם נקבע במפורש בחוזה | קראו אם יש סעיף הוצאות |
| 2099 | כמה מתווכים מתחלקים בעמלה שווה בשווה, אלא אם נקבע אחרת | שאלו אם מעורב מתווך נוסף |
| 2101 | חובת הודעה למתווך על החתימה תוך 15 יום, אחרת עמלה כפולה, אלא אם החוזה קובע אחרת | שלחו הודעה בכתב מיד אחרי החתימה |
| 2102 | המתווך מייצג אתכם רק אם הסמכתם אותו במפורש | אל תחתמו על הרשאה רחבה בלי צורך |
זה הסעיף שמפתיע ישראלים יותר מכל. לפי סעיף 2101, מי שלא הודיע למתווך על חתימת העסקה תוך 15 יום חשוף לעמלה כפולה, אלא אם החוזה קובע אחרת. כשהעמלה מחושבת לפי שווי העסקה, צריך להודיע גם על השווי. מייל אחד, באותו שבוע שבו חתמתם אצל הנוטריון, מונע את המחלוקת.
מה לבדוק בהסכם בלעדיות לפני החתימה?
ברומניה תנאי התיווך, ובמיוחד בלעדיות, נקבעים בחוזה. ארבעה סעיפים מחייבים קריאה זהירה:
- תקופה: כמה זמן הבלעדיות בתוקף, ואיך מסיימים אותה.
- עמלה אחרי הסיום: האם תגיע עמלה גם על עסקה שתיחתם אחרי סיום ההסכם, מול מי שהמתווך הציג.
- היקף הנכסים: רשימה סגורה של נכסים, ולא ״כל נכס שיוצג לכם״.
- השירות בפועל: הצגה בלבד, או גם בדיקת נסח, ליווי לנוטריון ותרגום.
איך בודקים מתווך לפני שמתחילים לעבוד איתו?
- החברה: בקשו את שם החברה ומספר הרישום, ובדקו במרשם החברות ONRC שהיא פעילה ומי בעליה.
- מע״מ: בדקו באתר רשות המסים ANAF אם היא רשומה למע״מ, כי זה משפיע על המחיר הסופי.
- מודעות: בדקו אם הנכס מפורסם גם אצל סוכנויות אחרות ובאיזה מחיר. פער במחיר הוא סיבה לשאול.
- בכתב: קבלו הצעת עמלה כתובה, עם מע״מ ועם זהות המשלם, לפני הסיור הראשון.
מתווך טוב מכיר את השוק, יודע מה נמכר ובכמה, וחוסך זמן רב. הבעיה אינה בעמלה עצמה, אלא בעמלה שלא נכתבה.
לפני שחותמים: איך אנחנו בודקים הסכם תיווך
אנחנו קוראים את הסכם התיווך לפני הסיור הראשון, מוודאים שגובה העמלה, המע״מ וזהות המשלם כתובים במפורש, ובודקים את סעיפי הבלעדיות וההרשאה. אחרי החתימה אצל הנוטריון אנחנו דואגים שההודעה למתווך תישלח בזמן. ניסוח ההסכם לפי הדין הרומני נעשה בידי עורך דין בעל רישיון ברומניה.
המידע נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. טווחי העמלה הם נתוני שוק כלליים ולא מחירון מחייב, והדוגמה בטבלה להמחשה בלבד. לפני חתימה על הסכם תיווך כדאי להתייעץ עם עורך דין.
שאלות נפוצות
כמה עמלת תיווך משלמים ברומניה?
לפי Storia (מרץ 2026), בעסקאות מכירה העמלה נעה בדרך כלל בין כ-1% לכ-4% משווי העסקה, ובחלק מהמקרים 2% עד 6%. אם הסוכנות רשומה למע״מ, מתווסף מע״מ של 21%.
מי משלם את עמלת התיווך ברומניה?
החוק אינו קובע. העמלה יכולה לחול על המוכר, על הקונה או על שניהם, לפי ההסכם עם הסוכנות. שאלו מראש אם המתווך מקבל עמלה גם מהצד השני.
מתווכים ברומניה צריכים רישיון?
נכון לאוקטובר 2026, לא. הצעת חוק שמקימה מרשם מתווכים ב-ANCPI עברה בסנאט במאי 2024 והועברה לבית הנבחרים, ולא נמצא שנחקקה.
מה קורה אם לא הודעתי למתווך שהעסקה נחתמה?
לפי סעיף 2101 בקוד האזרחי, יש להודיע תוך 15 יום מהחתימה. מי שלא הודיע עלול לשלם עמלה כפולה, אלא אם החוזה קובע אחרת.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.