باختصار
في رومانيا تتراوح عمولة الوساطة في صفقة البيع عادةً بين نحو 1% ونحو 4% من قيمة الصفقة، وتُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21% إذا كانت الوكالة مسجلة لأغراض هذه الضريبة. ولا يوجد قانون يحدد من يدفع، ولا يوجد ترخيص وساطة إلزامي. ووفقًا للقانون المدني، لا يستحق الوسيط العمولة إلا إذا أُبرمت الصفقة بفضل وساطته، ويجب على العميل إخطاره بالتوقيع خلال 15 يومًا، ولذلك فإن اتفاق الوساطة المكتوب هو حمايتكم الرئيسية.
أبرز النقاط
- 1النطاق المعتاد للعمولة في صفقات البيع هو نحو 1% إلى نحو 4%، وأحيانًا 2% إلى 6%، وتُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة إذا كانت الوكالة مسجلة.
- 2لا يحدد القانون من يدفع: البائع أو المشتري أو كلاهما، وفقًا للاتفاق.
- 3لا يوجد في رومانيا حاليًّا ترخيص وساطة إلزامي. وقد أقرّ مجلس الشيوخ مشروع القانون L162/2024 في 2024، ولم يُعثر على ما يفيد بأنه صدر.
- 4وفقًا للمادة 2097 من القانون المدني، لا تُستحق العمولة إلا عندما تُبرم الصفقة نتيجةً للوساطة.
- 5وفقًا للمادة 2101، من لم يُخطر الوسيط بالتوقيع خلال 15 يومًا يتعرض لعمولة مضاعفة، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
يأتي المشترون الإسرائيليون إلى رومانيا بعادات السوق الإسرائيلية: وسيط مرخّص، وطلب خدمات وساطة موقَّع، وعمولة معروفة مسبقًا. أما في رومانيا فالإطار مختلف، ومعظم الخلافات مع الوسطاء تنشأ من افتراض أنه مماثل.
يشرح الدليل ما هو متعارف عليه في السوق، وما ينص عليه القانون الروماني، وكيف يُصاغ اتفاق وساطة يحميكم قبل الجولة الأولى.
كم تبلغ عمولة الوساطة في رومانيا؟
عادةً بين نحو 1% ونحو 4% من قيمة الصفقة، وفي بعض الحالات 2% إلى 6%، بحسب الوكالة ونوع العقار والخدمات. هذا وفقًا لـ Storia، أحد أكبر مواقع الإعلانات في رومانيا، في مارس 2026. وأحيانًا تكون العمولة مبلغًا ثابتًا. وإذا كانت الوكالة مسجلة لأغراض ضريبة القيمة المضافة، تُضاف هذه الضريبة.
الأثر على عقار قيمته 300,000 يورو، مع ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%:
| نسبة العمولة | العمولة | ضريبة القيمة المضافة 21% | المجموع |
|---|---|---|---|
| 1% | 3,000 يورو | 630 يورو | 3,630 يورو |
| 2% | 6,000 يورو | 1,260 يورو | 7,260 يورو |
| 3% | 9,000 يورو | 1,890 يورو | 10,890 يورو |
| 4% | 12,000 يورو | 2,520 يورو | 14,520 يورو |
الفرق بين 1% و3% على عقار واحد مبلغ كبير، ولذلك فالعمولة موضوع للتفاوض لا معطى يُقبل كأمر مسلّم به.
لا يحدد القانون من يدفع: البائع أو المشتري أو كلاهما، وفقًا للاتفاق.
من يدفع العمولة: المشتري أم البائع؟
لا توجد قاعدة في القانون. فالعمولة يمكن أن تقع على البائع أو المشتري أو كليهما، وفقًا للاتفاق مع الوكالة، وبعض الوكالات تتقاضى من الطرفين في الصفقة نفسها. ولذلك يُستحسن السؤال منذ الاجتماع الأول:
- من يدفع لكم أيضًا في هذه الصفقة؟ الوسيط الذي يتقاضى أيضًا من البائع لا يمثلكم وحدكم.
- هل تشمل العمولة ضريبة القيمة المضافة؟ 2% مضافًا إليها الضريبة و2% شاملة الضريبة رقمان مختلفان.
- عند الشراء من مطوّر: هل يوجد وسيط في الصفقة ومن يدفع له. فعندما يدفع المطوّر، تكون العمولة مدمجة في السعر أصلًا.
هل يلزم ترخيص لممارسة الوساطة في رومانيا؟
لا، وفقًا للوضع في أكتوبر 2026. ففي إسرائيل يحظر قانون الوسطاء العقاريين ممارسة الوساطة دون ترخيص، وينص على أن الوسيط لا يستحق العمولة إلا إذا وقّع العميل على طلب مكتوب. أما في رومانيا فلا يوجد حاليًّا اشتراط للترخيص.
أقرّ مجلس الشيوخ مشروع قانون لتنظيم المهنة، L162/2024، في 23 مايو 2024، وأُحيل إلى مجلس النواب. ووفقًا للمشروع سيُنشأ سجل عام للوسطاء لدى ANCPI، مع دورات وامتحان وتأمين للمسؤولية المهنية. ولم يُعثر على ما يفيد بأن المشروع صدر. والمعنى العملي: قد يكون «الوسيط» وكالة عريقة وراسخة، وقد يكون شخصًا يحمل هاتفًا. وفي غياب ترخيص يقوم بدور المصفاة، يقع الفحص على عاتقكم.
ما الذي ينص عليه القانون المدني بشأن عقد الوساطة؟
عقد الوساطة (intermediere) تنظمه المواد 2096 إلى 2102 من القانون المدني الروماني. والقواعد المهمة للمشتري:
| المادة | القاعدة | المعنى بالنسبة إليكم |
|---|---|---|
| 2097 | العمولة فقط إذا أُبرمت الصفقة نتيجةً للوساطة | لا عمولة على مجرد عرض عقار لم يُشترَ |
| 2098 | استرداد المصاريف فقط إذا نُص على ذلك صراحةً في العقد | تحققوا مما إذا كان هناك بند للمصاريف |
| 2099 | يتقاسم عدة وسطاء العمولة بالتساوي، ما لم يُتفق على خلاف ذلك | اسألوا عمّا إذا كان هناك وسيط آخر مشارك |
| 2101 | واجب إخطار الوسيط بالتوقيع خلال 15 يومًا، وإلا فعمولة مضاعفة، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك | أرسلوا إخطارًا مكتوبًا فور التوقيع |
| 2102 | لا يمثلكم الوسيط إلا إذا فوّضتموه صراحةً | لا توقّعوا على تفويض واسع دون حاجة |
هذه هي المادة التي تفاجئ الإسرائيليين أكثر من غيرها. فوفقًا للمادة 2101، من لم يُخطر الوسيط بتوقيع الصفقة خلال 15 يومًا يتعرض لعمولة مضاعفة، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. وعندما تُحسب العمولة وفقًا لقيمة الصفقة، يجب الإخطار بالقيمة أيضًا. ورسالة بريد إلكتروني واحدة، في الأسبوع نفسه الذي وقّعتم فيه لدى كاتب العدل، تمنع الخلاف.
ما الذي يجب فحصه في اتفاق الحصرية قبل التوقيع؟
في رومانيا تُحدَّد شروط الوساطة، ولا سيما الحصرية، في العقد. وأربعة بنود تستوجب قراءة متأنية:
- المدة: كم تسري الحصرية، وكيف تُنهى.
- العمولة بعد الانتهاء: هل تُستحق عمولة أيضًا عن صفقة تُوقَّع بعد انتهاء الاتفاق، مع من عرّفكم به الوسيط.
- نطاق العقارات: قائمة مغلقة من العقارات، لا «أي عقار يُعرض عليكم».
- الخدمة الفعلية: العرض فقط، أم أيضًا فحص المستخرج، والمرافقة إلى كاتب العدل، والترجمة.
كيف يُفحص الوسيط قبل بدء العمل معه؟
- الشركة: اطلبوا اسم الشركة ورقم تسجيلها، وتحققوا في السجل التجاري ONRC من أنها نشطة ومن مالكوها.
- ضريبة القيمة المضافة: تحققوا عبر موقع سلطة الضرائب ANAF مما إذا كانت مسجلة لأغراض هذه الضريبة، لأن ذلك يؤثر في السعر النهائي.
- الإعلانات: تحققوا مما إذا كان العقار معلنًا أيضًا لدى وكالات أخرى وبأي سعر. والفرق في السعر سبب للسؤال.
- كتابةً: احصلوا على عرض عمولة مكتوب، شاملًا ضريبة القيمة المضافة وهوية الدافع، قبل الجولة الأولى.
الوسيط الجيد يعرف السوق، ويعرف ما بيع وبكم، ويوفر وقتًا كثيرًا. والمشكلة ليست في العمولة نفسها، بل في العمولة التي لم تُكتب.
قبل التوقيع: كيف نفحص اتفاق الوساطة
نقرأ اتفاق الوساطة قبل الجولة الأولى، ونتأكد من أن قيمة العمولة وضريبة القيمة المضافة وهوية الدافع مكتوبة صراحةً، ونفحص بنود الحصرية والتفويض. وبعد التوقيع لدى كاتب العدل نحرص على إرسال الإخطار إلى الوسيط في موعده. ويتولى صياغة الاتفاق وفقًا للقانون الروماني محامٍ مرخّص في رومانيا.
المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. فنطاقات العمولة بيانات سوق عامة لا قائمة أسعار ملزمة، والمثال في الجدول للتوضيح فقط. وقبل التوقيع على اتفاق وساطة يُستحسن استشارة محامٍ.
أسئلة شائعة
كم تبلغ عمولة الوساطة في رومانيا؟
وفقًا لـ Storia (مارس 2026)، تتراوح العمولة في صفقات البيع عادةً بين نحو 1% ونحو 4% من قيمة الصفقة، وفي بعض الحالات 2% إلى 6%. وإذا كانت الوكالة مسجلة لأغراض ضريبة القيمة المضافة، تُضاف ضريبة بنسبة 21%.
من يدفع عمولة الوساطة في رومانيا؟
لا يحدد القانون ذلك. فالعمولة يمكن أن تقع على البائع أو المشتري أو كليهما، وفقًا للاتفاق مع الوكالة. اسألوا مسبقًا عمّا إذا كان الوسيط يتقاضى عمولة من الطرف الآخر أيضًا.
هل يحتاج الوسطاء في رومانيا إلى ترخيص؟
لا، وفقًا للوضع في أكتوبر 2026. فقد أقرّ مجلس الشيوخ في مايو 2024 مشروع قانون ينشئ سجلًا للوسطاء لدى ANCPI، وأُحيل إلى مجلس النواب، ولم يُعثر على ما يفيد بأنه صدر.
ماذا يحدث إذا لم أُخطر الوسيط بأن الصفقة قد وُقّعت؟
وفقًا للمادة 2101 من القانون المدني، يجب الإخطار خلال 15 يومًا من التوقيع. ومن لم يُخطر قد يدفع عمولة مضاعفة، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.