Коротко
В Румынии комиссия посредника по сделке купли-продажи обычно составляет от около 1% до около 4% стоимости сделки, и к ней добавляется НДС 21%, если агентство зарегистрировано плательщиком НДС. Нет закона, определяющего, кто платит, и нет обязательной лицензии посредника. Согласно Гражданскому кодексу, посредник имеет право на вознаграждение только если сделка заключена благодаря его посредничеству, а клиент обязан уведомить его о подписании в течение 15 дней, поэтому письменный договор посредничества является вашей главной защитой.
Главное
- 1Обычный диапазон комиссии по сделкам купли-продажи составляет от около 1% до около 4%, иногда от 2% до 6%, плюс НДС, если агентство зарегистрировано.
- 2Закон не определяет, кто платит: продавец, покупатель или оба, в соответствии с договором.
- 3В Румынии в настоящее время нет обязательной лицензии посредника. Законопроект L162/2024 прошёл Сенат в 2024 году, и сведений о его принятии не обнаружено.
- 4Согласно статье 2097 Гражданского кодекса, вознаграждение причитается только тогда, когда сделка заключена в результате посредничества.
- 5Согласно статье 2101, тот, кто не уведомил посредника о подписании в течение 15 дней, рискует уплатить двойное вознаграждение, если договор не предусматривает иного.
Израильские покупатели приезжают в Румынию с привычками израильского рынка: посредник с лицензией, подписанный заказ на посреднические услуги и заранее известная комиссия. В Румынии правовые рамки иные, и большинство споров с посредниками возникает из предположения, что они такие же.
В руководстве объясняется, что принято на рынке, что устанавливает румынское право и как составить договор посредничества, который защитит вас до первого просмотра.
Какую комиссию риелтору платят в Румынии?
Как правило, от около 1% до около 4% стоимости сделки, а в некоторых случаях от 2% до 6%, в зависимости от агентства, типа объекта и услуг. Таковы данные Storia, одного из крупнейших сайтов объявлений в Румынии, на март 2026 года. Иногда комиссия представляет собой фиксированную сумму. Если агентство зарегистрировано плательщиком НДС, добавляется НДС.
Влияние на объект стоимостью 300 000 евро при НДС 21%:
| Ставка комиссии | Комиссия | НДС 21% | Итого |
|---|---|---|---|
| 1% | 3 000 евро | 630 евро | 3 630 евро |
| 2% | 6 000 евро | 1 260 евро | 7 260 евро |
| 3% | 9 000 евро | 1 890 евро | 10 890 евро |
| 4% | 12 000 евро | 2 520 евро | 14 520 евро |
Разница между 1% и 3% по одному объекту составляет значительную сумму, поэтому комиссия является предметом переговоров, а не данностью, которую принимают как само собой разумеющееся.
Закон не определяет, кто платит: продавец, покупатель или оба, в соответствии с договором.
Кто платит комиссию: покупатель или продавец?
Законом это не установлено. Комиссия может возлагаться на продавца, на покупателя или на обоих в соответствии с договором с агентством, и некоторые агентства берут плату с обеих сторон одной и той же сделки. Поэтому стоит спросить уже на первой встрече:
- Кто ещё платит вам в этой сделке? Посредник, получающий оплату и от продавца, представляет не только вас.
- Включает ли комиссия НДС? 2% плюс НДС и 2% с НДС - это два разных числа.
- При покупке у застройщика: есть ли в сделке посредник и кто ему платит. Когда платит застройщик, комиссия уже заложена в цену.
Нужна ли лицензия для посреднической деятельности в Румынии?
Нет, по состоянию на октябрь 2026 года. В Израиле Закон о посредниках в сфере недвижимости запрещает заниматься посредничеством без лицензии и устанавливает, что посредник имеет право на комиссию только если клиент подписал письменный заказ. В Румынии требования о лицензии в настоящее время нет.
Законопроект о регулировании профессии, L162/2024, прошёл Сенат 23 мая 2024 года и был передан в Палату депутатов. Согласно проекту, в ANCPI будет создан публичный реестр посредников с курсами, экзаменом и страхованием профессиональной ответственности. Сведений о принятии проекта не обнаружено. Практическое значение: «посредником» может быть давно работающее солидное агентство, а может быть человек с телефоном. Без лицензии, выполняющей роль фильтра, проверка ложится на вас.
Что Гражданский кодекс устанавливает о договоре посредничества?
Договор посредничества (intermediere) регулируется статьями 2096-2102 Гражданского кодекса Румынии. Важные для покупателя правила:
| Статья | Правило | Значение для вас |
|---|---|---|
| 2097 | Вознаграждение только если сделка заключена в результате посредничества | Нет вознаграждения за сам показ объекта, который не был куплен |
| 2098 | Возмещение расходов только если это прямо предусмотрено договором | Проверьте, есть ли пункт о расходах |
| 2099 | Несколько посредников делят вознаграждение поровну, если не установлено иное | Спросите, участвует ли ещё один посредник |
| 2101 | Обязанность уведомить посредника о подписании в течение 15 дней, иначе двойное вознаграждение, если договор не предусматривает иного | Отправьте письменное уведомление сразу после подписания |
| 2102 | Посредник представляет вас только если вы прямо уполномочили его | Не подписывайте широких полномочий без необходимости |
Эта статья удивляет израильтян больше всего. Согласно статье 2101, тот, кто не уведомил посредника о подписании сделки в течение 15 дней, рискует уплатить двойное вознаграждение, если договор не предусматривает иного. Когда вознаграждение рассчитывается от стоимости сделки, необходимо также сообщить стоимость. Одно электронное письмо в ту же неделю, когда вы подписали у нотариуса, предотвращает спор.
Что проверить в эксклюзивном договоре до подписания?
В Румынии условия посредничества, и особенно эксклюзивность, определяются договором. Четыре пункта требуют внимательного прочтения:
- Срок: как долго действует эксклюзивность и как её прекратить.
- Вознаграждение после прекращения: причитается ли вознаграждение и за сделку, которая будет подписана после прекращения договора, с лицом, которое представил посредник.
- Перечень объектов: закрытый список объектов, а не «любой объект, который вам будет показан».
- Фактические услуги: только показ или также проверка выписки, сопровождение к нотариусу и перевод.
Как проверить посредника, прежде чем начать с ним работать?
- Компания: запросите название компании и регистрационный номер и проверьте в торговом реестре ONRC, что она действует и кто её владельцы.
- НДС: проверьте на сайте налогового органа ANAF, зарегистрирована ли она плательщиком НДС, поскольку это влияет на итоговую цену.
- Объявления: проверьте, размещён ли объект также у других агентств и по какой цене. Разница в цене - повод задать вопрос.
- Письменно: получите письменное предложение по комиссии, с НДС и с указанием плательщика, до первого просмотра.
Хороший посредник знает рынок, знает, что и за сколько продаётся, и экономит много времени. Проблема не в самой комиссии, а в комиссии, которая не была записана.
До подписания: как мы проверяем договор посредничества
Мы читаем договор посредничества до первого просмотра, следим за тем, чтобы размер комиссии, НДС и плательщик были прямо указаны, и проверяем пункты об эксклюзивности и полномочиях. После подписания у нотариуса мы обеспечиваем своевременную отправку уведомления посреднику. Договор по румынскому праву составляет адвокат с лицензией в Румынии.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Диапазоны комиссий являются общими рыночными данными, а не обязательным прейскурантом, а пример в таблице приведён только для иллюстрации. Перед подписанием договора посредничества рекомендуется проконсультироваться с адвокатом.
Частые вопросы
Какую комиссию риелтору платят в Румынии?
Согласно Storia (март 2026 года), по сделкам купли-продажи комиссия обычно составляет от около 1% до около 4% стоимости сделки, а в некоторых случаях от 2% до 6%. Если агентство зарегистрировано плательщиком НДС, добавляется НДС 21%.
Кто платит комиссию риелтору в Румынии?
Закон этого не определяет. Комиссия может возлагаться на продавца, на покупателя или на обоих в соответствии с договором с агентством. Заранее спросите, получает ли посредник комиссию и от другой стороны.
Нужна ли посредникам в Румынии лицензия?
По состоянию на октябрь 2026 года нет. Законопроект о создании реестра посредников в ANCPI прошёл Сенат в мае 2024 года и был передан в Палату депутатов, и сведений о его принятии не обнаружено.
Что будет, если я не уведомил посредника о подписании сделки?
Согласно статье 2101 Гражданского кодекса, уведомить необходимо в течение 15 дней с момента подписания. Тот, кто не уведомил, может быть обязан уплатить двойное вознаграждение, если договор не предусматривает иного.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.