مرحبًا،ما الأهم بالنسبة لكم الآن؟
أريد شراء عقار في الخارجما الذي يُفحص قبل التوقيع، وكيف تُحمى أموالكم
أنا مطوّر وأبني في الخارجالأرض والتصاريح والشراكات والهيكل الصحيح
لديّ شركة أو عمل تجاري في الخارجتأسيس الشركة والضرائب والأرباح إلى إسرائيل والنزاعات
أي دولة تناسبكم؟ثمانية أسواق وكيف يعمل كل منها
كيف أعرف إن كانت الصفقة مجدية؟حاسبة رهن وملفات إكسل وفحص جاهزية
ماذا حدث في الميدان هذا الأسبوع؟قصتان عقاريتان كل أسبوع وما نتعلمه منهمااختصارات
الصقوا إعلانًا أو مستخرج سجل أو مقطعًا من عقد باللغة الرومانية. يحدّد المفكّك المصطلحات القانونية والعقارية، ويشرح كلًّا منها بالعربية، ويبيّن ما يستحسن التحقق منه بسببه. كل ذلك يجري في متصفحكم.
لا يغادر النص المتصفح. يجري التفكيك بالكامل على جهازكم: لا يُرسل أي شيء إلى الخادم ولا يُحفظ. يمكن لصق مستخرج سجل أو عقد أيضًا، لكن يُفضَّل حذف الأسماء وأرقام الهوية منهما.
يتعرّف المفكّك على 67 مصطلحًا، حتى من دون العلامات المميِّزة (ă, ș, ț) وبصيغ التصريف الشائعة.
ستظهر النتيجة هنا.
التسجيل والملكية
مسجَّل في السجل العقاري
العقار أو الحق مسجَّل نهائيًا في السجل العقاري (Cartea Funciară) باسم المالك. في البلدة التي اكتمل فيها المسح المساحي، تنتقل الملكية بالتسجيل فقط، لا بتوقيع العقد.
ما يجب التحقق منهاطلبوا رقم المستخرج ورقم السجل المساحي، واطلبوا بأنفسكم مستخرجًا حديثًا. تأكّدوا من أن المالك المسجَّل هو من يبيعكم.
التسجيل والملكية
غير مسجَّل، أو قيد التسجيل
لم يُسجَّل العقار أو المبنى بعد في السجل العقاري. يوقّع كاتب العدل كقاعدة على نقل الحق في عقار مسجَّل فقط (القانون 7/1996، المادة 36)، ولذلك لا يمكن شراء مثل هذا العقار بسند بيع عادي حتى يُسجَّل.
ما يجب التحقق منهاستوضحوا ما الذي ينقص بالضبط ومن يتولى ذلك. لا تدفعوا قبل اكتمال التسجيل، أو دون آلية تحمي أموالكم حتى التسجيل.
التسجيل والملكية
السجل العقاري
السجل العام للعقارات في رومانيا. لكل عقار صحيفة من ثلاثة أجزاء: A يصف العقار، وB يبيّن المالكين، وC يفصّل حقوق الآخرين والرهون. السجل هو الدليل على الملكية، لا العقد ولا كتيّب المطوّر.
ما يجب التحقق منهاقرأوا الأجزاء الثلاثة. الجزء C هو المكان الذي تختبئ فيه الرهون العقارية والحجوزات وحقوق الآخرين.
التسجيل والملكية
مستخرج السجل العقاري
نسخة مطبوعة من الوضع المسجَّل لحظة إصدارها. المستخرج لغرض الاطلاع (pentru informare) يحق لأي شخص طلبه. أما المستخرج لغرض التوثيق (pentru autentificare) فيطلبه كاتب العدل قبل التوقيع، وهو يحجب أي تسجيلات أخرى لمدة 10 أيام عمل.
ما يجب التحقق منهلا تحويل للأموال قبل الحصول على مستخرج اطلاع حديث طلبتموه بأنفسكم، وليس صورة قديمة من البائع.
التسجيل والملكية
رقم السجل المساحي (كاداستر)
معرّف قطعة الأرض أو العقار، الذي يربط بين خريطة المسح والسجل العقاري. تُرمَّز المباني على القطعة بـC1 وC2 وهكذا.
ما يجب التحقق منهتأكّدوا من أن الرقم في العقد وفي المستخرج يعود بالضبط إلى القطعة والمنزل اللذين رأيتموهما، وأن المساحة المسجَّلة تطابق المساحة الفعلية.
التسجيل والملكية
السجل المساحي، مسح مسجَّل
المسح الرسمي للعقار، الذي يُعدّه مسّاح معتمد ويُسجَّل لدى ANCPI. كلمة «cadastrat» في الإعلان تعني أن للعقار ملف مسح مسجَّلًا، لكنها لا تعني دائمًا أن الملكية مسجَّلة نهائيًا.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا في المستخرج من وجود رقم سجل مساحي وتسجيل ملكية (intabulare) أيضًا، لا مجرد مسح.
التسجيل والملكية
هيئة السجل المساحي والتسجيل
الوكالة الوطنية للسجل المساحي والتسجيل العقاري (ANCPI)، ومكتبها في كل محافظة (OCPI)، والمكتب المحلي الذي ينفّذ التسجيل ويصدر المستخرجات (BCPI).
ما يجب التحقق منهتحصلون منهم على معلومات الملكية والرهون، مباشرةً أو عبر محامٍ، لا من صورة يقدّمها البائع.
التسجيل والملكية
الرهون والقيود
كل ما يُثقل العقار: الرهون العقارية، والحجوزات، وحقوق الارتفاق، وحقوق الانتفاع، والإيجارات، والدعاوى. معظمها مسجَّل في الجزء C من المستخرج. الرهن الذي لم يُشطب ينتقل مع العقار إلى المشتري.
ما يجب التحقق منهعبارة «fără sarcini» في الإعلان هي تصريح من البائع. تحقّقوا في مستخرج حديث، وحدّدوا في العقد متى وكيف سيُشطب كل رهن قائم.
التسجيل والملكية
رهن عقاري، رهن على العقار
رهن يُنشأ بوثيقة توثيقية ويولد بالتسجيل. يبقى على العقار حتى عندما ينتقل من يد إلى أخرى، ويُستوفى دائنه قبل الدائنين الآخرين. سداد القرض وحده لا يشطبه من السجل.
ما يجب التحقق منهإذا كان هناك رهن عقاري للبائع أو للمطوّر، فحدّدوا في العقد أنه سيُشطب في موعد أقصاه لحظة البيع، وتحقّقوا في المستخرج من تسجيل الشطب.
التسجيل والملكية
قيد تحذيري في السجل
تسجيل يُعلم الجميع بواقعة أو بحق شخصي مرتبط بالعقار، مثل عقد تمهيدي، أو حق أفضلية تعاقدي، أو إيجار، أو حجز، أو دعوى. القيد لا ينقل الملكية، لكن من يشتري بعده يخضع له.
ما يجب التحقق منهاقرأوا كل قيد في الجزء C واطلبوا الوثيقة التي يستند إليها. القيد الخاص بدعوى أو بعقد مع مشترٍ آخر سببٌ للتوقف.
التسجيل والملكية
حجز، تنفيذ، مزاد
العقار محجوز أو في إجراءات تنفيذ. في مزاد منفّذ قضائي أو مصلحة الضرائب تسقط الرهون العقارية مع تسجيل الملكية، لكن لا ضمان على العيوب الخفية، وأحيانًا يكون في العقار مستأجر.
ما يجب التحقق منهافحصوا المستخرج وملف التنفيذ قبل إيداع الضمان. بعد الفوز بالمزاد هناك نافذة مدتها شهر يمكن خلالها الطعن في الإجراء.
التسجيل والملكية
حق Superficie (ملكية مبنى على أرض الغير)
ملكية مبنى قائم على أرض شخص آخر، مع حق استخدام الأرض. يُمنح لمدة تصل إلى 99 عامًا قابلة للتجديد، ويُسجَّل في السجل. هذا هيكل شائع للمشتري من خارج الاتحاد الأوروبي الذي لا يستطيع تملّك الأرض.
ما يجب التحقق منهاقرأوا ما ينص عليه العقد بشأن مدة الحق وتجديده وما يحدث عند انتهائه، وتحقّقوا من أن الحق مسجَّل في المستخرج.
التسجيل والملكية
حق الانتفاع
حق استخدام عقار الغير والحصول على ثماره، بينما لا يبقى للمالك إلا «ملكية الرقبة» (nuda proprietate). للشخص الطبيعي يمتد على الأكثر حتى نهاية حياته، وللشركة حتى 30 عامًا. الحق المسجَّل يُلزم المشتري المستقبلي أيضًا.
ما يجب التحقق منهابحثوا عنه في الجزء C من المستخرج. إذا كان مثل هذا الحق مسجَّلًا، فقد لا تتمكنون من السكن في العقار أو تأجيره حتى ينتهي.
التسجيل والملكية
حق ارتفاق، حق مرور
حق لقطعة أرض على قطعة مجاورة، مثل المرور سيرًا على الأقدام أو بالسيارة. يُنشأ بعقد أو بقوة القانون ويُسجَّل في السجل. القطعة التي لا منفذ لها إلى طريق عام تعتمد عليه.
ما يجب التحقق منهعندما يمر الوصول إلى المنزل عبر طريق خاص، اطلبوا حق مرور مسجَّلًا أو حصة في الطريق، لا وعدًا شفهيًا.
التسجيل والملكية
حق الأفضلية (الشفعة)
أولوية في الشراء بالسعر والشروط نفسها التي اتُّفق عليها مع مشترٍ آخر. مصدره القانون أو العقد. حق الأفضلية بقوة القانون يسري أساسًا على الأراضي الزراعية خارج المنطقة المبنية.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا من أن القطعة داخل حدود منطقة البناء (intravilan) وأنه لا يوجد في المستخرج قيد بشأن حق أفضلية تعاقدي. إن وُجد، فإن الإجراء يطيل الجدول الزمني.
التسجيل والملكية
ملكية مشتركة بالحصص
عدة مالكين يملكون العقار معًا، ولكل منهم حصة. يتطلب بيع العقار كله أو رهنه موافقة جميع المالكين، ويحق لكل شريك طلب إنهاء الشيوع.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا في الجزء B من المستخرج من هوية جميع المالكين وحصصهم، وتأكّدوا من أنهم جميعًا يوقّعون أو أن هناك توكيلًا من كل واحد منهم.
التسجيل والملكية
إرث، شهادة إرث توثيقية
عقار انتقل بالإرث. في رومانيا يدير كاتب العدل إجراءات الإرث ويصدر شهادة وارث، يُسجَّل الورثة في السجل بناءً عليها.
ما يجب التحقق منهتأكّدوا من أن الورثة مسجَّلون بالفعل في المستخرج كمالكين، وأن جميع الورثة يوقّعون على البيع. البيع قبل انتهاء إجراءات الإرث مخاطرة.
التسجيل والملكية
دعوى قضائية، دعوى استرداد
نزاع قانوني على العقار، ولا سيما دعاوى استرداد الأراضي والمباني التي أُمِّمت في الحقبة الشيوعية. عبارة «fără litigii» في الإعلان تصريح من البائع، لا فحص.
ما يجب التحقق منهابحثوا عن قيد دعوى في الجزء C من المستخرج، واطلبوا من محامٍ فحص ملفات المحاكم وإجراءات الاسترداد المتعلقة بالعقار والقطعة.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
مباشرةً من المالك أو من المطوّر
نشر الإعلانَ المالكُ أو المطوّرُ، لا وسيط. هذا وصف المعلِن لنفسه، وليس تأكيدًا على أنه المالك المسجَّل.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا من أن المعلِن هو المالك المسجَّل في المستخرج، أو أن لديه تفويضًا مكتوبًا بالبيع. في حالة المطوّر، افحصوا الشركة في سجل الشركات.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
اتفاق الحجز
اتفاق أولي يحجز فيه المطوّر لكم وحدة مستقبلية. وفق القواعد التي أُدرجت في القانون 169/2026، تقتصر مدته على 60 يومًا ورسوم الحجز على 5% من السعر، تُخصم منه.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا من أن المبلغ لا يتجاوز 5% وأن هناك موعدًا واضحًا للانتقال إلى عقد توثيقي، ومتى تُعاد الأموال إذا لم تتم الصفقة.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
العقد التمهيدي
التزام متبادل بالتوقيع لاحقًا على عقد البيع، بشروط سبق الاتفاق عليها. لا ينقل الملكية، لكن يمكن إنفاذه أمام المحكمة. في الوحدة المستقبلية من مطوّر يجب توقيعه أمام كاتب العدل وتسجيله في السجل.
ما يجب التحقق منهتأكّدوا من أنه وُقّع أمام كاتب العدل وسُجّل كقيد في المستخرج، وأنه يتضمن موعد التسليم، وتعويضًا عن التأخير، ومواصفات، وجدول دفعات مرتبطًا بمراحل البناء.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
عقد البيع، سند البيع
العقد النهائي الذي ينقل الملكية. في العقارات يجب توقيعه أمام كاتب عدل روماني، وبعد التوقيع يقدّم كاتب العدل طلب التسجيل في السجل.
ما يجب التحقق منهاطلبوا مسودة قبل التوقيع ببضعة أيام، ليتسع الوقت للترجمة والاستفسار. تأكّدوا من أن الوصف والسعر والمساحة مطابقة للمستخرج وللعقد التمهيدي.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
وثيقة توثيقية
وثيقة يُعدّها أو يوثّقها كاتب عدل روماني بعد التحقق من هوية الأطراف ومن موافقتهم. العقد الذي ينقل حقًا عينيًا في عقار يجب أن يكون بهذا الشكل، وإلا فهو باطل.
ما يجب التحقق منهالاتفاق الموقَّع توقيعًا خاصًا فقط لا يمكن تسجيله. لا تكتفوا به عند دفع مبلغ كبير.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
كاتب العدل العام
رجل قانون يُعيَّن وفق القانون 36/1995. في الصفقة يوثّق العقد، ويتحقق من الهوية والأهلية، ويحصّل الضرائب، ويقدّم طلب التسجيل. وهو لا يمثّل المشتري.
ما يجب التحقق منهاستوضحوا مسبقًا من يختار كاتب العدل ومن يدفع له، واطلبوا المسودة في وقت مبكر. الفحص لصالحكم يجريه محامٍ من طرفكم.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
التوكيل
لكي يوقّع شخص باسمكم على صفقة عقارية، يحتاج إلى توكيل خاص بشكل رسمي موثَّق، يجيز صراحةً الشراء أو البيع. بهذه الطريقة يمكن إتمام الصفقة دون السفر.
ما يجب التحقق منهالتوكيل الصادر من إسرائيل لصفقة عقارية في رومانيا يُوقَّع فقط أمام القنصل الروماني، في القسم القنصلي بسفارة رومانيا في إسرائيل، وليس لدى كاتب عدل إسرائيلي مع أبوستيل. احصروه في العقار والسعر المحددين، ونسّقوا نصّه مسبقًا مع كاتب العدل في رومانيا.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
الأبوستيل
تصديق وفق اتفاقية لاهاي لعام 1961 يُثبت صحة التوقيع والختم على وثيقة عامة، لكنه لا يُثبت مضمونها. إسرائيل ورومانيا عضوتان في الاتفاقية.
ما يجب التحقق منهتحتاج الشهادات والوثائق العامة الصادرة من إسرائيل إلى أبوستيل قبل أن يقبلها كاتب عدل أو بنك في رومانيا. ابدأوا مبكرًا، فالأمر يستغرق وقتًا. التوكيل الخاص بالصفقة لا يمرّ عبر هذا المسار: من إسرائيل يُوقَّع أمام القنصل الروماني.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
ترجمة معتمدة أو مصدَّقة
ترجمة يُعدّها مترجم معتمد من وزارة العدل الرومانية. عندما يصدّق كاتب العدل على توقيع المترجم، تصبح الترجمة مصدَّقة. المشتري الذي لا يتحدث الرومانية يوقّع لدى كاتب العدل بحضور مترجم معتمد.
ما يجب التحقق منهلا تعتمدوا على الترجمة الآلية للإعلان أو للعقد. اطلبوا ترجمة المسودة قبل يوم التوقيع.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
الدفعة المقدّمة
دفعة على حساب السعر. خلافًا للـarvună، إذا لم تتم الصفقة تُعاد الدفعة المقدّمة العادية كقاعدة. في الرهن العقاري تعني «avans» أيضًا المساهمة الذاتية.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا إلى أي حساب تُدفع، وما الذي يضمن إعادتها، وما إذا كانت في الواقع arvună. عند الشراء على المخطط، تحقّقوا من أنها تدخل حسابًا مخصصًا (cont dedicat).
العقد وكاتب العدل والإجراءات
العربون التأكيدي
مبلغ يُدفع عند التوقيع لتأكيد الالتزام. المشتري الذي يخلّ بالعقد يخسره، والبائع الذي يخلّ قد يدفع ضعفه (المادتان 1544-1545 من القانون المدني).
ما يجب التحقق منهتأكّدوا من أنه مكتوب صراحةً ما إذا كان المبلغ arvună أو avans، وما الذي يحدث في كل سيناريو للإلغاء.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
حساب مخصص للمشروع
حساب مصرفي منفصل للمطوّر، لمشروع واحد، تُدفع إليه الدفعة المقدّمة عند الشراء على المخطط. لا تخرج منه الأموال إلا لنفقات المشروع وبموافقة المشرف في الموقع. هذه حماية فعلية، لكنها ليست تأمينًا كاملًا.
ما يجب التحقق منهاطلبوا بيانات الحساب في العقد نفسه، وتأكّدوا من أنه باسم شركة المشروع ومخصص له وحده.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
عمولة الوساطة
«comision 0%» تعني أن المشتري لا يدفع عمولة وساطة. لا توجد تعرفة قانونية، والعمولة المعتادة بضعة في المئة من السعر مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة.
ما يجب التحقق منهاستوضحوا كتابيًا من يدفع العمولة ومقابل ماذا، قبل الزيارة الأولى. عندما يدفع البائع، يعمل الوسيط لصالحه.
العقد وكاتب العدل والإجراءات
الرقم الشخصي / رقم التعريف الضريبي
CNP هو الرقم الشخصي في رومانيا. من ليس لديه CNP يحصل من مصلحة الضرائب ANAF على رقم تعريف ضريبي (NIF). دون أحدهما لا يمكن شراء عقار ولا فتح حساب مصرفي.
ما يجب التحقق منهاطلبوا NIF مبكرًا، بأنفسكم أو عبر ممثل، حتى لا يؤخر يوم التوقيع.
التخطيط والبناء والتسليم
شهادة التخطيط العمراني
وثيقة معلومات صادرة عن السلطة المحلية تصف ما يسري على القطعة وفق المخططات: الاستخدامات، والارتفاع، والكثافة، والبنى التحتية، والقيود. وهي لا تجيز البناء.
ما يجب التحقق منهفي الأرض المعدّة للبناء، اطلبوا شهادة حديثة وتحقّقوا من أن الاستخدام الذي تخططون له مسموح. لا تتعاملوا معها كرخصة.
التخطيط والبناء والتسليم
رخصة البناء
الإذن الإداري بالبناء. وفق قانون التخطيط الجديد (القانون 169/2026) صلاحيتها 3 سنوات من تاريخ الإصدار. البناء دون رخصة، أو المخالف لها، ينتقل إلى المشتري يوم التوقيع.
ما يجب التحقق منهاطلبوا رقم الرخصة وتاريخها قبل أي دفعة، وقارنوا المخططات الواردة فيها بما يُباع لكم.
التخطيط والبناء والتسليم
المخطط العام للبلدة
المخطط العام للبلدة، الذي يحدّد المناطق والاستخدامات وقيود البناء. تستند إليه مخططات أكثر تفصيلًا (PUZ، PUD).
ما يجب التحقق منهتحقّقوا مما يحدّده المخطط للقطعة ومحيطها، وما إذا كان هناك تعديل للمخطط قيد الإجراءات.
التخطيط والبناء والتسليم
مخطط تفصيلي للمنطقة
مخطط يفصّل القواعد لمنطقة معينة أو يعدّلها. «PUZ aprobat» في الإعلان تعني أنه أُقرّ مخطط للمنطقة، وهذا يؤثر على ما سيُبنى حولكم.
ما يجب التحقق منهاطلبوا قرار الإقرار والخريطة، وتحقّقوا مما يُسمح ببنائه في القطع المجاورة.
التخطيط والبناء والتسليم
مخطط بناء تفصيلي
المستوى الأكثر تفصيلًا: الموقع والوصول وأحجام مبانٍ معينة في القطعة.
ما يجب التحقق منهإذا كان البيع يستند إلى PUD، فتحقّقوا من أنه أُقرّ وأن الرخصة مطابقة له.
التخطيط والبناء والتسليم
نسبة التغطية ومعامل الاستغلال
POT هي النسبة المئوية من القطعة المسموح بتغطيتها بالبناء. CUT هو النسبة بين إجمالي المساحة المبنية في جميع الطوابق ومساحة القطعة. كلاهما يُحدَّد في المخططات.
ما يجب التحقق منهفي التطوير العقاري، هذه هي الأرقام التي تحدّد كم مترًا يمكن بيعه. تحقّقوا منها في شهادة التخطيط العمراني لا في الإعلان فقط.
التخطيط والبناء والتسليم
أرض داخل منطقة البناء
أرض داخل حدود منطقة البناء في البلدة. كقاعدة هذا شرط للبناء، لكنه لا يضمن أنه يُسمح ببناء ما تريدونه بالضبط.
ما يجب التحقق منهاطلبوا شهادة التخطيط العمراني لمعرفة ما هو مسموح فعليًا، وتحقّقوا من الوصول والبنى التحتية.
التخطيط والبناء والتسليم
أرض خارج منطقة البناء
أرض خارج حدود منطقة البناء، غالبًا زراعية. لا يمكن البناء عليها دون تعديل المخطط، وفي الأرض الزراعية توجد أيضًا حقوق أفضلية وقيود على الأجانب.
ما يجب التحقق منهلا تشتروا مثل هذه الأرض للبناء دون فحص تخطيطي. تحقّقوا أيضًا ممن يحق له شراؤها وفق جواز سفركم.
التخطيط والبناء والتسليم
محضر الاستلام
الوثيقة التي تؤكد أن البناء مطابق للرخصة ولمتطلبات الجودة. لا يُسمح باستخدام المبنى إلا بعد الاستلام، ويفصّل المحضر أيضًا العيوب التي لا يزال على المقاول إصلاحها.
ما يجب التحقق منهفي المنزل الجديد، اطلبوا المحضر قبل البيع النهائي، وتحقّقوا من أن شهادة أداء الطاقة مرفقة به.
التخطيط والبناء والتسليم
الدفتر الفني للمبنى
ملف الوثائق الفنية للمبنى: المخططات، والرخص، والفحوصات، والمحاضر. تحصلون عليه أو على نسخة منه عند التسليم.
ما يجب التحقق منهاطلبوا الاطلاع عليه أو على الجزء المتعلق بوحدتكم، واحتفظوا بنسخة لمطالبات الضمان.
التخطيط والبناء والتسليم
شهادة أداء الطاقة
وثيقة صادرة عن مدقّق طاقة معتمد تتضمن تصنيف الطاقة للعقار. مطلوبة عند البيع والتأجير وصالحة لمدة 10 سنوات. يجب على البائع تسليم نسخة قبل العقد.
ما يجب التحقق منهاطلبوها قبل التوقيع. من دونها يمكن للمشتري طلب الإلغاء، ومحضر الاستلام من دونها باطل.
التخطيط والبناء والتسليم
قيد البناء، مشروع جديد
العقار لم يكتمل بعد، أو يقع في مشروع جديد. عند الشراء على المخطط تسري قواعد الحماية التي انتقلت من القانون 207/2025 («قانون نورديس») إلى قانون التخطيط الجديد: عقد توثيقي مسجَّل، وحساب مخصص، ودفعات وفق المراحل.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا من رخصة البناء، ومن رهن المطوّر على الأرض، ومن الحساب المخصص، ومن وجود موعد تسليم مع تعويض عن التأخير في العقد.
التخطيط والبناء والتسليم
الخطر الزلزالي، «النقطة الحمراء»
تُصنَّف المباني التي جرى فحصها في درجات خطر زلزالي من RsI إلى RsIV. يُعلَّم المبنى من الدرجة RsI بلافتة دائرية حمراء. المبنى غير المدرج في القائمة ليس بالضرورة آمنًا: ربما لم يُفحص قط.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا مما إذا كان المبنى مدرجًا في القائمة الرسمية وبأي درجة، ومتى بُني ووفق أي معيار، وما إذا كان هناك رأي هندسي. احصلوا على الإجابات كتابيًا.
وصف العقار في الإعلان
الهيكل
مصطلح سوقي دون تعريف قانوني. عادةً: الهيكل الإنشائي والجدران الخارجية والسقف، دون أنظمة ودون تشطيب. معظم العمل والميزانية لا يزالان أمامكم.
ما يجب التحقق منهاطلبوا مواصفات مكتوبة لما هو مبني ولما ينقص، وميزانية للإكمال. الكلمة وحدها ليست التزامًا.
وصف العقار في الإعلان
نصف تشطيب
عادةً: عزل، ولياسة، وتمديدات مياه وكهرباء، دون تشطيب نهائي. يختلف التعريف من مطوّر لآخر.
ما يجب التحقق منهاطلبوا قائمة بكل عنصر مشمول في السعر، وأرفقوها كملحق بالعقد.
وصف العقار في الإعلان
تشطيب داخلي دون أثاث
عادةً: تشطيب داخلي كامل وأنظمة تعمل، دون أثاث ودون أجهزة.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا من الأنظمة التي تعمل بالضبط وما الذي يبقى عليكم: المطبخ، والخزائن، والإضاءة، والتكييف.
وصف العقار في الإعلان
«على المفتاح»، جاهز للسكن
عادةً منزل جاهز للسكن. البعض يشمل فيه الأثاث والبعض لا. ليس للمصطلح تعريف قانوني.
ما يجب التحقق منه«la cheie» دون مواصفات ليس التزامًا قابلًا للإنفاذ. اطلبوا ملحق مواصفات يتضمن المواد والعلامات التجارية.
وصف العقار في الإعلان
التشطيبات
مواد التشطيب: البلاط، والتكسيات، والأبواب، والأدوات الصحية. «premium» أو «de lux» وصف تسويقي.
ما يجب التحقق منهاطلبوا قائمة بالمواد والعلامات التجارية كتابيًا، وأرفقوها بالعقد.
وصف العقار في الإعلان
المساحة الصافية
أرضيات الغرف والمطبخ والحمامات والممرات داخل المنزل، دون الجدران ودون الشرفات (القانون 114/1996، الملحق 1).
ما يجب التحقق منهاسألوا إلى أي مساحة يشير السعر للمتر المربع، وقارنوا العقارات وفق التعريف نفسه.
وصف العقار في الإعلان
المساحة المبنية
المساحة الصافية مضافًا إليها الشرفات والجدران الداخلية والخارجية، وفي المبنى أيضًا جزء من المساحات المشتركة. وهي أكبر من المساحة الصافية، ولذلك يبدو السعر للمتر المربع وفقها أقل.
ما يجب التحقق منهاطلبوا الرقمين، الصافي والمبني، واحسبوا السعر للمتر المربع وفق كليهما.
وصف العقار في الإعلان
المساحة المبنية الإجمالية
مجموع كل الطوابق وفق الخط الخارجي للجدران. في المنزل الخاص هذا عادةً أكبر رقم في الإعلان.
ما يجب التحقق منهلا تقارنوا السعر للمتر المربع وفق المساحة الإجمالية بعقار معروض وفق المساحة الصافية.
وصف العقار في الإعلان
توزيع الغرف
«decomandat» تعني أن كل غرفة تنفتح على الممر بشكل مستقل. «semidecomandat» تعني أن بعض الغرف يُمرّ عبر بعضها.
ما يجب التحقق منهاطلبوا مخطط الشقة (schiță) وقارنوه بالمخطط الوارد في الرخصة وفي الملف المساحي.
وصف العقار في الإعلان
طوابق المنزل
P هو الطابق الأرضي (parter)، والرقم هو عدد الطوابق فوقه، وM هي العلية (mansardă)، وD هو طابق شبه سفلي (demisol)، وS هو القبو (subsol).
ما يجب التحقق منهالعلية والقبو اللذان بُنيا أو حُوّلا دون رخصة مشكلة شائعة. تحقّقوا من أن كل طابق يظهر في الرخصة وفي المستخرج.
وصف العقار في الإعلان
البنى التحتية
«la poartă» تعني أن البنى التحتية تصل حتى السياج، وليست بالضرورة موصولة بالمنزل. «în zonă» تعني أنها في المنطقة، وليست بالضرورة قرب القطعة.
ما يجب التحقق منهاستوضحوا من يدفع تكلفة التوصيل، وكم تبلغ، وكم يستغرق، واطلبوا تأكيدات من شركات البنى التحتية.
وصف العقار في الإعلان
التشغيل الرسمي لنظام
التشغيل الرسمي لنظام، مثل منشأة غاز. «PIF 2026» تعني عادةً الإكمال والتشغيل في تلك السنة.
ما يجب التحقق منهاطلبوا شهادة التشغيل، ولا سيما للغاز.
وصف العقار في الإعلان
تدفئة خاصة
مرجل تدفئة خاص للشقة أو المنزل، يعمل عادةً بالغاز، بدلًا من التدفئة المركزية البلدية.
ما يجب التحقق منهاطلبوا شهادة التشغيل وفحوصات الغاز الدورية. مالك العقار مسؤول عن فحوصات السلامة.
وصف العقار في الإعلان
«الوثائق سليمة»
تصريح من البائع في الإعلان. لا يُغني عن الفحص ولا يوضح ما الذي فُحص.
ما يجب التحقق منهاطلبوا الوثائق نفسها: مستخرج حديث، والرخصة والاستلام، وشهادة أداء الطاقة، وشهادة الضرائب المحلية، وشهادة من جمعية الملاك.
وصف العقار في الإعلان
جمعية الملاك، رسوم الصيانة
يُدار المبنى المشترك من قِبل جمعية ملاك (القانون 196/2018)، تحصّل رسوم الصيانة ودفعة لصندوق الإصلاحات. لا يوقّع كاتب العدل على بيع شقة إلا مقابل شهادة من الجمعية عن وضع الديون، صالحة لمدة 30 يومًا.
ما يجب التحقق منهاطلبوا الشهادة، ومبلغ رسوم الصيانة، والمحاضر الأخيرة. الدين القائم لا ينتقل إلى المشتري إلا إذا وافق على ذلك صراحةً.
المال والضرائب والتمويل
ضريبة القيمة المضافة مشمولة أو مضافة
«TVA inclus» تعني أن السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة. «+ TVA» تعني أن ضريبة القيمة المضافة تُضاف. على المنزل الجديد من مطوّر تُفرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، حتى أكتوبر 2026.
ما يجب التحقق منهاسألوا كتابيًا ما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة. الفارق 21% من السعر.
المال والضرائب والتمويل
الشبكة التوثيقية (grila notarială)
مسح سنوي للقيم الدنيا تنشره كل غرفة لكتّاب العدل. عندما يكون السعر في العقد أقل منها، تكون هي الأساس للضريبة ولأتعاب كاتب العدل ولرسم التسجيل.
ما يجب التحقق منههذا حد أدنى للحساب، لا تقييم للقيمة. لا توافقوا على «تسجيل سعر منخفض» في العقد: فهذا يضرّ بالمشتري.
المال والضرائب والتمويل
أتعاب كاتب العدل
المبلغ الذي يتقاضاه كاتب العدل مقابل توثيق الصفقة، وفق سلّم حد أدنى متدرّج صادر عن وزارة العدل، تُضاف إليه ضريبة القيمة المضافة.
ما يجب التحقق منهاطلبوا مسبقًا تفصيلًا لأتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل وتكاليف الترجمة، واستوضحوا من يدفع كل بند.
المال والضرائب والتمويل
ضريبة العقار المحلية
ضريبة سنوية للسلطة المحلية على المبنى والأرض، وفق قيمة ضريبية تُحسب بمعادلة لا وفق سعر السوق. تُدفع على جزأين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر.
ما يجب التحقق منهأدرجوها في ميزانية الاحتفاظ بالعقار، وصرّحوا بالعقار لدى السلطة خلال 30 يومًا من الشراء.
المال والضرائب والتمويل
شهادة الضرائب المحلية
شهادة من السلطة المحلية عن وضع ديون الضرائب على العقار. عند البيع يطلبها كاتب العدل من البائع.
ما يجب التحقق منهتأكّدوا من أنها محدَّثة ليوم التوقيع وأنه لا توجد ديون تنتقل إليكم.
المال والضرائب والتمويل
رهن عقاري من بنك
قرض لشراء عقار مضمون برهن عليه. «acceptă credit» في الإعلان تعني أن البائع مستعد لصفقة بتمويل مصرفي، لا أن البنك وافق بالفعل.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا مسبقًا من مقدار التمويل الذي يوافق البنك على منحه لغير المقيم ذي الدخل بالشيكل، ومن نسبة السداد المسموح بها.
المال والضرائب والتمويل
مؤشرات الفائدة
IRCC هو المؤشر المرجعي للبنك المركزي للقروض بالليو بفائدة متغيرة. في القرض باليورو يكون المؤشر عادةً EURIBOR. فائدتكم هي المؤشر مضافًا إليه هامش ثابت للبنك.
ما يجب التحقق منهتحقّقوا من الهامش، ومن وتيرة التحديث، ومن عملة القرض مقارنةً بعملة دخلكم.
المعلومات عامة ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية، ولا تغني عن فحص صفقة بعينها. الشروح مختصرة وصحيحة حتى أكتوبر 2026. مصطلحات السوق مثل la cheie غير معرّفة في القانون، والمصطلح الذي لم يُحدَّد ليس بالضرورة عديم الأهمية. قبل الالتزام يجب فحص مستندات العقار مع محامٍ.
إفصاح: المحامي إيلان ليبوفيتش هو أيضًا مطوّر عقاري وشريك في Compass Group، مطوّرة مشروع Compass on the Lake في رومانيا. لا يمثّل المكتب المشترين أو المستثمرين في صفقات مع Compass Group أو مشاريعها، ويحيلهم إلى محامٍ مستقل.
اللغة الرومانية هي اللغة الأم للمحامي ليبوفيتش. في محادثة تعارف سنراجع المستند، ونشرح ما يقوله وما يجب التحقق منه قبل الدفع.
لستم مستعدين للمحادثة بعد؟ فحص جاهزية الصفقة · اشتركوا في النشرة الشهرية
مكالمة تعارف
اتركوا بياناتكم وسنعود إليكم لتحديد موعد. في المكالمة سنتناول العقار أو النشاط التجاري، والسوق، والأسئلة القانونية.
الملف فارغ. اضغطوا «حفظ في الملف» بجانب أي دليل أو أداة أو قصة، وستجدونها هنا.
يُحفظ الملف في هذا المتصفح فقط ولا يُرسَل إلى أي مكان، إلا إذا اخترتم إرفاقه بطلب اجتماع.
نستخدم ملفات تعريف الارتباط لتشغيل الموقع، ولفهم الصفحات المقروءة (Google Analytics)، ولقياس إعلاناتنا (Meta). أدوات التحليل والتسويق تعمل فقط بموافقتكم. سياسة الخصوصية.
