باختصار
يجب أن يكون التوكيل للشراء أو البيع أو الرهن العقاري في رومانيا موثَّقًا لدى كاتب عدل وخاصًّا، لأن العقد الذي وُضع من أجله يُبرم في شكل موثَّق. ومن إسرائيل يُوقَّع أمام كاتب عدل ويُضاف إليه أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية، أو يُوقَّع في القنصلية الرومانية. والتوكيل الخالي من موعد ينقضي بعد ثلاث سنوات، ويُسجَّل الإلغاء في السجل الوطني RNNEPR الذي يراجعه الكتّاب العدول.
أبرز النقاط
- 1وفقًا لقاعدة «تماثل الأشكال» في القانون المدني، يجب أن يكون التوكيل لإجراء يستلزم مستندًا موثَّقًا لدى كاتب عدل موثَّقًا هو نفسه.
- 2رومانيا وإسرائيل طرفان في اتفاقية لاهاي لعام 1961، ولذلك يكفي الأبوستيل بدلًا من التصديق القنصلي.
- 3التوكيل العام لا يشمل إلا أعمال الإدارة. أما الشراء والبيع والرهن فتتطلب تفويضًا صريحًا.
- 4من دون موعد صريح، ينقضي التوكيل بعد ثلاث سنوات من توقيعه. والأفضل موعد قصير يناسب الصفقة.
- 5التوكيل الواسع دون رقابة مخاطرة: يُقيَّد بإجراءات محددة، ويُستخرج مستخرج حديث من حين لآخر.
التوكيل هو ما يتيح لمعظم المشترين من إسرائيل إتمام صفقة في رومانيا دون بناء جدولهم الزمني حول رحلة جوية. لكن المستند نفسه الذي يوفّر الرحلة قد يوقف الصفقة صباح يوم التوقيع إذا صيغ بشكل خاطئ، أو يعرّضكم للخطر لسنوات إذا صيغ على نحو واسع أكثر من اللازم. ويتناول هذا الدليل الجانبين كليهما.
لماذا لا يُقبل توكيل بتوقيع عادي؟
يسري في القانون المدني الروماني مبدأ يُسمى «تماثل الأشكال»: التوكيل لإجراء يجب أن يتم بمستند موثَّق لدى كاتب عدل يجب أن يُمنح بالشكل نفسه (المادة 2013(2)). وعقد بيع العقار، وكذلك عقد الرهن العقاري، من هذه الإجراءات. ولذلك فالمستند ذو التوقيع العادي، أو المصدَّق على التوقيع فيه فقط، لن يُقبل لدى الكاتب العدل الروماني.
رومانيا وإسرائيل طرفان في اتفاقية لاهاي لعام 1961، ولذلك يكفي الأبوستيل بدلًا من التصديق القنصلي.
بأي طريقة يُوقَّع من إسرائيل؟
| كاتب عدل إسرائيلي | القنصلية الرومانية | |
|---|---|---|
| لمن يناسب | للجميع | للجميع، حتى لغير المواطن الروماني |
| ما المطلوب بعد ذلك | أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية | المستند روماني أصلًا؛ وعادةً لا يلزم أبوستيل |
| كيف يُحجز الموعد | مباشرة لدى الكاتب العدل | موعد عبر موقع الخدمات القنصلية لرومانيا (econsulat.ro) |
الطريقة الشائعة بين المشترين الإسرائيليين هي الكاتب العدل الإسرائيلي. ولأن رومانيا وإسرائيل طرفان في اتفاقية لاهاي لعام 1961 لإلغاء اشتراط التصديق على المستندات العامة الأجنبية، يكفي ختم الأبوستيل من السلطة المختصة في إسرائيل.
ما الترتيب الصحيح لاستصدار التوكيل؟
- الصيغة: يصوغ محامٍ روماني النص بالرومانية وبلغة تفهمونها. والصيغة العامة من الإنترنت نقطة انطلاق سيئة.
- التوقيع: بحضور كاتب عدل في إسرائيل، مع جواز السفر.
- أبوستيل على المستند الموثَّق.
- ترجمة معتمدة في رومانيا: يترجم مترجم محلَّف المستند إلى الرومانية، ويصادق كاتب عدل روماني على الترجمة.
- موافقة مسبقة: تُرسل نسخة ممسوحة إلى الكاتب العدل الذي سيُجري الصفقة ويُطلب منه اعتماد الصيغة، قبل إرسال الأصل.
الخطوة الأخيرة هي التي توفّر معظم العثرات. فالكاتب العدل الذي اطلع على الصيغة مسبقًا لن يفاجئكم يوم التوقيع.
ما الذي يجب أن يرد في الصيغة؟
التوكيل العام يشمل عادةً أعمال الإدارة فقط. أما الشراء أو البيع أو الرهن فيتطلب توكيلًا خاصًّا وصريحًا (المادة 2016 من القانون المدني). وتتضمن الصيغة الجيدة:
- بيانات الموكِّل والوكيل، تمامًا كما ترد في جواز السفر وبطاقة الهوية.
- تعريفًا كاملًا للعقار: العنوان، والرقم في السجل العقاري، والرقم المساحي.
- السعر أو نطاق السعر، وشروط الدفع.
- الإجراءات المسموح بها: التوقيع على العقد التمهيدي وعلى العقد النهائي، والدفع، واستلام المستندات، وطلب التسجيل.
- الإجراءات المرافقة: استخراج رقم ضريبي NIF، وإذا وُجد رهن عقاري، التوقيع على عقد الرهن.
- تاريخ انتهاء صريحًا.
عقد الرهن العقاري عقد موثَّق مستقل. ولن يكفيه توكيل لا يتحدث إلا عن الشراء، حتى لو لم تكن هناك حاجة إلى مستند منفصل. تأكدوا من أن الرهن العقاري مذكور في الصيغة.
أي أخطاء توقف التوقيع؟
- اسم مكتوب بشكل مختلف عمّا في جواز السفر. يكفي حرف واحد مختلف في النقل الحرفي ليوقف الكاتب العدل الإجراء.
- عقار لم يُعرَّف تعريفًا كاملًا. العنوان دون رقم في السجل العقاري لا يكفي.
- صلاحية ناقصة، كصلاحية التوقيع دون صلاحية الدفع أو طلب التسجيل.
- ترجمة لم يُصادق عليها في رومانيا. الترجمة المنجزة في إسرائيل دون مصادقة مترجم محلَّف روماني قد تُرفض.
لمن يُمنح التوكيل، ولمن لا يُمنح بأي حال؟
يجب أن يعمل الوكيل لصالحكم وحدكم: محاميكم، أو شخص تثقون به ومتاح للحضور لدى الكاتب العدل في التاريخ المحدد وللتسجيل إذا لزم الأمر. لا تعيّنوا الطرف الآخر - لا البائع، ولا وسيطه، ولا المطوّر. فهذا تضارب مصالح متأصل.
ما مدة سريان التوكيل، وكيف يُلغى؟
إذا لم يُحدَّد موعد، ينقضي التوكيل بعد ثلاث سنوات من منحه (المادة 2015 من القانون المدني). والأفضل تحديد موعد صريح وأقصر يناسب الصفقة.
يتم الإلغاء بمستند موثَّق لدى كاتب عدل ويُسجَّل في السجل الوطني للتوكيلات والإلغاءات (RNNEPR)، الذي يديره اتحاد الكتّاب العدول. ويراجع الكاتب العدل السجل قبل الاعتماد على التوكيل، وإذا كان التوكيل قد أُلغي، فإنه لا يمضي في الإجراء (قانون الكتّاب العدول 36/1995، المادة 91(2)). وهكذا يحميكم الإلغاء المسجَّل تجاه الغير.
التوكيل الواسع لإدارة عقار أو شركة في رومانيا، الممنوح قبل سنوات والمنسي، قد يتيح إجراءات لم تقصدوها، وإذا سُلّمت الأوراق القضائية إلى العنوان المسجَّل ولم يستجب أحد، فقد تتقدم الإجراءات من دونكم. والقاعدة: الصياغة لإجراءات محددة، والتقييد الزمني، والإلغاء عند انتفاء الحاجة، واستخراج مستخرج حديث للعقار من حين لآخر، حتى عندما يبدو أن كل شيء هادئ.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع على التوكيل، وكيف نرافقكم
التوكيل الصحيح موثَّق لدى كاتب عدل، وخاص، مع أبوستيل وترجمة معتمدة، ويُفحص مسبقًا من قبل الكاتب العدل الذي سيُجري الصفقة. ونحن ننسّق الصيغة بالعبرية والرومانية، ونتحقق من أنها تشمل جميع الإجراءات المطلوبة وأنها ليست أوسع من اللازم، ونعمل مع محامين وكتّاب عدل مرخَّصين في رومانيا، وهم المخوَّلون بالعمل وفقًا للقانون المحلي.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية لحالة بعينها. ويجب صياغة نص التوكيل مع محامٍ واعتماده مسبقًا لدى الكاتب العدل الروماني.
أسئلة شائعة
هل التوكيل الصادر عن كاتب عدل إسرائيلي ساري المفعول في رومانيا؟
نعم، إذا كان موثَّقًا لدى كاتب عدل، ويحمل ختم الأبوستيل، ومترجمًا إلى الرومانية ترجمة معتمدة. ولأن رومانيا وإسرائيل طرفان في اتفاقية لاهاي لعام 1961، يحل الأبوستيل محل التصديق القنصلي.
ما مدة سريان التوكيل في رومانيا؟
حتى الموعد المحدد فيه. وإذا لم يُحدَّد موعد، فإنه وفقًا للقانون المدني ينقضي بعد ثلاث سنوات من منحه. ويُوصى بتحديد موعد صريح وقصير.
كيف يُلغى توكيل مُنح بشأن عقار في رومانيا؟
بمستند إلغاء موثَّق لدى كاتب عدل يُسجَّل في السجل الوطني RNNEPR. ويراجع الكتّاب العدول السجل قبل الاعتماد على أي توكيل، ولذلك يمنع الإلغاء المسجَّل استخدامه.
هل يمكن منح توكيل لوكيل العقارات؟
لا يُوصى بمنح توكيل للبائع أو لوسيطه أو للمطوّر، لأن لهم مصلحة في الصفقة. ويجب أن يمثلكم الوكيل وحدكم.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.