Коротко
Доверенность на покупку, продажу или ипотеку в Румынии должна быть нотариальной и специальной, поскольку договор, для которого она предназначена, заключается в нотариальной форме. Из Израиля её подписывают у нотариуса и добавляют апостиль и заверенный перевод на румынский язык либо подписывают в румынском консульстве. Доверенность без указания срока прекращается через три года, а отзыв регистрируется в национальном реестре RNNEPR, который проверяют нотариусы.
Главное
- 1Согласно правилу «симметрии форм» Гражданского кодекса, доверенность на действие, требующее нотариального документа, сама должна быть нотариальной.
- 2Румыния и Израиль являются участниками Гаагской конвенции 1961 года, поэтому вместо консульской легализации достаточно апостиля.
- 3Генеральная доверенность охватывает только действия по управлению. Покупка, продажа и залог требуют прямо выраженных полномочий.
- 4Без прямо указанного срока доверенность прекращается через три года после подписания. Предпочтителен короткий срок, соответствующий сделке.
- 5Широкая доверенность без контроля - это риск: её ограничивают определёнными действиями и время от времени получают актуальную выписку.
Именно доверенность позволяет большинству покупателей из Израиля закрыть сделку в Румынии, не выстраивая график вокруг перелёта. Но тот же документ, который избавляет от перелёта, может и остановить сделку утром в день подписания, если он составлен неправильно, или подвергать вас риску на протяжении многих лет, если он составлен слишком широко. Это руководство посвящено обеим сторонам.
Почему доверенность с простой подписью не будет принята?
В Гражданском кодексе Румынии действует правило, называемое «симметрией форм»: доверенность на действие, которое должно совершаться в нотариальном документе, должна выдаваться в той же форме (статья 2013(2)). Договор купли-продажи недвижимости, а также ипотечный договор являются такими действиями. Поэтому документ с простой подписью или лишь с удостоверением подписи не будет принят румынским нотариусом.
Румыния и Израиль являются участниками Гаагской конвенции 1961 года, поэтому вместо консульской легализации достаточно апостиля.
Каким способом подписывать из Израиля?
| Израильский нотариус | Румынское консульство | |
|---|---|---|
| Кому подходит | Любому | Любому, в том числе не являющемуся гражданином Румынии |
| Что требуется затем | Апостиль и заверенный перевод на румынский язык | Документ уже румынский; как правило, апостиль не требуется |
| Как записаться | Напрямую у нотариуса | Запись через сайт консульских услуг Румынии (econsulat.ro) |
Распространённый среди израильских покупателей способ - израильский нотариус. Поскольку Румыния и Израиль являются участниками Гаагской конвенции 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, достаточно штампа апостиля от уполномоченного органа в Израиле.
Каков правильный порядок оформления доверенности?
- Текст: румынский адвокат составляет текст на румынском языке и на понятном вам языке. Общий шаблон из интернета - плохая отправная точка.
- Подписание: в присутствии нотариуса в Израиле, с паспортом.
- Апостиль на нотариальный документ.
- Заверенный перевод в Румынии: присяжный переводчик переводит документ на румынский язык, а румынский нотариус заверяет перевод.
- Предварительное согласование: скан направляют нотариусу, который будет оформлять сделку, и просят одобрить текст до отправки оригинала.
Именно последний шаг позволяет избежать большинства сбоев. Нотариус, заранее видевший текст, не преподнесёт сюрпризов в день подписания.
Что обязательно должно быть в тексте?
Генеральная доверенность обычно охватывает только действия по управлению. Для покупки, продажи или залога требуется специальная, прямо выраженная доверенность (статья 2016 Гражданского кодекса). Хороший текст включает:
- Данные доверителя и представителя точно так, как они указаны в паспорте и удостоверении.
- Полную идентификацию объекта: адрес, номер в реестре недвижимости и кадастровый номер.
- Цену или диапазон цены и условия оплаты.
- Разрешённые действия: подписание предварительного и окончательного договора, оплата, получение документов и подача заявления о регистрации.
- Сопутствующие действия: получение налогового номера NIF, а при наличии ипотеки - подписание ипотечного договора.
- Прямо указанную дату окончания срока.
Ипотечный договор - это отдельный нотариальный договор. Доверенности, в которой говорится только о покупке, для него будет недостаточно, даже если отдельный документ не нужен. Убедитесь, что ипотека упомянута в тексте.
Какие ошибки останавливают подписание?
- Имя, написанное иначе, чем в паспорте. Одной отличающейся буквы в транслитерации достаточно, чтобы нотариус остановил процедуру.
- Не полностью идентифицированный объект. Адреса без номера в реестре недвижимости недостаточно.
- Отсутствующее полномочие, например полномочие подписывать без полномочия платить или подавать заявление о регистрации.
- Перевод, не заверенный в Румынии. Перевод, выполненный в Израиле без заверения румынским присяжным переводчиком, может быть отклонён.
Кому давать доверенность, а кому ни в коем случае?
Представитель должен работать только на вас: ваш адвокат или человек, которому вы доверяете и который может прибыть к нотариусу в назначенную дату и, если потребуется, на регистрацию. Не назначайте другую сторону - ни продавца, ни его посредника, ни застройщика. Это заложенный в структуру конфликт интересов.
Как долго действует доверенность и как её отозвать?
Если срок не установлен, доверенность прекращается через три года после выдачи (статья 2015 Гражданского кодекса). Предпочтительно установить прямо указанный и более короткий срок, соответствующий сделке.
Отзыв оформляется нотариальным документом и регистрируется в Национальном реестре доверенностей и отзывов (RNNEPR), который ведёт Союз нотариусов. Нотариус проверяет реестр, прежде чем полагаться на доверенность, и если доверенность отозвана, он не продолжает (Закон о нотариусах 36/1995, статья 91(2)). Таким образом, зарегистрированный отзыв защищает вас в отношениях с третьими лицами.
Широкая доверенность на управление объектом или компанией в Румынии, выданная много лет назад и забытая, может позволить совершить действия, которых вы не имели в виду, а если процессуальные документы вручаются по зарегистрированному адресу и никто не реагирует, разбирательства могут продвигаться без вас. Правило: составлять доверенность на определённые действия, ограничивать её сроком, отзывать, когда в ней нет необходимости, и время от времени получать актуальную выписку по объекту, даже когда кажется, что всё спокойно.
Что сделать до подписания доверенности и как мы сопровождаем сделку
Правильная доверенность является нотариальной, специальной, с апостилем и заверенным переводом и заранее проверена нотариусом, который будет оформлять сделку. Мы согласовываем текст на иврите и на румынском языке, проверяем, что он включает все необходимые действия и не шире необходимого, и работаем с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые уполномочены действовать по местному праву.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Текст доверенности следует составить с адвокатом и заранее согласовать с румынским нотариусом.
Частые вопросы
Действительна ли в Румынии доверенность, оформленная у израильского нотариуса?
Да, если она нотариальная, имеет штамп апостиля и переведена на румынский язык с заверенным переводом. Поскольку Румыния и Израиль являются участниками Гаагской конвенции 1961 года, апостиль заменяет консульскую легализацию.
Как долго действует доверенность в Румынии?
До установленного в ней срока. Если срок не установлен, согласно Гражданскому кодексу она прекращается через три года после выдачи. Рекомендуется установить прямо указанный и короткий срок.
Как отозвать доверенность, выданную на объект в Румынии?
Нотариальным документом об отзыве, который регистрируется в национальном реестре RNNEPR. Нотариусы проверяют реестр, прежде чем полагаться на доверенность, поэтому зарегистрированный отзыв предотвращает её использование.
Можно ли выдать доверенность агенту по недвижимости?
Не рекомендуется выдавать доверенность продавцу, его посреднику или застройщику, поскольку у них есть интерес в сделке. Представитель должен представлять только вас.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.