Pe scurt
Cumpărarea unei clădiri întregi în străinătate diferă de cumpărarea unui apartament în trei puncte: de regulă cumpărați și terenul, deci se aplică restricțiile pentru cumpărătorii străini; clădirea este înscrisă de cele mai multe ori ca un singur imobil, deci pentru a vinde sau a finanța apartamentele separat trebuie împărțită potrivit legii locale; iar într-un astfel de proiect există de regulă mai mulți investitori. Deciziile principale se iau înainte de semnare: pe numele cui cumpărați (persoană fizică, coproprietate sau societate locală), ce prevede acordul dintre investitori, ce autorizații vor fi necesare pentru renovare sau schimbarea destinației, cum finanțați și dacă cumpărați imobilul însuși sau acțiunile societății care îl deține.
Ce este important de reținut
- 1O clădire întreagă include de regulă și terenul. În România și în Bulgaria, un israelian fără pașaport european deține de regulă terenul printr-o societate locală, în Cipru este necesar permisul Consiliului de Miniștri, iar în Grecia există restricții în zonele de frontieră.
- 2Coproprietatea între mai mulți investitori fără un acord scris este o sursă de blocaj. Matricea deciziilor, apelurile de capital și calea de ieșire se convin înainte de semnare.
- 3O clădire înscrisă ca un singur imobil nu se vinde apartament cu apartament până când nu este împărțită în unități potrivit legii locale, iar fiecare țară are propria procedură.
- 4Amploarea renovării determină autorizația. În Grecia, de exemplu, lucrările cu un buget de peste 25.000 de euro pe imobil necesită, ca regulă, o autorizație de construire completă.
- 5Cumpărarea acțiunilor unei societăți care deține o clădire poate economisi anumite taxe la cumpărare, dar cumpărătorul preia întregul istoric al societății și costul fiscal istoric al imobilului.
Investitorii care cunosc piața apartamentelor din străinătate ajung uneori la etapa următoare: o clădire veche în centrul unui oraș, un mic bloc de locuințe pentru închiriere sau o construcție care poate fi renovată și împărțită în unități. Investiția într-o clădire întreagă poate fi mai eficientă decât cumpărarea de apartamente separate, dar ridică întrebări juridice care nu există în cazul unui singur apartament. Ghidul trece prin aceste întrebări, fără a recomanda o anumită piață sau o anumită tranzacție.
Ce diferă la cumpărarea unei clădiri întregi față de cumpărarea unui apartament?
- Terenul. Când cumpărați un apartament într-un bloc, cumpărați o unitate și o cotă din părțile comune. La o clădire întreagă cumpărați de regulă și terenul, iar aici se aplică majoritatea restricțiilor pentru cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene.
- Înscrierea. O clădire veche este înscrisă de cele mai multe ori ca un singur imobil. Cât timp nu a fost împărțită în unități, nu se poate vinde sau ipoteca separat un apartament din ea.
- Chiriașii existenți. Într-o clădire ocupată cumpărați și contractele de închiriere și, uneori, protecțiile pe care legea locală le acordă chiriașilor.
- Autorizațiile. O renovare amplă, adăugarea unui etaj sau schimbarea destinației necesită autorizație și, uneori, avize de protecție a patrimoniului.
- Finanțare și taxe. Banca analizează clădirea ca proiect, iar structura tranzacției influențează taxa de transfer, TVA-ul și impozitul la ieșire.
- Partenerii. De regulă există mai mult de un investitor, așa că este nevoie de un acord între ei.
Pe numele cui cumpărați o clădire întreagă: persoană fizică, coproprietate sau societate?
Există trei căi principale, fiecare cu un alt preț:
| Structura | Cum arată | Avantaje | Ce trebuie verificat |
|---|---|---|---|
| Proprietar unic | Un singur investitor înscris ca proprietar | Simplu, fără nivelul de impozitare al unei societăți | Restricții privind terenul pentru străini, răspundere personală, moștenire în țara imobilului |
| Coproprietate pe cote-părți | Mai mulți investitori înscriși în registrul imobiliar (cartea funciară), fiecare cu o cotă | Fiecare investitor își vede cota în extras | Deciziile necesită majoritate sau acordul tuturor, iar un coproprietar poate cere partajul |
| Societate locală dedicată | Societatea este înscrisă ca proprietar, investitorii dețin acțiuni | Permite înscrierea terenului în țările care îi restricționează pe străini, administrare centralizată și intrarea de parteneri | Impozit la nivelul societății și impozit pe dividende, costuri curente, raportare în Israel |
Restricțiile pentru cumpărătorii străini decid nu o dată alegerea. În România, potrivit Legii 312/2005, un israelian fără pașaport european nu înscrie terenul pe numele său personal, iar o societate românească (SRL) îl poate înscrie chiar și atunci când toate părțile sociale sunt deținute de un străin. În Bulgaria situația este asemănătoare și de regulă se folosește o societate bulgară (EOOD). În Cipru, potrivit Cap. 109, un cumpărător care nu este cetățean al UE are nevoie de permisul Consiliului de Miniștri pentru ca imobilul să fie înscris pe numele său. În Grecia există un permis prealabil pentru cumpărarea în zonele de frontieră. O prezentare pe țări apare în ghidul privind restricțiile pentru cumpărătorii străini, iar detalii în ghidul privind proprietatea asupra terenului în Bulgaria și în ghidul privind permisul Consiliului de Miniștri în Cipru.
Pe partea israeliană, o societate străină al cărei control și a cărei conducere a afacerilor se exercită din Israel poate fi considerată rezidentă în Israel în scopuri fiscale, iar o societate străină care deține un imobil de închiriat într-o țară cu impozitare redusă poate fi considerată societate străină controlată. În SUA, un LLC este transparent fiscal acolo, dar în Israel este considerat, ca regulă, persoană juridică impozabilă (corporație). De aceea structura se stabilește împreună cu un consultant fiscal înainte de semnare. Vedeți ghidul privind partea israeliană a unui imobil din străinătate și ghidul privind LLC pentru investitorul israelian.
Cum își reglementează relațiile investitorii care sunt parteneri într-o clădire?
Printr-un acord scris, semnat înainte de cumpărare. În coproprietate fără acord se aplică legea locală. În România, de exemplu, potrivit art. 634 din Codul civil, cotele sunt considerate egale dacă nu s-a prevăzut altfel, vânzarea sau ipotecarea întregului imobil necesită acordul tuturor coproprietarilor, iar fiecare coproprietar poate cere partajul, cu excepția cazului în care au convenit suspendarea acestuia pentru o perioadă de până la cinci ani. În cazul unei societăți, afacerilor ei li se aplică dreptul societar al țării în care este înregistrată, iar pe lângă actul constitutiv este nevoie de un acord între asociați (acționari).
Ce este bine să cuprindă acordul dintre investitori:
- Cote și investiție. Cât investește fiecare, când și în ce monedă.
- Matricea deciziilor. Ce decide administratorul, ce necesită majoritate și ce necesită acordul tuturor: vânzarea, ipotecarea, bugetul de renovare, închirierea.
- Apeluri de capital. Ce se întâmplă când un partener nu își transferă la timp partea: diluare, împrumut cu dobândă sau vânzarea forțată a cotei sale.
- Administrarea curentă. Cine administrează clădirea, chiriașii și antreprenorii, și pentru ce remunerație.
- Blocaj. Un mecanism de decizie atunci când nu există majoritate.
- Ieșire. Drept de preempțiune, drept de antrenare (drag-along) și drept de alăturare (tag-along), precum și ce se întâmplă în caz de deces, de divorț sau când un partener vrea să iasă.
- Legea aplicabilă și instanța competentă. Ce lege se aplică relațiilor dintre parteneri și unde se soluționează un litigiu.
Atunci când organizatorul tranzacției strânge bani de la mai mulți israelieni, trebuie verificată și Legea israeliană a valorilor mobiliare, care se aplică și atunci când imobilul se află în străinătate. Detalii în ghidul privind coproprietatea în România, în ghidul privind acordul fondatorilor și în ghidul privind strângerea de fonduri de la israelieni pentru un proiect în străinătate.
Se poate împărți o clădire întreagă în apartamente separate, care să fie vândute?
Da, dar numai potrivit procedurii din țara imobilului și, de regulă, cu condiția existenței autorizațiilor și a conformității construcției cu acestea. Este etapa care determină dacă veți putea vinde în viitor unități către cumpărători diferiți și dacă o bancă le va finanța. Ce știm, pe țări:
| Țara | Cadrul | Ce este important de știut |
|---|---|---|
| România | Înscrierea unităților separate în cartea funciară (apartamentare) potrivit regulamentului ANCPI și asociația de proprietari potrivit Legii 196/2018 | O clădire nouă intră în cartea funciară numai după înscrierea construcției. Când există mai mulți proprietari de apartamente, clădirea este administrată de o asociație de proprietari |
| Grecia | Proprietate orizontală (οριζόντια ιδιοκτησία) potrivit Legii 3741/1929, printr-un act notarial care definește unitățile și părțile comune | Construcțiile ilegale nereglementate blochează tranzacțiile. În iulie 2026 s-a relatat despre o reformă planificată în domeniu, despre care nu am verificat dacă a fost adoptată |
| Cipru | Titlu de proprietate separat pentru fiecare unitate | Titlul separat se emite numai după certificatul de finalizare și dezmembrarea parcelei, iar când există o ipotecă, și cu acordul băncii |
| Italia | Condominiu (condominio) | Înainte de împărțire se verifică conformitatea cu catastul și cu autorizațiile (stato legittimo). O neconcordanță cu catastul poate afecta actul de vânzare |
| Portugalia | propriedade horizontal potrivit art. 1414 până la 1438-A din Codul civil | Fiecare unitate trebuie să fie separată și să aibă acces propriu la o parte comună, iar actul constitutiv se întocmește prin act notarial sau printr-un document autentificat |
| SUA | Legea statului în care se află imobilul (de regulă o declarație de condominiu) | Regulile diferă de la un stat la altul, la fel ca restricțiile impuse de municipalități privind schimbarea destinației |
| Bulgaria și Ucraina | Potrivit legii locale | În Bulgaria, autorizația de folosință (Act 16) este o condiție pentru folosire, finanțare și vânzare. Procedura exactă se verifică cu un avocat local |
Detalii în ghidul privind înscrierea unei case noi în cartea funciară în România, în ghidul privind asociația de proprietari în România, în ghidul privind titlurile de proprietate în Cipru și în ghidul privind verificarea de diligență în Italia.
Ce autorizații sunt necesare pentru renovarea sau schimbarea destinației unei clădiri întregi?
Depinde de amploarea lucrărilor și de țară. În Grecia, Legea 4495/2017 face distincție între lucrări ușoare, care necesită o aprobare electronică a unui inginer, lucrări de mică amploare, care necesită o aprobare (ΕΕΔΜΚ), și lucrări cu un buget total de peste 25.000 de euro pe imobil sau lucrări structurale, care necesită o autorizație de construire completă. Într-o clădire protejată sau într-o zonă protejată cerințele sunt mai stricte și sunt necesare avize suplimentare. În România se verifică certificatul de urbanism (Certificat de Urbanism) în raport cu planul urbanistic zonal (PUZ), deoarece o neconcordanță poate impune un plan nou. În Portugalia, începând cu 1 octombrie 2026, actul de vânzare trebuie să menționeze dacă imobilul are autorizație de construire și de utilizare.
Capcana principală nu este renovarea în sine, ci o clădire cumpărată cu construcții ilegale nereglementate sau cu restricții de protecție a patrimoniului care nu au fost verificate. De aceea, un inginer sau un tehnician din partea cumpărătorului compară autorizațiile cu situația din teren înainte de semnare. În România, la o clădire veche din București se verifică și încadrarea în clasa de risc seismic. Detalii în ghidul privind renovarea unui imobil vechi în Atena și Salonic, în ghidul privind autorizațiile de construire în România și în ghidul privind riscul seismic în București.
Cum se finanțează cumpărarea unei clădiri întregi în străinătate?
De regulă printr-o combinație de capital propriu al investitorilor, uneori împrumuturi de la asociați, și finanțare bancară. O bancă locală va analiza clădirea ca proiect: autorizații, înscriere, chiriași și planul de renovare, și va cere ipotecă și garanții. În majoritatea țărilor un israelian poate obține finanțare de la o bancă locală, dar în condiții mai stricte decât un rezident. O alternativă frecventă este un credit de nevoi personale garantat cu ipotecă pe o locuință din Israel, limitat la 50% din valoarea locuinței ipotecate. Structura de deținere influențează finanțarea: o bancă care finanțează o societate va cere de regulă garanții personale și va limita schimbarea controlului. Detalii în ghidul privind creditul ipotecar pentru o locuință în străinătate și în ghidul privind finanțarea unui proiect în străinătate.
Ce taxe se plătesc la cumpărare: cumpărați clădirea sau societatea care o deține?
Când clădirea este deținută de o societate, se pot cumpăra uneori acțiunile în locul imobilului. Diferențele principale:
| Aspect | Cumpărarea imobilului | Cumpărarea acțiunilor societății |
|---|---|---|
| Ce primiți | Clădirea, fără obligațiile vânzătorului | Întreaga societate: imobil, contracte, autorizații, datorii și obligații |
| Taxa de transfer și alte taxe | De regulă se aplică | Depinde de țară; în unele țări se aplică și la transferul acțiunilor unei societăți al cărei activ principal este imobiliar |
| TVA | Se poate aplica, în special la o clădire nouă și la terenul construibil | Transferul de acțiuni este, ca regulă, scutit, dar se verifică situația societății privind TVA-ul |
| Costul fiscal al imobilului | Prețul pe care l-ați plătit | Costul istoric din evidențele contabile ale societății, deci un impozit viitor mai mare la vânzare |
| Verificarea de diligență | Concentrată pe imobil | Amplă: istoricul corporativ, fiscal și contractual, cu declarații și garanții și clauze de despăgubire |
Rețineți că multe tratate fiscale permit țării imobilului să impoziteze câștigul din vânzarea acțiunilor unei societăți a cărei valoare provine în principal din bunuri imobile, astfel încât o structură prin societate nu economisește întotdeauna impozit la ieșire. Ieșirea se planifică încă de la intrare. Detalii în ghidul privind ieșirea dintr-un proiect: vânzarea activului sau a acțiunilor.
Ce se verifică înainte de a cumpăra o clădire întreagă?
- Extras actual din registrul imobiliar (cartea funciară) pentru clădire și teren: proprietari înscriși, ipoteci, sechestre, drepturi ale terților.
- Autorizațiile de construire, procesul-verbal de recepție sau autorizația de utilizare și concordanța dintre construcția reală, autorizație și înscriere.
- Destinația terenului în planul urbanistic și ce este permis să se construiască sau să se modifice.
- Restricțiile de protecție a patrimoniului și drepturile de preempțiune ale autorităților, de exemplu la o clădire protejată.
- Contractele de închiriere existente, garanțiile depuse de chiriași și protecțiile pe care legea locală le acordă chiriașilor.
- Datoriile către primărie, către furnizorii de utilități și către administrația blocului sau asociația de proprietari, dacă există.
- Starea fizică și tehnică: structura de rezistență, instalațiile și, în anumite zone, riscul seismic.
- Vânzătorul: identitate, dreptul de a semna, acordul soțului sau al soției, iar în cazul unei societăți și persoanele cu drept de semnătură și lipsa procedurilor de insolvență.
- Restricțiile pentru cumpărătorii străini și structura de deținere potrivită acestora.
- Calculul fiscal în ambele țări, la cumpărare, pe durata deținerii și la ieșire.
Ce faceți înainte de a semna?
Într-o tranzacție pentru o clădire întreagă, majoritatea deciziilor importante se iau înainte de antecontract: structura, acordul dintre investitori, planul de autorizare și planul de finanțare. Însoțim investitori israelieni în alegerea structurii și în acordul dintre ei, coordonăm verificarea de diligență cu avocați, notari și ingineri autorizați în țara imobilului și corelăm partea israeliană cu consultantul fiscal.
Cele de mai sus sunt informații generale, valabile în noiembrie 2026, și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau de investiții. Legislația imobiliară, regimul autorizațiilor și impozitarea diferă de la o țară la alta, iar fiecare tranzacție se analizează în funcție de faptele ei.
Întrebări frecvente
Poate un israelian să cumpere o clădire întreagă în străinătate?
În majoritatea țărilor da, dar restricțiile privind terenul schimbă structura. În România și în Bulgaria, un israelian fără pașaport european deține de regulă terenul printr-o societate locală, în Cipru este necesar permisul Consiliului de Miniștri, iar în Grecia este necesar un permis în zonele de frontieră.
Este mai bine să cumpăr o clădire în străinătate pe numele meu sau printr-o societate?
Depinde de țară, de numărul investitorilor și de plan. O societate permite uneori înscrierea terenului și administrarea partenerilor, dar adaugă impozit la nivelul societății, costuri curente și întrebări fiscale și de raportare în Israel. Decizia se ia împreună cu un consultant fiscal înainte de semnare.
Cum se împarte o clădire din străinătate în apartamente separate?
Potrivit procedurii din țara imobilului: în România, înscrierea unităților în cartea funciară; în Grecia, actul de proprietate orizontală; în Portugalia, propriedade horizontal; iar în Cipru, un titlu separat pentru fiecare unitate, după certificatul de finalizare și dezmembrarea parcelei. În toate țările, construcția trebuie să corespundă autorizațiilor.
Ce trebuie să cuprindă acordul dintre investitorii care cumpără împreună o clădire?
Cote și investiție, matricea deciziilor, apeluri de capital, administrarea curentă, un mecanism pentru situațiile de blocaj, căi de ieșire precum dreptul de preempțiune și dreptul de antrenare, precum și legea aplicabilă și instanța competentă pentru soluționarea litigiilor.
Cumpărarea acțiunilor unei societăți care deține o clădire economisește impozit?
Uneori economisește taxa de transfer sau TVA-ul la cumpărare, dar cumpărătorul preia obligațiile societății și costul fiscal istoric al imobilului, iar în unele țări și un astfel de transfer de acțiuni este impozitat. Se verifică împreună cu un consultant fiscal local și cu unul israelian.
Este nevoie de autorizație pentru renovarea unei clădiri vechi în Grecia?
Depinde de lucrări. Lucrările ușoare necesită o aprobare electronică a unui inginer, lucrările de mică amploare necesită ΕΕΔΜΚ, iar lucrările cu un buget total de peste 25.000 de euro pe imobil sau lucrările structurale necesită, ca regulă, o autorizație de construire completă.
Citiți în continuare · 10 min de lecturăCumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate: ce clauze să cereți în antecontract și cum vă protejați baniiApartament în construcție în străinătate: plăți pe etape, garanții și escrow pe țări, penalități de întârziere, cesiune, insolvență, înscriere.Citiți ghidulSurse
- Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini (site-ul Camerei Deputaților din România)
- Portal legislativ - Codul civil (art. 634), Legea 7/1996
- Cyprus - Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109
- Greece - Law 3978/2011, article 114 (border areas)
- Chambers Practice Guides - Real Estate 2026: Greece (Law 3741/1929 on horizontal ownership)
- Proto Thema - Major overhaul in apartment ownership law (2.7.2026)
- Revista Universul Juridic - Order ANCPI 600/2023 (apartamentare, regulament de recepție și înscriere)
- ComparaJá - Propriedade horizontal: o que é e como funciona (Código Civil, arts. 1414 a 1438-A)
- Department of Lands and Surveys (Cyprus) - Deposit of Contract of Sale
- Art. 83 din Legea 4495/2017 - certificatul inginerului la transferul imobilelor (Taxheaven)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Corporate: Corporate residence
- Legea israeliană a valorilor mobiliare, 5728-1968 - Wikisource (în ebraică)
