Credit ipotecar pentru o locuință în străinătate: unde poate obține un israelian finanțare de la o bancă locală, în ce condiții și care sunt alternativele

Întrebarea „Pot lua un credit ipotecar pentru un apartament în străinătate?” pare simplă, dar are două răspunsuri diferite. Primul: un credit ipotecar de la o bancă din țara în care se află proprietatea, unde garanția este chiar proprietatea pe care o cumpărați. Al doilea: un credit în Israel, unde garanția este un apartament al dumneavoastră din Israel. Fiecare variantă se potrivește unei alte situații și adesea ele se combină.

Ghidul rezumă, țară cu țară, ce știm despre finanțarea de la o bancă locală pentru un israelian nerezident, pe baza ghidurilor detaliate de pe site și a surselor pe care le-am verificat. Nu indicăm dobânzi, deoarece se schimbă rapid și depind de profilul împrumutatului. Informațiile sunt valabile la noiembrie 2026.

1Cum funcționează un credit ipotecar pentru o proprietate în străinătate de la o bancă locală?

O bancă din țara proprietății vă împrumută bani și înscrie o ipotecă asupra proprietății cumpărate. Din perspectiva băncii, sunteți un împrumutat cu risc mai ridicat: venitul dumneavoastră este în șekeli și în Israel, banca îl verifică greu și i-ar fi greu să vă execute dacă încetați să plătiți. De aceea, aproape în toate țările se repetă aceleași cerințe:

• Un avans mai mare decât al unui rezident local și documentarea completă a sursei fondurilor.
• Dovezi de venit din Israel, fluturași de salariu sau declarații fiscale, de regulă cu traducere legalizată și apostilă.
• Un cod fiscal local și un cont bancar în țara respectivă, de exemplu NIF în România sau în Portugalia, AFM în Grecia ori codice fiscale în Italia.
• O evaluare din partea băncii și o verificare juridică a proprietății. O proprietate cu abateri de la autorizația de construire sau fără titlu de proprietate separat poate să nu primească finanțare.
• Banca eliberează banii numai după ce ipoteca sa este înscrisă în registrul de carte funciară, așa că programul tranzacției trebuie corelat cu programul băncii.

2În ce țări poate obține un israelian un credit ipotecar de la o bancă locală?

Tabelul rezumă imaginea generală. El nu înseamnă că o anumită bancă vă va aproba un credit, ci arată ce se știe despre piață. Procentele sunt plafoane sau intervale publicate, nu o ofertă.

3Credit ipotecar în România: ce cere o bancă românească?

România este piața în care israelienii iau cele mai multe credite ipotecare locale. Pentru cumpărătorii străini finanțarea ajunge până la circa 70% din valoarea proprietății, astfel că avansul este de cel puțin 30%, înainte de TVA și costuri. Banca solicită, printre altele, dovezi de venit din Israel, extrase de cont, NIF și un cont bancar românesc, iar pentru o proprietate de investiție și un contract cu o firmă de administrare. La cumpărarea în faza de proiect creditul se acordă de regulă doar atunci când se poate ipoteca o proprietate finalizată, așa că plățile din perioada construcției se finanțează din fonduri proprii sau dintr-un credit în Israel. Vedeți ghidul despre creditul ipotecar pentru o proprietate în România și ghidul despre finanțarea din străinătate în funcție de țara de reședință.

4Credit ipotecar în Bulgaria: ce permite reglementarea?

De la 1 octombrie 2024, în Bulgaria se aplică trei limite ale băncii centrale pentru orice credit pentru locuință: până la 85% din valoarea proprietății, o rată de până la 50% din venitul disponibil și o durată de până la 30 de ani. Acestea sunt plafoane pentru orice împrumutat, iar o bancă ce finanțează un nerezident va stabili de regulă un grad mai mic. Majoritatea investitorilor israelieni pe care îi întâlnim în Bulgaria combină eșalonarea plăților cu dezvoltatorul, un credit în Israel sau finanțarea la nivelul unei societăți bulgare. Detaliile se găsesc în ghidul despre creditul ipotecar în Bulgaria.

5Credit ipotecar în Cipru, Grecia, Portugalia și Italia: care este situația?

În Cipru banca centrală limitează gradul de finanțare la 80% pentru locuința principală și la 70% pentru celelalte proprietăți, iar potrivit unei analize de specialitate din 2026, străinilor care nu sunt rezidenți ai Uniunii li se oferă de regulă 60%-70%. Este important să verificați situația titlului de proprietate: băncile preferă să ipotecheze o proprietate cu titlu separat, iar aceasta este o problemă cunoscută în proiectele noi, așa cum am descris în ghidul despre titlurile de proprietate în Cipru.

În Grecia băncile oferă finanțare și investitorilor străini, în condiții care pot fi diferite de cele pentru cetățenii greci, iar garanția obișnuită este o ipotecă de rangul întâi asupra proprietății. Finanțarea este condiționată de regulă de o proprietate în regulă din punct de vedere juridic și urbanistic. În Portugalia unele bănci finanțează nerezidenți, iar decizia aparține comitetului de credit al fiecărei bănci. În Italia numărul băncilor care finanțează nerezidenți este mic și este recomandabil ca antecontractul (compromesso) să fie condiționat de obținerea finanțării. În aceste trei țări nu am găsit o sursă oficială privind gradul de finanțare pentru străini, de aceea nu indicăm o cifră.

6Credit ipotecar în SUA pentru un străin: cum funcționează?

Un investitor israelian fără statut în SUA aproape că nu obține un credit ipotecar convențional. El apelează la creditori privați, prin programe Foreign National sau DSCR, în care creditul este analizat în funcție de venitul din chirie al proprietății. Potrivit publicațiilor creditorilor din 2026, un străin primește de regulă o finanțare de 60%-65% și i se cer rezerve echivalente cu 6 până la 12 rate. Majoritatea creditelor prevăd o penalitate de rambursare anticipată timp de trei până la cinci ani, iar un credit pentru o proprietate de investiție nu beneficiază de o parte din protecțiile consumatorului. Vedeți ghidul despre creditul ipotecar pentru străini în SUA.

7Creditul de nevoi personale în Israel: când este de preferat?

Cine deține un apartament în Israel îl poate ipoteca pentru un credit de nevoi personale și poate folosi banii pentru o achiziție în străinătate. O bancă israeliană nu va ipoteca o proprietate din străinătate, dar nici nu are nevoie să o verifice. Potrivit clarificărilor Supraveghetorului Băncilor la Directiva 329, în versiunea din februarie 2026, un astfel de credit este limitat la 50% din valoarea apartamentului ipotecat.

Dezavantajul principal al creditului din Israel este moneda: rata este în șekeli, iar proprietatea și venitul din ea sunt în euro sau în dolari. La un credit ipotecar local diferența se inversează: datoria este în euro, iar venitul dumneavoastră în șekeli. Merită să calculați rata la o fluctuație a cursului de 10% și de 20%, așa cum am explicat în ghidul despre venitul în șekeli și creditul ipotecar în euro. Puteți folosi și calculatorul de credit ipotecar pentru a vedea rata în fiecare scenariu.

8Ce altceva se poate face în afară de un credit ipotecar?

• Eșalonarea plăților cu dezvoltatorul la cumpărarea în faza de proiect. Este o finanțare practică, dar banii ajung la dezvoltator înainte ca proprietatea să existe. De aceea, fiecare plată trebuie legată de o etapă a construcției care poate fi verificată printr-un document oficial și, pe cât posibil, de o garanție. Vedeți cum se protejează plățile către dezvoltator în România și etapele Act 14, 15 și 16 în Bulgaria.
• Finanțare la nivelul unei societăți în țara proprietății, mai ales în proiecte și proprietăți comerciale. Băncile vor cere de regulă capital propriu și garanții personale.
• Capitalul asociaților, fără datorie bancară. Aici esențial este un acord de asociere detaliat, care să reglementeze ieșirea și litigiile.

9Cum influențează finanțarea impozitul în Israel?

Un rezident israelian care închiriază o proprietate în străinătate alege între regimul de 15% prevăzut de Secțiunea 122A din Ordonanță, în care se deduce doar amortizarea și nu se deduce dobânda, și regimul pe tranșe de impozitare, în care se deduc cheltuielile, inclusiv dobânda, și se acordă un credit pentru impozitul străin. Într-o tranzacție cu efect de levier semnificativ, diferența dintre regimuri poate fi mare. De aceea, structura creditului și regimul fiscal se aleg împreună cu un contabil. Detaliile se găsesc în ghidul despre latura israeliană a unei proprietăți în străinătate.

10Șapte pași înainte de a alege o variantă de finanțare

1. Decideți ce sunteți dispuși să ipotecați: un apartament în Israel sau doar proprietatea din străinătate.
2. Cereți băncii din țara proprietății o aprobare de principiu în scris înainte de antecontract: gradul de finanțare, moneda și lista documentelor.
3. Includeți în antecontract o clauză care vă permite să vă retrageți dacă finanțarea nu este aprobată.
4. Pregătiți din timp documentele din Israel: traducerea legalizată, notarul și apostila necesită timp.
5. Planificați întregul capital propriu: nu doar partea nefinanțată, ci și impozitele, taxele, TVA-ul și onorariile. Vedeți calculatorul costurilor de achiziție.
6. Verificați moneda datoriei în raport cu moneda venitului și calculați scenarii de curs.
7. Coordonați regimul fiscal din Israel cu un contabil înainte de a semna contractul de credit.

Lectură recomandată: Credit ipotecar în Grecia pentru israelieni: acordă o bancă grecească credit unui nerezident și care sunt alternativele.

11Cum asistăm etapa de finanțare

Construim împreună cu clientul structura finanțării înainte de antecontract: verificăm dacă un credit ipotecar local este realist în cazul său, corelăm clauzele contractului și graficul de plăți cu programul băncii și asistăm verificarea juridică și înscrierea ipotecii în registrul de carte funciară. Nu suntem consultanți de credite ipotecare și nu recomandăm o anumită bancă sau un anumit produs. Compararea ofertelor este bine să se facă împreună cu un consultant de credite ipotecare și cu un consultant fiscal.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul