Pe scurt
O proprietate din România poate fi finanțată în două moduri: credit ipotecar israelian pentru orice scop, garantat cu o proprietate din Israel, sau credit ipotecar de la o bancă românească, ipotecat pe proprietatea însăși. Alegerea depinde de capitalul existent, de proprietățile din Israel și de structura tranzacției, iar niciuna dintre variante nu este întotdeauna preferabilă.
Ce este important de reținut
- 1Un credit ipotecar israelian pentru orice scop este garantat cu o proprietate din Israel și nu are legătură cu proprietatea din România.
- 2Un credit ipotecar de la o bancă românească permite achiziția cu mai puțin capital propriu, iar LTV este de regulă de aproximativ 60% până la 70%.
- 3O bancă românească cere ipotecarea proprietății, dovezi ale veniturilor din Israel, extrase de cont pe 3 până la 6 luni, contract cu o societate de administrare și NIF.
- 4Aprobarea unui credit ipotecar de la o bancă românească durează circa 30 de zile, dar pregătirea documentelor din partea israeliană (traducere, notar, apostilă) poate dura între 2 și 4 săptămâni.
- 5O finanțare corectă este o chestiune de structură: ce se finanțează, cu ce și la ce cost.
Se poate lua un credit ipotecar pentru o proprietate din România?
Da, și există două moduri complet diferite: un credit ipotecar israelian pentru orice scop sau un credit ipotecar de la o bancă românească pe proprietatea însăși. Fiecare are logica ei și niciuna nu este întotdeauna preferabilă. Această întrebare se aude tot mai des în ultima vreme.
Un credit ipotecar de la o bancă românească permite achiziția cu mai puțin capital propriu, iar LTV este de regulă de aproximativ 60% până la 70%.
Cum funcționează un credit ipotecar israelian pentru orice scop în vederea unei achiziții în România?
Dacă aveți o proprietate în Israel, puteți lua un credit ipotecar pentru orice scop pe ea și puteți folosi banii pentru a finanța o achiziție în România. Este traseul cel mai simplu din punct de vedere birocratic: lucrați cu o bancă israeliană, în limba dumneavoastră, cu documente pe care le cunoașteți.
Avantajul: dobânda se stabilește față de banca israeliană, fără o procedură de aprobare într-un sistem bancar străin. Dezavantajul: creditul apare în raportul dumneavoastră de credit și limitează posibilitatea de a obține finanțare suplimentară în Israel. Este important de înțeles că acest credit ipotecar nu are legătură cu proprietatea din România - este garantat cu o proprietate din Israel, deci de fapt valorificați capital propriu existent.
Ce cere o bancă românească de la un investitor israelian?
Creditul ipotecar de la o bancă românească interesează tot mai mulți investitori, pentru că permite achiziția cu mai puțin capital propriu, proprietatea însăși fiind ipotecată în favoarea băncii. Banca cere:
- ipotecarea proprietății drept garanție
- dovezi ale veniturilor din Israel - fluturași de salariu sau rapoarte ale contabilului
- extrase de cont bancar pe ultimele 3 până la 6 luni
- contract cu o societate de administrare a proprietății, deoarece o parte din rambursarea creditului provine din veniturile din chirii
- obținerea NIF, numărul de identificare fiscală din România, fără de care nu se poate încheia nicio tranzacție financiară în România
Raportul dintre credit și valoarea proprietății (LTV) este de regulă de aproximativ 60% până la 70%, astfel încât capitalul propriu necesar este de aproximativ 30% până la 40%. Intervalul variază de la o bancă la alta.
Cât durează obținerea unui credit ipotecar de la o bancă românească?
Aprobarea unui credit ipotecar de la o bancă românească durează de regulă circa 30 de zile, cu condiția ca toate documentele necesare să fi fost depuse. Partea care de obicei întârzie nu este banca, ci pregătirea documentelor din partea israeliană: traducere autorizată, notar și apostilă - un proces care poate dura circa 2 până la 4 săptămâni. Cine intenționează să se finanțeze printr-o bancă românească merită să înceapă pregătirea documentelor din timp, nu cu o săptămână înainte de semnare.
Funcționează din punct de vedere numeric? Un exemplu pentru ilustrare
Exemplul este doar pentru ilustrare, iar cifrele variază în funcție de proprietate și de dobândă. O proprietate cu o valoare de 200.000 de euro, cu 70.000 de euro capital propriu (35%) și un credit ipotecar românesc de 130.000 de euro:
| Parametru | Valoare în exemplu |
|---|---|
| Valoarea proprietății | 200.000 de euro |
| Capital propriu | 70.000 de euro (35%) |
| Credit ipotecar românesc | 130.000 de euro |
| Randament brut din chirii | circa 7,2%, circa 1.200 de euro pe lună |
| Venit net după administrare și cheltuieli curente | circa 1.050 până la 1.100 de euro pe lună |
| Rată lunară a creditului ipotecar | circa 800 până la 900 de euro |
Într-un astfel de caz chiriașii acoperă efectiv cea mai mare parte din rată, iar proprietarul își construiește capital propriu în timp. Nu este o garanție, ci un model care funcționează atunci când proprietatea este potrivită, amplasarea este potrivită, iar administrarea este profesionistă. Impozitul pe veniturile din chirii nu este inclus în exemplu și influențează randamentul.
Ce merită făcut înainte de semnare?
O finanțare corectă nu este doar o chestiune de cât capital aveți, ci o chestiune de structură: ce se finanțează, cu ce și la ce cost. Cine planifică această structură înainte de a semna ajunge la închidere cu cifre care funcționează.
Cele de mai sus sunt doar informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Condițiile de finanțare, legislația și cotele de impozitare se pot schimba, și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicarea lor într-un caz dat. Înainte de orice decizie se recomandă consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre un credit ipotecar israelian pentru orice scop și un credit ipotecar de la o bancă românească?
Creditul ipotecar israelian este garantat cu o proprietate din Israel, nu are legătură cu proprietatea din România și apare în raportul de credit. Creditul ipotecar românesc este ipotecat pe proprietatea însăși și permite achiziția cu mai puțin capital propriu.
Cât capital propriu este necesar pentru o achiziție în România cu un credit de la o bancă românească?
LTV este de regulă de aproximativ 60% până la 70%, astfel încât capitalul propriu necesar este de aproximativ 30% până la 40%. Intervalul variază de la o bancă la alta.
Ce documente cere o bancă românească de la un investitor israelian?
Ipotecarea proprietății, dovezi ale veniturilor din Israel (fluturași de salariu sau rapoarte ale contabilului), extrase de cont pe 3 până la 6 luni, contract cu o societate de administrare a proprietății și NIF.
Cât durează aprobarea unui credit ipotecar de la o bancă românească?
De regulă circa 30 de zile, dacă au fost depuse toate documentele. Pregătirea documentelor în partea israeliană, traducere autorizată, notar și apostilă, poate dura circa 2 până la 4 săptămâni, de aceea merită să începeți din timp.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.