باختصار
يمكن تمويل عقار في رومانيا بطريقتين: رهن إسرائيلي لأي غرض مضمون بعقار في إسرائيل، أو رهن من مصرف روماني يُرتَّب على العقار نفسه. والاختيار يتوقف على رأس المال المتوفر والعقارات في إسرائيل وهيكل الصفقة، وليست إحداهما أفضل دائمًا.
أبرز النقاط
- 1الرهن الإسرائيلي لأي غرض مضمون بعقار في إسرائيل، ولا علاقة له بالعقار الروماني.
- 2الرهن من مصرف روماني يتيح الشراء برأس مال ذاتي أقل، وتبلغ نسبة LTV عادةً نحو 60% إلى 70%.
- 3يشترط المصرف الروماني رهن العقار، وإثباتات دخل من إسرائيل، وكشوف حساب لمدة 3 إلى 6 أشهر، وعقدًا مع شركة إدارة، ورقم NIF.
- 4تستغرق الموافقة على رهن من مصرف روماني نحو 30 يومًا، لكن إعداد المستندات من الجانب الإسرائيلي (ترجمة وكاتب عدل وأبوستيل) قد يستغرق 2 إلى 4 أسابيع.
- 5التمويل الصحيح مسألة هيكل: ما الذي يُموَّل، وبماذا، وبأي كلفة.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري على عقار في رومانيا؟
نعم، وهناك طريقتان مختلفتان تمامًا لذلك: رهن إسرائيلي لأي غرض، أو رهن من مصرف روماني على العقار نفسه. ولكل منهما منطقها، وليست إحداهما أفضل دائمًا. وهذا السؤال يتردد أكثر فأكثر في الفترة الأخيرة.
الرهن من مصرف روماني يتيح الشراء برأس مال ذاتي أقل، وتبلغ نسبة LTV عادةً نحو 60% إلى 70%.
كيف يعمل الرهن الإسرائيلي لأي غرض لتمويل الشراء في رومانيا؟
إذا كان لديكم عقار في إسرائيل، يمكنكم أخذ رهن لأي غرض عليه واستخدام المال في تمويل الشراء في رومانيا. وهذا هو المسار الأبسط من الناحية البيروقراطية: فأنتم تتعاملون مع مصرف إسرائيلي، بلغتكم، ومع مستندات تعرفونها.
الميزة: تُحدَّد الفائدة مع المصرف الإسرائيلي، دون إجراء موافقة لدى منظومة مصرفية أجنبية. العيب: يظهر الرهن في تقرير الائتمان الخاص بكم ويقيّد القدرة على الحصول على تمويل إضافي في إسرائيل. ومن المهم أن تفهموا أن هذا الرهن لا علاقة له بالعقار الروماني - فهو مضمون بعقار في إسرائيل، أي أنكم عمليًّا تستغلون رأس مال ذاتيًّا قائمًا.
ماذا يشترط مصرف روماني من مستثمر إسرائيلي؟
الرهن من مصرف روماني يهمّ مستثمرين أكثر فأكثر، لأنه يتيح الشراء برأس مال ذاتي أقل، مع رهن العقار نفسه للمصرف. ويشترط المصرف:
- رهن العقار ضمانةً
- إثباتات دخل من إسرائيل - قسائم رواتب أو تقارير محاسب
- كشوف حساب مصرفي لآخر 3 إلى 6 أشهر
- عقدًا مع شركة إدارة للعقار، لأن جزءًا من سداد القرض يأتي من دخل الإيجار
- الحصول على NIF، رقم التعريف الضريبي الروماني، الذي لا يمكن بدونه إتمام أي معاملة مالية في رومانيا
وتبلغ نسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV) عادةً نحو 60% إلى 70%، فيكون رأس المال الذاتي المطلوب نحو 30% إلى 40%. ويتفاوت النطاق من مصرف إلى آخر.
كم يستغرق الحصول على رهن من مصرف روماني؟
تستغرق الموافقة على رهن من مصرف روماني عادةً نحو 30 يومًا، بشرط تقديم جميع المستندات المطلوبة. والجزء الذي يعطّل غالبًا ليس المصرف بل إعداد المستندات من الجانب الإسرائيلي: ترجمة معتمدة وكاتب عدل وأبوستيل - وهي عملية قد تستغرق نحو 2 إلى 4 أسابيع. ومن يخطط للتمويل عبر مصرف روماني يُستحسن أن يبدأ بإعداد المستندات مبكرًا، وليس قبل أسبوع من التوقيع.
هل ينجح ذلك رقميًّا؟ مثال توضيحي
المثال للتوضيح فقط، والأرقام تتفاوت بحسب العقار والفائدة. عقار قيمته 200,000 يورو، برأس مال ذاتي 70,000 يورو (35%) ورهن روماني قدره 130,000 يورو:
| المعيار | القيمة في المثال |
|---|---|
| قيمة العقار | 200,000 يورو |
| رأس المال الذاتي | 70,000 يورو (35%) |
| الرهن الروماني | 130,000 يورو |
| عائد الإيجار الإجمالي | نحو 7.2%، أي نحو 1,200 يورو شهريًّا |
| الدخل الصافي بعد الإدارة والنفقات الجارية | نحو 1,050 إلى 1,100 يورو شهريًّا |
| السداد الشهري للرهن | نحو 800 إلى 900 يورو |
في حالة كهذه يغطي المستأجرون فعليًّا معظم السداد، ويبني مالك العقار رأس مال ذاتيًّا على مر الزمن. وهذه ليست ضمانة، بل نموذج ينجح عندما يكون العقار مناسبًا والموقع مناسبًا والإدارة مهنية. والضريبة على دخل الإيجار غير مشمولة في المثال، وهي تؤثر في العائد.
ماذا ينبغي أن نفعل قبل التوقيع؟
التمويل الصحيح ليس مسألة كم من المال لديكم فحسب، بل مسألة هيكل: ما الذي يُموَّل، وبماذا، وبأي كلفة. ومن يخطط لهذا الهيكل قبل أن يوقّع، يصل إلى الإغلاق بأرقام تعمل.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. وقد تتغير شروط التمويل والقوانين ونسب الضريبة، وقد توجد ظروف محددة تؤثر في سريانها على حالة معينة. وقبل أي قرار يُوصى بالحصول على استشارة فردية.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين الرهن الإسرائيلي لأي غرض والرهن من مصرف روماني؟
الرهن الإسرائيلي مضمون بعقار في إسرائيل ولا علاقة له بالعقار الروماني، ويظهر في تقرير الائتمان. أما الرهن الروماني فيُرتَّب على العقار نفسه ويتيح الشراء برأس مال ذاتي أقل.
كم رأس مال ذاتي يلزم للشراء في رومانيا برهن من مصرف روماني؟
تبلغ نسبة LTV عادةً نحو 60% إلى 70%، فيكون رأس المال الذاتي المطلوب نحو 30% إلى 40%. ويتفاوت النطاق من مصرف إلى آخر.
ما المستندات التي يشترطها مصرف روماني من مستثمر إسرائيلي؟
رهن العقار، وإثباتات دخل من إسرائيل (قسائم رواتب أو تقارير محاسب)، وكشوف حساب لمدة 3 إلى 6 أشهر، وعقدًا مع شركة إدارة للعقار، ورقم NIF.
كم تستغرق الموافقة على رهن من مصرف روماني؟
عادةً نحو 30 يومًا، إذا قُدِّمت جميع المستندات. وإعداد المستندات في الجانب الإسرائيلي، ترجمة معتمدة وكاتب عدل وأبوستيل، قد يستغرق نحو 2 إلى 4 أسابيع، ولذلك يُستحسن البدء مبكرًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.