Коротко
Финансировать недвижимость в Румынии можно двумя способами: израильской ипотекой на любые цели, обеспеченной недвижимостью в Израиле, или ипотекой в румынском банке, обеспеченной залогом самого объекта. Выбор зависит от имеющегося капитала, недвижимости в Израиле и структуры сделки, и ни один из вариантов не всегда лучше.
Главное
- 1Израильская ипотека на любые цели обеспечена недвижимостью в Израиле и не связана с румынским объектом.
- 2Ипотека в румынском банке позволяет купить объект с меньшим собственным капиталом, а LTV, как правило, составляет около 60-70%.
- 3Румынский банк требует залог объекта, подтверждение доходов из Израиля, выписки по счёту за 3-6 месяцев, договор с управляющей компанией и NIF.
- 4Одобрение ипотеки в румынском банке занимает около 30 дней, но подготовка документов с израильской стороны (перевод, нотариус, апостиль) может занять 2-4 недели.
- 5Правильное финансирование - вопрос структуры: что финансируется, за счёт чего и по какой цене.
Можно ли взять ипотеку на недвижимость в Румынии?
Да, и для этого есть два совершенно разных пути: израильская ипотека на любые цели или ипотека в румынском банке на сам объект. У каждой своя логика, и ни одна из них не всегда лучше. Этот вопрос слышится всё чаще в последнее время.
Ипотека в румынском банке позволяет купить объект с меньшим собственным капиталом, а LTV, как правило, составляет около 60-70%.
Как работает израильская ипотека на любые цели для покупки в Румынии?
Если у вас есть недвижимость в Израиле, вы можете взять под неё ипотеку на любые цели и использовать деньги для финансирования покупки в Румынии. Это самый простой путь с бюрократической точки зрения: вы работаете с израильским банком, на своём языке, с знакомыми вам документами.
Преимущество: процентная ставка определяется с израильским банком, без процедуры одобрения в иностранной банковской системе. Недостаток: ипотека отражается в вашем кредитном отчёте и ограничивает возможность получить дополнительное финансирование в Израиле. Важно понимать, что эта ипотека не связана с румынским объектом - она обеспечена недвижимостью в Израиле, так что вы, по сути, используете имеющийся собственный капитал.
Что требует румынский банк от израильского инвестора?
Ипотека в румынском банке интересует всё больше инвесторов, потому что она позволяет купить объект с меньшим собственным капиталом, при этом сам объект находится в залоге у банка. Банк требует:
- Залог объекта в качестве обеспечения
- Подтверждение доходов из Израиля - расчётные листки или отчёты бухгалтера
- Банковские выписки за последние 3-6 месяцев
- Договор с управляющей компанией по объекту, поскольку часть погашения кредита поступает из арендного дохода
- Получение NIF, румынского налогового идентификационного номера, без которого невозможно завершить ни одну финансовую сделку в Румынии
Соотношение кредита к стоимости объекта (LTV), как правило, составляет около 60-70%, так что необходимый собственный капитал - около 30-40%. Диапазон различается от банка к банку.
Сколько времени занимает получение ипотеки в румынском банке?
Одобрение ипотеки в румынском банке, как правило, занимает около 30 дней при условии, что поданы все необходимые документы. Тем, что чаще всего задерживает, является не банк, а подготовка документов с израильской стороны: заверенный перевод, нотариус и апостиль - процесс, который может занять около 2-4 недель. Тому, кто планирует финансирование через румынский банк, стоит начать готовить документы заранее, а не за неделю до подписания.
Работает ли это в цифрах? Пример для наглядности
Пример приводится исключительно для наглядности, цифры меняются в зависимости от объекта и процентной ставки. Объект стоимостью 200 000 евро, с собственным капиталом 70 000 евро (35%) и румынской ипотекой 130 000 евро:
| Параметр | Значение в примере |
|---|---|
| Стоимость объекта | 200 000 евро |
| Собственный капитал | 70 000 евро (35%) |
| Румынская ипотека | 130 000 евро |
| Валовая арендная доходность | около 7,2%, около 1200 евро в месяц |
| Чистый доход после управления и текущих расходов | около 1050-1100 евро в месяц |
| Ежемесячный платёж по ипотеке | около 800-900 евро |
В таком случае арендаторы фактически покрывают большую часть платежа, а собственник со временем наращивает собственный капитал. Это не гарантия, а модель, которая работает, когда объект правильный, местоположение правильное, а управление профессиональное. Налог на арендный доход в примере не учтён, и он влияет на доходность.
Что стоит сделать перед подписанием?
Правильное финансирование - это не только вопрос того, сколько у вас денег, но и вопрос структуры: что финансируется, за счёт чего и по какой цене. Тот, кто планирует эту структуру до подписания, приходит к закрытию сделки с цифрами, которые работают.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Условия финансирования, законодательство и налоговые ставки могут меняться, а конкретные обстоятельства могут влиять на их применение к данному случаю. Перед любым решением рекомендуется обратиться за индивидуальной консультацией.
Частые вопросы
В чём разница между израильской ипотекой на любые цели и ипотекой в румынском банке?
Израильская ипотека обеспечена недвижимостью в Израиле, не связана с румынским объектом и отражается в кредитном отчёте. Румынская ипотека обеспечена залогом самого объекта и позволяет купить его с меньшим собственным капиталом.
Сколько собственного капитала нужно для покупки в Румынии с ипотекой в румынском банке?
LTV, как правило, составляет около 60-70%, так что необходимый собственный капитал - около 30-40%. Диапазон различается от банка к банку.
Какие документы румынский банк требует от израильского инвестора?
Залог объекта, подтверждение доходов из Израиля (расчётные листки или отчёты бухгалтера), выписки по счёту за 3-6 месяцев, договор с управляющей компанией по объекту и NIF.
Сколько времени занимает одобрение ипотеки в румынском банке?
Как правило, около 30 дней, если поданы все документы. Подготовка документов с израильской стороны, заверенный перевод, нотариус и апостиль, может занять около 2-4 недель, поэтому стоит начать заранее.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.