Partea israeliană a unui imobil în străinătate: impozitul pe chirie și pe vânzare, obligațiile de raportare și structura de deținere

1Ce vede Autoritatea Fiscală din Israel când un rezident israelian deține un imobil în străinătate?

Autoritatea Fiscală vede un venit, un activ și o mișcare de bani. Un rezident israelian datorează impozit în Israel pentru veniturile sale din orice loc din lume, de aceea un imobil în România, Grecia, Cipru sau SUA nu este „în afara imaginii” doar pentru că este înscris într-un registru străin și plătește impozit local.

În practică există patru puncte de contact: impozitul pe chirie, impozitul pe vânzare, obligațiile de raportare (declarația anuală, notificarea vânzării și declarația de capital) și întrebarea dacă imobilul este deținut de persoane fizice sau printr-o societate. Acest ghid le reunește pe toate într-un singur loc. Pentru majoritatea subiectelor există pe site și un ghid detaliat pe țări, printre care ghidul despre raportarea către Autoritatea Fiscală din Israel a unui imobil din România, ghidul despre declarația de capital și imobilul din străinătate și ghidurile despre convențiile fiscale.

2Cum se impozitează în Israel chiria dintr-un imobil din străinătate?

Există două variante, iar dumneavoastră alegeți între ele. Prima variantă este impozitul de 15% pe chiria dintr-un imobil rezidențial din străinătate, potrivit secțiunii 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit: se deduce doar amortizarea, nu se deduc alte cheltuieli și nu se acordă credit pentru impozitul plătit în țara imobilului. A doua variantă este impozitul pe tranșele marginale de impozitare, aplicat venitului net, după deducerea cheltuielilor și a amortizării, cu credit pentru impozitul străin.

Creditul din a doua variantă este limitat la nivelul impozitului israelian pe același venit și se calculează pe categorii de venit. Potrivit sintezei fiscale PwC, impozitul străin neutilizat poate fi reportat în următorii cinci ani fiscali. În țările în care impozitul local pe chirie este ridicat, creditul poate reduce aproape la zero impozitul din Israel. În țările în care impozitul local este scăzut, diferența se plătește în Israel.

Varianta de 15% nu este potrivită atunci când închirierea este o activitate economică, de exemplu administrarea mai multor unități închiriate pe termen scurt, cu servicii. Alegerea între variante este recomandabil să o faceți împreună cu un contabil, pe baza cifrelor imobilului și a impozitului plătit efectiv în țara în care se află.

3Când se aplică și suprataxa?

Suprataxa se aplică atunci când venitul impozabil anual depășește plafonul, iar la data de 2026 plafonul este de 721.560 ILS. Peste plafon se plătesc 3%, iar potrivit sintezei fiscale PwC, începând din 2025 se adaugă 2% pentru partea din veniturile din surse de capital care depășește plafonul. Veniturile din surse de capital includ, printre altele, câștigurile de capital și chiria.

Consecința practică: anul vânzării unui imobil din străinătate poate împinge venitul anual peste plafon chiar și la cine, în anii obișnuiți, este departe de el. Când planificați momentul vânzării, este recomandabil să verificați în prealabil cum se va combina câștigul cu celelalte venituri din același an.

4Ce se întâmplă în Israel când vindeți un imobil din străinătate?

Vânzarea unui imobil situat în afara Israelului este un eveniment de câștig de capital potrivit Ordonanței privind impozitul pe venit, nu un eveniment potrivit Legii privind impozitarea imobiliară. De aceea, scutirile pentru locuința unică din Israel nu se aplică. O persoană fizică plătește, ca regulă, până la 25% din câștigul real și primește credit pentru impozitul plătit în țara imobilului pe același câștig, până la nivelul impozitului israelian.

Termenul este mai important decât cota. Secțiunea 91 din Ordonanță impune depunerea unei notificări privind vânzarea în termen de 30 de zile și plata unui avans în contul impozitului. Notificarea se depune în Formularul 1399, iar obligația se aplică și atunci când a rezultat o pierdere. La sfârșitul anului, vânzarea se include și în declarația anuală. În unele convenții fiscale, dreptul de impozitare a câștigului din bunuri imobile este împărțit diferit, de aceea se verifică și convenția cu țara imobilului.

1. Înainte de semnarea vânzării: calculați impozitul din țara imobilului și impozitul din Israel, inclusiv efectul suprataxei.
2. În ziua vânzării: păstrați contractul, dovada plății impozitului local și confirmările transferului prețului.
3. În termen de 30 de zile: depuneți Formularul 1399 și plătiți avansul.
4. La sfârșitul anului: vânzarea se include în declarația anuală, unde se face regularizarea finală.

5Când trebuie depusă declarația anuală din cauza unui imobil din străinătate?

În majoritatea cazurilor, cine deține un imobil în străinătate este obligat să depună declarația anuală, chiar dacă nu a obținut profit din el. Obligația decurge din trei mecanisme separate, fiecare dintre ele fiind suficient în sine.

Termenul legal pentru depunerea declarației anuale este 30 aprilie, iar în practică Autoritatea Fiscală din Israel îl prelungește în fiecare an, printre altele pentru cei care depun online și pentru cei reprezentați. Pragurile se actualizează din când în când, de aceea se verifică în publicațiile Autorității Fiscale din Israel pentru anul fiscal relevant.

6Ce este CRS și de ce vă privește și pe dumneavoastră?

CRS este un standard internațional al OCDE pentru schimbul automat de informații privind conturile financiare, iar Israelul îl aplică. Instituțiile financiare din țările participante identifică titularii de conturi care sunt rezidenți fiscali ai altei țări și îi raportează, iar informațiile sunt transmise anual autorității fiscale din țara de rezidență.

Imobilul în sine nu este raportat prin CRS, dar contul bancar din țara imobilului, în care intră chiria sau prețul vânzării, de regulă da. De aceea este recomandabil să presupuneți că Autoritatea Fiscală din Israel poate vedea contul și să vă asigurați că declarația anuală este consecventă cu ceea ce trece prin el.

7Când este necesară declarația de capital și ce schimbă în ea imobilul din străinătate?

Cumpărarea unui imobil în străinătate nu impune în sine o declarație de capital. Inspectorul fiscal poate solicita o declarație privind capitalul dumneavoastră, al soțului sau soției și al copiilor minori, iar declarația include și activele și conturile din străinătate. Potrivit Autorității Fiscale din Israel, declarația se depune în termen de 120 de zile, iar potrivit Ordonanței, de la 1 ianuarie 2027 depunerea va fi online.

Întrebarea pe care o verifică în practică declarația de capital este sursa banilor: dacă creșterea capitalului între două declarații este explicată prin venituri raportate, împrumuturi, donații sau moșteniri. Cine documentează sursa banilor încă din etapa transferului primei plăți pentru imobil răspunde la această întrebare din timp.

8Deținerea imobilului ca persoane fizice sau printr-o societate?

Nu există un singur răspuns, dar există diferențe clare. Deținerea directă ca persoane fizice este mai simplă și permite varianta de 15% pentru chirie. Deținerea printr-o societate străină adaugă un nivel de impozitare: impozitul pe profit în țara imobilului și apoi impozitul în Israel pe dividendul distribuit acționarilor, cu credit pentru impozitul străin potrivit regulilor. Potrivit PwC, dividendul se impozitează în Israel, ca regulă, cu 25%, sau cu 30% pentru un acționar semnificativ.

9Când este considerată o societate străină societate israeliană?

Atunci când controlul asupra afacerilor sale și administrarea lor se exercită din Israel. Ordonanța privind impozitul pe venit definește o persoană juridică drept rezidentă în Israel dacă a fost înființată în Israel sau dacă controlul asupra afacerilor sale și administrarea lor se exercită în Israel. Al doilea criteriu este cel care transformă o societate românească, cipriotă sau bulgară într-o societate israeliană în scopuri fiscale, chiar și atunci când este înregistrată legal în străinătate.

Potrivit sintezei fiscale PwC, legea și instanțele nu au definit „controlul și administrarea”, de aceea fiecare caz este examinat potrivit faptelor. Când o societate este considerată rezidentă în două țări, convenția fiscală decide de regulă. Din punct de vedere practic, o societate ale cărei decizii sunt toate luate în ședințe la Tel Aviv și prin e-mailuri din Israel, fără un administrator sau o activitate în țara imobilului, este expusă acestei susțineri. Un administrator local, ședințele consiliului de administrație în țara imobilului și documentarea luării deciziilor acolo fac parte din planificare și trebuie construite împreună cu un consultant fiscal înainte de înființare.

10Ce sunt regulile privind societatea străină controlată și se aplică ele unei societăți imobiliare?

Se pot aplica. Secțiunea 75B din Ordonanță prevede că un acționar israelian care deține controlul într-o societate străină controlată se impozitează pentru partea sa din profiturile nedistribuite, ca și cum le-ar fi primit ca dividend. Condițiile sunt cumulative și, în esență, sunt următoarele:

• Controlul israelian: potrivit surselor de specialitate, mai mult de jumătate din mijloacele de control ale societății sunt deținute de rezidenți israelieni. Potrivit PwC, acționar care deține controlul în acest sens este cel care deține 10% sau mai mult din oricare dintre mijloacele de control.
• Venitul pasiv: majoritatea veniturilor sau profiturilor societății în anul fiscal sunt pasive. Chiria se numără de regulă printre veniturile pasive, cu excepția cazului în care face parte dintr-o activitate economică reală.
• Impozitul străin scăzut: cota de impozitare aplicată în străinătate venitului pasiv nu depășește 15%.

O societate care deține apartamente de închiriat într-o țară în care cota impozitului pe profit este scăzută și ai cărei acționari sunt israelieni poate îndeplini cele trei condiții. Potrivit surselor de specialitate, Autoritatea Fiscală din Israel a publicat în 2016 o circulară care tratează acționarii care dețin controlul într-o societate străină controlată și întrebarea când închirierea este o activitate economică. Aceasta este o verificare care se face înainte de alegerea structurii, nu după ce societatea deține deja imobile.

11Și ce se întâmplă cu un LLC din SUA și cu Circulara impozitului pe venit 5/2004?

Circulara impozitului pe venit 5/2004 se referă la rezidenții israelieni care dețin un LLC american și are ca scop prevenirea dublei impuneri care rezultă din faptul că un LLC este transparent fiscal în SUA și este considerat societate în Israel. Potrivit surselor de specialitate, circulara le permite titularilor de drepturi să raporteze în Israel veniturile LLC-ului pe măsură ce acestea se realizează și să primească credit pentru impozitul american, în condițiile stabilite în ea. Cine nu a procedat potrivit circularei poate fi considerat în Israel ca deținând o societate obișnuită.

Circulara nu este o regulă generală pentru orice imobil din străinătate și nu se aplică automat societăților din alte țări. Alegerea trebuie făcută din timp, iar în cazul pierderilor are consecințe suplimentare. Detaliile despre LLC și despre impozitul american pe succesiune le găsiți în ghidurile dedicate SUA de pe site.

12Ce faceți înainte de cumpărare și cum vă asistăm

Momentul potrivit pentru a vă gândi la partea israeliană este înainte de primul transfer: alegeți între deținerea ca persoane fizice și o societate, construiți un grafic al transferurilor și marcați în ce an fiscal se încadrează fiecare transfer, documentați sursa banilor și deschideți un singur dosar în care se păstrează contractul, confirmările de transfer și dovezile de plată a impozitului în țara imobilului. Vă asistăm pe partea juridică a tranzacției și coordonăm cu contabilul sau cu consultantul fiscal din Israel calendarul raportărilor, iar în țara imobilului lucrează alături de noi notari și avocați autorizați local.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăDe ce o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere: ce verifică și ce se întâmplă fără elCe diferă la cumpărarea unui imobil în străinătate: legea locală, notarul neutru, limitele pentru străini, impozitele în Israel și ce verifică avocatul.Citiți ghidul